לטענת המשיבים בהסכם השיתוף נקבע בסעיף 8א' כי כל צד מתחייב להימנע מלעשות עסקה או כל פעולה משפטית אחרת במגרש שאינו שייך לו ואשר יוחד לצדדים האחרים. זה הסעיף אשר עמד בבסיסו של פסק דין בוקובזה המוזכר בקובץ מב/1 שם כתוב כי במקרה כזה בו הצדדים להסכם השיתוף לוקחים על עצמם להימנע מעסקה שהיא מנוגדת, ניתן לרשום הערת אזהרה. על כן טוענים המשיבים כי הסיבה לכך שלא ניתן היה לרשום הערת
--- סוף עמוד 37 ---
אזהרה היא לא כטענת המבקשים שהדבר אינו אפשרי, אלא היות ולא צורף תשריט להסכם השיתוף.
116. לא מצאתי לקבל טענות המשיבים בעניין זה.
117. אומנם ועל פי הסכם המכר התחייבה המוכרת לרשום הערת אזהרה בגין הסכם השיתוף, כאשר לטענת המשיבים המדובר בהתחייבות אשר אי קיומה מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
בפועל, כפי שטוענים המבקשים, ולאורך תקופה ארוכה, המשיבים לא העלו כל טענה בדבר אי רישומה של הערת אזהרה בגין הסכם השיתוף, ולא טענו כי אי רישומה מהווה הפרה יסודית של ההסכם או כי אי רישומה מונע מהם המשך ביצוע התשלומים על פי ההסכם.
זאת ועוד, מעיון בתכתובות דואר האלקטרוני אשר צורפו להמרצת הפתיחה, עולה כי עו"ד ברדוש עדכן את ב"כ המשיבים על כך שפנה לטאבו בבקשה לרישום הערת אזהרה בגין הסכם השיתוף ונענה בסירוב בנימוק כי "לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין הסכם השיתוף" עו"ד ברדוש צירף לפנייתו את עותק ההחלטה ושאל את ב"כ המשיבים מה לעשות (ראו תכתובת מייל מיום 5.1.2016, נספח 17 להמרצת הפתיחה, נספח 36 להמרצת הפתיחה תכתובת דוא"ל בין עו"ד ברדוש לב"כ המשיבים מיום 18.1.2016).
המשיבים לא הכחישו כי קיבלו את הודעת עו"ד ברדוש מיום 5.1.2016 אליה צורפה הודעת לשכת רישום המקרקעין, אלא טענו כי הדבר כן אפשרי (לעניין זה ראו את עדותו של מוטי עמוד 133 שורות 16 – 30).
שעה שאין מחלוקת כי למשיבים נשלחה החלטת לשכת רישום המקרקעין, שהיא הגוף המוסמך לרישום הערת אזהרה, המודיעה כי לא ניתן לרשום את הערת אזהרה בגין הסכם השיתוף, די לטעמי בהודעה זאת כדי לדחות את פרשנות ב"כ המשיבים בעניין קובץ נוהלי הרישום, וזאת כל עוד לא הומצאה לי הודעה אחרת מטעם לשכת רישום המקרקעין.
118. עוד אציין, כי לו אכן ניתן היה לרשום הערת אזהרה בגין הסכם השיתוף, ועת הונחה בפני המשיבים תשובתו של עו"ד ברדוש כי הדבר אינו אפשרי והרישום היה מבחינת המשיבים תנאי הכרחי, אשר בלעדיו לא ניתן יהיה להתקדם בעסקה ובביצוע התשלומים, מדוע המשיבים לא ביצעו זאת בעצמם, מבלי שוויתרו על טענותיהם בעניין, ואז לפעול בעניין ככל שהיו מוצאים לנכון.
119. מוטי נחקר לעניין זה ולא היה בתשובתו כדי ליתן הסבר בעניין זה :
"כב' השופטת: לא, אז אני אשאל, אני אחדד, מה שאני הבנתי, כדי שגם אני אדע. כשאני אבוא פעם לתת פסק דין, בקרוב מאוד אני מקווה. הם אומרים, הם באו ואמרו: אנחנו לא יכולים לרשום הערת אזהרה, זאת התשובה שקיבלנו מהטאבו. זאת נראית תשובה די רשמית אבל בסדר. אתה אומר: עורך הדין שלי אמר שאפשר. זה לא נכון. אפשר. אז למה, אם הנושא חשוב, אתה חושש מה יהיה, הסכם שיתוף וכולי, למה לא לקחתם את זה ורשמתם? למה לא פעלתם אם אתם חושבים שיש דרך לפעול?
--- סוף עמוד 38 ---
מר זינגבוים: התשובה של עורך הדין שלי היתה שהוא דרש ממר יול ברדוש לטפל בזה, שהוא לא מקבל את מה שהוא אומר.
עו"ד שריקי: גברתי, אולי בשלב הזה אני אבקש להגיש את המכתב מהטאבו.
כב' השופטת: לא.
עו"ד שריקי: טוב. אנחנו נתקדם ברשותך בכל זאת.
כב' השופטת: לא, אין לזה גם הכחשה. כי הוא אומר שהם ידעו שאי אפשר, אבל הם אמרו שכן אפשר. "
(עמוד 133 שורות 16 – 30)
120. נוכח האמור לעיל אני מקבלת את טענת המבקשים כי לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה בגין הסכם השיתוף, וכי אין באי הרישום כדי להוות הפרת יסודית של ההסכם כנטען על ידי המשיבים.
קבלת המשכנתא בשנת 2017
121. לטענת המשיבים לאחר רישום הסכם השיתוף ולאחר שמסמכי המשכנתא מועברים לצורך רישום הערת אזהרה, והמוכרת סילקה את המשכנתא שהייתה רשומה על הנכס, טענו המבקשים כי על המשיבים לשלם עוד 800,000 ₪, שזה המחיר אם העסקה הייתה משולמת בתשלומים. לטענת המשיבים המבקשים היו זכאים בשנת 2017 לתשלום הסכום שעמד ביום 1.1.2015 על כ- 4 מיליון ₪. לטענת המשיבים, המבקשים היו אמורים לחתום על מסמכי המשכנתא אך הם לא הסכימו לכך והתנו זאת בהפקדת הכספים מראש.
122. ראשית אציין, כי המשיבים, אשר העלו טענות רבות ביחס לעיכוב בקבלת המשכנתא, אשר נגרם בעטיים של המבקשים, בפועל ואף כי המסמכים הועברו לרשותם לכל המאוחר כבר בדצמבר 2016, העבירו את מסמכי המשכנתא לחתימת המבקשים רק באפריל 2017, וללא שניתן לכך כל הסבר.
123. זאת ועוד, טענת המשיבים לפיה המבקשים סירבו לקבל את כספי המשכנתא אינה מתיישבת עם מסמכי המשכנתא עליהם חתמו המבקשים (ראו נספח 38 להמרצת הפתיחה), כמו גם חתימתם על מסמכים מכוחם נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק, ואף אינה עולה בקנה אחד עם דרישת המבקשים מהבנק כי יעביר להם את סכום ההלוואה מכוחה נרשמה הערת האזהרה (נספח 30 להמרצת הפתיחה).
מוטי טען בחקירתו, כי המבקשים סירבו לקבל את המשכנתא, ותוך עימותו עם נספח 30 להמרצת הפתיחה, הוא מכתב המבקשים לבנק לקבלת כספי ההלוואה, טען מוטי כי המבקשים ניסו לסחוט עוד 800,000 ₪ מעבר לסכום לו היו זכאים (עמוד 159 שורות 14- 29).
מיכל נחקרה לעניין חתימת המבקשים על מסמכי המשכנתא וטענת המשיבים כי סירבו לקבל את כספי המשכנתא והשיבה את הדברים הבאים, המעידים על נכונותם של המבקשים לסיים את המחלוקת, ניסיונות אשר לא צלחו נוכח התנהלות המשיבים:
--- סוף עמוד 39 ---
"ש: אז אני שואל האם נכון שאתם חתמתם על הסכמתם לקבלת כסף מבנק למשכנתאות בסך של 4 מיליון פלוס שקל במאי – יוני 2017?
ת: תוך הוספת הערה מסתייגת לבנק מכיוון שאנחנו יכולנו לקבל כסף ממשכנתא רק כתשלום אחרון מאחר ולטענתנו התשלום הזה של ה-4.087 מיליון, או מה שזה לא היה, לא היה מספיק, אז חתמנו על המסמכים וסייגנו שעדיין קיימת יתרת חוב.
ש: למה זה לא מספיק מיכל?
ת: כי הסכום שאתם נקבתם של 4.087 מיליון היה סכום הקרן כשנפגשנו ב-2014. בינתיים חלפו שנתיים נוספות והגיע עוד שנתיים של כסף.
ש: אם אנחנו צודקים שהפסקת התשלום אליכם ואי היכולת לשלם לכם בגלל הבעיה הטכנית שהתגלתה לכם בסוף 13' ופתרתם אותה בסוף 16', אם אנחנו צודקים, אז אנחנו לא חייבים לכם כסף במאי – יוני 2017.
ת: זה היה יכול להיות נכון,
ש: זה היה משלים את מלוא סכום העסקה.
ת: זה היה יכול להיות נכון אילו לא המשיכו לגור בבית במשך שנתיים או לחילופין היו משלמים לנו שכר דירה.
ש: תסבירי לי את זה.
ת: מה יש להסביר?
ש: תסבירי לי. אני שואל אותך שאלה, ובאמת שאלות אחרונות, ותנסי לענות לי בצורה פשוטה. אני רוצה לתת לך כסף ב-1.1.15,
ת: נתת לי את הכסף?
ש: תקשיבי לי. את אומרת לי באותו זמן: אל תיתן לי את הכסף אלא תפקיד אותו בנאמנות עד שאני פותרת בעיה. את הבעיה את פותרת כמו שראינו ב-29.12.16. מיד אחר כך אני פועל כדי לתת לך כסף. אני צריך לתת לך כסף על פי ההסכם שאומר שאני צריך עכשיו לשלם ב-2017, לא ב-2014?
ת: בוודאי.
ש: למרות שאת יצרת את הבעיה?
ת: אני לא יצרתי את הבעיה. הבעיה היתה,"
(עמוד 80 שורות 19- 32, עמוד 81 שורות 1- 16)
"ש: אני שוב שואל אותך את השאלה כדי להבין את הראש שלך, כמו שאומרים. ב-2014 לא יכולת להעביר לי בעלות.
--- סוף עמוד 40 ---
ת: לא נכון,
ש: לא נכון? לא יכולת? כי חלק מהבית,
ת: סליחה, הבאתם לי שיק של 3.750 מיליון, "
(עמוד 81 שורות 25 – 29)
"עו"ד בנצור: בסופו של דבר לא הסכמתם לקבל את הכסף מהבנק, נכון? כי זה לא היה התשלום האחרון.
גב' קלימברג: לא נתנו לנו אותו.
ש: לא הסכמתם.
ת: סליחה, לא רק שהסכמנו, חתמנו על מסמך שאומר שאנחנו מסכימים. הבנק לקח את המסמך הזה, רשם הערת אזהרה בגין ההסכמה שלנו. כנגד הערת האזהרה הוא היה צריך להעביר את הכסף. את הכסף לא קיבלנו. אלה הן העובדות.
ש: אני אומר לך שהסיבה היא אחרת לגמרי, מיכל. במסמכי רישום הערת האזהרה לא הסתייגתם והסכמתם לקבל את הכסף כפי שהבנק שלח לכם,
ת: בשום מצב אין חיה כזאת.
ש: ובשלב שבו,
....
גב' קלימברג: אני מסבירה שהמסמכים שנחתמו ע"י עו"ד יול ברדוש,
עו"ד בנצור: לצורך הערת האזהרה.
גב' קלימברג: לצורך הערת האזהרה, היו מהרגע הראשון מסויגים עם סכום של 820 ומשהו אלף שקל.
ש: טוב. אני אומר לך שזה לא המצב אלא שההסתייגות הזו נאמרה במועד שבו הוא נתבקש כעורך דין של המוכרים לאשר שזה התשלום האחרון על חשבון התמורה. אני טועה?
ת: אני חושבת שמהרגע הראשון כי ידענו שכספי המשכנתא, לא יכולנו לקבל כספי משכנתא לא כתשלום אחרון.
ש: אז לא מה ששאלתי אותך.
ת: אבל זאת התשובה.
ש: טוב.
.....
--- סוף עמוד 41 ---
עו"ד בנצור: אנחנו הצענו לכם חזור והצע שתקבלו את כספי המשכנתא ובהסכמה עם בנק דיסקונט, שאנחנו היינו סבורים שנשיג אותה, נקיים בוררות לגבי אותם מאות אלפי שקלים שאת טוענת ואנחנו טוענים ההיפך, שמגיע לנו מכם. למה לא הסכמתם?
גב' קלימברג: או, אני כל כך אוהבת את השאלה הזאת. תודה רבה עמוס.
ש: למה לא הסכמתם?
ת: כי אתם לא חזרתם אלינו אף פעם,
ש: אבל,
ת: רגע, רגע, פתחת כאן שאלה ואני חייבת לענות עד הסוף. הם הרגו אותנו. כל הניסיונות, והיו אין ספור ניסיונות לשיחות ופגישות. עו"ד בנצור הבטיח לחזור עם תשובות ומעולם לא חזר וכל פעם היינו, חשבנו שהנה זה קורה. כל כך רצינו להגיע למעמד הזה. לא רצינו, זה לא מתאים לנו, לא חשבנו שזה הקשר שבנינו עם האיש הזה. והזלזול שהוא הפגין בפנינו, הוא הפגין לצערי הרב, ......"
(עמוד 82 שורות 7 - 32, עמוד 83 שורות 1 – 18)
124. אעיר כי מעיון בנספחי הצדדים, מצאתי כי ביום 30.4.2017 חתמו המבקשים לבנק על מסמך "אישור תשלום על חשבון רכישת נכס" (נספח 27 להמרצת הפתיחה) לצורך מתן ההלוואה למשיבים המגובה במשכנתא ולצורך רישום הערת האזהרה לטובת הבנק. הערת האזהרה אכן נרשמה לטובת הבנק ביום 12.6.2017 (ראו נספח 28 להמרצת הפתיחה). אציין כי בנספח 27 הנ"ל מצוינת במפורש הסתייגות המבקשים כי סכום המשכנתא אינו מהווה מלוא התמורה עבור הנכס. בפועל על אף ציון הסתייגות זו רשם הבנק הערת אזהרה. לפיכך ובהיעדר ראייה אחרת לא הוכח כי היה בהסתייגות זו כדי למנוע קבלת המשכנתא. זאת ועוד, ממסמך 27 עולה כי הסתייגות לא הוספה בשלב מאוחר יותר, ועל מנת לסכל את קבלת המשכנתא לידי המשיבים, כיוון שהופיעה במסמך כבר בשלב רישום הערת האזהרה ולא מנעה את רישומה.
125. המשיבים טענו כי לא היה מקום לחייב אותם בתשלום נוסף מעבר לסך של 4.1 מיליון ₪, שהוא הסכום שיכלו לשלם כבר בשנת 2015. לעניין זה אני מקבלת את טענת המבקשים כי אף אם תתקבל טענת המשיבים בעניין, לפיה משנת 2015 היו פטורים מתשלומי ריבית, הרי כדי שיוכלו להנות מפטור זה היה עליהם להפקיד לזכות המבקשים את הסך של 4.1 מיליון ₪ שזה יתרת הקרן כתנאי לפטור מתשלומי הריבית. בשים לב לעסקת התמורה שנעשה בתשלומים, כאשר ככל שיוקדמו תשלומים יופחת הסכום שישולם על ידי המשיבים, המדובר בעסקה המגלמת לתוכה תשלומי ריבית. מכאן, שבין אם המשיבים היו משלמים את התמורה באמצעות משכנתא, או למבקשים, עדיין היו נדרשים לשלם עליה ריבית.
126. אציין כי המשיבים טענו כי בא כוחם הצהיר כי מופקדים אצלו מיליון ₪, שהוא הסכום במחלוקת, הפקדה המעידה על תום ליבם, ורצונם להביא הסכסוך לסיומו, בעוד המבקשים
--- סוף עמוד 42 ---
הם אשר מנעו זאת. שעה שטענה זאת לא נתמכה בכל סימוכין לא מצאתי מקום להידרש אליה.
ביטול ההסכם
127. המבקשים טוענים כי אי תשלום תמורת המכר מאפשר ביטול ההסכם ואף באיחור.
128. סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע :
"(א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.
(ב) היתה הפרת החוזה לא-יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי-צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי-צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול".
129. סעיף 8 לחוק התרופות קובע: "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה."
130. בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי התשובה לשאלה האם מסירת ההודעה בדבר ביטולו של הסכם נעשתה תוך זמן סביר נלמדת בכל מקרה לפי נסיבותיו (ע"א 1912/93 שחם נ' מנס, פ"ד נב(1) 119; ע"א 9528/07 Foundation Sansounimaille נ' ישראל פרי, 16.11.2011).