פסק דין
האם זכאית התובעת לזכויות שימוש וחזקה שוות לאלה של הנתבעים 2-3 ביחס למקרקעין מושא התביעה?
האם יש מקום להורות על שינוי המצב הקיים בפועל, מכוחו עושים הנתבעים שימוש בשטח עודף במקרקעין, בין היתר על ידי סילוק ידם מאותו שטח עודף והריסת גדר שנבנתה לפני עשרות שנים?
אלה השאלות העיקריות העומדות לדיון בתובענה שלפניי.
רקע
1. המקרקעין הידועים כחלקה 98 בגוש 7727 (להלן –"המקרקעין או חלקה 98"), נמצאים בשכונת "בית אליעזר" בחדרה.
שטחה של חלקה 98 עומד על 2,338 מ"ר.
החלקה תחומה מצד מערב ע"י רחוב יציאת אירופה; מצד מזרח ע"י רחוב גדות; מדרום ע"י חלקה 97; ומצפון ע"י חלקה 143, המצויה בבעלות עירית חדרה, ואשר מיועדת לשימוש כשביל או כדרך מעבר.
2. חלקה 98 מחולקת כיום, לכל הרוחב, לשני חלקים, כאשר שני החלקים מופרדים ע"י גדר בנויה.
בחלק הדרומי מצויים מבני מגורים ומחסנים המשמשים את הנתבעים.
בחלק הצפוני מצוי מבנה מגורים ומחסן, ששימש בעבר את משפחת התובעת.
3. החלקה כולה מצויה בבעלות קרן קיימת לישראל, אשר החכירה את הזכויות בה לאגודה שיתופית, וזאת בתורה החכירה, בחכירת משנה, את הזכויות בחלקה להוריהם של בעלי הדין שלפניי.
בשנת 1961 נרשמה החלקה בפנקס בתים משותפים; היא חולקה לשלוש חלקות משנה, כאשר אחת מהן הוגדרה כרכוש משותף; ולכל אחת משתי חלקות המשנה האחרות יוחסה מחצית מהזכויות ברכוש המשותף.
התובענה שלפניי וטענות הצדדים במסגרתה
4. לטענת התובעת, היא בעלת מלוא זכויות הירושה בזכויות הוריה המנוחים בחלקה 98, ומשכך היא זכאית לחלקם של הוריה בחלקה, קרי חלקת המשנה שהזכויות בה רשומות על שם הוריה, ומחצית מהזכויות ברכוש המשותף.
התובעת טוענת כי חרף האמור, הנתבעים עושים בפועל שימוש עודף ביחס לחלקם ברכוש המשותף, כך שהם משתמשים ביותר ממחצית הזכויות ברכוש המשותף, בין היתר באמצעות הגדר הבנויה אשר חוצה את החלקה לרוחבה.
5. במסגרת התובענה שלפניי, שהוגדרה ע"י התובעת כתביעת "חלוקת שימוש במקרקעין", ביקשה התובעת לקבוע חלוקת שימוש שוויונית במקרקעין, בין היתר ע"י אימוץ קו חלוקה שהוצע ע"י מודד מטעמה, ואשר כרוך בהעברת שטח בצורת משולש מהחלק הדרומי במקרקעין לחלק הצפוני שלהם (תרשים ת/2), דבר שכרוך, בין היתר, בהריסת חלק מהגדר הבנויה והעתקת מקומה תוך הזזתה דרומה.
עוד מבקשת התובעת לקבוע שהיא זכאית "לעשות שימוש ייחודי ובלעדי במחצית מהזכויות ברכוש המשותף ובחלקה כולה"; שהשימוש והחלוקה השווה תהייה שווה גם ביחס לזכויות הבניה במקרקעין; וכן לחייב את הנתבעים לשלם לה דמי שימוש ראויים בגין השימוש העודף שהם עשו ברכוש המשותף לאורך השנים.
התובעת ביקשה, לחלופין, לסלק את ידם של הנתבעים "מהרכוש המשותף ומזכויות החכירה שניתנו להוריה".
6. הנתבעים, שלא חלקו בהליך שלפניי ייצוג משפטי אך הציגו, הלכה למעשה, עמדה דומה, ביקשו לדחות את התביעה.
לטענתם, אין בידי התובעת עילת תביעה, ואין בינם לבינה כל יריבות, הואיל והתובעת לא הוכיחה זכויות במקרקעין.
עוד נטען שתביעת התובעת התיישנה, ולמצער הוגשה בשיהוי ניכר ובחוסר תום לב, תוך שימוש לרעה בהליכי משפט.
הנתבעים טענו עוד כי הוריהם של שני הצדדים למתרס (קרי הורי התובעת והוריהם הם), עשו, הלכה למעשה, שימוש שווה במקרקעין, בשים לב לכך שהורי התובעת "פלשו" לחלקה 143 שמצפון; ניכסו את השימוש בה לעצמם; מצב אשר התקיים משך עשרות שנים, עד ימינו אלו.
7. יש לציין כי בשלב מסויים תוקנה התביעה ע"י צירוף רשות מקרקעי ישראל כנתבעת נוספת, אולם בהמשך התביעה נגדה נמחקה לבקשת התובעת.
8. במסגרת ניהול התובענה הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית כדלקמן:
- מטעם התובעת הוגש תצהיר שלה ושל אחיה יוסף עדן.
כאמור לעיל, התובעת ביקשה להסתמך על הצעת חלוקת שימוש, המופיעה בתרשים שנערך ע"י המודד מיליק גולדשמיט (ת/2).
- מטעם הנתבעים הוגש תצהיר של הנתבע מס' 3, יוסף פרחי, אליו צורפה, בין היתר, חוות דעת האדריכל אהרון עמילני.
- נוסף לאמור לעיל, הוגשה תעודת עובד ציבור שנערכה ע"י הגב' שלומית קניאס מרשות מקרקעי ישראל ׁ(להלן – "התע"צ").
9. כל הנ"ל נחקרו במסגרת שתי ישיבות הוכחות שהתקיימו בהליך.
10. למען שלמות התמונה יצויין כי לאחר תום שמיעת הראיות, ובטרם הגשת סיכומי טענותיה, ביקשה התובעת למחוק את התביעה.
בקשתה נדחתה, בהחלטה מפורטת שניתנה בתאריך 25.2.18.
דיון והכרעה
11. לאחר שמיעת הראיות ושקילת טענות הצדדים, מצאתי כי דין התביעה להידחות.
12. זו תהייה דרך הילוכינו במסגרת ההכרעה בתובענה:
- תחילת יידון מצב הזכויות בחלקה, לרבות מהות ואופי זכויותיה של התובעת;
- לאחר מכן יידונו העובדות הנוגעות להתפתחויות ההיסטוריות בחלקה, מבחינת השימוש שנעשה בה בפועל לאורך השנים;
- לבסוף תידון ההשלכה המשפטית של שני הנ"ל, בשים לב למסגרת הנורמטיבית של הדיון, ובכך תוכרע השאלה האם לאור זאת זכאית התובעת לסעדים אותם ביקשה.
מצב הזכויות בחלקה, לרבות זכויות התובעת
13. על פי נסח רישום של לשכת רישום המקרקעין, מלוא הזכויות בחלקה רשומות על שם קרן קיימת לישראל.
14. החלקה, שרשומה כאמור בפנקס בתים משותפים, חולקה לשלוש חלקות משנה:
- חלקת משנה 1, בשטח 49.81 מ"ר.
הזכויות בחלקת משנה זו רשומות על שם קק"ל.
זכויות החכירה בה רשומות על שם "בית אליעזר אגודה שיתופית לשכון בע"מ" (להלן – "האגודה"), כאשר תאריך סיום החכירה רשום כ- 30.3.00.
על זכויות החכירה הנ"ל רשומה חכירת משנה על שם עמרן ובניה פרחי, הוריהם של הנתבעים.
- חלקת משנה 2, בשטח 71.11 מ"ר.
זכויות הבעלות בחלקה זו רשומות על שם קק"ל; וזכויות החכירה בה רשומות על שם האגודה (תאריך סיום 31.3.00).
על החכירה רשומה זכות חכירת משנה על שם סלם וזעירה עדן, הוריה של התובעת.
- חלקת משנה 3
חלקה זה רשומה כרכוש משותף.
על פי הרישום, חלקם של חלקות משנה 1 ו- 2 ברכוש המשותף עומד על 1/2 כל אחת.
15. צו רישום בית משותף (נספח ב' לתצהיר התובעת), ניתן בשנת 1961, ומתוכו ראויים לציון הנתונים הבאים:
- חלקת משנה 1 (משפחת פרחי) מורכבת מדירת 2 חדרים בשטח 49.31 מ"ר.
- חלקת משנה 2 (משפחת עדן) מורכבת מדירת שלושה חדרים בשטח 71.11 מ"ר.
- הבעלות בכל דירה, כמו גם הבעלות ברכוש המשותף תירשם על שם קק"ל.
ביחס לרכוש המשותף נרשם כדלקמן:
"1/2 חלקים צמודים לדירה מספר משנה 98/1
1/2 חלקים צמודים לדירה משנה מס' 98/2".
16. לתע"צ צורפו חוזי חכירת משנה בין קק"ל והאגודה מצד אחד, לבין חוכרי המשנה מצד אחר.
ראויה לציון העובדה שבשני חוזי החכירה הנ"ל, תואר הנכס המוחכר בחכירת משנה כ- "1/2 ממגרש מספר 629" (הוא חלקה 98, כעולה מהתע"צ).
בשטר חכירת המשנה שנחתם על ידי הוריהם של בעלי הדין, נקבעה תקופת החכירה כמסתיימת ב- 30.9.01, כאשר בשטר החכירה תואר שטח הרצפה של חלקת המשנה המיועדת לכל אחד מהצדדים (בהתאם לשטח הדירות שצויינו לעיל), וכן 1/2 מהרכוש המשותף בחלקת משנה 98/3.
17. מהאמור לעיל, כמו גם מהתע"צ (סעיף 8 סיפא), עולה כי תקופת החכירה הרשומה בספרי המקרקעין פגה וטרם חודשה עד היום.
18. במקביל לרישום המתנהל בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס בתים משותפים, מתנהל רישום בספרי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ביחס לזכויות.
על פי התע"צ (סעיפים 6-7), חלק מהזכויות בספרי רמ"י בחלקת משנה 1 רשומות על שם המנוחים פרחי (הורי הנתבעים) וחלק אחר רשום על שם הנתבע מס' 2, ואילו ביחס לחלקת משנה 2, רשומות הזכויות בספרי רמ"י באופן בלעדי על שם התובעת.
בעניין אחרון זה יובהר, כי לאחר מות הורי התובעת (בשנות התשעים), נרשמו התובעת ביחד עם שלושת אחיה כבעלי זכויות שכירות בחלקה משנה 2, ובעקבות הסתלקות שאר האחים (כעולה מעדות התובעת ואחיה, כמו גם מהאמור בתע"צ על נספחיה), נרשמה התובעת בספרי רמ"י (ביום 3.3.05) כבעלים היחיד של זכות השכירות בחלקת משנה 2 (נספח 6 לתע"צ).
עם זאת יובהר, כי בין התובעת לקק"ל לא נחתם חוזה חכירה; תקופת חכירת המשנה ההיסטורית שהיתה בין קק"ל להורי התובעת טרם חודשה; והתובעת אינה רשומה במרשם הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או בפנקס בתים משותפים.
19. בנקודה זו מגיעים אנו למתן תשובה בשאלת טיב זכויותיה של התובעת בחלקה 98.
מהאמור עולה, כי התובעת היא בעלת זכות אובליגטורית בחלקה, בתור מי שזכאית להירשם כחוכרת משנה ביחס לחלקת משנה 98/1 (הבית בו התגוררו הורי התובעת) וכמי שזכאית להירשם כחוכרת משנה של חלקה 98/3 (הרכוש המשותף).
ודוקו. התובעת אינה בעלת זכות של חוכרת משנה, שכן חכירת המשנה שהתקיימה בין הוריה לבין קק"ל לא חודשה; לא נחתם חוזה חכירה בינה לבין קק"ל; והיא אינה רשומה כחוכרת משנה בלשכת רישום המקרקעין או בפנקס בתים משותפים.
עם זאת, התובעת זכאית להירשם (בבוא העת) כחוכרת משנה, וזכויותיה במקרקעין הן זכויות אובליגטוריות (כאמור לעיל).
20. אשר לטיב זכויות הנתבעים, הרי שביחס לחלקת משנה 1 (כשמה בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס בתים משותפים), בה היה ביתם ההיסטורי של הורי הנתבעים, רשומה חכירת משנה על שם הוריהם המנוחים של הנתבעים, אשר תוקפה פג ולא חודש.
בספרי רמ"י חלקת משנה 1 עדיין רשומה, בחלקה, על שם הוריהם המנוחים של הנתבעים, ובחלקה על שם הנתבע מס' 3, יוסף (אשר בסעיף 6 לתע"צ נקרא בטעות נתבע מס' 3).
21. בהקשר אחרון זה נציין כי בשנת 1990 חלה תמורה ברישום שהתנהל אצל רמ"י, וזאת לאחר שבתקופה זו גילתה רמ"י שעל החלק שהיה בחזקת הורי הנתבעים, נבנה מבנה נוסף (מלבד זה שהוגדר בחלקת משנה 1), אשר יועד לשימוש הנתבע יוסף פרחי, מבלי שניתן לכך אישור מראש של רמ"י.
בעקבות כך נדרשו הוריהם המנוחים של הנתבעים להסדיר את העניין מול הרשות, ע"י עסקת פיצול המגרש בו החזיקו.
על רקע זה הגישו הורי הנתבעים בקשה לפיצול המגרש שבחזקתם, תוך שהם מציגים תשריט חלוקה מוצעת של השטח (נספח 8 לתע"צ).
בתשריט זה חולקה החלקה מחדש, כאשר החלק שהוחזק ע"י הורי התובעת נקרא 98/1 (בשטח 1,082 מ"ר), והחלק הדרומי, זה שהיה בחזקת הורי הנתבעים, פוצל לשלוש חלקות משנה (2 עד 4), כאשר חלקה 98/2 יועדה לבית הורי הנתבעים; חלקה 98/3 יועדה לבית יוסף פרחי; וחלקה 98/4 יועדה כדרך גישה לביתו של יוסף.
תשריט זה אושר בתשריט שערכה רמ"י (נספח 9 לתע"צ), ואולם רמ"י הצהירה כי תשריט זה אינו מיועד לשמש לצורך קביעת גבול המגרשים בין התובעים לנתבעים (סעיף 14 לתע"צ) .
עוד על רקע זה נציין כי נחתם חוזה חכירת משנה חדש בין מנהל מקרקעי ישראל לבין הורי הנתבעים, ביחס לחלקה משנה 3 הנ"ל (בית יוסף), כאשר תקופת החכירה מסתיימת ביום 1.10.2039.
יצויין כי ביחס לשאר תתי החלקה שבחזקת הורי הנתבעים לא נחתם הסכם חכירה חדש מול רמ"י, וכן לא מולא תנאי בחוזה החכירה הנ"ל לפיו יש לרשום את המגרש המפוצל בספרי לשכת רישום המקרקעין (סעיף 17 לתע"צ).
22. פועל יוצא מהאמור הוא שגם הנתבעים, בדומה לתובעת, הם בעלי זכויות אובליגטוריות בחלקה, כמי שזכאים להירשם כחוכרי משנה בה.
היסטוריית השימוש בחלקה
23. עד כה עמדנו על מצב הזכויות בחלקה.
נעבור כעת לדון במצב השימוש בחלקה לאורך השנים, כפי שעולה מחומר הראיות שהונח לפניי.
א. היסטוריית החזקה בחלקה 98
24. בשנת 1953 או בסמוך לכך, קיבלו הורי התובעת (שייקראו למען הנוחות משפחת עדן), והורי הנתבעים (שייקראו משפחת פרחי), חזקה בחלקה.
בסמוך לאחר מכן הקימה כל אחת מהמשפחות בית מגורים על החלקה, וחתמה על הסכמי חכירת משנה שנזכרו לעיל.
25. כעולה מחומר הראיות, מלכתחילה חולק השימוש במקרקעין לשני חלקים.
בחלק הצפוני התמקמה משפחת עדן, שם הקימה את בית מגוריה.
בחלק הדרומי התמקמה משפחת פרחי, שם הקימה את בית מגוריה.
נוסף לבתי המגורים, הקימה כל משפחה מחסן מזרחית לבתים (ראו תרשים ת/2).
בין שני בתי המגורים הללו, שחלקו קיר משותף, עברה גדר, שהגיעה עד המחסנים המתוארים (ראו למשל תרשים ת/2).
26. מזרחית לבתי המגורים ולמחסנים האמורים, היה בשלב ראשון שטח "פתוח", בו היו נטועים, כך נראה, עצים למיניהם.
מחומר הראיות עולה, כי גם ביחס לשטח פתוח זה היתה חלוקת שימוש ברורה, שעברה לכל רוחב החלקה, כך שמשפחת עדן עשתה שימוש ייחודי ובלעדי בחלק הצפוני, לרבות ביחד לשטח "הפתוח", ומשפחת פרחי עשתה שימוש ייחודי ובלעדי בחלק הדרומי.
בהקשר זה יצויין, כי הן התובעת והן אחיה, כמו גם יוסף פרחי, העידו כי בין שני החלקים (הצפוני והדרומי), חצצה גדר רשת שחילקה את החלקה לרוחב (להלן – "גדר הרשת"), וזאת בהמשך לגדר שחצצה בין בתי המגורים והמחסנים, עליה דובר לעיל (ראו עדות התובעת בעמוד 17 לפרוטוקול; ואת עדות יוסף עדן בעמוד 32 לפרוטוקול).
27. בשנת 1972 או בסמוך לכך, הקימה משפחת פרחי מבנה נוסף בחלק הדרומי שהוחזק על ידם, מזרחית למבנה שהיה קיים אותה העת, וזאת בכדי שישמש מבנה מגורים עבור בנם יוסף (הנתבע מס' 3).
המבנה האמור הוקם על פי היתר של הוועדה לתכנון ובניה, על סמך בקשה שנערכה ע"י האדריכל אהרון עמילני (נספח 7 לתע"צ). יצוין כבר כעת כי אותה בקשה הכילה תרשים של החלקה, בו מופיעה חלוקה של החלקה לכל רוחבה ע"י קו ישר, במה שנחזה להיות חלוקה שווה בין שני החלקים (על כך נרחיב בהמשך).
ב. הגדר הבנויה
28. בשלב מסויים לאחר הקמת ביתו של יוסף, הקימה משפחת פרחי (ככל הנראה יוסף עצמו), גדר בנויה במקום גדר הרשת שעברה לרוחבה של החלקה.
29. ביחס למועד בנייתה של אותה גדר בנויה, טענה התובעת בעדותה שהגדר הנדונה נבנתה בשנות ה- 80-90 (עמ' 17 לפרוטוקול, שורה 15), ואילו אחיה אישר שהיא נבנתה בשנות ה- 80 (עמ' 32 לפרוטוקול, שורה 28).
הנתבע מס' 3 טען בתצהירו (סעיף 2.4) שהגדר נבנתה עוד בשנת 1974.
30. אף שהמועד המדוייק של בניית הגדר לא הוברר עד תום, ניתן לקבוע כי עדותו של הנתבע מס' 3 בנקודה זו משקפת באופן הנכון ביותר את המציאות.
נתבע זה התגלה בעדותו לפניי כעד אמין, והוא כלל לא נחקר על עדותו בעניין שנת בניית הגדר.
לעומתו, התובעת, שאינה מתגוררת בחלקה משנת 1979 (על כך בהמשך), מסרה עדות שהתאפיינה לעיתים בחוסר דיוק, לרבות ביחס למועדים ותאריכים, ויעיד על כך טווח הזמנים הגדול שמסרה ביחס למועד בנית הגדר (יש לציין כי כאשר נשאלה התובעת על ידי בית המשפט האם כאשר עזבה את בית הוריה בשנת 1979 הגדר הבנויה היתה קיימת, היא השיבה כי היא אינה זוכרת – עמ' 19 לפרוטוקול).
אחיה יוסף אמנם טען שהגדר נבנתה "עוד בשנות ה- 80", ואולם הוא אך אישר שאלה שהופנתה אליו בחקירה הנגדית בנוסח זה, ולא מסר באופן עצמאי מועד מדויק של בניית הגדר שסותר את המועד שהוזכר בתצהירו של יוסף פרחי.
כך או אחרת, גם לשיטת התובעת ואחיה, הגדר הבנויה היתה נמצאת בשטח משך עשרות שנים עובר להגשת התביעה.