בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 839/21
לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז
כבוד השופט ע' גרוסקופף
כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ
המערערים: 1. חיה הקר
2. משה ויינברגר
נ ג ד
המשיבים: 1. חברת קלמטיס אוברסיז בע"מ
2. ברנדו הרנסטו חמיאל
3. משה אהרון ברודשנדל
4. עו"ד דוד זעירא
5. עו"ד חיים שמש
משיבים פורמאליים: 6. חברת הקרן לגאולת קרקע, תכנון פיתוח וישובים בע"מ
7. עו"ד משה גליק
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 6.12.2020 בת"א 37363-09-13 [פורסם בנבו] שניתן על ידי כבוד השופט גרשון גונטובניק
תאריך הישיבה: ט"ז בטבת התשפ"ג (9.1.2023)
בשם המערערים: עו"ד אליעד שרגא; עו"ד שרון דיין
בשם המשיבים 3-1: עו"ד יעקב אמסטר; עו"ד חגי מאירי
בשם המשיבים 5-4: עו"ד רות וקסמן שאלתיאל
בשם המשיבה 6: עו"ד שמרית כרמי נעמת
בשם המשיב 7: עו"ד שמעון שגיא
פסק-דין
השופט ע' גרוסקופף:
1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט גרשון גונטובניק) בת"א 37363-09-13 [פורסם בנבו] מיום 6.12.2020, במסגרתו נדחתה תביעתם של המערערים לפיצויים בעקבות הפרת חוזה למכירת זכויות במקרקעין (להלן: פסק הדין).
רקע עובדתי
2. ביום 20.9.2004 חתמו המשיבה 1, חברת קלמטיס אוברסיז בע"מ (להלן: החברה), והמערערים, גב' חיה הקר (להלן: המערערת) ומר משה ויינברגר (להלן: המערער), על הסכם לרכישת זכויות במקרקעין המצויים במתתיהו מזרח, במועצה אזורית מודיעין עילית שמעבר לקו הירוק (להלן: המקרקעין או המקרקעין המקוריים ו-ההסכם או הסכם המכר, בהתאמה). בהסכם נקבע כי המערערים יקבלו זכויות לבניית 16 יחידות דיור בנות 120-110 מ"ר כל אחת, מתוך פרויקט מגורים שיכלול לכל היותר 20 יחידות דיור, וזאת בתמורה לסכום של 12,000 דולר עבור כל יחידת דיור ובסך הכול 192,000 דולר. אין חולק כי המערערים שילמו את התמורה, שעמדה על סכום של 860,268 ש"ח במועד התשלום.
3. המשיבים האחרים לערעור קשורים בדרך זו או אחרת לכריתת ההסכם או לביצועו: המשיב 2, מר ברנדו הרנסטו חמיאל (להלן: חמיאל), פעל כמנהלה של החברה בעת החתימה על ההסכם. המשיב 3, מר משה אהרון ברודשנדל (להלן: ברודשנדל), פעל כמיופה כוחו של חמיאל וחתם על ההסכם בשם החברה, וכן נטל על עצמו להיות אחראי וערב להתחייבויות החברה כפי שיפורט להלן. המשיבה 6, חברת הקרן לגאולת הקרקע, תכנון פיתוח ויישובים בע"מ (להלן: הקרן), שימשה כמעין חברה משכנת והחזיקה בזכויות החברה במקרקעין מכוח נאמנות. המשיב 7, מר משה גליק (להלן: גליק), פעל כעורך דינה של הקרן והוא שערך בה את הרישומים. בהחלטות מימים 3.6.2021 ו-17.6.2021 (כב' הרשם רון גולדשטיין) נקבע כי הקרן וגליק יהיו משיבים פורמליים לערעור. המשיב 4, עו"ד דוד זעירא (להלן: עו"ד זעירא), ייצג את המערערים במסגרת ההסכם, והמשיב 5, עו"ד חיים שמש (להלן: עו"ד שמש), עבד כעורך דין במשרדו.
4. כפי שהובהר במספר מקומות בהסכם, במועד החתימה טרם אושרה תב"ע ביחס למקרקעין המקוריים (סעיף ה"הואיל" השלישי וסעיפים 2.1 ו-3.2 להסכם). עוד הובהר כי המוכרת מחזיקה בזכויות במקרקעין נוספים וסמוכים, שביחס אליהם אושרה תב"ע מספר 210/8 לבניית אלפי יחידות דיור (סעיף 2.7 להסכם). מקרקעין אלה כונו בהסכם "המקרקעין האחרים" וכך הם גם יכונו להלן. בקשר עם המקרקעין המקוריים ועם המקרקעין האחרים נקבעו בסעיפים 2.8 ו-7.3 התניות הבאות, המצויות במרכז המחלוקת הנוכחית בין הצדדים:
2.8 [המוכרת מצהירה ומתחייבת] כי אם מסיבה כלשהי לא ניתן יהיה לקבל היתר בניה למקרקעין נשוא הסכם זה בתוך 24 חודשים מיום חתימת הסכם זה, יהיו הקונים זכאים לקבל זכויות חלופיות במקרקעין האחרים והכול כפוף להוראות הסכם זה להלן.
7.3 מוסכם, כי היה ובתוך 24 חודשים מחתימת הסכם זה לא אושרה תב"ע ביחס לזכויות ולא ניתן להוציא היתרי בניה, יהיו הקונים [זכאים] לקבל זכויות חלופיות במקרקעין הסמוכים השייכים למוכרת ואשר בהם קיימת תב"ע מאושרת, וזאת בשטחים לגביהם לא נרשמו שעבודים ו/או זכויות צד ג' כלשהם, ובאופן כי שוויו של השטח החילופי, מיקומו ותכנונו יהיו דומים או שיינתנו לגביהם מכתבי החרגה מהבנק.
[הערה: המילה "זכאים" חסרה בסעיף 7.3, אך ניתן להשלימה לאור האמור בסעיף 2.8 להסכם]
5. עוד נקבע בהסכם כי במקרה של הפרה על ידי החברה, יקומו למערערים הזכויות הן לפיצויים על נזקיהם והן לפיצויים מוסכמים בגובה 12,500 דולר עבור כל יחידת דיור (הסעיף לא סומן במספר ומצוי בין סעיפים 11 ו-12 להסכם; להלן: סעיף הפיצויים המוסכמים):
הופר ההסכם על ידי המוכרת, תפצה המוכרת את הקונים על כל נזקיהם בצרוף פיצוי מוסכם וקבוע מראש בשיעור $12,500 לכל יחידת דיור וזאת מבלי לגרוע מזכויותיהם של הקונים לתבוע ביצוע בעין.
כמו כן, במסגרת ההסכם הצהיר ברודשנדל כי הוא אחראי וערב באופן אישי להתחייבויות החברה המפורטות בהסכם.
6. אין חולק כי במקרקעין המקוריים לא אושרה תב"ע, ולא קודמה כל בניה – לא עד ספטמבר 2006 (מועד סיום תקופת 24 החודשים המוזכרת בסעיפים 2.8 ו-7.3), לא עד שנת 2009 ולא עד עצם היום הזה. הסיבה לכך שלא קודמו הליכי התכנון והבנייה ביחס למקרקעין, לפחות משלב מסוים, היא שביום 20.4.2009 חתם מפקד כוחות צה"ל באזור יהודה ושומרון על צו בדבר תפיסת מקרקעין מס' 12/09/ת (יהודה ושומרון), התשס"ט-2009, שעניינו תפיסת שטחים באזור מודיעין עילית לצורך הקמת גדר הביטחון, ועל צו בדבר איסור בניה והפסקתה מס' 1/09/אב, התשס"ט-2009, שנועד למנוע עבודות בניה ופיתוח במגרשים הסמוכים לתוואי הגדר בשכונת מתתיהו מזרח. תוקף הצו הוארך בצווים נוספים. בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו, והמערערים אינם חולקים על כך בערעורם, כי בניית גדר הביטחון פגעה ביכולת לבנות על המקרקעין המקוריים, וכי גם רוכשים רבים אחרים שהשקיעו בבניה מתוכננת באזור נפגעו כתוצאה מכך. ביום 5.7.2010 התברר למערערים שזכויותיהם נרשמו במקרקעין המקוריים במגרש מס' 241 (מתחם מ/24), וכי לא ניתן לבנות במקום נוכח תוואי הגדר.
7. על רקע האמור, ביום 18.9.2013 הגישו המערערים תביעה נגד המשיבים, בה טענו כי המשיבים הפרו את ההסכם בכך שלא הקצו להם קרקע במשך זמן רב, ולחלופין כאשר לא סיפקו להם קרקע במקרקעין האחרים בתוך שנתיים מיום החתימה וזאת בהתאם לסעיפים 2.8 ו-7.3 להסכם. עוד נטען כי המשיבים לא גילו למערערים במשך שנים על מצבם של המקרקעין; התחמקו ממתן תשובות כאשר המערערים פנו אליהם בעניין; ערכו שינויים בהסכם ללא ידיעתם – וכי כל אלו מהווים הפרה של חובת תום הלב והפרת חובות גילוי. כמו כן נטען כי מעשים אלה עולים כדי רשלנות, הפרת חובה חקוקה, תרמית וגזל, וכי המשיבים התעשרו על חשבונם של המערערים.
8. המערערים תבעו בגין ההפרות האמורות שני סעדים באופן מצטבר: ראשית, פיצוי מוסכם כקבוע בהסכם, בסך של 12,500 דולר לכל אחת מ-16 יחידת דיור (וסך הכול 1,204,656 ש"ח נכון למועד הגשת התביעה); שנית, פיצוי בגין מניעת הרווח שהיה צומח למערערים אם היו מוכרים את יחידות הדיור אותן היו אמורים לקבל, אשר הוערך ב-250,000 ש"ח לכל יחידת דיור, וסך של 4,000,000 ש"ח (לצורכי אגרה).
9. ביום 1.6.2014, חודשים לאחר הגשת התביעה וטרם מתן פסק הדין, הגיעו המערערים להסדר פשרה עם הקרן וגליק. במסגרת ההסכם, אושר תוקפו של הסכם המכר וגליק התחייב לרשום את זכויות המערערים ב-16 יחידות במקרקעין שונים מאלה שהוסכם עליהם תחילה (להלן: הסכם הפשרה ו-יחידות הדיור שהובטחו בהסכם הפשרה, בהתאמה). הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין בהחלטת בית משפט קמא מיום 8.2.2018 (כב' השופטת לימור ביבי). בעקבות החתימה על הסכם הפשרה נמחקו הקרן וגליק מהתביעה.
10. להשלמת התמונה יצוין כי בעקבות בניית הגדר הגישו הקרן ותובעים אחרים תביעה נגד המדינה בגין פגיעה בזכויותיהם הקנייניות (ת"א (מחוזי י-ם) 28409-11-11 הקרן לגאולת קרקע תכנון ופיתוח ישובים בע"מ נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (23.5.2013)). תביעה נוספת הוגשה נגד המדינה על ידי הקרן ועל ידי אנשים פרטיים שרכשו קרקעות במתתיהו מזרח (ת"א (שלום י-ם) 35134-11-10 חמד נ' הממונה על הרכוש הממשלתי ביו"ש [פורסם בנבו] (3.6.2013)). התובעים בשני ההליכים חתמו בסופו של יום על הסכם פשרה עם המדינה, במסגרתו הוסכם, בין היתר, לאפשר בניית 358 יחידות דיור במספר מתחמים המצויים במקרקעין חלופיים באזור, חלף 548 היחידות המקוריות להן היו התובעים זכאים. בהמשך, הגישה החברה יחד עם תובעים נוספים תביעה לאכיפת הסכם הפשרה שנחתם עם המדינה (33261-12-21 (מחוזי י-ם) בנקל נ' מדינת ישראל). המערערים לא היו צד לאיזה מן ההליכים ואף אין הם צד להסכם הפשרה שנחתם במסגרתם. לא הובא בפנינו מידע לפיו המערערים אמורים היו לקבל בשלב זה או אחר זכויות באותם מקרקעין חלופיים.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
11. הערה מקדימה: מפסק הדין עולה תמיהתו של בית משפט קמא מדוע התעקשו המערערים להמשיך ולברר את תביעתם לאחר שנחתם הסכם הפשרה. בית המשפט הסביר כי הסכם זה הביא לתוצאות יפות, כאשר על פי חוות הדעת השמאית שהוגשה על ידי המערערים עצמם (להלן: חוות הדעת השמאית), שווי זכויותיהם לפי הסכם הפשרה עומד על סך של 6.6 מיליון ש"ח, שהוא סכום נאה, הגם שנמוך משווי הזכויות לפי הסכם המכר שהוערך על ידם בחוות הדעת השמאית בסכום של 10.7 מיליון ש"ח. הוער, כי בנסיבות העניין "מדובר בהרבה מלמעלה מחצי הכוס המלאה" (פסקה 14). אולם, כפי שהתברר לאחר מתן פסק הדין, עמידתם של המערערים על בירור התביעה ביחס למשיבים האחרים התבררה כבעלת היגיון, שכן העובדה שהסכם הפשרה נחתם רק מול הקרן וגליק גוררת קשיים מעשיים במימושו, כפי שיובהר להלן.
12. על אף תמיהתו של בית המשפט בדבר הצורך בבירור התביעה, הוא בחן את טענות המערערים לגופן. בית המשפט מיקד את דיונו בשתי שאלות מרכזית: ראשית, בהנחה שהמערערים היו מקבלים זכויות במקרקעין האחרים, האם עולה מההסכם התחייבות כי יתאפשר להם לבנות בהם תוך פרק זמן קצר מרגע קבלתם; שנית, האם המערערים ביקשו לממש את האופציה הקבועה בסעיפים 2.8 ו-7.3 להסכם ולקבל את המקרקעין האחרים במקום המקרקעין המקוריים.
13. לעניין השאלה הראשונה, בית משפט קמא הסביר כי תביעתם של המערערים מבוססת על ההנחה כי ההסכם הבטיח להם אפשרות בניה במקרקעין האחרים בתוך פרק זמן קצר. כך, לעמדתם, החברה התחייבה שאם לא תאושר תב"ע במקרקעין שבהם רכשו זכויות, הם יוכלו לאחר שנתיים להעביר את הזכויות למקרקעין האחרים, שבהם כבר קיימת תב"ע מאושרת, ולהתחיל בבניה במהרה לאחר קבלת היתר בניה. על פרשנות זו מבוססת גם חוות הדעת השמאית, אשר יוצאת מנקודת הנחה כי כבר בשנת 2009, שלוש שנים לאחר העברת הזכויות במקרקעין האחרים למערערים, היו יכולות לעמוד הדירות על תילן. אולם, בית משפט קמא מצא כי החברה לא נטלה על עצמה כל התחייבות כי תתאפשר בניה בתוך זמן מוגדר. כך, לעניין המקרקעין המקוריים, הובהר למערערים כי אין לגביהם תב"ע מאושרת ואף אין התחייבות לגבי המועד בו תאושר תב"ע; ולעניין המקרקעין האחרים, אם המערערים היו חפצים להעתיק את זכויותיהם אליהם הם היו יכולים לעשות זאת בהתאם למנגנון הקבוע בסעיפים 2.8 ו-7.3, אולם לא ניתן לקרוא לסעיפים אלה התחייבות לכך שיוצא היתר בניה בסמוך לאחר העברת הזכויות. בית המשפט קבע כי אף מבחינה מעשית, לו היו המערערים בוחרים להעביר את זכויותיהם למקרקעין האחרים, סביר כי הליכי הוצאת היתר הבניה היו לוקחים זמן, ואפילו זמן רב.
14. בהקשר זה העיר בית המשפט כי בהסכם טמון סיכון מבחינת המערערים, בדומה להסכמים אחרים הנוגעים להשקעות במקרקעין באזור יהודה ושומרון. הסיכון בא לידי ביטוי בכך שלא ניתן היה להבטיח מראש כי תאושר תב"ע ביחס למקרקעין, ואף ביחס להוצאת היתר בניה במקרקעין האחרים יתכנו סיבוכים. הוסבר, כי מרכיב הסיכון קיבל ביטוי בתמורה ששילמו המערערים עבור הזכויות – 12,000 דולר עבור כל יחידת דיור. לעמדת בית המשפט, לא ניתן לקבוע כי בגין תמורה צנועה זו ניתנה התחייבות לאפשר בניה בפועל בתוך שנתיים ממועד החתימה על ההסכם או בסמוך לכך.
15. לעניין השאלה השנייה, קבע בית משפט קמא כי יש לקרוא את סעיפים 2.8 ו-7.3 כתניית אופציה, וכי המערערים לא ביקשו להפעיל אותה במועד. הובהר כי הסעיפים אינם קובעים העברה אוטומטית של זכויות אם לא אושרה תב"ע בחלוף שנתיים מחתימת ההסכם, אלא היה על המערערים למסור הודעה בדבר מימוש האופציה. נקבע, כי עמדה בפני המערערים הבחירה היכן הם מעדיפים לממש את השקעתם – במקרקעין המקוריים או במקרקעין האחרים – והם בחרו להשקיע במקרקעין המקוריים, דהיינו באזור שבו טרם אושרה תב"ע, אך שלגביו הם העריכו כי התשואה צפויה להיות גבוהה יותר. אף מבחינה עובדתית, הוכח לדעת בית המשפט כי המערערים לא עמדו בפועל על מימוש האופציה. ממצא זה התבסס על עדותו של עו"ד שמש כי המערערים מעולם לא פנו בבקשה לממש את זכותם למקרקעין האחרים ועל מכתבים ותרשומות שנערכו על ידי המערערים יותר משנתיים לאחר החתימה על ההסכם ושבהם לא הופיעה כל התייחסות לדרישה לקבל את המקרקעין האחרים חלף המקרקעין המקוריים. גרסאות המערערים בעניין זה נדחו משנמצאו בלתי מהימנות.
16. בית משפט קמא המשיך ודן בטענות נוספות של המערערים, אותן הוא דחה במלואן. כך, נדחה האמור בחוות הדעת השמאית שהגישו המערערים, וזאת לאחר שנמצא כי היא נשענת על ההנחות הבלתי מבוססות הבאות: כי המערערים היו זכאים לקבל זכויות במקרקעין האחרים בשנת 2006; כי המשיבים הפרו את ההסכם בכך שלא העבירו להם זכויות כאמור; וכי ניתן היה לקבל היתר בניה תוך זמן קצר ולהשלים את בניית הדירות במקרקעין האחרים כבר בשנת 2009.
17. כמו כן, נדחו טענותיהם של המערערים בנוגע לתפקודם של עורכי הדין זעירא ושמש, תוך שנקבע כי לא היה מקום להאשימם בתרמית ובזיוף. לעניין טענת המערערים כי עורכי הדין לא ערכו בדיקה נאותה בדבר המצב התכנוני של המקרקעין, נקבע כי אמנם, במועד החתימה על ההסכם כבר הוצאו צווי תפיסה למקרקעין בסמוך למודיעין עילית, וכי בעקבות פסק הדין שניתן בבג"ץ 2056/04 מועצת הכפר בית סוריק נ' ממשלת ישראל, פ"ד נח(5) 807 (2004), בוצעו תיקונים לתוואי הגדר עוד בשנת 2004. עוד נקבע כי לעניין זה הייתה עשויה להיות השפעה על היכולת לממש את ההסכם, ויתכן שהיה על עורכי הדין להביא את הדבר לידיעתם של המערערים. ואולם, נקבע, כי אין בדבר לסייע למערערים בתביעתם, משום שלכל היותר יש בעובדות אלה כדי להוות אי-גילוי של פרטים מהותיים עובר לכריתת ההסכם, והסעד הנובע מכך הוא ביטולו של ההסכם והשבה. המערערים, לעומת זאת, לא ביקשו סעד של ביטול ההסכם, אלא טענו להפרתו על ידי המשיבים. עוד נקבע כי תוספת בכתב יד שהכניס עו"ד שמש לסעיף 7.3 להסכם, שעניינה אחריותם של המערערים לתשלום דמי פיתוח, אינה עולה כדי זיוף, כפי שטענו המערערים, וכי על אף שהיה מצופה כי עורכי הדין יעדכנו את המערערים בדבר התוספת בזמן אמת, הרי שהדבר אינו מעלה או מוריד לעניין המחלוקת בין הצדדים. כן נדחתה הטענה כי עו"ד זעירא היה מצוי בניגוד עניינים, טענה שהתבססה על כך שבמקביל לייצוג המערערים הוא רכש זכויות בפרויקט הבניה גם עבור עצמו. בהקשר זה נקבע כי הדבר לא פגע באיכות הייצוג שהעניק למערערים. בנוסף, נדחתה טענת המערערים כי עורכי הדין זעירא ושמש גרמו להם נזק בכך שלא דיווחו על העסקה לרשויות המס. בית המשפט קבע כי מדובר בהרחבת חזית אסורה וכי הנושא לא נזכר בכתב התביעה. בחלקים אחרים של פסק הדין אדון בהמשך, ככל שהדבר יידרש.
טענות הצדדים בערעור
18. המערערים טוענים שההסכם נועד להבטיח כי בתוך שנתיים ממועד החתימה, או בסמוך לכך, הם יחזיקו בזכויות בקרקע שיש לגביה היתר לבניה. לטענתם, הבטוחות שבהסכם נועדו להגן על זכות זו. מסיבה זו לשיטתם אף יש לקרוא את המנגנון הקבוע בסעיפים 2.8 ו-7.3 ככזה שנועד לחול אם מכל סיבה שהיא לא ניתן לקבל היתר בניה במקרקעין המקוריים בחלוף שנתיים מהחתימה. נטען כי המערערים הם אנשים מהיישוב שהשקיעו את כל הונם בעסקה אותה הם לא ראו כספקולטיבית, ואשר ממנה הם ציפו להשיא רווח תוך זמן קצר. עוד נשענים המערערים על חוות הדעת השמאית שהגישו, אשר בה נכתב שכאשר יש תב"ע מאושרת במקרקעין, ניתן להוציא לגביהם היתר בניה בתוך חודשים ספורים. בנוסף טוענים המערערים כי שגה בית משפט קמא כאשר קבע שההסכם כלל רכיב משמעותי של סיכון, דבר אותו הסיק מגובה התמורה הצנועה להערכתו. המערערים טוענים בהקשר זה כי לא הובהר על מה קביעה זו מבוססת, בייחוד בהתחשב בכך שהמשיבים לא הגישו חוות דעת בעניין, ולעומת זאת המערערים הוכיחו שהמחיר ששילמו לא היה נמוך כלל ועיקר, ואף התקרב למחירם של מקרקעין ללא תב"ע מאושרת בתוך הקו הירוק.
19. עוד טוענים המערערים כי הוכח שהם הודיעו על רצונם לקבל את המקרקעין האחרים (אף שלטענתם כלל לא נדרש מתן הודעה, שכן החברה מחויבת בהעברת הזכויות למקרקעין האחרים באופן אוטומטי בחלוף שנתיים). בהקשר זה מפנים המערערים, בין היתר, לתצהירה של המערערת, בו מוזכרות פניות שנעשו לחברה ביום 10.8.2006 וביום 30.6.2008, וכן לעדותם של עורכי הדין זעירא ושמש. כמו כן נטען כי שגה בית משפט קמא בקביעתו שהמערערים העדיפו להישאר עם המקרקעין המקוריים, ומסיבה זו לא ביקשו לממש את האופציה שבסעיפים 2.8 ו-7.3. טענות נוספות של המערערים הן כי הסיבה שהם לא ביטלו את ההסכם לאחר שנודע להם על בניית גדר הביטחון היא הבנתם שמגיעות להם לפי ההסכם זכויות במקרקעין האחרים; כי היה על עורכי הדין זעירא ושמש להסביר למערערים את המשמעות של סעיפים 2.8 ו-7.3 להסכם ואת החשיבות שבעמידה על קבלת זכויות במקרקעין האחרים, וכי הם התרשלו בתפקידם; כי ברודשנדל התרשל בביצוע ההסכם; כי המשיבים היו מודעים לתוואי גדר הביטחון כבר במועד החתימה על ההסכם, אך לא גילו על כך למערערים, ואף לאחר חתימת ההסכם לא גילו על כך למערערים; כי נגד המשיבים 3-1 עומד מעשה בית דין וזאת נוכח פסק הדין שניתן נגדם בת"א (שלום ת"א) 48139-05-15 וייס נ' קלמטיס אוברסיז בע"מ [פורסם בנבו] (13.7.2017) (להלן: עניין וייס), שעסק אומנם בהתקשרות חוזית עם רוכשים אחרים, אך לשיטת המערערים בנסיבות דומות המקימות השתק פלוגתא.
20. המשיבים 3-1 סומכים ידיהם על פסק דינו של בית משפט קמא, וטוענים כי חלק משמעותי מהערעור מוקדש להשגה על ממצאי עובדה שנקבעו בפסק הדין, שבהם אין מקום להתערבות ערכאת הערעור. כך, אין לטענתם מקום להתערב במסקנות כי ההסכם לא הופר על ידי המשיבים; כי המערערים לא מימשו את זכותם לקבל זכויות במקרקעין האחרים; וכי הם אף לא הודיעו מעולם על ביטול ההסכם. עוד הם טוענים כי על התביעה חלה התיישנות, משום שהיא הוגשה בחלוף 9 שנים פחות יומיים ממועד החתימה על ההסכם, ובעת ההגשה אף לא שולמה אגרה. כמו כן, מהמועד בו צמחה למערערים זכות (אופציונלית) במקרקעין האחרים ועד למועד תשלום האגרה חלפו קרוב ל-8 שנים. בנוסף, המשיבים 3-1 מעלים טענות בדבר הרחבות חזית שביצעו המערערים במהלך הדיון בערכאה קמא בכל הנוגע לרכיב הנזק, אשר ממילא לטענתם לא ניתן היה לצפות אותו באופן סביר. לעמדתם, אף אם נגרם נזק הוא התאיין בעקבות הסכם הפשרה. בכל הנוגע לעניין וייס, צוין כי נדחתה במסגרתו התביעה שהוגשה נגד ברודשנדל וכי בכל אופן אותו מקרה אינו יכול להוות מעשה בית דין. לעניין אחריותו של ברודשנדל, נטען כי זה מסר למערערים את כל המידע הרלוונטי קודם לחתימה על ההסכם, וכי הערבות האישית שנטל על עצמו במסגרת ההסכם אינה פותחת פתח לטעון כי הוא אחראי למלוא הנזקים להם טוענים המערערים.
21. עורכי הדין זעירא ושמש מעלים במסגרת תשובתם טענות החופפות בחלקן לאלו של המשיבים 3-1, ועל אלה לא אחזור. בעיקר, הם מבקשים להדגיש כי מהסכם הפשרה עולה שהמערערים כלל לא ניזוקו, אלא יצאו ברווח גבוה ביותר. עוד הם טוענים כי בניגוד לטענת המערערים לפיה הם לא קיבלו דבר בתמורה לתשלום הסכום שנקבע בהסכם, הרי שלאמיתו של דבר, המערערים קיבלו זכויות במקרקעין שטרם אושרה בהם תב"ע, וכן זכות למימוש אופציה להמרת זכויות אלו בזכויות במקרקעין האחרים. כן הם טוענים, בין היתר, את הטענות הבאות: כי פעולות משפטיות רבות שביצעו המערערים לאחר החתימה על ההסכם נעשו באמצעות עורכי דין אחרים, ולא יכולה לעלות בעניין טענה כלפי עורכי הדין זעירא ושמש; כי לא ניתן לחייב אותם בתשלום פיצויים מוסכמים שכן הם אינם צד להסכם; כי לא ניתן להסתמך על חוות הדעת השמאית מחמת פגמים רבים שנפלו בה; כי עורכי הדין לא יכולים היו לצפות את תוואי גדר ההפרדה בעת החתימה על ההסכם; וכי חרף הזמן הרב שחלף מאז ניתן פסק דינו של בית משפט קמא, המערערים עדיין לא שילמו להם את רוב הוצאות המשפט בהן חויבו.
התפתחויות לאחר הגשת הערעור
22. ביום 15.3.2021 הגישו המערערים לבית משפט קמא בקשה לפי פקודת בזיון בית המשפט, במסגרתה הם טענו כי המשיבים 3-1 ו-7-6 מפרים את הסכם הפשרה בכך שהם מונעים את העברת הזכויות ביחידות הדיור שהובטחו בהסכם הפשרה על שם המערערים (להלן: בקשת הביזיון). בבקשת הביזיון נטען כי המשיבים 3-1 סבורים שהם אינם מחויבים בהסכם הפשרה שכן הם אינם חתומים עליו (כזכור, ההסכם נחתם בין המערערים לבין גליק והקרן, שהם המשיבים 6 ו-7), ובעקבות עמדה זו הודיעו להם המשיבים 6 ו-7 כי אין ביכולתם להוציאו אל הפועל. ואולם, לטענת המערערים, גישה זו אינה מתיישבת עם סעיפיו של הסכם המכר המורים כי מיקומו הסופי של המגרש שבו יקבלו המערערים את זכויותיהם ייקבע על ידי גליק ועורך הדין זעירא (סעיפים 7.2 ו-7.4 להסכם המכר). לדעת המערערים, סעיפים אלה, בנוסף לתוכנו של הסכם הפשרה, מביאים לכך שהסכם הפשרה מחייב גם את המשיבים 3-1. המערערים טענו בנוסף כי פסק הדין של בית משפט קמא מבוסס על ההנחה כי הסכם הפשרה ייושם, ואף מסיבה זו יש לעמוד על אכיפתו.
23. בית משפט קמא דחה את בקשת הביזיון וקבע כי המערערים לא עמדו בנטל הנדרש לשם הפעלת הסנקציות הקבועות בפקודת בזיון בית המשפט (להלן: ההחלטה בבקשת הביזיון). נקבע, בין היתר, כי המשיבים 3-1 אינם צד להסכם הפשרה ולא התבקש כל סעד הצהרתי לפיו הם מחויבים בו, וכי במהלך הדיונים על אישור הסכם הפשרה הם הבהירו במפורש את התנגדותם לכריתתו. כן נקבע כי במהלך אותם דיונים בית המשפט אף ציין כי שאלת סמכותם של הצדדים להתקשר בהסכם הפשרה חורגת מסמכותו, ואם העניין יתעורר הוא יובא בפני הערכאה המתאימה. נוכח האמור בית משפט קמא הגיע למסקנה כי יש לברר את טענות הצדדים בהליך נפרד שייסוב על שאלת אפשרות מימוש הסכם הפשרה, וכי בקשת הביזיון אינה המסגרת המתאימה לכך.
24. בהמשך לכך, ביום 3.4.2022 הגישה המערערת תביעה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב (ת"א 2378-04-22) [פורסם בנבו] נגד המשיבים בהליך דנן (להלן: התביעה לאכיפת הסכם הפשרה). במסגרת תביעה זו התבקשו גם מספר סעדים זמניים, וביניהם צו מניעה שיאסור על המשיבים לבצע דיספוזיציה ביחידות הדיור שהובטחו בהסכם הפשרה. באותו יום בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט גלעד הס) נעתר לבקשה למתן צו מניעה כאמור, והמשיבים לא התנגדו לכך שהוא ייוותר על כנו עד לתום בירור ההליך. עיון במערכת נט המשפט מלמד כי התביעה לאכיפת הסכם הפשרה מתנהלת לפני המותב שנתן את פסק הדין קמא (כב' השופט גרשון גונטובניק), וכי הצדדים מצויים בשלב הגשת תצהירי עדות ראשית.
25. ביום 7.9.2022 הגישו המערערים הודעת עדכון לבית משפט זה ובה פירטו על ההתפתחויות הנזכרות עד אותו מועד. המערערים חזרו בהודעה על עמדתם כי התפתחויות אלה מלמדות שהם מצאו עצמם קרחים מכאן ומכאן. כך, לטענתם, מצד אחד הקרן וגליק אינם משתפים פעולה בקיום הסכם הפשרה, כך שאין הם יכולים ליהנות מפירותיו; ומן הצד האחר פסק דינו של בית משפט קמא ניתן על בסיס ההנחה שהסכם הפשרה שריר וקיים, דבר שהוביל לשלילת הסעדים אותם הם ביקשו בתביעה. המערערים חזרו על עמדה זו במסגרת הדיון שנערך בפנינו ביום 9.1.2023.
26. במהלך הדיון האמור העלנו בפני הצדדים את האפשרות כי ההכרעה בערעור דנן תושהה עד לסיום בירור התביעה לאכיפת הסכם הפשרה, ולחלופין כי הערעור יימחק כך שהמערערים יוכלו להגישו מחדש באישור בית המשפט לאחר שיינתן פסק הדין באותה תביעה. ביום 16.1.2023 הודיעו המערערים ועורכי הדין זעירא ושמש כי הם מסכימים להצעת בית המשפט, ואילו המשיבים 3-1 התנגדו לה. למחרת הודיעו גם המשיבים 6 ו-7 כי הם מתנגדים להצעה האמורה.
27. במצב הדברים שנוצר התלבטנו האם יש מקום להכריע בעת הזו בטענות הצדדים בערעור, או שמא מוטב להמתין עד להכרעה בתביעה בדבר אכיפת הסכם הפשרה. לעת הזו, משחלפה כשנה מאז הדיון בהליך דנן, ואין אופק קרוב להכרעה בתביעה בדבר אכיפת הסכם הפשרה, סברנו כי אין מקום להשהות עוד את מתן הכרעתנו. כך, בהינתן שההתפתחויות שתוארו לעיל, הנוגעות לאי-קיומו של הסכם הפשרה בין הצדדים, אינן משליכות במישרין על השאלות שהועלו בפנינו במסגרת הערעור. אכן, אם היה הסכם הפשרה מיושם, והמערערים היו מקבלים את יחידות הדיור שהובטחו להם במסגרתו, יתכן שהערעור המונח לפתחנו היה מתייתר. אולם, משהסכם הפשרה אינו מיושם בעת הזו, ומשהמערערים עומדים על ערעורם, עלינו להידרש לטענותיהם.
דיון והכרעה
28. בפתח הדברים יש לדחות את טענת המערערים לפיה פסק דינו של בית משפט קמא מבוסס על ההנחה בדבר קיומו של הסכם הפשרה, ומשהתברר כי מציאות זו מוטלת בספק אבד הבסיס של פסק הדין. רוב פסק דינו של בית משפט קמא עוסק בניתוח פרשני של סעיפים 2.8 ו-7.3 להסכם, ובבחינת השאלה האם המערערים ביקשו לממש את המנגנון הקבוע בהם. סוגיות אלו אינן קשורות כלל להסכם הפשרה. למעשה, בית משפט קמא עצמו דחה במפורש טענה זו של המערערים במסגרת ההחלטה בבקשת הביזיון, בקבעו כי "פסק הדין שניתן על ידי עסק בשתי שאלות מרכזיות, ששתיהן לא קשורות כלל להסכם הפשרה" (פסקה 17(א)). פסק הדין מושא ערעור זה עומד אם כן על רגליו שלו, ואף שהוא מתייחס להסדר הפשרה, ואף מביע תמיהה, כאמור, באשר לצורך לברר את התביעה דנן בהינתן קיומו – הוא מנתח את היחסים החוזיים בין הצדדים ומגיע באופן בלתי תלוי בגורל הסדר הפשרה למסקנה כי יש לדחות את התביעה הכספית שהוגשה אליו. אפנה כעת לדון בטענות המערערים לגופן. אפתח בהבהרה בדבר החלופות השונות שהיו פתוחות בפני המערערים (ושיתכן כי חלקן עדיין פתוחות בפניהם), ובנתיב בו בחרו ללכת בהליך הנוכחי.
החלופות האפשריות והנתיב שנבחר
29. על עניין אחד קשה לחלוק: המערערים ערכו הסכם מכר במסגרתו התחייבו לשלם סכום כסף נכבד לחברה כנגד התחייבותה להקנות להם זכויות במקרקעין. המערערים שילמו את סכום הכסף לו התחייבו, ואולם זכויות במקרקעין אין כיום ברשותם – לא במקרקעין המקוריים, לא במקרקעין האחרים ואף לא ביחידות הדיור שהובטחו בהסכם הפשרה. מצב הדברים האמור יוצר מפח נפש אצל המערערים, ואין להתפלא כי הם חשים שנגרם להם עוול. ואולם גם ביודענו כי המערערים נקלעו למצב דברים מצער, עדיין נדרש לבחון מהו הסעד העומד לרשותם בנסיבות שנוצרו? לעניין זה עלינו להבחין בין חמישה נתיבים שונים ביניהם יכלו המערערים לבחור:
א. נתיב הביטול וההשבה – בנסיבות המקרה, יתכן כי קמה למערערים בעבר, ויתכן שעדיין עומדת להם גם כיום, זכות לבטל את ההסכם, ולתבוע השבה של הכספים ששילמו, ואולי גם פיצויים בגין נזקי ההסתמכות שנגרמו להם. כך, למשל, יכול והיה באפשרותם לטעון כי הוטעו בעת כריתת החוזה, באופן שמאפשר להם לבטלו לפי הוראת סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג -1973 (להלן: חוק החוזים), ולתבוע השבה לפי סעיף 21 לחוק החוזים, ופיצויי הסתמכות (למשל, לפי סעיף 12 לחוק החוזים). אפשרות אחרת, היא לטעון לסיכול ההסכם לאור תפיסת המקרקעין לצורך הקמת גדר הביטחון, ולדרוש השבה בהתאם להוראת סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970, וכן הלאה. ואולם, בהווה כבעבר, המערערים אינם מעוניינים כלל בביטול הסכם המכר, אלא עומדים בתוקף על קיומו, בדרך זו או אחרת. ממילא נתיב זה לא נבחר על ידי המערערים; לא נטען בתביעה; ולא לנו לעסוק בשאלה אם הוא עדיין פתוח בפני המערערים, ככל שיבחרו בעתיד לנסות ולפסוע בו.
ב. נתיב הפיצויים בגין הפרת חיוב בקשר למקרקעין המקוריים – ביום 5.7.2010 שלח גליק למערערים מכתב בו דיווח להם כי נרשמו לטובתם זכויות במקרקעין המקוריים (במגרש מס' 241 (מתחם מ/24)), אולם לא ניתן לבנות במקום נוכח תוואי הגדר. הודעה זו נמסרה לאחר שבשנת 2009 הודיעה המדינה כי גדר הביטחון צפויה לעבור במקרקעין המקוריים. במצב דברים זה, מתעוררת השאלה האם החברה יצאה ידי חובתה כלפי המערערים, וזאת בהינתן התחייבויותיה כלפיהם ביחס למקרקעין המקוריים, או שמא הפרה את ההתחייבויות האמורות באופן המקנה למערערים זכות לפיצויים (אפשרות ביניים היא כי יש לראות בפעולת המדינה משום סיכול, דהיינו שהחברה לא עמדה בחיוביה, אולם אין אפשרות לתבוע ממנה אכיפה או פיצויים, אלא השבה בלבד). בחינת זכויות המערערים בנתיב זה מעוררת שאלות מורכבות הנוגעות לסוגיה של חלוקת סיכון בחוזי מכר מקרקעין לנוכח הפקעתם על ידי רשות (ראו איל זמיר ותמי כץ –קריכלי "השפעת הפקעה מאוחרת על מכר מקרקעין: סיכול, פירוש, או העברת הסיכון? (בשולי ע"א 5628/99 מרקין נ' משה)" משפטים לה 331 (2005)). אפס, טענתם של המערערים בהליך הנוכחי לא התייחסה למקרקעין שסופקו להם בסופו של דבר, אלא לכך שלא סופקו להם בפרק הזמן שנקצב (24 חודשים) מקרקעין בהם ניתן לבנות – לא במקרקעין המקוריים ולא במקרקעין האחרים. בשל כך בית המשפט קמא לא התבקש כלל לעסוק בשאלות הנוגעות לסיכון ההפקעה, וממילא לא דן בהן. גם ביחס לנתיב זה אין אנו נדרשים על כן להכריע בחלק ניכר מהשאלות שהיו עשויות להתעורר. הסוגיה היחידה המונחת לפתחנו בהקשר זה היא האם למערערים עומדת זכות לפיצויים מוסכמים בגין הפרת התחייבות החברה לספק להם מקרקעין עליהם יוכלו לבנות בתוך 24 חודשים. ואולם, כפי שניווכח, התחייבות כזו לא ניתנה (ראו פסקאות 39–42 להלן).
ג. נתיב תחליף הקיום בגין המקרקעין המקוריים – ככל שלחברה עומדת זכות לפיצוי בעין או בכסף בגין תפיסת המקרקעין המקוריים על ידי המדינה, הרי שיתכן כי למערערים עומדת הזכות לפיצוי זה כתחליף קיום מכוח סעיף 52 לחוק החוזים (ע"א 5628/99 מרקין נ' יורשת משה, פ"ד נז(1) 14, 21 (2002) (להלן: עניין מרקין); דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך ב 847-844 (מהדורה שלישית 2017)). עם זאת, המערערים לא ביקשו עד כה לפסוע בנתיב זה; כנגזר מכך הוא לא נידון כלל בהליך דנן; ממילא גם בו אין אנו נדרשים לעסוק.
ד. נתיב אכיפת הסכם הפשרה – כפי שהוסבר לעיל, במסגרת ההליך שהתקיים בבית משפט קמא הגיעו המערערים להסכם עם גליק, שפעל לטענתו גם בשם הקרן. הסכם הפשרה מעניק למערערים זכויות ב-16 יחידות דיור בקרקע חלופית, והוא קיבל תוקף של פסק דין. עם זאת, שאלת כוחו של גליק להתקשר בהסכם הפשרה בשם הקרן, ויכולתו של ההסכם לחייב את המשיבים 3-1, שנויות במחלוקת בין הצדדים. בעניין זה מתנהל כאמור הליך משפטי נפרד בבית המשפט המחוזי (התביעה לאכיפת הסכם הפשרה). ממילא, גם האפשרות לפסוע בנתיב זה אינה מונחת לפתחנו בהליך הנוכחי.
ה. נתיב הפיצויים בגין אי קבלת המקרקעין האחרים – זהו הנתיב המרכזי שבו חפצים המערערים בשלב הערעור בהליך הנוכחי, ובו נמקד את מבטנו. ביסודו עומדת הטענה כי על פי הסכם המכר, משחלפה בספטמבר 2006 תקופת 24 החודשים מבלי שאושרה תב"ע, ומבלי שניתן להוציא היתרי בניה ביחס למקרקעין המקוריים, קמה למערערים הזכות לקבל זכויות חלופיות במקרקעין האחרים. אם כך, ומשזכויות אלה לא הוקנו למערערים, עומדת להם לשיטתם הזכות לפיצויים מוסכמים, לפי סעיף הפיצויים המוסכמים, ובנוסף לרווח שהיו יכולים להפיק לו היו מקבלים את המקרקעין האחרים. השאלה המרכזית בה עלינו להכריע היא האם נתיב זה אכן פתוח בפני המערערים כטענתם.
30. ויובהר, בין נתיב אכיפת הסכם הפשרה, בו מבקשים המערערים לפסוע בהליך לאכיפת הסכם הפשרה, לבין נתיב הפיצויים בגין אי קבלת המקרקעין האחרים, בו מבקשים המערערים לפסוע בהליך הנוכחי, קיימת לכאורה התנגשות. ההליך הנוכחי מבוסס על טענתם של המערערים כי זכותם החוזית הומרה למקרקעין האחרים, בעוד שבמסגרת התביעה לאכיפת הסכם הפשרה דורשים הם את יחידות הדיור שהובטחו בהסכם הפשרה. המדובר במקרקעין שונים, והסעדים בתביעות השונות אינם יכולים להיות מצטברים (ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד גונ'ס ג.מ.ב.ה., פ"ד מב(1) 221, 270-269 (1988)). ואולם, הלכה למעשה, שתי התביעות מתיישבות זו עם זו. הסכם הפשרה נועד להביא לפתרון הסכסוך בדרכי שלום, וככל שיקבע כי יש לאוכפו, ממילא משמעות הדבר היא שהמערערים ויתרו מכוחו על זכותם לתבוע את המקרקעין האחרים. ואולם, ככל שהתביעה לאכיפת הסכם הפשרה תדחה, יחזרו הצדדים למצב הזכויות הקודם, דהיינו, למצב בו עמדה למערערים (לשיטתם) הזכות למקרקעין האחרים. ויודגש, לאור התלות בין התביעות ראינו לנכון להציע לצדדים לעכב את הדיון בהליך שלפנינו עד שתינתן הכרעה בתביעה לאכיפת הסכם הפשרה. ואולם, כפי שהוסבר לעיל, משדחו הצדדים הצעה זו, לא ראינו להותיר את ההליך שלפנינו ללא הכרעה לתקופת זמן בלתי ידועה, וזאת משהגענו למסקנה כי ניתן להכריע בטענות המרכזיות לגופן, ללא קשר להכרעה בגורל הסכם הפשרה.
האם זכויות המערערים הומרו למקרקעין האחרים?
31. בהסכם המכר התחייבה החברה להקנות למערערים זכויות במקרקעין המקוריים. עם זאת, בסעיפים 2.8 ו-7.3 להסכם נקבע מנגנון, אשר התייחס לאפשרות שהזכויות יומרו למקרקעין האחרים (להלן: מנגנון ההמרה). בית משפט קמא סבר כי מנגנון ההמרה יצר מבחינה משפטית אופציה שעמדה למערערים, וכי משנמנעו מלהפעיל אותה במועד היא עברה מהעולם ואינה רלוואנטית עוד כיום. המערערים סבורים כי יש להתערב בקביעה זו משני טעמים: ראשית, לשיטתם מנגנון ההמרה נכנס לתוקף באופן אוטומטי בחלוף 24 חודשים ממועד כריתת הסכם המכר אם אין אפשרות בניה במקרקעין המקוריים, באופן שאינו מותנה בכל פעולה מצד הצדדים. בלשון משפטית, לא באופציה מדובר אלא בחיוב על תנאי מתלה (גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 587 (מהדורה רביעית 2019) (להלן: שלו וצמח); ע"א 7398/00 גולדברג, כונס נכסים נ' ועד הנאמנים לנכסי הווקף המוסלמי בתל-אביב-יפו, פ"ד נז(6) 730, 742 (2003)), דהיינו בחיוב הנכנס לתוקף בהתקיים התנאים האמורים בסעיף (ובענייננו, חלוף שנתיים מבלי שאושרה תב"ע ביחס למקרקעין המקוריים ומבלי שניתן לקבל בהם היתר בניה); שנית, אף אם תאמר כי עסקינן באופציה, וכי נדרשה פעולה מצד המערערים על מנת להפעילה, הם ביצעו פעולה זו. אין באפשרותי לקבל את עמדת המערערים – על שתי חלופותיה.
32. השאלה האם מנגנון ההמרה הוא בגדר אופציה או חיוב על תנאי מתלה היא שאלה של פרשנות הסכם המכר. כפי שהסברתי בע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ [פורסם בנבו] (20.11.2019) (להלן: עניין ביבי כבישים), קיימות שלוש קטגוריות מרכזיות של חוזים: חוזה עסקי אשר כל הצדדים לו הם עוסקים; חוזה פרטי, אשר כל הצדדים לו הם בני אדם פרטיים; וחוזה צרכני, אשר מצדו האחד עומד עוסק ומהצד האחר אדם פרטי. ביחס לכל אחת משלוש הקטגוריות ראוי להפעיל כללי פרשנות התואמים את מאפייניה. בענייננו עסקינן בחוזה עסקי, דבר שאפשר ללמוד הן מכך שתכליתו מסחרית (הקניית זכויות במקרקעין לבניית מספר רב של יחידות דיור) והן מכך שהצדדים היו מלווים בייעוץ משפטי בעת המשא ומתן על תוכנו.
33. בחוזים עסקיים כללי הפרשנות החוזיים נועדו לקדם תכלית צופה פני עתיד של ודאות משפטית ויעילות, ובהתאם נקודת המוצא היא לשון החוזה (עניין ביבי כבישים, פסקאות 6-4 לחוות דעתי). אולם, אם לשון החוזה אינה חד משמעית ולא ניתן להתחקות אחר אומד דעת הצדדים הסובייקטיבית באמצעים אחרים (סעיף 25(א) לחוק החוזים), יש להכריע באמצעות התכלית האובייקטיבית של החוזה – קרי, מה היו רוצים עוסקים סבירים מסוגם של הצדדים לחוזה (עופר גרוסקופף ויפעת נפתלי בן ציון "תכליות דיני פרשנות החוזים: באיזו דרך עלינו ללכת כשחשוב לנו לאן נגיע?" ספר גבריאלה שלו – עיונים בתורת החוזה 548-546 (יהודה אדר, אהרן ברק ואפי צמח עורכים 2021) (להלן: תכליות דיני פרשנות החוזים); ע"א 9025/17 A.T.S Investments Inc נ' Segal Group (Dresden) GmbH and Co.KG, פסקה 21 [פורסם בנבו] (19.2.2020)).
34. מבחינת לשונו, הסכם המכר קובע כי "יהיו [המערערים] זכאים לקבל זכויות חלופיות במקרקעין האחרים" (תשומת לב כי סעיף 2.8 עושה שימוש במונח "המקרקעין האחרים" ואילו סעיף 7.3 נוקב במונח "המקרקעין הסמוכים", אולם לשוני זה אין משמעות מעשית וזאת משום שאין מחלוקת כי בשני הסעיפים מדובר במקרקעין האחרים כפי שהוגדרו לעיל). לשון זו אינה ברורה די צורכה, וניתן לפרשה לכאן או לכאן. מחד גיסא, לא צוין במפורש בו כי מדובר באופציה או שנדרשת הודעה מטעם המערערים על מנת להביא למימושה, דבר התומך לכאורה בעמדת המערערים. מאידך גיסא, נעשה שימוש בלשון "[המערערים] זכאים", ולא נאמר כי הזכויות במקרקעין המקוריים יומרו באופן אוטומטי לזכויות במקרקעין האחרים, וללא צורך בכל פעולה מצד המערערים. יוער כי ניתן היה לפתור בקלות חוסר בהירות זה באמצעות הגדרה מפורשת ומראש על ידי הצדדים של סוג התניה – האם עסקינן בתנית אופציה או בחיוב שנוצר עם התקיימות התנאים הקבועים בסעיפים. בהעדר אפשרות להכריע במחלוקת לפי לשון ההסכם, נדרש להכריע במחלקות לפי התכלית – ככל שניתן לפי כוונתם הסובייקטיבית של המתקשרים בחוזה; ואם לא ניתן לעשות כן, לפי התכלית האובייקטיבית של החוזה – דהיינו, לפי השאלה איזו תכלית יש לייחס לעוסקים סבירים בהסכמים מסוג זה.
35. לעומת הלשון, שאינה מובילה למסקנה חד משמעית, בחינת תכלית ההתקשרות מצדיקה באופן מובהק את קביעת בית משפט קמא כי הוראות סעיפים 2.8 ו-7.3 יצרו הסדר אופציה, דהיינו שהמרת מיקום הזכויות מהמקרקעין המקוריים למקרקעין האחרים תלויה במסירת הודעה מתאימה מצד המערערים. אפרט בקצרה.
36. ככל שמדובר בתכלית הסובייקטיבית, הרי שאין לפנינו אינדיקציות מספיקות לכוונתם המשותפת של הצדדים במועד ההתקשרות, ואולם התנהלות הצדדים לאחר החתימה על ההסכם מלמדת כי הם לא סברו שהחלפת הממכר מתרחשת באופן אוטומטי (על התנהגות הצדדים כראיה לאומד דעתם הסובייקטיבי בעת הכריתה, ראו למשל ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ, פס' 30 [פורסם בנבו] (28.1.2008); ע"א 874/13 שד-של בילדינג אנד אינביסטמנט בע"מ נ' מירון, פס' 14 [פורסם בנבו] (16.6.2015)). כך, במסגרת חילופי דברים בין הצדדים לאורך השנים המערערים נמנעו מלהזכיר כי התגבשה להם זכות למקרקעין האחרים, והם אף לא העלו טענה זאת בזמן אמת מול עורכי דינם. כמו כן, לפי סעיף 7.4 להסכם הוסמכו "עוה"ד זעירא וגליק יחדיו לקבוע את המיקום הסופי של זכויות [המערערים] ו/או המיקום החילופי כאמור בסעיף 7.3 לעיל", ואולם גם בהקשר זה לא פנו המערערים בדרישה כי ייקבע מיקומן הסופי של זכויותיהם במקרקעין האחרים.
37. ואולם, אף אם אין די באינדיקציה זו על מנת לקבוע מה הייתה כוונתם הסובייקטיבית של הצדדים, הרי שפרשנות התכלית האובייקטיבית של ההסכם תומכת באותה מסקנה עצמה (אהרן ברק פרשנות תכליתית במשפט 396-384 (2003)). ההסכם ביקש להקנות למערערים זכות לבניית 16 יחידות דיור בבניין אשר ימוקם במקרקעין במתתיהו מזרח, וזאת תוך שמירה על גמישות רבה ביחס לאופן המימוש של זכויות אלה. מסעיפיו השונים של ההסכם עולה כי הצדדים הותירו נושאים מהותיים רבים להסדרה בעתיד – בין אם בהסכמה ובין אם לפי בחירת אחד מהם. כך, הם קבעו מנגנון עתידי שבאמצעותו יוחלט בהסכמה על המיקום המדויק של זכויות המערערים (סעיף 7 להסכם), ואילו את אופן מימוש הזכויות במיקום עליו יוסכם הותירו לשיקול דעת המערערים לפי מספר חלופות (סעיף 8 להסכם פורט מספר אפשרויות למימוש זכויות המערערים, בין אם באמצעות השתלבות עם החברה בבניה, מכירת הזכויות לקבלן עמו תתקשר החברה או בניה עצמית).
עינינו הרואות, ההסכם הותיר לצדדים גמישות רבה ביחס לעתיד, ומסקנה זו נכונה גם ביחס למנגנון ההמרה. מנגנון זה ביקש לתת למערערים "רשת ביטחון" למקרה שלא ניתן יהיה להפשיר לבניה את המקרקעין המקוריים בתוך פרק זמן שנקבע (שנתיים). לנוכח תכלית זו, יש להניח כי צדדים מסחריים סבירים היו מעדיפים לראות מנגנון זה כהסדר אופציה, ולא כהמרה אוטומטית. לכך שני טעמים, אחד הנוגע לחברה ושני הנוגע למערערים. ככל שמדובר בחברה, הרי שיש חשיבות רבה לוודאות ביחס לטיב התחייבויותיה כלפי הרוכשים השונים, באופן שספק אם ניתן להגשימו ללא הודעה מצד המערערים בדבר הפעלת מנגנון ההמרה; ככל שמדובר במערערים, הרי שהמרה אוטומטית הייתה עלולה בנסיבות אחרות, שונות מאלה שאירעו בפועל, לפעול דווקא לרעתם. כך, למשל, אם היה מסתמן שהליכי התכנון ביחס למקרקעין המקוריים קרובים לסיום, וכך אם היה מתברר כי גדר הביטחון תעבור במקרקעין האחרים ולא במקרקעין המקוריים. למעשה, סביר כי לו אחד מהתרחישים הללו היה מתממש והחברה הייתה מודיעה למערערים כי זכויותיהם הועברו למקרקעין האחרים באופן אוטומטי נוכח התקיימות התנאים, היו הם מצדם טוענים כי מדובר בפרשנות שגויה של ההסכם. לפיכך, הן מצד זה והן מצד זה יש להניח שהצדדים היו מבכרים הסדר אופציה על פני הסדר של המרה אוטומטית.
38. יש לדחות גם את טענתם השנייה של המערערים, לפיה אף אם עסקינן בתנית אופציה, הרי שהם ביקשו את מימוש האופציה. בית משפט קמא קבע, על סמך הראיות שהיו לפניו, כי המערערים לא עשו שימוש ב"רשת הביטחון" שהועמדה לרשותם, וזאת עד להגשת התביעה דנן בשנת 2013, דהיינו כשבע שנים לאחר המועד בו היה עליהם להפעילה (פסקאות 33-28 לפסק דין קמא). מדובר בקביעה עובדתית מבוססת שלא ראיתי מקום להתערב בה. פשיטא כי האופציה לא עמדה לרשותם למשך זמן כה ארוך (השוו: ע"א 1546/16 ביסאן נ' מדינת ישראל, פסקה 3 לפסק דינו של השופט ניל הנדל [פורסם בנבו] (16.9.2020)). מכאן, שיש לאשר את מסקנתו של בית משפט קמא כי המערערים לא הוכיחו כי עומדת להם זכויות נגד החברה ביחס למקרקעין האחרים.
המסקנה מהדיון עד כה היא, אם כן, כי יש לדחות את טענת המערערים כי עומדת להם זכויות ביחס למקרקעין האחרים מכוח מנגנון ההמרה שבסעיפים 2.8 ו-7.3 להסכם. ממילא יש לדחות כל טענה לפיצויים, מוסכמים ושאינם מוסכמים, בשל אי הקניית זכויות במקרקעין האחרים.
טענות נוספות שהועלו נגד החברה
39. טענתם המרכזית של המערערים כלפי החברה בכתב התביעה הייתה כי הסכם המכר הטיל עליה חובה להעביר להם בתוך שנתיים או בסמוך לכך מקרקעין שניתן לבנות עליהם – בין אם המקרקעין המקוריים ובין אם המקרקעין האחרים. כאמור, בית משפט קמא דחה טענה זו, וקבע כי עיון בהסכם מלמד שהחברה לא נטלה על עצמה חיוב תוצאתי שכזה. לפי קביעותיו, המערערים הם שנטלו על עצמם סיכון לגבי המצב התכנוני של המקרקעין המקוריים, וזאת, בכפוף ל"רשת ביטחון", בדמות מנגנון ההמרה למקרקעין האחרים (מנגנון אותו לא הפעילו). לפנינו איפוא שאלה הנוגעת לחלוקת הסיכונים בין הצדדים ביחס לאפשרות הבנייה על הממכר – האם הם מוטלים על המוכר (דהיינו, שהתחייב כי ניתן יהיה לבנות על הממכר) או על הקונה (דהיינו, שנטל סיכון כי לא תתאפשר בניה) (ראו לדוגמה ע"א 7920/13 כרמל נ' טלמון, פס' 13 לפסק דינה של השופטת חיות [פורסם בנבו] (29.2.2016); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 119 (מהדורה שנייה, 2020)).
40. בענייננו, המקרקעין המקוריים עמדו במרכזו של הסכם המכר, והמערערים ידעו היטב בעת החתימה על ההסכם כי טרם אושרה תב"ע לגבי מקרקעין אלה (הדבר צוין במפורש בסעיף ה"הואיל" השלישי ובסעיפים 2.1 ו-3.2 להסכם). מבחינה זו, נכונה קביעתו של בית משפט קמא כי עסקינן בהסכם במסגרתו המערערים (הקונים) הם שנטלו על עצמם את הסיכון ביחס לשאלת משך הזמן שיידרש עד לאישור תב"ע ועד לקבלת היתר בניה, ובכלל זה האפשרות שכלל לא תאושר תב"ע ביחס למקרקעין המקוריים. זאת, אף מעבר לסיכונים אחרים הכרוכים בעסקאות מקרקעין מעבר לתחומי הקו הירוק. עניין זה קיבל ביטוי בפער הניכר שבין התמורה החוזית שעמדה על 12,000 דולר ליחידה, לבין שווי הזכויות אשר היו המערערים אמורים לקבל ככל שהתב"ע תאושר, ושהוערך על ידם בחוות הדעת השמאית ב-250,000 ש"ח ליחידה.
41. זאת ועוד, כפי שקבע בית המשפט קמא, אין עוגן בהסכם לטענת המערערים כי החברה נטלה על עצמה התחייבות להבטיח אפשרות לבניה במקרקעין בתוך פרק זמן של שנתיים. החיוב שהחברה נטלה על עצמה הוא להעביר למערערים זכויות במקרקעין לטובת בניה של יחידות דיור, כאשר זכויות אלה נקיות מזכויות צד ג' כאמור בסעיף 2.3 להסכם (למעט שעבוד אחד שצוין במפורש בסעיף ה"הואיל" השישי להסכם). אמנם, שאלה המתעוררת בהקשר זה היא האם החברה עמדה בהתחייבות זו כאשר העבירה בסופו של דבר את הזכויות על שמם של המערערים. ואולם, כפי שכבר ציינתי, שאלה זו לא הועמדה למבחן בהליך דנן (ראו פסקה 29ב. לעיל).
42. המערערים הוסיפו וטענו כי בעת כריתת ההסכם היה בידי המשיבים מידע לגבי האפשרות שהמקרקעין ייתפסו לצורך גדר ההפרדה, ומידע זה הוסתר מהם. ואולם, גם אם נניח שטענה זו נכונה מבחינה עובדתית, משמעות הדבר היא כי עסקינן בהטעיה לגבי מצב הדברים התכנוני כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים (יוער כי בית משפט קמא בחן האם עורכי הדין שמש וזעירא היו מודעים לאפשרות שהמקרקעין ייתפסו והאם הם יידעו את המערערים על כך, אך לא קבע ממצאים בעניין (ראו פסקה 46(א) לפסק דינו)). במצב זה יתכן כי עמדה למערערים האפשרות לבטל את העסקה מחמת פגם בכריתה, אלא שהמערערים לא תבעו סעד של ביטול הסכם המכר, ולא ביקשו סעד שיעמיד אותם במצב בו היו לו הסכם זה לא היה נחתם. אדרבא, לא רק שהמערערים לא ביטלו את העסקה בשעה שגילו את דבר ההפקעה, אלא שעד עצם היום הזה הם עומדים על ביצוע הסכם המכר, וטוענים שמגיעות להם מכוחו זכויות במקרקעין האחרים. לפיכך, לשאלה אם המערערים הוטעו אם לאו במועד הכריתה ביחס לפוטנציאל התפיסה של המקרקעין אין השלכה של ממש על תביעתם (וראו פסקה 29א לעיל).
טענות נגד המשיבים האחרים
43. בצד הטענות נגד החברה (המשיבה 1) הועלו בערעור גם טענות נגד דחיית התביעה בעניינם של ארבעה משיבים נוספים, שהם אנשים פרטיים (המשיבים 5-2). גם טענות אלה סבורני כי יש לדחות, וזאת מטעמים שאפרש בקצרה.
44. המערערים טענו כי ברודשנדל (המשיב 3) אחראי כלפיהם נוכח הצהרתו בהסכם כי הוא אחראי וערב באופן אישי להתחייבויות החברה. אולם, משנדחו טענות המערערים באשר להפרת ההסכם על ידי החברה, אין צורך לדון בשאלת האחריות החוזית של ברודשנדל הנגזרת מטענות אלה. בהקשר זה יש גם לדחות את טענות המערערים לגבי קיומו של השתק פלוגתא, בהתבסס על הקביעות בעניין וייס (שהמערערים לא היו צד לו), כלפי המשיבים 3-1, ובייחוד כלפי ברודשנדל (לתנאים לקיומו של השתק פלוגתא ראו ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל, פסקה 14 [פורסם בנבו] (12.10.2009); ע"א 3294/08 GOLDHAR CORPORATE FINANCE LTD נ' S.A KLEPIERRE, פסקה 10 [פורסם בנבו] (6.9.2010)). מודה אני כי לא ירדתי לסוף דעתם של המערערים בעניין, שכן פשיטא כי הדיון שהתקיים בעניין וייס באשר ליחסים החוזיים בין התובעים דשם למשיבים 3-1 נגע למערכת ההסכמית השונה והייחודית שנקבעה ביניהם, ולא ניתן להשליך ממנה על היחסים החוזיים שהוסדרו בין הצדדים בענייננו, בוודאי שלא על דרך של הפעלת דיני מעשה בית דין.
45. את טענותיהם של המערערים כלפי חמיאל (המשיב 2) יש לדחות גם כן. ראשית, משלא הוכחו טענותיהם נגד החברה, טענותיהם נגד חמיאל נדחות מאליהן. שנית, המערערים לא הצביעו על בסיס משפטי שעשוי להצדיק להטיל על חמיאל אחריות אישית לחיובי החברה בהסכם המכר.
46. בכל הנוגע לאחריותם הנטענת של עורכי הדין זעירא ושמש (המשיבים 4 ו-5), הרי שבעניין זה קבע בית המשפט קמא ממצאים עובדתיים מובהקים (פסקאות 47-43 לפסק הדין), ולא ראיתי מקום להתערב בהם. עיקר הטענה לרשלנות לפנינו נגע לכך שעורכי הדין לא העמידו את המערערים על הצורך בהפעלת האופציה, ואולם טענה זו כלל לא נטענה בכתב התביעה שהוגש לערכאה קמא, באשר הרשלנות שיוחסה לעורכי הדין הייתה בהקשרים אחרים (אי-ביצוע בדיקות נאותות ביחס למצב התכנון ולתוואי גדר ההפרדה; הסכמה לתוספת בכתב יד מבלי להיוועץ במערערים; ניגוד עניינים של עו"ד זעירא), ודי בכך כדי לדחות את הטענה. מצאתי לנכון להעיר עם זאת כי המערערים לא הציגו כל ראיה המבססת חובה מקצועית שנטלו על עצמם עורכי הדין זעירא ושמש לעקוב אחר ביצוע ההסכם ולהתריע בפני המערערים כי מוטב להם לממש את תנית האופציה (השוו ואבחנו: ע"א 6277/19 סנפורד נ' וייס, פסקאות 27-26 [פורסם בנבו] (15.3.2022)).
47. נסכם. דין הערעור על החלטת בית משפט קמא לדחות את התביעות הכספיות של המערערים, אשר התבססו בעיקרן על נתיב המקרקעין האחרים – להידחות. נותרו עדיין למערערים נתיב אכיפת הסכם הפשרה, לגביו מתנהל הליך משפטי, ויתכן שגם נתיבים אחרים אליהם לא פנו עד כה. בעניינים אלה אמנע מלהביע כל עמדה. תם אם כן, אך בוודאי לא נשלם. טוב היו עושים הצדדים אם היו חוסכים מעצמם את התלאות בהמשך הדרך – אך זאת נוכל רק להמליץ, לא לכפות.
48. סוף דבר, אם תשמע דעתי, נדחה את הערעור על כל מרכיביו. בשים לב למכלול נסיבות העניין, ותוך מתן דעתנו לכך שהמערערים היו נכונים לדחות את מועד מתן הכרעתנו עד להכרעה בתביעה לאכיפת הסכם הפשרה, אציע לחברותיי שבאופן חריג, למרות דחיית הערעור בפסק דין מנומק, לא נעשה צו להוצאות.