154. איני מקבלת את טענות הנתבעים. הליך זה, עניינו העברת זכות רשומה מהנוטע למטד, אין מקום להידרש במסגרתו למהות ותוכן הזכות הרשומה. אם מדובר בזכות נעדרת כל תוכן של ממש, כי אז משמעות הדבר הוא שמטד רכשה זכות שאין מאחוריה דבר. מנגד, אם מדובר בזכות טובה, מטד רכשה זכות ממשית. ואולם, כל עוד הזכות רשומה, זכאית מטד להירשם כבעלת הזכות שרכשה, יהא תוכן הזכות אשר יהא ויהא מועד סיומה של הזכות אשר יהא.
155. טענה נוספת, באותו כיוון, היא שבמסגרת הסכם חילופי השטחים משנת 1963 וויתרה מרכז הקבלנים בשם פרדס הגדוד על מלוא זכויותיה במקרקעין, ואין לרשום על שם מטד זכויות עליהן וויתרה פרדס הגדוד ואשר בתמורה להן היא קבלה זכויות בשטחים החילופיים. בתגובה טוענות התובעות שפרדס הגדוד אינה בעלת דבר לוותר על זכויות בשם הנוטע, ואם ויתרה לא עשתה דבר, מה עוד שחסרה בהסכם חתימה שלישית.
156. מהטעמים שפורטו, איני מקבלת את הטענה כי הסכם חילופי השטחים מונע את רישום הזכות על שם מטד. עובדה היא שלמרות הסכם חילופי השטחים זכויות הנוטע לא נמחקו
--- סוף עמוד 44 ---
(לשם כך הוגשה המרצת הפתיחה). וכל עוד לא נמחקו הזכויות, אין למנוע ממטד להירשם כבעלת הזכות שרכשה.
סיכום ביניים
157. טענות הנתבעים הן טענות נגד הרישום בפנקסי רישום המקרקעין. למעשה, תחת הליכה בדרך המלך של תביעה לשינוי המרשם, מנסה רמ"י להביא לאותה תוצאה באמצעות סירוב להעברת זכויות הנוטע על שם מטד. אלא שבהיעדר עילה לשינוי המרשם אין גם עילה לסרב לדרישת מטד ויש לאפשר לה לרשום על שמה את הזכות שרכשה.
עם זאת, נוכח פסק הדין בהמרצת הפתיחה הקובע כי הזכות מבוטלת ותימחק, אין להיעתר לתביעה.
158. יוער ויודגש. המסקנה כי אילולא פסק הדין בהמרצת הפתיחה, מטד היתה זכאית להירשם כבעלת הזכות שרכשה, אין משמעה כי כנ"ר שגה עת נתן הסכמתו (בשם הנוטע) למחיקת הזכות הרשומה. מדובר בסוגיות נפרדות ובשאלות שונות. כאמור, הליך זה אין עניינו תביעה לביטול פסק הדין בהמרצת הפתיחה מחמת פגמים שנפלו בהסכמת הצדדים, כשם שאין עניינו תביעה למחיקת זכות הנוטע. אציין רק כי מעת הסכם 1934 חלפו עשרות שנים וחלו תמורות. בין היתר הצדדים התקשרו בהסכם חילופי השטחים, שכונת קריית צאנז הוקמה על המקרקעין, ומאות יחידות דיור נבנו בשטחים החלופיים (ראו גם עדות עו"ד קורן, כי אף שכנ"ר רואה עצמו מחויב להגן על נכסי החברה שבפירוק הוא לא עושה כן בכל מחיר אלא בודק גם זכויות מהותיות, עמ' 355 שורה 35 - עמ' 356 שורה 9).
סוגיה רביעית - התנהלות הצדדים לאחר הגשת התביעה, הליכי גישור ומשא ומתן
159. ביום 21.11.13 הוגשה התביעה. ביום 09.04.14 התקיים קדם משפט ראשון והצדדים הודיעו כי הם פונים להליך גישור. החל מאז ובמשך כשלוש שנים התקיימה בין הצדדים ובעיקר בין רמ"י לתובעות הידברות, תחילה במסגרת הליך הגישור ובהמשך במסגרת מו"מ בין הצדדים. כל אותה עת הצדדים עדכנו את בית משפט בדבר התקדמות המגעים ביניהם.
ביום 28.09.16 הגישו הצדדים הודעה משותפת לבית משפט בה כתבו כך:
"באי כוח הצדדים הגיעו למתווה פשרה מוסכם ביחס לתיק שבכותרת, הכפוף לאישור ועדת הפשרות העליונה ברשות מקרקעי ישראל, הצפויה להתכנס בשבועות הקרובים. בכפוף לאישור ועדת הפשרות העליונה, הצדדים ישלחו לבית משפט הנכבד תוך 3 חודשים הסכם פשרה מפורט למתן תוקף של פסק דין".
ואולם, מעת הגשת הודעה זו המדינה התמהמהה, עד שכחלוף כמעט שנה, ביום 01.08.17 היא הגישה לבית משפט הודעה שכותרתה "הודעת עדכון מטעם הרשות", בה כתבה כך:
--- סוף עמוד 45 ---
"בהתאם להחלטת בית משפט...... מתכבד החתום מטה להודיע כי בסיומה של הפגישה אשר התקיימה.... הוחלט שאין בהצעת המגשרים כדי להוות בסיס להסדר בהליך שבכותרת, ולפיכך אין מנוס מניהול הליך זה לגופו".
160. התובעות דחו הודעה זו של רמ"י, טענו כי בחלוף תקופה כה ממושכת אין למדינה זכות לפרוש מהמו"מ, התנהלות המדינה נגועה בחוסר תום לב קיצוני, ויש להורות על אכיפת מתווה הפשרה כפי שגובש. המדינה טענה שבין הצדדים לא גובש כל הסכם, ולאחר חשיבה נוספת, התייעצויות ודיונים ממושכים, הוחלט כי אין מקום להמשך ההידברות, ויש לחזור להכרעה שיפוטית.
161. המחלוקות בין הצדדים מחייבות הכרעה בשלוש סוגיות נפרדות: ראשונה אם בין הצדדים נקשר הסכם פשרה מחייב, שנייה אם המדינה ניהלה את המו"מ עם התובעות בחוסר תום לב, שלישית, בהנחה שהתשובה לשאלה השנייה היא חיובית, מה הסעד העומד לתובעות בגין כך.
טרם דיון בשלוש סוגיות אלו, יש להידרש להסכם הפשרה שלאכיפתו עותרות התובעות. כפי שיפורט, הסכם זה לא הוצג ותכנו לא נחשף.
מתווה הפשרה
162. וכך אירע. לאחר שהמדינה הודיעה כי אינה רואה מקום להמשך הידברות ביקשו התובעות וקיבלו היתר לתיקון תביעתן. בכתב התביעה המתוקן הוסיפו התובעות טענות וסעדים בגין כישלון המו"מ, לרבות סעד של אכיפת מתווה הפשרה שגובש. עם זאת, אף שהתובעות טענו שבין הצדדים התגבש הסכם מחייב, ואף שהן טענו שעל בית משפט להורות על אכיפת המתווה, המתווה עצמו לא צורף לכתב התביעה וגם פרטיו לא נחשפו. וגם בתצהירי העדות הראשית שהגישו הצדדים, מתווה הפשרה לא הוצג ופרטיו לא גולו. עם זאת, התובעות טענו כי אין בכך כדי למנוע מתן סעד של אכיפה.
וכך, ההליך כולו התנהל מבלי שמתווה הפשרה הוצג ומבלי שתוכנו הובא לידיעת בית משפט, ככל הנראה תחת הבנת התובעות שמדובר בהסכם חסוי שאין להביאו לידיעת בית משפט. ואולם לאחר שהעידו מרבית העדים, טרם ישיבת ההוכחות האחרונה, הגישו התובעות בקשה לחשיפת מתווה הפשרה (בקשה 85). בקשה זו נדחתה על ידי בשל מספר נימוקים שפורטו בהחלטה (פרוטוקול הדיון מיום 01.03.20).
163. התוצאה היא שמתווה הפשרה שלאכיפתו עותרות התובעות, לא הוצג.
ואולם, התובעות טוענות שעיקרי המתווה ידועים שכן במסגרת העדויות נחשפו כל הפרטים המהותיים של המתווה, ולפיו התובעות יקבלו זכויות בחלק מהמקרקעין נשוא ההליך ששווין עשרות מיליונים של שקלים.
--- סוף עמוד 46 ---
איני מקבלת כי תוכנו של מתווה הפשרה נחשף בבית משפט, אין די באמירה כללית כי הוסכם על מתן זכויות בחלק מהמקרקעין הנדונים ששווין עשרות מיליונים של שקלים. מדובר בפרטים דלים מאוד שאין בהם כדי להבהיר מה מהות ההסכם בו דובר. המסקנה היא שאת הסוגיות שבמחלוקת יש לבחון מבלי שתוכן מתווה הפשרה מצוי בפני בית משפט.
עם זאת, כפי שיובהר, אין לכך משמעות, שכן על שני הצדדים מוסכם שמתווה הפשרה היה כפוף לאישור וועדת פשרות עליונה של רמ"י, שאישור זה לא ניתן, ושהאישור לא ניתן שכן המתווה כלל לא הובא לדיון בוועדות פשרות עליונה ברמ"י לאחר שהתגבשה דעה שאין לסיים את ההליך בפשרה.
אלו הנתונים על יסודם יש לבחון את טענות הצדדים.
האם בין הצדדים נקשר הסכם פשרה מחייב
164. כאמור, ביום 01.08.17 הגישה הפרקליטות הודעה לבית משפט לפיה אין מקום להמשיך בהליך הגישור, ואין מנוס מניהול ההליך לגופו. השתלשלות האירועים שקדמה להודעה זו פורטה בתצהירה של עו"ד ליאורה חביליו, פרקליטת מחוז תל אביב אזרחי, שהחלה לכהן בתפקיד זה בחודש אפריל 2015. ואלו עיקרי הדברים (נ/9).
165. ביום 08.12.16 פנתה מנהלת מחלקת מקרקעין בפרקליטות מחוז תל אביב אזרחי לעו"ד חביליו וביקשה לקבל המלצתה למתווה הפשרה המתגבש בתיק. לפנייה זו צורפה המלצת הפרקליט המטפל בתיק וכן המלצת מנהלת המחלקה, צוין גם כי ישנן הסתייגויות של המחוז מהמתווה המתגבש. אותה עת דובר על מתווה לפשרה, לא על הסכם מפורט. בהמשך לפנייה הועבר חומר נוסף והתקיימו התייעצויות, שלאחריהם סברה עו"ד חביליו שאין להמליץ על המתווה המוצע, מאחר ואין לתובעות כל זכויות במקרקעין ודין התביעה להידחות מכל וכל. עם זאת, נוכח המאמצים והזמן הרב שהושקעו בקידום פשרה בתיק, מצאה עו"ד חביליו לערב גם את המשנה לפרקליט המדינה לעניינים אזרחיים. התקיימו עוד דיונים בהם השתתפו גורמים בכירים בפרקליטות וברמ"י, וגם ב"כ התובעות זומן כדי לשמוע את עמדתו. בסופו של דבר הוחלט שאין לקדם את הפשרה, ובהתאם לכך, הוגשה לבית משפט ההודעה האמורה מיום 01.08.17.
זו תמצית הדברים שבעיקרם אינם במחלוקת.
166. התובעות טוענות שהמגעים בין הצדדים הבשילו להסכם מחייב שתוכנו מוסכם על הצדדים, וכל שנותר הוא קבלת אישור וועדות פשרות עליונה ברמ"י. המדינה לא היה רשאית להוסיף תנאי חדש של קבלת המלצת פרקליטת המחוז, בעיקר כאשר המצג שהוצג לתובעות לכל אורך הדרך היה כי הפרקליט המטפל בתיק מוסמך לאשר את המתווה בשם הפרקליטות. בפועל לאור עמדת פרקליטת המחוז השוללת את מתווה הפשרה, המתווה לא הובא לאישור וועדת פשרות עליונה, ובכך חרגה רמ"י מהמתווה המוסכם והמצג שהוצג.
--- סוף עמוד 47 ---
167. הטענה לחוסר תום לב בניהול מו"מ תיבחן בסמוך. ענייננו עתה בשאלה אם בין הצדדים נקשר הסכם פשרה מחייב, והתשובה לכך היא שלא גובש כל הסכם מחייב. מסקנה זו מתבקשת ללא צורך בעיון במתווה הפשרה (שלא הוצג), שכן גם התובעות מודות שמתווה הפשרה היה כפוף לאישור וועדת פשרות עליונה ברמ"י ואישור זה לא ניתן. גם אם התובעות הופתעו מהצורך בקבלת המלצת פרקליטת המחוז, הן ידעו והדבר הובהר להן במפורש, שכל פשרה מחייבת אישור וועדת פשרות עליונה ברמ"י. גם בהודעה המשותפת שהגישו הצדדים לבית משפט, בה הודיעו כי גובש מתווה מוסכם, נכתב שהמתווה כפוף לאישור וועדת פשרות עליונה ברמ"י.
ואם נדרש אישור וועדות פשרות עליונה ברמ"י, כך עוד לא ניתן אישור אין לרמ"י גמירות דעת להתקשר עם התובעות בכל הסכם שהוא (ראו בדומה ע"א 8361/09 דלתא להשקעות ולמסחר (קרני שומרון) בע"מ נ' מפקד כוחות צה"ל באזור יהודה ושומרון; ע"א 979/17 סלע חברה למוצרי בטון בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל; "עניין סלע").
168. אישור וועדות פשרות עליונה ברמ"י אינו דבר של מה בכך, מדובר באישור משמעותי, ודאי עת לטענת הצדדים מדובר בפשרה ששוויה עשרות מיליונים של שקלים. עו"ד חביליו צירפה לתצהירה הנחיות ונהלים החלים על אישור עסקה דוגמת מתווה הפשרה בו דובר, והבהירה כי נהלים והנחיות אלו קובעים הליך מובנה וסדור לשם אישור הסדרי פשרה בפרקליטות וברמ"י, ובהתאם להם המתווה בו דובר חייב קבלת אישור וועדות פשרות עליונה ברמ"י (הנחיית היועץ המשפטי לממשלה לעניין פשרה בתביעה שהמדינה צד לה, הנחייה מס' 60.1-002 (60.118); הוראת החשב הכללי של משרד האוצר שעניינה מדרג סמכויות לאישור פשרות והסדרי חוב, הוראת תכ"ם מס' 3.3.0.6.1); נוהל רמ"י לגבי הליכים משפטיים שרמ"י צד להם, נוהל 9.4.2000); נספחים 1 – 3 לתצהיר עו"ד חביליו).
ואם וועדת פשרות עליונה לא נדרשה לאישור המתווה נוכח ההתנגדות לו, לא ניתן לטעון כי בניגוד לנהלים ולהנחיות, הצדדים התקשרו בהסכם מחייב.
169. טוענות התובעות כי הדרישה לקבלת המלצת פרקליטת המחוז, היתה דרישה חדשה ולא צפויה, והיה על רמ"י להביא את המתווה לאישור וועדת פשרות עליונה על אף התנגדות פרקליטת המחוז. אין לקבל טענה זו. גם אם התובעות לא היו מודעות לצורך בקבלת המלצת פרקליטת המחוז, אין זה אומר כי על רמ"י לפעול בניגוד לעמדת פרקליטת המחוז. פרקליטת המחוז מתוקף סמכותה אחראית לתיקים שבאחריותה, והחלטתה לבחון את מתווה הפשרה ולהביע עמדתה לגביו, אינה יכולה להיחשב חריגה מהמתווה המוסכם.
170. נימוק נוסף המחזק את מסקנה זו, הוא שאין מחלוקת כי מה שגובש עד אותה עת היה מתווה לפשרה, טיוטה מוסכמת טרם גובשה. התובעות עצמן כותבות בסיכומיהן שהצדדים גיבשו מתווה לפשרה ונותר עוד לנסח "הסכם מפורט" (סעיף 190 לסיכומי התובעות). כל עוד לא גובש נוסח סופי ומוסכם, לא ניתן לטעון כי נקשר חוזה מחייב.
--- סוף עמוד 48 ---
171. מכל האמור, הטענה כי בין הצדדים נקשר הסכם פשרה מחייב, נדחית.
האם המדינה הפרה את החובה לנהל את המו"מ עם התובעות בתום לב
172. הטענה לניהול מו"מ בחוסר תום לב היא שונה ונפרדת, והיא מכוונת נגד החלטת המדינה לא להמשיך בהליכי הידברות. התובעות טוענות שכחלוף יותר משלוש שנות משא ומתן, שתחילתו בגישור והמשכו במו"מ בין הצדדים, המדינה לא היתה רשאית לפרוש מהמשא ומתן, והטענה שעמדת הפרקליטות השתנתה ועתה הוחלט שאין מקום לפשרה, נגועה בחוסר תום לב מוחלט.
173. הגעתי למסקנה כי הצטברות הנסיבות דנן היא חריגה, ואכן, כטענת התובעות, ההחלטה לפרוש מהמשא ומתן, אינה מתיישבת עם דרישת תום הלב בניהול מו"מ.
174. טרם אנמק מסקנתי אדגיש. עדותה של עו"ד חביליו מקובלת עלי במלואה, מקובל עלי כי מי שניהל עם התובעות את המו"מ נהג עמן ביושר לב, כשם שמקובל עלי כי מי שהחליט על הפסקת המו"מ וחזרה לבית משפט עשה כן ביושר לב, משיקולים ענייניים ולאור הערכה מחודשת של סיכון/סיכוי בתיק.
על כן לצורך בחינת סוגית תום הלב, נקודת המוצא היא שמי שקיבל את ההחלטות בתיק עשה כן על פי מיטב הכרתו ומצפונו. אלא שאין די בכך, ובמכלול הנסיבות בהליך זה (שהן חריגות) ההחלטה על הפסקת כל מו"מ פגעה באופן לא סביר בציפיות לגיטימיות וסבירות שנוצרו אצל התובעות, ופגיעה זו נחשבת כחוסר תום לב. אפרט.
175. אין צורך לומר שהחובה לנהל משא ומתן לחוזה בתום לב, אין פרושה שכל משא ומתן מסתיים בחוזה. הדרישה לנהוג בתום לב גם אינה אוסרת על צד לפרוש ממשא ומתן אפילו בשלבים מתקדמים (ע"א 251/84 חברת ס.ג.פ. להשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל).