45. סבורני שאין תחולה להוראות פרק ו' לחוק המקרקעין (בתים משותפים), במערכת היחסים שבין התובעת לנתבעים.
46. חלקה 98 אמנם רשומה כבית משותף, ואולם הן התובעת והן הנתבעים אינם רשומים, בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס הבתים המשותפים, כבעלי זכויות כלשהן במקרקעין.
סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר "בעל דירה", לגבי דירה שהוחכרה לדורות, ככולל את החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות (זולת אם נקבע אחרת בהסכם החכירה).
אלא שהתובעת אינה חוכרת לדורות ביחס לחלקה 98 – היא אינה רשומה ככזאת בלשכת רישום המקרקעין, והיא אינה חתומה על חוזה חכירה (או חוזה כלשהו) מול בעלת הנכס (קק"ל), כאשר גם חוזה החכירה מכוחו קיבלו הוריה המנוחים את זכויותיהם במקרקעין פקע ולא חודש.
אכן, בספרי רמ"י, מופיעה התובעת כבעלת זכות זכירות במקרקעין, ואולם רישום זה אינו עולה כדי זכות חכירה לדורות כהגדרתה בחוק המקרקעין, כאשר אין חולק שהתובעת אינה חתומה על חוזה חכירה מול בעלת הנכס.
כפי שנקבע לעיל, התובעת היא בעלת זכות אובליגטורית במקרקעין, כמי שזכאית להירשם כחוכרת משנה (אם וכאשר תחתום על חוזה לחכירת משנה, וזכויותיה כחוכרת משנה תרשמנה בפנקס בתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין).
בתור בעלת זכות אובליגטורית כאמור, התובעת אינה עונה על הגדת "בעלת דירה" בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין.
כך גם המצב ביחס לנתבעים, אשר גם הם אינם רשומים כבעלי זכויות חכירה בפנקס בתים משותפים, וגם הם נמצאים בסטטוס של בעלי זכויות אובליגטוריות, בתור מי שזכאי להירשם כבעל זכות חכירה במקרקעין.
נמצא, כי הן התובעת והן הנתבעים אינם עונים על הגדרת "בעל דירות" שבסעיף 52 לחוק המקרקעין, ועל מערכת הזכויות ביניהם, שעומדת על הפרק בהליך שלפניי, לא חל פרק ו' לחוק המקרקעין.
47. כעת נשאלת השאלה האם על מערכת היחסים בין התובעת לנתבעים ביחס למקרקעין האמורים, חל פרק ה' לחוק המקרקעין.
פרק זה חל על בעלים במשותף במקרקעין (סעיף 27 לחוק), וברי כי הן התובעת והן הנתבעים אינם עונים על הגדרת בעלים לצורך כך.
סעיף 45 לחוק המקרקעין קובע כי "הוראת הסימן הקודם והסימן הזה, ככל שהן נוגעות לעניין, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על זכויות אחרות במקרקעין כשהן של כמה בני-אדם."
האם זכויותיהם של התובעת ושל הנתבעים במקרקעין – שכאמור הן זכויות אובליגטוריות בתור מי שזכאי להירשם כחוכר לדורות – עולות כדי "זכויות אחרות במקרקעין" כהגדרת סעיף 45 הנ"ל לחוק?
בנסיבות העניין סבורני שהתשובה לכך היא חיובית.
המקרקעין הנדונים היו בשימוש וחזקה של הורי בעלי הדין משך עשרות שנים, ואלה נהגו במקרקעין מנהג בעלים, לכל דבר ועניין.
אמנם, בעלי הדין שלפניי טרם נרשמו כחוכרים לדורות, אך ברי כי אין חולק (לרבות מצד בעלת המקרקעין) שכל אחד מהם זכאי ורשאי להמשיך להחזיק ולהשתמש במקרקעין האלה כמנהג בעלים.
בנסיבות אלה, הרציונל העומד מאחורי הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין, חל על זכויות שני הצדדים במקרקעין אלה, ומשכך יש לקבוע כי הן עולות כדי "זכויות אחרות במקרקעין" בהתאם לסעיף 45 לחוק.
48. אגב, ככל שהיה נמצא כי סעיף 45 לחוק המקרקעין אינו חל על זכויות הצדדים, הרי שמדובר היה בשיתוף בזכויות שחוק המיטלטלין חל עליו (ראו יהושע ויסמן, "דיני קניין, בעלות ושיתוף", סעיף 5.1 בעמוד 126).
49. בנקודה זו יכול השואל לשאול, האם אין קושי רעיוני בלהידרש להוראות פרק ה' לחוק המקרקעין בכלל, ולהוראות סעיף 27 בפרט, בשים לב לעובדה שהוריהם של בעלי הדין כן היו רשומים, בשלב מסויים, כחוכרים לדורות בלשכת רישום המקרקעין, ומשכך ההסכמות ביניהם היו כפופות להוראות פרק ו' לחוק (המחריג את תחולת פרק ה').
על כך נשיב בשלושה.
ראשית, את מערכת היחסים בין התובעת לנתבעים יש בכל מקרה לבחון באספקלריה של פרק ה', כמבואר לעיל.
שנית, אף שהורי התובעת והנתבעים היו בשלב מסויים רשומים בלשכת רישום המקרקעין כחוכרים לדורות (ומשכך הם נחשבו בעלי דירות לפי פרק ו'), הרי שסטטוס זה פקע, שעה שתקופת החכירה שלהם, כפי שהיתה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, הגיעה לקצה ולא חודשה. מעת זו, הפכה זכותם של ההורים לזכות אחרת במקרקעין בתאם לסעיף 45 לחוק, ואת ההסכמה ביניהם היה צריך לבחון לפי הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין.
שלישית, גם אם תאמר שאת ההסכמה בין ההורים היה צריך לבחון באספקלריה של הוראות פרק ו', הרי שבנסיבות העניין דובר בהסכמה מצד בעלי הדירות לשנות מהתקנון המצוי ע"י שינוי אופן הצמדת הרכוש המשותף לכל אחת מהדירות (סעיף 62 לחוק, שאינו דורש כי שינוי של התקנון, מוסכם או מצוי, ייערך בכתב).
50. את המקרה שלפניי יש לבחון אפוא באספקלריה של הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין .
סעיף 27 לחוק מורה, כי בעלותו של כל אחד מהשותפים מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם.
מכוח עיקרון זה אין אחד השותפים יכול לנכס לעצמו שימוש ייחודי ובלעדי בחלק מסוים במקרקעין.
כך, שותף במקרקעין (או במקרה שלנו בעל זכות אחרת במקרקעין) יכול לעשות שימוש סביר במקרקעין ללא הסכמת יתר השותפים, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר (סעיף 31 לחוק המקרקעין), וכבר נפסק כי בניה או שימוש אחר במקרקעין, המונע מהשותף האחר שימוש בחלק מסויים במקרקעין, אינם מהווים שימוש סביר כאמור.
ב. מן הכלל אל הפרט
51. במקרה דנן עושים הנתבעים, בחלק הדרומי של המקרקעין, שימוש ייחודי ובלעדי, בין היתר ע"י תחימת חלק זה בגדר.
כביכול, הדבר אינו עולה בקנה אחד עם העיקרון הקבוע בסעיף 27 לחוק המקרקעין, והוא אינו מהווה שימוש סביר כאמור בסעיף 31 לחוק.
אלא שמסכת הראיות, שנפרשה בהרחבה לעיל, מצביעה בבירור על קיום הסכמה רבת שנים (ומדובר בעשרות שנים) בין השותפים במקרקעין – משפחת עדן מחד ומשפחת פרחי מאידך – אשר הסכימו לחלק את השימוש במקרקעין, בכך שכל אחד מהם ייעשה שימוש ייחודי ובלעדי בחלק מסוים של המקרקעין – משפחת עדן בחלק הצפוני, ומשפחת פרחי בחלק הדרומי.
52. הסכמה זו, שנמשכה כאמור עשרות שנים, עולה בנסיבות העניין כדי "הסכם שיתוף" כמשמעו בסעיף 29 לחוק המקרקעין.
יש לזכור כי הסכם שיתוף כאמור אינו חייב להיות בכתב (ומקל וחומר אינו חייב להיות רשום בלשכת רישום המקרקעין), והראיות שהונחו בפניי אינן מותירות כל ספק בדבר קיומו של הסכם שכזה.
53. ודוקו. התובעת עצמה, כעולה מטיעוניה, לא רק שאינה מתכחשת לעצם קיום הסכמה מכוחה ייוחד לכל אחת מהמשפחות חלק מסויים לצורך שימוש ייחודי ובלעדי בו, היא אף מאשרת את הדבר, הלכה למעשה.
למעשה, הסעדים המבוקשים על ידה יוצאים מנקודת הנחה שכל אחד משני השותפים זכאי לעשות שימוש בלעדי וייחודי בחלק מסויים במקרקעין, שהרי התובעת מבקשת, בין היתר, הכרה בזכותה לעשות שימוש ייחודי ובלעדי (בהתאם לקו חלוקה המוצע על ידה), ובקשה שכזו בהכרח סוטה מהעיקרון הקבוע בסעיף 27 לחוק, מתוך הכרה שאכן היה הסכם ארוך שנים בין הצדדים שחילק את אופן השימוש במקרקעין.
הנה כי כן, משפחות עדן ופרחי הגיעו להסכמה ברורה בדבר אופן השימוש במקרקעין, בכך שכל אחת מהן קיבלה שימוש בלעדי בחלק מסויים במקרקעין.
54. אותו הסכם מכוחו חולק השימוש במקרקעין באופן המתואר, מתייחס לאופן החלוקה כפי שהוא כיום, לרבות הגדר הבנויה שהתובעת מבקשת כיום לשנות את מיקומה.
כאמור, מסכת הראיות מלמדת, כי קו החלוקה הנמצא כיום במקרקעין משקף את הסכמת הצדדים כפי שהיתה לכל אורך השנים, כאשר בשלב ראשון חולקו המקרקעין ע"י גדר רשת, אשר הוחלפה לאחר מכן בגדר בנויה שעברה בתוואי דומה.
55. התובעת מלינה על כך שאופן החלוקה האמור מביא לתוצאה שהשטח בחלקה 98, אשר עומד לשימוש בלעדי של הנתבעים, עולה על השטח בחלקה זו שעמד לרשות משפחתה ושיעמוד לרשותה, ואולם בכך אין סגי.
כך הסכימו הצדדים, ובהתאם לכך הם פעלו לאורך עשרות שנים.
כאמור, יש ממש בטענת הנתבעים בכך שמשפחת עדן הסכימה לאופן החלוקה המתואר, משום שהיא עשתה שימוש בלעדי במרבית חלקה 143, מצב שלפי הראיות שהונחו לפניי נמשך עד היום, כך שהלכה למעשה כל אחת משתי המשפחות עשתה שימוש בשטח דומה.
56. אין בעובדה שהתובעת לא היתה צד לאותו הסכם שחילק את אופן השימוש במקרקעין, וכי היא נהפכה לבעלת זכות במקרקעין רק לאחר אותו הסכם, בכדי לאפשר לה לחמוק מתוצאות ההסכם האמור, וזאת מכמה טעמים.
57. ראשית, כעולה ממסכת הראיות, התובעת הפכה להיות בעלת זכות אחרת במקרקעין, בתור היורשת של אימה, בשנת 1997 (ראו צו ירושה, נספח ג' לתצהירה).
התובעת נרשמה בספרי רמ"י, כבעלת זכות השכירות (כהגדרתה בספרים אלה) היחידה בחלקה (במקום הוריה, ובעקבות ויתור אחיה), בשנת 2005.
מחומר הראיות עולה, שהתובעת היתה מודעת לאופן החלוקה של המקרקעין, לרבות קיומה של הגדר הבנויה, הן לפני שהפכה בעלת זכות במקרקעין, והן אחרי זה, למן שנת 1997 ואילך.
הראיות מלמדות, כי באף שלב שהוא לא הביעה התובעת כל התנגדות או רצון להתנער מאופן החלוקה המוסכם, וכי רק בשנת 2008 פנתה במכתב באמצעות עורך דין לנתבעים, והעלתה טענות בנוגע לבנייה שלא כדי על הרכוש המשותף.
במקביל, התובעת לא פעלה לשנות את המצב בצד הצפוני, אשר היה כרוך בשימוש בלעדי בחלקה 143 (שאינה שלה), שימוש שהביא לשימוש שווה ערך, מבחינת שטח, לזה של משפחת פרחי, ובכך הביעה את הסכמתה להנצחת המצב הקיים.
בנסיבות אלה, יש לראות גם בתובעת, כמי שהסכימה, בהתנהלות המתוארת, חלוקת רבת השנים שהיתה במקרקעים עוד לפני שנהפכה לבעלת זכויות בהן.
58. שנית, גם אם תמצא לומר שהתובעת עצמה, להבדיל מהוריה, לא הסכימה לחלוקה באופן העולה כדי הסכם שיתוף, הרי שבנסיבות העניין הסכם השיתוף מחייב גם אותה.
אכן, הסכם השיתוף לא נרשם, ומשכך אין תחולה לסיפא של סעיף 29(א) לחוק, ואולם אין משמעות הדבר שהסכם השיתוף, שהורי התובעת היו צד לו, אינו יכול לחייב את התובעת.
כפי שנקבע בפסק הדין שניתן בע"א 48/16 דהאן נ' שמחון ואח', [פורסם בנבו] ייתכן שכוחו של הסכם שיתוף יהיה יפה כלפי צד שלישי, גם אם ההסכם לא נרשם, וזאת בנסיבות המתאימות, במיוחד נוכח ידיעת הצד השלישי אודות ההסכם, או יכולתו לדעת אודותיו.
במקרה דנן הוכח, כי התובעת ידעה היטב שקיימת במקרקעין חלוקה מסויימת, לה הסכימו הוריה, אשר הביאה לחלוקת השימוש במקרקעין באופן מסויים.
ידיעה זו היתה מנת חלקה של התובעת גם כאשר היא נהפכה בעלת זכות אחרת במקרקעין (דבר שלא הביא אותה לפעול, משך מספר שנים לאחר אותה נקודת זמן, כנגד אותה חלוקה).
מאידך, הנתבעים הסתמכו, משך עשרות שנים, על אופן החלוקה האמור, בנו את בתיהם על החלקה, וגם את הגדר הנמצאת שם כיום.
כאן המקום לציין, כי גם לשיטת התובעת, אופן החלוקה המוצע על ידה יביא לפגיעה אנושה בביתו של הנתבע מס' 3 (עמ' 31 לפרוטוקול, שורה 7).
לצד כל זה, התובעת נתנה ידה, גם אחרי הפיכתה לבעלת זכות במקרקעין, למצב בו נעשה שימוש בגבול הצפוני של חלקה 98, בין היתר ע"י שימוש בחלקה 143 השייכת לאחרים, דבר שלפי הראיות נעשה גם לאחר הגשת התובענה שלפניי.
כל האמור מונע מהתובעת התנערות מההסכם רב השנים בעניין חלוקת השימוש במקרקעין.
ג. זכאות לסעדים המבוקשים
59. משקבענו את המסגרת הנורמטיבית של הדיון, כמפורט לעיל, נקל יהיה לבדוק האם התובעת הוכיחה זכאות לסעדים אותם ביקשה בכתב התביעה, ואשר כך הוגדרו בסעיף 28 לכתב התביעה המתוקן:
"א. לקבוע חלוקת שימוש שוויונית ברכוש המשותף.
ב. לקבוע, כי קו החלוקה השוויוני הינו בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם התובעת שצורף כנספח ה' לכתב התביעה.
ג. לקבוע, כי התובעת זכאית לעשות ברכוש המשותף שימוש זהה לשימוש שעושים הנתבעים ברכוש המשותף.
ד. לקבוע, כי התובעת זכאית לעשות שימוש ייחודי ובלעדי במחצית מהזכויות ברכוש המשותף ובחלקה כולה.
ה. לקבוע, כי השימוש והחלוקה השווה תהא אף לעניין זכויות הבנייה ברכוש המשותף ובחלקה כולה.
ו. לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו הנתבעים ברכוש המשותף עפ"י חלקה של התובעת ברכוש המשותף – כפי שיקבע שמאי מטעם ביהמ"ש.
ז. לחייב את הנתבעים להעתיק את הגדר לקו החלוקה המוצע והשווה (נספח ה') ולשאת בעלות הריסת הגדר ובניית גדר חדשה – באופן שישקף נאמנה את הזכויות המוחכרות מרמ"י.
ח. לחלופין וככול שהנתבעים לא ישכילו לערוך בהסכמה חלוקת שימוש שיוויונית ברכוש המשותף והצמדתה לחלקות המשנה תוך תיקון צו הבית המשותף, מתבקש ביהמ"ש הנכבד להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהרכוש המשותף ומזכיות החכירה שניתנו להורי התובעת".
60. אשר לכל הסעדים שתכליתם קביעת זכאות לחלוקת שימוש שוויונית במקרקעין, לרבות שימוש שוויוני ברכוש המשותף, וכפועל יוצא מכך שינוי המצב הקיים, בין היתר ע"י הזזת הגדר הבנויה וסילוק ידם של הנתבעים מהשטח העודף, ברי שהתובעת לא הוכיחה זכאות לכך.
כאמור, המצב היום, מבחינת אופן השימוש בחלקה 98, הוא תולדה של הסכמה לה כבולה התובעת, מהטעמים שפורטו לעיל.
מצב זה מביא לכך שאופן השימוש בחלקה 98 אינו שוויוני, ואולם התובעת מחוייבת לכך; אין היא זכאית לסטות כיום מאופן שימוש זה; ומשכך דין כל סעד שמיועד לסטות מאופן השימוש האמור, להידחות (סעדים א', ב', ג', ד' שבסעיף 28 לתביעה המתוקנת).
האמור הוא מקל וחומר ביחס לסעד המיועד לסלק את ידם של הנתבעים מהשטח העודף (סעיף 28(ח) לתביעה), ולסעד המיועד לחייב את הנתבעים להרוס את הגדר הבנויה ולהעתיק את מקומה באופן שישקף חלוקה שוויונית בחלקה.
בהקשר אחרון זה נציין, מעבר לנדרש, כי לא רק שסילוק היד המבוקש על ידי התובעת והריסת הגדר אינם עולים בקנה אחד עם מצב השימוש בפועל לו מחוייבת התובעת, כמפורט לעיל, אלא שספק אם היתה הצדקה להורות על סעד דרסטי של הריסה, סעד אשר בכל מקרה כפוף לשיקולי צדק, ואשר בשים לב להסכמה ארוכת השנים שהיתה בין הצדדים, כמו גם להתנהלות התובעת מאז הפכה לבעלת זכות אובליגטורית בחלקה, היו צריכים להביא, לשיטתי, להימנע ממתן סעד של הריסת הגדר, על הכרוך בכך .
כך או אחרת, אין מקום להכיר בזכאות התובעת לסעד הסוטה ממצב החלוקה כיום, ומאופן השימוש בחלקה שהתקיים משך עשרות שנים, ואשר התובעת מחוייבת לו.