18. מעדותה של רווית אשר הייתה מעורבת ושותפה למהלכים ולמשא ומתן עובר לעריכת הסכמי 2009, נראה כי החברה ו/או המנוחים מרדכי ואהובה ז"ל כמו גם רוית, ביקשו להגיע לעסקת השבחה ומקסום הזכויות במקרקעין כאשר מפאת קשיים תזרימיים, ביקשו להקצות אחוז מסוים מזכויותיהם בתמורה להשבחת זכויות החברה במקרקעין.
19. אשר לשיעור התמורה, הצהיר עו"ד אשל (סעיף 81.4):
"בתמורה לפעילותנו, נהיה זכאים לשכר בשיעור של 46% - 52% מ"הסכום העודף" כהגדרתו בסעיף 1 להסכם, שהוא במהותו ההפרש בין תמורת מכירת המקרקעין (בניכוי הוצאות המכירה) לבין שווים בעת חתימת ההסכם, כאשר שיעור הזכאות משתנה בהתאם לשיעור זכויות החברה במקרקעין, אשר כאמור לא היה ידוע בשלב זה (להלן: "שכר היזמים").
כל ההוצאות ימומנו על ידנו, והוצאות אלה יוחזרו לנו עם סיום ההסכם.
משך ההסכם הוא 6 שנים".
20. לטענת התובעות, תנאיה המסחריים של העסקה מקפחים באופן קיצוני את החברה "ומטיבים קיצונית עם עורכי הדין". לעניין זה טענו התובעות כי לא התנהל משא ומתן ממשי בין עורכי הדין לבין רוית בטרם נכרתו הסכמי 2009. אלא שנוכח ביטול הסכמי 2009, אין בטענות לעניין אופן ומשך המשא ומתן, אפילו היו נכונות, (איני סבור כך נוכח עדותה של רוית), כדי לתמוך בטענתן לפיה תנאי הסכמי 2009 ובפרט הסכם השירותים, מטיבים קיצונית עם עורכי הדין.
21. לתמיכה בטענותיהן, צירפו התובעות חוות דעת משנת 2013 של עוה"ד אמיר ברגר (להלן: "עו"ד ברגר") אשר התבקש לחוות דעתו על סבירותם של הסכמי 2009. כך סיכם עו"ד ברגר את חוות דעתו:
"ההסכמים נשוא חוות דעתי זו לוקים לדעתי בחוסר איזון קיצוני בין אינטרס החברה שהוזנח לחלוטין לבין אינטרס היזמים שנשמר בהקפדה. יש בהסכמים הוראות הפוגעות בחברה שהן בניגוד לכל היגיון משפטי, כלכלי ומסחרי בהתקשרות חברה בהסכמים מסוג זה כפי שפורט בחוות דעתי זו".
יצוין, כי סיכום זהה קיים גם בחוות דעתו של עו"ד ברגר מיום 5.10.2020.
22. עו"ד ברגר נחקר בדיון מיום 20.12.2020 ובעדותו אישר שלא התייחס לנסיבות כריתת הסכמי 2009, למצבה הפיננסי של החברה או לשיקוליה עובר לכריית הסכמי 2009, ועל כן, איני רואה לנכון לסמוך רק על חוות דעת זו (אשר התייחסה בעיקרה להסכמים אשר כאמור בוטלו), בבחינת השכר הראוי לעורכי הדין.
23. בתצהירו מתייחס עו"ד אשל לפעילות עורכי הדין וההשבחה של המקרקעין, וכך הצהיר (שם, סעיף 4):
"...העבודה שנעשתה, נעשתה על ידינו תוך שלקחנו סיכון גדול, מימנו מכיסנו הפרטיים הוצאות במאות אלפי ₪, קיבענו עובדות שיצרו זכויות בניה נרחבות... טרם התחלנו לפעול להשבחת הנכס, שוויו היה נמוך עשרות מונים משוויו הנוכחי, כאשר עקב עבודתנו הפך הנכס לסחיר וערכו נאמד בלמעלה מ – 30 מיליון ₪".
בתצהירו מפרט עו"ד אשל את הנסיבות בהן החלו עורכי הדין לעבוד עבור החברה ועוד בטרם עריכת הסכמי 2009. כן, מציין עו"ד אשל שתי חוות דעת שנערכו קודם לעריכת הסכמי 2009, אחת מהן של השמאי חיים מסילתי אשר קבע כי שווי זכויות החברה במקרקעין עמד על 3,200,000 ₪ (שם סעיף 45). לציין, כי ביום 15.12.2020 הגישו הנתבעים חוות דעת שנערכה ביום 16.5.2007 על ידי השמאי שאול ויסמן, לבקשת בנק לאומי, לפיה שווי זכויות החברה במקרקעין עמד על סך של 3,900,000 ₪.
24. ביחס למצב המקרקעין בתקופה שקדמה לעריכת הסכמי 2009, הצהיר עו"ד אשל (סעיף 47):
"לאור מצבו המורכב של הנכס, התחלנו לפעול, ביחד עם רוית, במספר מישורים. בין היתר, פנינו ליזמים שונים (ולאדריכלים מטעמם) על מנת לקבל מידע נוזף על הזכויות, ולקבל מהם הצעות לבצוע עסקה בנכס. כך, בין היתר, פנינו לחברת דירות נ. שקד בע"מ ולחברת אפריקה ישראל (שרכשה שטחים בשכונה והקימה פרויקט גדול בסמוך), שנחשבו ליזמיות מובילות באותה העת וכן לחברות אחרות.
במקביל פנינו לאדריכלים כגון מוטי כסיף (ממשרד ברעלי כסיף), אחד האדריכלים הבכירים בארץ כדי להבין את הפוטנציאל לצורך הקמת פרויקט במקרקעין ומקסום זכויות החברה.
ברם, לצער כולם, יזמים, רוכשים פוטנציאלים שונים ואפילו האדריכלים דאז, לא הביעו עניין בנכס (ואפילו לא הצלחנו לגבש הצעה כספית לנכס), ככל הנראה לאור חוסר הבהירות במצב הזכויות באותה עת באותו שלב, לא התקבלו הצעות לרכישה במזומן ולא התקבלו כל הצעות לעסקת קומבינציה.
לפיכך, פעלנו במקביל ופנינו לבעלי זכויות נוספים בחלקה על מנת לבחון אפשרות לאחד את בעלי הזכויות ולבצע עסקת "פינוי בינוי", אולם גם בכיוון זה – לא הייתה היענות ממשית מצד הבעלים.
עד לתחילת שנת 2009, חרף המאמצים הרבים והניסיונות השונים מצידנו, לא חלה התקדמות משמעותית בעניין הנכס. כאמור היה חסר מידע מהותי אודות זכויות החברה בנכס, אודות זכויות הבניה ואודות חלקה של העירייה. בנוסף, היה צורך לנסות ולאחד בין הבעלים השונים בחלקה לצורך ביצוע עסקה.
...
בנסיבות אלה, ולאור המצב המורכב של הנכס, התעורר חשש כי זכויות החברה בנכס (הן זכויות קיימות והן זכויות פוטנציאליות) לא ינוצלו ויאבדו, שכן היה ברור לכל המעורבים, כי לחברה אין משאבים, יכולות וידע הדרושים כדי להשביח את הנכס ולשמר את הזכויות הפוטנציאליות שלה. לא היו לה יכולות כספיות לשכור שירותי יועצים נדרשים והיא אף לא הייתה מעוניינת להשקיע כספים באותה העת (אלא בתלות תוצאות העבודה הרבה שנדרשה)".
25. בתצהירו מיום 19.11.2020 מתאר מר נתן אלנתן פעולות שנקט במשך תקופה של מספר שנים (2010 – 2013) יחד עם נצר ומשרד רובננקו, באיתור תכניות, מדידות ופרשנות לתכנית B, אשר לטענתו גרמו להכפלת זכויות הבניה במקרקעין, ובלשונו (סעיף 32 א):
"ניתן לראות, גם מחישובים קודמים של אדריכלית לאה רובננקו וגם מתחשיב הזכויות אותו הצגנו לאלי דיגא ואושר על ידו, כי זכויות הבניה עלו לאין שיעור כתוצאה מההכרעות הנ"ל של העירייה:
א. במקום 360% בנייה ברוטו (המהווה כ – 8136 מ"ר זכויות בנייה לחלקה 127 וחלקה 170 – 360% כפול 2,260 מ"ר, שטח המגרש החדש לפי תכנית גבולות), עלה בידינו להגיע – כפי העולה בתוכנית אדריכלית שערך אדריכל גידי בר אוריין – מיום 13.8.2013 – לכ – 17,575 מ"ר רק עבור חלקה 127.
העתק תכניתו של אדריכל בר אוריין מיום 13.8.2013 מצ"ב ומסומן כנספח 9.
הסכם התקשרות עם גידי בר אוריין מיום 5.6.2013 מצ"ב כנספח 10.
ראוי להוסיף שהתכנון של גידי בר אוריין הוא על הזכויות שנכנסות לפי נפחי הבנייה המותרים, אבל הזכויות העולות למגרש מחישוב הזכויות על פי יפו B גדול יותר, ועומד על מעל ל – 27,000 מ"ר, לחלקה המשותפת.
ב. יש משמעות לזכויות העודפות, כי היום על פי תכנית מתאר תא /5000 ניתן לקדם תכנית בניין עיר בסמכות מקומית ולקבל נפחי בנייה גבוהים יותר, כך שהזכויות העודפות נכנסות וניתן לממש אותם במגרש. המשמעות היא שאלה זכויות קיימות ולא זכויות חדשו, כך שהיטלי ההשבחה יהיו הרבה יותר נמוכים.
העתק הודעות דוא"ל מיום 22.7.2013 לעוה"ד יורם ל. כהן ומיום 23.6.2013 ממני ליאיר נצר ועוה"ד, מצ"ב ומסומן כנספח 11.
ועתה, אחזור לעניין התכסית. כאמור התכנית הינה נפחית ולאור תוצאות עבודתו – התברר כי תכנית גבולות, אותה תכננה רמ"י ביחד עם העירייה בסוברה כי הינה משפרת את המצב התכנוני באזור, "גזלה" זכויות ממגרשים לאור הגבלת הגובה ותכסית, לאור האמור, הצלחנו לשכנע את העירייה להגדיל את התכסית לבנייה מ – 45% תכסית כפי שנקבע בתכנית ל – 72%. ראה סיכום הפגישה מיום 13.8.2013 שנערך על ידי (מייל שלי ליאיר נצר, עוה"ד ודן להט).
העתק הודעת דוא"ל ששלחתי ביום 13.8.2013 מצ"ב ומסומן כנספח 12".
26. עדותו של מר נתן אלנתן אודות הפעולות שביצע יחד עם אחרים בקשר עם זכויות הבניה במקרקעין, מהימנה בעיני, אולם גם על פי עדות זאת, נראה כי עורכי הדין באמצעות נצר, נתן אלנתן, משרד רובננקו והאדריכל גידי בר אוריין, לכל היותר הגיעו להסכמות (לא פורמאליות) באשר לאופן מימוש התכניות החלות על המקרקעין. בהקשר זה יש להוסיף, כי אין מדובר בהגדלת זכויות הבניה מעבר למקובל באזור, לפי שבחקירתו אישר נתן אלנתן שאדריכל גידי בר אוריין היה מעורב במימוש זכויות בנייה דומות במגרש שכן, הגם שעשה זאת לאחר הפעולות שננקטו על ידי נתן אלנתן והאחרים (ע' 235 – 236 לפרוטוקול הדיון מיום 21.12.2020).
ועוד. נתן אלנתן העיד כי בשנת 2013 חדל לעסוק בעניין זכויות הבניה במקרקעין (שם, ש' 10 ע' 243).
27. בחקירתו התייחס עו"ד יורם כהן לטיפול בתכנון הפרויקט, וכך העיד (ש' 15 ע' 261 לפרוטוקול הדיון מיום 22.12.2020):
"ש. יורם, הפעולות, לטפל בניהול תכנון הפרויקט. את זה לא סיימתם, נכון?
ת. את זה עשינו והגענו כפי שנתן הסביר אתמול, לסיום שנשארו 95 אחוז הושלם ועכשיו נשארו האלמנטים הפרוצדוראליים כדי להמשיך את השרשרת".
בהמשך ניסה עו"ד יורם כהן להסביר מה אמור היה להיות תפקידם של עורכי הדין, אולם משנקבע שהסכמי 2009 לרבות הסכם מתן השירותים, בוטלו ואנו עוסקים בשכר הראוי לעורכי הדין, אין לייחס משקל גדול לתפקיד שנטלו על עצמם עורכי הדין במסגרת הסכמי 2009, אלא לפעולות שבוצעו בפועל והאם יש נפקות אופרטיבית לפעולות אלה. בהקשר זה, איני מקבל את טענתו של עו"ד יורם כהן כאילו עורכי הדין הצליחו להשלים 95% מהשבחת המקרקעין. להלכה ולמעשה, בהתחשב בעדותו של מר נתן אלנתן, ואף שאין לזלזל ביצירתיות ובמאמצים שהושקעו במשך מספר שנים על ידי נציגי החברה (מר נתן אלנתן, נצר ואחרים) בניסיון למקסם את זכויות הבניה במגרש, לכל היותר מדובר באישור מקדמי, הנתון להליכי תכנון ממושכים ואין כל ביטחון שבסוף הליכי התכנון וקבלת ההיתר, יעמדו הסכמות אלה בתוקפן.
28. באשר לניסיון לאחד את הבעלים והמחזיקים האחרים במקרקעין, העיד עו"ד יורם כהן (ש' 6 ע' 263 לפרוטוקול הדיון):
"...ובכן, אנחנו ניהלנו משאים ומתנים עם מספר דיירים, התרוצצנו אליהם, אספנו את הכתובות, את הטלפונים, נסענו פיזית לבתים שלהם, לעסקים שלהם, נפגשנו איתם, ניהלנו משא ומתן. עם דייר אחד הגענו כבר להתחלה של טיוטת של הסכם רכישה. לטין. לצערי, למרות שאחר כך הלכנו לאבא שלו, הוא שלח לאביו, התרוצצנו אצל אביו, אצל הפחחייה שלו, השורה התחתונה בסוף הוא עשה רברס. זאת הייתה עסקה כמעט גמורה, הוא נתן לנו דרך ייפוי כוח, צירפנו אותו לתיק המיוצגים, שנוכל להמשיך לטפל. היינו אצל דייר אחר, גם כן היה משא ומתן. אני זוכר שאני נסעתי אליו בדרום תל אביב, לעסק שלו, ישבתי איתו שלוש שעות, משש בערב עד עשר בלילה, או ארבע שעות, כדי לנסות לעשות משא ומתן. היה לנו דייר נוסף, דור, שהוא גם כן היה אחד הבעלים. זאת אומרת היו לנו משאים ומתנים. לצערי, לא עלה בידינו לגמור עסקה עם דייר.
...
לא הגענו לשום הסכם עם דייר חתום.
...
למרות מאמצנו הרבים להגיע להסכמים, וניהלנו משאים ומתנים עם הרבה בעלים.
...
זאת אומרת קיימנו משא ומתן, לא עלה בידינו".
מעדותו זו של עו"ד יורם כהן, נראה כי ככל שמדובר בהשבחת המקרקעין בדרך של גיבוש ואיחוד הבעלים במקרקעין, בהתחשב בתקופה הארוכה (2009 – 2015) בה פעלו לכאורה עורכי הדין, לא ניתן להצביע על השקעת זמן או משאבים רבים מצדם. לכך יש להוסיף, כי מעדותו של עו"ד יורם כהן, עולה כל המגעים עם חלק קטן מבעלי הזכויות במקרקעין, לא הבשילו לכדי הסכמה על נקיטת פעולות אופרטיביות לקידום משותף של מימוש התכניות החלות על המקרקעין, וממילא לא צמחה לחברה כל השבחה או התעשרות מפעילות זו של עורכי הדין.
29. בהמשך חקירתו, העיד עו"ד יורם כהן כי כדי לברר את מהות והיקף זכויות החברה, נאלצו עורכי הדין לפנות למנהל מקרקעי ישראל, לרשות הפיתוח ולעמידר, כאשר עובדת של המשרד עסקה בכך במשך מספר חודשים בהיקף של 80 עד 100 אחוז מזמנה (שם, ע' 265). לאחר מספר ניסיונות להתחמק ממענה ישיר, אישר עו"ד יורם כהן, שעורכי הדין או מי מטעמם לא פנו ולא הגישו לוועדה לתכנון ובניה תל אביב כל בקשה בעניין המקרקעין (שם, ש' 13 ע' 266).
30. עוד אישר עו"ד יורם כהן בהמשך חקירתו כי לא צורפו לתיק בית המשפט מסמכים המבססים את טענת עורכי הדין, לפיה הושקעו בפרויקט "אלפי שעות עבודה" (שם, ע' 274 – 276).
31. עו"ד יורם כהן, העיד כי עורכי הדין שילמו למשרד רובננקו, גידי בר אוריין ואברבוך מדידות כ – 250,000 ₪, אולם בסך הכל צורפו אישורים ביחס לסכום של 100,000 ₪ לכל היותר (שם, ע' 276 - 277). בהמשך ובעקבות הצגת ההסכם עם גידי בר אוריין, תיקן עו"ד יורם כהן את עדותו והעיד כי הוצאות עורכי הדין הגיעו ל – 300,000 ₪, בין היתר משום שעל פי ההסכם עם גידי בר אוריין, לכאורה רשאים היו עורכי הדין להפסיק את ההתקשרות ולשלם לו 150,000 ₪ בלבד (שם, ע' 284). אלא שראיה על תשלום 150,000 ₪ לאדריכל גידי בר אוריין לא הומצאה ויש להניח שסכום כזה לא שולם על ידי עורכי הדין.
32. מהאמור עד כאן, נראה כי יש לקבל את טענת התובעות בעיקרה, לפיה פעילות עורכי הדין לא הצמיחה לחברה זכויות במקרקעין שלא היו לה קודם לעריכת הסכמי 2009. עוד עולה מהאמור עדה כאן, כי הפעולות במישרין ובעקיפין שנקטו עורכי הדין בתקופה שמשנת 2009 ועד שנת 2015 כללו בדיקות מקדימות עם גורמים בעירייה, התקשרויות עם בעלי מקצוע שלא בוצעו במלואן ופגישות מעטות עם דיירים במקרקעין. בהתחשב בכל אלה, נראה כי דרישת הנתבעים להקצאה של 54% מהזכויות במקרקעין שהוערכו בסך של למעלה מ – 30 מיליון ₪ (לפני קיזוז 3.2 מיליון ₪ שווי הזכויות הנטען בשנת 2009), היא בגדר דרישה החורגת עשרות מונים מהשכר הראוי להיקף הפעולות שביצעו עורכי הדין במישרין או בעקיפין או לתועלת שצמחה לחברה אם בכלל מפעילות עורכי הדין. לפיכך, אין לקבל את התמורה שנקבעה בהסכם השירותים הבטל, כשכר ראוי עבור פעולות עורכי הדין.
33. עם זאת, בהתחשב בפעולות בהן נקטו עורכי הדין והשקעת המשאבים כמפורט לעיל, ומשאין לשלול לחלוטין תרומה של עורכי הדין לאפשרויות המימוש של המקרקעין על ידי החברה, נראה כי בכפוף לבטלותם של הסכמי 2009 כאמור לעיל, ובהתאם להוראות סעיף 46 לחוק החוזים, יש לחייב את התובעות לשלם לנתבעים שכר ראוי שישקף את השקעת הזמן והמשאבים שהשקיעו עורכי הדין בתקופה שמשנת 2009 עד 2015 (פגישות ישירות עם רוית, מרדכי ואהובה בוכמן וגורמים אחרים, שעות עבודה שהשקיעו גורמים אחרים שגויסו בשכר על ידי עורכי הדין), ובהתחשב בערך המוסף הגלום בפעולותיהם שאמנם לא הגיעו לכדי השלמה ולא באו לידי ביטוי במסגרת הליך תכנוני שאושר או הסכמים עם בעלים אחרים של המקרקעין, אולם אפשר שיש בו כדי להעמיד את החברה בעמדה טובה יותר בקשר עם מימוש זכויותיה במקרקעין, נקבע על דרך האומדנה כי השכר הראוי לנתבעים יעמוד על סך של 750,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.
34. בסיכומיהן לא פירטו התובעות את טענותיהן לעניין הנזק שלטענתן גרמו הנתבעים לחברה או להן למעט תביעה לחייב את הנתבעים בגין נזק עלום כתוצאה מהחתימה על הסכמי 2009, בגובה 5% מערך הקרקע לשנה ובסה"כ 1,100,000 ₪ (סעיף 91). בהתחשב באמור בסעיף 33 לעיל ומשלא ננקטו צעדים אופרטיביים למימוש זכויות החברה במקרקעין ועורכי הדין לא ביקשו לממש את האופציה שלכאורה ניתנה להם במסגרת הסכמי 2009, איני מוצא ממש בטענת התובעות לפיה נגרם לחברה או להן נזק מפעילות עורכי הדין.
35. אוסיף, כי נתבעת 6 לא שימשה כעורך דין ומייצגת של החברה, אולם נצר מנהלה היה שותף למהלכים שפורטו לעיל מבלי שנקט עמדה עצמאית משלו ולמעשה בכריתת הסכמי 2009 הסתמך נצר על עורכי הדין וכך גם במסגרת ההליך כאן. על כן, יש לייחס את הפגם שנפל בהתנהלותם של עורכי הדין, גם לנצר ולנתבעת 6, ובהתאם יש לקבוע כי גם ביחסים בין נתבעת 6 לחברה, הסכמי 2009 בטלים מהטעמים שפורטו לעיל. הוא הדין לעניין השכר הראוי.
סוף דבר
נקבע בזאת, כי בכפוף לתשלום סך של 750,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין בתוך 90 ימים, אשר לאחריהם יישא סכום זה ריבית והצמדה כדין מהיום, ההסכם למתן שירותים שנחתם ביום 8.2.2009 בין הנתבעים לבין החברה, בטל. למען הסר ספק הוא הדין ביחס ליתר ההסכמים שנחתמו ביום 8.2.2009 או בסמוך לכך בין הנתבעים לבין החברה.
בנסיבות העניין ובהתחשב בתוצאה, כל צד יישא בהוצאותיו.
מזכירות בית המשפט תמציא את פסק הדין לבאי כוח הצדדים.
ניתן היום, כ"ח אדר ב' תשפ"ב, 31 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.