עוד טוענים המבקשים כי במקביל נשלח ביום 7.11.2017 מכתב לבנק בו הודיעו, כי מאז רישום הערת האזהרה לטובתו בחודש יוני 2017, טרם העביר הבנק את כספי ההלוואה
--- סוף עמוד 7 ---
לזכות המבקשים, על כן נדרש הבנק לפעול באחת משתי חלופות, להעביר לאלתר את הכסף למבקשים או במידה שקיימת מניעות לעשות כן להמציא בקשה חתומה לביטול ומחיקת הערת האזהרה.
22. בחלוף כחודש וחצי ממשלוח הודעת הביטול, ביום 4.12.2017, שלח ב"כ המשיבים מכתב לב"כ המבקשים ובו חזר על טענות המשיבים ואף העלה טענות חדשות לפיהן סרבו המבקשים לקבל לידיהם את כספי המשכנתא שהעמיד הבנק. ב"כ המבקשים השיב למכתב זה ודחה את טענות המשיבים, לרבות הטענה, כי המבקשים סירבו לקבל את כספי המשכנתא.
לטענת המבקשים, בעוד שהם והמוכרת עמדו בתנאי ההסכם, המשיבים הפרו אותו הפרה יסודית, אשר עיקרה אי תשלום תמורת הבית, על אף העובדה כי קיבלו רשות שימוש בו מיד בסמוך לחתימת ההסכם והם מתגוררים בו מאז שנת 2012 ועד היום ושילמו למבקשים 23% בלבד מן המחיר.
המשיבים שילמו עד למועד הגשת התביעה סך של 1,376,427 ₪, כאשר על פי לוח התשלומים המפורט בסעיף 6 להסכם עליהם לשלם יתרה נומינאלית בסכום נוסף של 4,688,573 ₪. לטענת המבקשים בשום מקום בהסכם לא הותנתה חובת המשיבים לשלם את תמורת הבית בתנאי כלשהו, קל וחומר שלא בקבלת משכנתא מהבנק או מבנק אחר. חובת המשיבים לביצוע התשלום היא חובה עצמאית ובלתי תלויה.
23. באשר לטענת המשיבים כי יכלו להקדים את כל התמורה ולשלמה כבר בשנת 2014 אך בשל הבעיה הרישומית נמנע מהם לקבל את כספי המשכנתא מהבנק, טוענים המבקשים כי המדובר בטענה שיקרית, שכן עוד בספטמבר 2014 מסרו המשיבים למנוחה סדרת מסמכים מהם עולה, כי אושרה להם משכנתא על ידי הבנק בסך של 3,750,000 ₪. גם בהתעלם מהוראת סעיף 3.3 להסכם לפיו המשכנתא תהיה התשלום האחרון, לא סירבה המנוחה לקבל את המשכנתא בסכום האמור, אף כי לא היה בסכום זה כדי לסלק את מלוא התמורה. לבקשת המשיבים הגישו להם המבקשים תחשיבים שונים מהם עלה, כי גם לאחר תשלום המשכנתא נותרה יתרה לסילוק התמורה בסך של 445,498 ₪ נכון ליום 1.11.2014. מכאן, שטענת המשיבים לפיה היה בהצעת המשכנתא הנ"ל, כדי לסלק את יתרת התמורה החוזית היא טענה מופרכת מיסודה, וזאת גם בהתעלם מריבית הפיגורים בגין התשלומים שלא שולמו על ידי המשיבים בגין חודשים אוגוסט עד אוקטובר 2014.
24. עוד טוענים המבקשים כי מעיון ברשימת המסמכים, אשר נדרשו על ידי הבנק עולה כי לא יתרת החוב ולא אי ההתאמה הרישומית הם שעמדו מכשול בפני המשיבים, אלא התנאים המוקדמים אותם העמיד הבנק כתנאי למתן הלוואה, תנאים שכנראה המשיבים לא יכלו לעמוד בהם.
בניגוד לנטען על ידי המשיבים לפיו הבנק שלל מראש העמדת הלוואה, כל עוד לא יתוקן הרישום בספרי המקרקעין, הסתבר כי תנאי זה לא נכלל בתנאי הסף של הבנק ודרישתו הייתה אך לקבל אישור עו"ד כי הוא מטפל בתיקון הרישום בטאבו וברישום הסכם השיתוף. משמע, כי על אף בעיית הרישום לא הייתה בעיה לקבל משכנתא. אף המוכרת
--- סוף עמוד 8 ---
ומשפחת לסט, אשר רכשה את הבית הצמוד ממשפחת זך, קיבלו משכנתא, ואף השלמת העברת הבעלות ממשפחת זך למשפחת לסט נעשתה ללא בעיות. מכאן, שהבעיה הרישומית לא מנעה מהמשיבים את קבלת המשכנתא בין אם מהבנק ובין מבנק אחר, אך במקום לעשות כן, ועל מנת להתחמק מביצוע תשלומים, נתלו המשיבים באי התאמה ברישום, כתירוץ דחוק מהמשך ביצוע תשלומים, עת הם מתגוררים בנכס ועושים בו כבשלהם.
25. לטענת המבקשים, בניגוד למצגי המשיבים ביחס ליכולותיהם הכספיות, עולה, כי הם חפים ממקורות כספיים עצמאיים למימון רכישת הבית, עד כי נאלצו כבר בשנת 2014 לקבלת הלוואה מהבנק בשיעור של 62% משווי הנכס וגם זאת הם ביקשו לעשות מיד בסמוך להודעתם על הפסקת תשלומים בחודש יולי 2014, ובניגוד לתנאי ההסכם הקובעים כי המשכנתא תשולם כתשלום אחרון.
26. באשר לאי ההתאמה ברישום המקרקעין, טוענים המבקשים, כי המוכרת והמבקשים לא ידעו על אי ההתאמה, ובנוסף הם טוענים כי המשיבים כרוכשי הנכס היו מחויבים על פי ההסכם לבדוק את מצב הזכויות בנכס, את אופן הרישום בלשכת רישום המקרקעין ואת התאמת הרישום למצב בפועל, בפרט כשהיו מיוצגים לאורך כל הדרך. מכאן שסוגיית אי ההתאמה ברישום, ככל שהייתה, לא היוותה סוגיה קריטית היורדת לשורשו של עניין, הפוגמת בהסכם או בהסכמות הצדדים, או העולה כדי הטעיה, שכן אם כך היו הדברים היו המשיבים דואגים לבטל את ההסכם מיד עם גילויה, מכאן שראו את עצמם מחויבים להסכם ולהמשך קיומו, והעדיפו להמשיך להתגורר בבית מבלי לבצע המשך תשלום סכומי התמורה.
27. על פי סעיף 2.2 להסכם המכר חובתה של המוכרת הייתה לרשום הערת אזהרה בדבר קיומו של הסכם שיתוף בתוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם וכן לרשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין מיד כשהדבר יתאפשר. בפועל התברר כי לשכת רישום המקרקעין אינה רושמת הערת אזהרה על קיומו של הסכם שיתוף, כך שממילא הוראה זאת אין לה כל נפקות והיא כאילו לא נכללה בו מלכתחילה, והמשיבים לא עמדו על קיומה, שכן המשיכו לשלם 6 תשלומים נוספים גם אחרי שחלפו 30 יום הקבועים לרישום הערת אזהרה. בכל הנוגע לרישום הסכם השיתוף עצמו הרי שהצדדים לקחו בחשבון וצפו מצב בו הדבר יתארך זמן מה, ועל כן הסכימו וקבעו כי הרישום יתבצע "מיד כשיתאפשר הדבר".
גם במקרה זה לא הותנה קיום חיובי המשיבים ברישום הסכם השיתוף ואין המדובר בחיובים מותנים או שלובים.
28. המבקשים מוסיפים בעניין רישום הסכם השיתוף כי ביום 21.10.2015 שלח בא כוחם לב"כ המשיבים את כל המסמכים הדרושים לרישום הסכם שיתוף לצורך קבלת חתימת המשיבים עליהם. כאשר לא התקבלה תשובה נשלחו תזכורות נוספות בימים 28.10.2015, 18.1.2016, ו- 20.1.2016. רק ביום 15.2.2016 חתמו המשיבים על מסמכי רישום הסכם השיתוף. מהתנהלות זאת עולה כי המשיבים הם שעיכבו את רישום הסכם השיתוף, וכעת מעלים טענות ביחס לרישומו.
--- סוף עמוד 9 ---
29. לטענת המבקשים אי תשלום התמורה על פי ההסכם מהווה הפרתו היסודית וזאת בהתאם לסעיפים 10.1 ו- 10.4 להסכם וכן בהתאם לסעיף 6 לחוק החוזים תרופות.
30. עוד טוענים המבקשים, כי גם אם תתקבל טענת המשיבים לפיה אי ההתאמה ברישום הזכויות מנעה מהם לקבל משכנתא מהבנק ולבצע באמצעותה את התשלומים במועדם, או להקדים את התשלומים, עדיין הדבר אינו פוטר אותם מתשלום קרן התמורה, אשר אינה שנויה במחלוקת, ולכל היותר יכולה לעמוד למשיבים הטענה המוכחשת כי הם אינם צריכים לשלם ריבית על יתרת התמורה שלא שולמה או כי מגיעה להם הפחתה בסכום התמורה.
לטענת המבקשים, מכתב ב"כ המשיבים מיום 16.3.2017 בו צוין כי הבנק אישר משכנתא על כל הסכום שאינו שנוי במחלוקת היא הודאת בעל דין מצד המשיבים לפיה סכום קרן התמורה אינו שנוי במחלוקת, אך אף זה טרם שולם על ידי המשיבים. עוד טוענים המבקשים, כי במכתב זה מודים המשיבים כי בעיית הרישום מותירה לכל היותר ויכוח לגבי החיוב בריבית לתקופה שבה לא ניתן היה לכאורה לקבל משכנתא מהבנק, אך לא מעבר לכך.
31. על כן טוענים המבקשים כי ביטלו את ההסכם כדין. באשר למועד הביטול טוענים המבקשים, כי אומנם הודעת הביטול נמסרה בשנת 2017, אולם אין בכך כדי לפעול לחובת המבקשים או להוות ביטול חוזה שלא בתוך זמן סביר, שכן לאורך כל התקופה שחלפה מאז החלו המשיבים להפר את ההסכם ולהימנע מביצוע תשלומים ועד למשלוח הודעת הביטול, פעלו באי כוח הצדדים בניסיונות כושלים למצוא פתרונות מוסכמים ליישוב המחלוקות, ניסיונות שטורפדו על ידי המשיבים, עד אשר התברר למבקשים כי אין המדובר בקשיים אמיתיים המונעים מהמשיבים לקיים את התחייבויותיהם, אלא בתירוצים בלבד, אשר נועדו לכסות על האמת העגומה לפיה אין למשיבים מקורות כספיים לקיים את חיובם לתשלום יתרת כספי התמורה.
32. נוכח האמור לעיל עותרים המבקשים לקבוע כי ביטול ההסכם עם המשיבים נעשה כדין, וכי עליהם להשיב את הנכס למבקשים. עוד עתרו המבקשים בהמרצת הפתיחה לקבוע כי הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת המשיבים על הנכס תימחק, וכן לקבוע כי למבקשים עומדת הזכות לקזז מתשלומי התמורה ששולמו להם עד כה את הפיצוי המוסכם, וכן את דמי השימוש הנקובים בהסכם, לחילופין לקבוע כי עומדת להם זכות עיכבון בהתאם לסעיף 19 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, על כספי ההשבה, וזאת עד למתן פסק דין בתביעה כספית אותה יגישו נגד המשיבים, ובכפוף להכרעה בתביעה דנן.
טענות המשיבים
33. טענה מקדמית שהעלו המשיבים היא הטענה כי התביעה אינה מתאימה להתברר במסגרת המרצת פתיחה וכי עתירת המבקשים כי בית המשפט יכיר בזכותם לקזז את תשלומי התמורה, לשלם להם את הפיצוי המוסכם, לקזז את דמי השימוש הקבועים בהסכם, ולחייב את המשיבים בדמי שימוש בסך של 1,020,000 ₪, וכך התביעה החלופית לפיה עומדת להם זכות עיכבון, הם סעדים שאינם מתאימים להתברר בתביעה בהמרצת פתיחה. על כן עתרו המשיבים להורות על העברת התביעה לסדר דין רגיל.
--- סוף עמוד 10 ---
34. לגופו של עניין טוענים המשיבים כי דין התביעה להידחות.
35. לטענת המשיבים תביעה זו הקדימה את התביעה שהתכוונו להגיש נגד המבקשים בגין הפרת ההסכם. המבקשים במעשים מכוונים ובמחדלים העולים כדי הפרות יסודיות של ההסכם, המזכות את המשיבים בקבלת פיצוי כספי, גרמו לכך שהמשיבים, אשר רצו כל העת להשלים את עסקת המכר בין הצדדים, לא יוכלו להשלים את תשלום התמורה באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא כפי שהתכוונו לעשות במועד רכישת הנכס.
המבקשים הסתירו מבית המשפט, כי סרבו לחתום על מסמכי משכנתא, ובכך סירבו לקבל את יתרת התמורה בגין הנכס, אלא אם כן יסכימו המשיבים לניסיון הסחיטה של המבקשים להוסיף להם סך של למעלה מ- 820,000 ₪ בגין ריביות עקב פיגור בתשלום היתרה, עיכוב שהמבקשים אלו שגרמו לו. לטענתם, המבקשים סירבו להצעה שתאפשר קיום הסכם המכר בדרך של חתימה על מסמכי המשכנתא וקיום הליך בוררות מהיר ביחס לסכום אותו הם מנסים לסחוט מהמשיבים, תוך שהמשיבים הסכימו להפקיד סכום זה בנאמנות ובלבד שבמועד זה ידונו גם בשאלת פיצוי המשיבים בגין הפרת ההסכם.
36. לטענת המשיבים רכישת הזכויות בבית נעשתה על ידם בכפוף להצהרות המוכרת ונכונותן, תוך שהובהר כי המשיבים אינם בודקים את מצבו התכנוני של הבית והם נסמכים בנדון על הצהרות המבקשים, ותוך שהתמורה, שהייתה אמורה להשתלם למוכרת הייתה חיבור של סך הקרן בצירוף ריבית מוסכמת בהתאם למועד הפירעון בפועל ובהתאם ללוח הסילוקין שצורף להסכם.
37. לטענת המשיבים בסמוך לחודש דצמבר 2013 ולאחר ששילמו למנוחה את המוסכם עד אותה העת, ובמהלך בירור אפשרויות בניה בבית ובתחילת תהליך הכנת המסמכים לצורך קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא, לצורך תשלום יתרת התמורה, גילו המשיבים לתדהמתם, כי קיימים חובות של המבקשים למחלקת התכנון והבניה בגין היטלי השבחה בסכום העולה על 117,000 ₪. למרות שעובדה זאת הייתה ידועה למבקשים, עוד טרם חתימת ההסכם, הסתירו המבקשים מידע זה ולא נתנו לגביו גילוי נאות במועד חתימת ההסכם ובכך הפרו את ההסכם.
38. בחלוף ימים ספורים נוספים התגלה למשיבים כי קיימים גם אי סדרים בכל הנוגע לרישום הזכויות בנכס וכי הבית בנוי בפועל על חלקה 263 ועל חלק מחלקה 264, אשר אינה החלקה שנרכשה ואשר הסכם השיתוף אינו חל עליה (להלן: בעיית אי ההתאמה ברישום). למרות שבסוגיות של מקרקעין כל בעיה "טכנית" ברישום היא מהותית, אזי ונוכח הדברים המרגיעים של נציגי המוכרת ובהסתמך עליהם נמנעו המשיבים בשלב זה לטעון להפרת ההסכם, ולצורך הבנת העובדות הקשורות לאי סדרים בטאבו התבקשו המוכרת ובאי כוחה להעביר למשיבים את התשריט, שאמור להיות נספח להסכם השיתוף, ואשר לא צורף לעותק המהווה את נספח ג' הסכם המכר, בתקווה כי התשריט ישפוך אור על הכשל הרישומי עליו הצביע השמאי מטעם הבנק, ויאפשר לשמאי להסיר את הסתייגותו של הבנק בחוות הדעת שהוכנה לצורך מתן ההלוואה.
--- סוף עמוד 11 ---
במענה לבקשה זו השיבה ביום 10.12.2013 המבקשת 2, בתה של המנוחה (להלן: מיכל) כי התשריט אינו בידיה וכי על המשיבים לקבל את התשריט והתשובות לשאלות, שהועלו, מעורכי דין אחרים שעסקו בכך, עוד השיבה מיכל כי בימים הקרובים תתקבל שומה מכרעת לעניין החובות לעירייה וכי התשלום יוסדר בהקדם.
39. לטענת המשיבים, במועד זה, ללא קשר לשאלת הרישום השגוי של הנכס, היה ברור כי המבקשים לא קיימו את התחייבותם לרישום הערת אזהרה בגין הסכם השיתוף שנכרת עם הבית הצמוד על כל המשתמע מכך, וזאת תוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם. משכך, כבר בשלב זה היו מצויים המבקשים בהפרה יסודית של ההסכם וזאת נוכח סעיף 10.4 להסכם, אשר קבע כי רישום הערת אזהרה בדבר הסכם השיתוף מהווה תנאי יסודי בהסכם.
40. לעניין בעיית אי ההתאמה ברישום טוענים המשיבים כי המצגים שהציגה המוכרת בדבר הממכר במועד חתימת ההסכם הם מצגי שווא לא נכונים, ומצגים אלו נלווים למצגי שווא נוספים אשר ניתנו בידיעה ברורה על ידי המבקשים במועד ניסוח ההסכם וחתימתו.
41. על מנת לקדם את השלמת התהליך מול הבנק פנו המשיבים, באמצעות בא כוחם, לעו"ד זמר, ואז התברר להם כי הסכם השיתוף לא נרשם, הואיל וקיימת בעיית פרצלציה במגרש תוך שהתברר כי היה ידוע למנוחה ונציגיה כי סימוני החלקות אינם תואמים את רישומם בלשכת רישום המקרקעין וכי קיימת הסכמה כלשהי מצד הרשות המקומית לתיקון האמור. על פי דבריה של עו"ד זמר עובדה זו הייתה ידועה למנוחה עוד במועד ניסוח הסכם השיתוף (מרץ 2012) וכי עו"ד זמר עמדה בקשר להסדרת העניין מול העירייה עוד קודם לחתימת הסכם השיתוף. משמע כי המבקשים ידעו על הבעיה ברישום הפרצלציה אך הסתירו גם עובדה זאת מהמשיבים כמו גם את ייצוגם בהקשר זה מול העירייה על ידי עו"ד זמר ואף נמנעו מליתן גילוי נאות למשיבים כי זאת הסיבה לאי רישום הערת אזהרה בדבר הסכם השיתוף. לטענת המשיבים לו היו יודעים על כך היו מתנים כל תשלום על חשבון התמורה בהסדרתה של נקודה מהותית זאת בקשר לזהות הנכס שרכשו ועצם הסתרתה של הבעיה מהווה חוסר תום לב ומטילה צל כבד על פנייתם של המבקשים לבית המשפט.