בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 839/21
לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז
כבוד השופט ע' גרוסקופף
כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ
המערערים: 1. חיה הקר
2. משה ויינברגר
נ ג ד
המשיבים: 1. חברת קלמטיס אוברסיז בע"מ
2. ברנדו הרנסטו חמיאל
3. משה אהרון ברודשנדל
4. עו"ד דוד זעירא
5. עו"ד חיים שמש
משיבים פורמאליים: 6. חברת הקרן לגאולת קרקע, תכנון פיתוח וישובים בע"מ
7. עו"ד משה גליק
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 6.12.2020 בת"א 37363-09-13 [פורסם בנבו] שניתן על ידי כבוד השופט גרשון גונטובניק
תאריך הישיבה: ט"ז בטבת התשפ"ג (9.1.2023)
בשם המערערים: עו"ד אליעד שרגא; עו"ד שרון דיין
בשם המשיבים 3-1: עו"ד יעקב אמסטר; עו"ד חגי מאירי
בשם המשיבים 5-4: עו"ד רות וקסמן שאלתיאל
בשם המשיבה 6: עו"ד שמרית כרמי נעמת
בשם המשיב 7: עו"ד שמעון שגיא
פסק-דין
השופט ע' גרוסקופף:
1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט גרשון גונטובניק) בת"א 37363-09-13 [פורסם בנבו] מיום 6.12.2020, במסגרתו נדחתה תביעתם של המערערים לפיצויים בעקבות הפרת חוזה למכירת זכויות במקרקעין (להלן: פסק הדין).
רקע עובדתי
2. ביום 20.9.2004 חתמו המשיבה 1, חברת קלמטיס אוברסיז בע"מ (להלן: החברה), והמערערים, גב' חיה הקר (להלן: המערערת) ומר משה ויינברגר (להלן: המערער), על הסכם לרכישת זכויות במקרקעין המצויים במתתיהו מזרח, במועצה אזורית מודיעין עילית שמעבר לקו הירוק (להלן: המקרקעין או המקרקעין המקוריים ו-ההסכם או הסכם המכר, בהתאמה). בהסכם נקבע כי המערערים יקבלו זכויות לבניית 16 יחידות דיור בנות 120-110 מ"ר כל אחת, מתוך פרויקט מגורים שיכלול לכל היותר 20 יחידות דיור, וזאת בתמורה לסכום של 12,000 דולר עבור כל יחידת דיור ובסך הכול 192,000 דולר. אין חולק כי המערערים שילמו את התמורה, שעמדה על סכום של 860,268 ש"ח במועד התשלום.
3. המשיבים האחרים לערעור קשורים בדרך זו או אחרת לכריתת ההסכם או לביצועו: המשיב 2, מר ברנדו הרנסטו חמיאל (להלן: חמיאל), פעל כמנהלה של החברה בעת החתימה על ההסכם. המשיב 3, מר משה אהרון ברודשנדל (להלן: ברודשנדל), פעל כמיופה כוחו של חמיאל וחתם על ההסכם בשם החברה, וכן נטל על עצמו להיות אחראי וערב להתחייבויות החברה כפי שיפורט להלן. המשיבה 6, חברת הקרן לגאולת הקרקע, תכנון פיתוח ויישובים בע"מ (להלן: הקרן), שימשה כמעין חברה משכנת והחזיקה בזכויות החברה במקרקעין מכוח נאמנות. המשיב 7, מר משה גליק (להלן: גליק), פעל כעורך דינה של הקרן והוא שערך בה את הרישומים. בהחלטות מימים 3.6.2021 ו-17.6.2021 (כב' הרשם רון גולדשטיין) נקבע כי הקרן וגליק יהיו משיבים פורמליים לערעור. המשיב 4, עו"ד דוד זעירא (להלן: עו"ד זעירא), ייצג את המערערים במסגרת ההסכם, והמשיב 5, עו"ד חיים שמש (להלן: עו"ד שמש), עבד כעורך דין במשרדו.
4. כפי שהובהר במספר מקומות בהסכם, במועד החתימה טרם אושרה תב"ע ביחס למקרקעין המקוריים (סעיף ה"הואיל" השלישי וסעיפים 2.1 ו-3.2 להסכם). עוד הובהר כי המוכרת מחזיקה בזכויות במקרקעין נוספים וסמוכים, שביחס אליהם אושרה תב"ע מספר 210/8 לבניית אלפי יחידות דיור (סעיף 2.7 להסכם). מקרקעין אלה כונו בהסכם "המקרקעין האחרים" וכך הם גם יכונו להלן. בקשר עם המקרקעין המקוריים ועם המקרקעין האחרים נקבעו בסעיפים 2.8 ו-7.3 התניות הבאות, המצויות במרכז המחלוקת הנוכחית בין הצדדים:
2.8 [המוכרת מצהירה ומתחייבת] כי אם מסיבה כלשהי לא ניתן יהיה לקבל היתר בניה למקרקעין נשוא הסכם זה בתוך 24 חודשים מיום חתימת הסכם זה, יהיו הקונים זכאים לקבל זכויות חלופיות במקרקעין האחרים והכול כפוף להוראות הסכם זה להלן.
7.3 מוסכם, כי היה ובתוך 24 חודשים מחתימת הסכם זה לא אושרה תב"ע ביחס לזכויות ולא ניתן להוציא היתרי בניה, יהיו הקונים [זכאים] לקבל זכויות חלופיות במקרקעין הסמוכים השייכים למוכרת ואשר בהם קיימת תב"ע מאושרת, וזאת בשטחים לגביהם לא נרשמו שעבודים ו/או זכויות צד ג' כלשהם, ובאופן כי שוויו של השטח החילופי, מיקומו ותכנונו יהיו דומים או שיינתנו לגביהם מכתבי החרגה מהבנק.