- הנתבע עתר לסילוק התביעה על הסף או לגופה, בטענה כי התביעה הנוכחית היא תביעת סרק שאין ביסודה כל הסכם שניתן לאכוף אותו. הנתבע מודה כי הגיש נגד התובעים את התביעה הקודמת בגין פלישה והשתלטות שלא כדין על מקרקעין שבבעלותו החלקית, אך מדגיש כי פסק הדין שניתן בהליך הקודם היה למחיקה בלבד ואינו מעניק תוקף שיפוטי להסכמות.
- הנתבע טוען שההסכמות הדיוניות מיום 12.03.2023 הינן בגדר "אופציה" זמנית ולא מחייבת לרכישת המקרקעין, אשר הוגבלה לתקופה של שישה חודשים עד ליום 11.09.2023. הנתבע מסתמך על המשפט שנוסח בהסכמה ולפיו "אי המצאת המסמכים אינה הפרה אלא אי מימוש ההסכם", וטוען כי הצדדים בחרו במילים אלו במודע ובייעוץ משפטי, כך שאם המסמכים לא יומצאו בתוך ששת החודשים יפקע ההסכם מבלי שהדבר ייחשב להפרה.
- לטענת הנתבע, התובעים הם שזנחו וטרפדו את הליך השמאות באופן מכוון ולא שיתפו פעולה עם השמאי המוסכם במשך חודשים ארוכים. הנתבע מפנה למכתביו של השמאי מימים 28.06.2023 (נספח 8 לכתב ההגנה) ול- 02.07.2023 (נספח 2 לכתב התביעה), שבהם התריע השמאי כי אינו זוכה לכל מענה או שיתוף פעולה מצד התובעים. הנתבע דוחה בתוקף את טענת התובעים בדבר "דוא"ל לא בשימוש", ומבהיר כי מדובר בתירוץ, שכן ב"כ התובעים עשה שימוש פעיל בכתובת המייל המדוברת.
- הנתבע מבהיר כי מאחר שהתובעים לא עמדו בהוראות ההסכם ואין ערובה לכך שאי פעם יעמדו בהסכם, יהיה זה חסר תועלת לנסות ולממש את ההסכם. על כן הודיע שמאחר שחלפו המועדים הנקובים בהסכם, אין הוא מעוניין עוד במימושו.
- הנתבע מדגיש, כי הוא פעל למימוש ההסכמות, מצא שמאי, פעל להמצאת מסמכים ואילו התובעים הפגינו התעלמות מוחלטת, לא שיתפו פעולה בהליך השמאות ועל כן משהתובעים זנחו את סוגיית רכישת המקרקעין, הוא הסתמך על כך בתום לב. נוכח האמור, לדידו, לא ניתן לפעול לאכיפת ההסכם כיום (סעיפים 26-28 לכתב ההגנה).
- הנתבע מדגיש, כי משחלפה תקופת ששת החודשים והתובעים לא שילמו את התמורה, נכנס לתוקפו סעיף הקובע כי אי תשלום התמורה מהווה הודאה מצד התובעים בטענותיו בתביעה הקודמת. משכך, לטענתו, התובעים מודים כי פלשו למקרקעין שלא כדין ועל כן עליהם לפנותם לאלתר ולשלם דמי שימוש ראויים החל מיום 09.02.2019.
דיון והכרעה
לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, עיינתי בראיותיהם, עדיהם ותצהיריהם, מצאתי כי דין התביעה להתקבל.
- 00תחילה יש להבהיר שההסכם אותו מבקשים התובעים לאכוף לא קיבל תוקף של פסק דין או החלטה. מדובר בהסכם פשרה שנרשם בפרוטוקול, אך בית המשפט לא נתן לו תוקף של פסק דין והוא נותר בגדר הסכם חוזי בין הצדדים. כללי הפרשנות והאכיפה החלים עליו הם אלו הקבועים בחוק החוזים.
0פרשנות תקופת ששת החודשים והגבלת זמן העסקה
- לטענת הנתבע, בשורות 22-23 להסכמות בהליך הקודם (פרוטוקול מיום 12.3.23 עמ' 45), נקבעה תקופה קשיחה של שישה חודשים להמצאת המסמכים, כאשר נקבע כי "אי המצאת המסמכים אינה הפרה אלא אי מימוש ההסכם". התובעים מנגד טוענים כי הגבלת הזמן נועדה לשמש כלוח זמנים לביצוע המוטל על הנתבע, וכי זכותם לרכוש את המקרקעין עומדת בעינה גם בחלוף התקופה.
- עוד נטען על ידי התובעים בנוגע למשפט השנוי במחלוקת, "אי המצאת המסמכים אינה הפרה אלא אי מימוש ההסכם", כי הוא הוכנס ברגע האחרון על ידי בא כוח הנתבע בתנאי לחץ של הדיון. לדידם, משמעות קביעה זו היא כי בהיעדר מסמכים לא יוכלו לתבוע פיצויים על הפרת ההסכם, אך זכותם לרכוש את המקרקעין על פי שומת השמאי נותרת בעינה. התובעים דוחים את הטענה כי מדובר בהסכם קצוב בזמן שפקע בחלוף שישה חודשים, וכי תקופה זו נועדה לקבוע את המועד להמצאת המסמכים על ידי הנתבע בלבד.
- מחלוקת פרשנית זו בין הצדדים, אשר רבות נכתב עליה, נפתרת לנוכח התנהלות הצדדים עצמם בזמן אמת. אסביר -
- אין מחלוקת בין הצדדים על כך שהנתבע החל לפעול על פי הוראות ההסכם - פנה למינוי שמאי, התכתב עם השמאי ואף שלח מסמכים לשמאי. כל זאת עשה הנתבע כבר בחודש יוני 2023 (ראה נספח 4 לכתב ההגנה). בנספח זה שהינו מכתב מיום 15.6.23, מבהיר השמאי כי קיבל מסמכים מהנתבע ומבקש לדעת "באם ברצון ב"כ הצדדים להעביר לעיוני מסמכים נוספים כל שהם, הנוגעים למקרקעין." ב"כ הנתבע ענה למכתב זה ביום 19.6.23 (נספח 5 לכתב ההגנה) וטען, כי "מצד מר נאצר (קרי, הנתבע - ע.ב) נראה לי על פניו שהועברו אליך כלל המסמכים".
- אם כן, הנתבע מודה שהעביר את כל המסמכים אותם הוא היה סבור שיש להעביר לשמאי. הנתבע מבחינתו ביקש לקיים את ההסכם ופעל להעברת המסמכים שיש בידיו. אכן, ההסכם עסק במסמכי זכויות אלא שהנתבע בפועלו למינוי השמאי והעברת מסמכים לשמאי הביע עמדתו לכך שהוא מבקש לממש את ההסכם ולמכור את זכויותיו, גם אם אין בידו מסמכים נוספים. לו אכן היה סבור הנתבע כי בידיו אופציה ולפיה הוא אינו מחוייב כלל בהעברת מסמכים לשמאי ובכך ליתן להסכם לפוג, לא היה פועל באופן בו פעל למינוי השמאי והעברת מסמכים לשמאי.
- דברים אלו עולים בקנה אחד עם כתב ההגנה של הנתבע. כך, בסעיף 26 לכתב ההגנה כתב הנתבע: "..עינינו הרואות כי בה בעת הנתבע עשה כל שעל ידו למימוש ההסכמות, פעל ומצא שני שמאים, ובמקביל פעל להמצאת המסמכים בעניין זכויותיו על החלוקות, התובעים מצדם הפגינו התעלמות מהסכמות הצדדים, ולא שתפו פעולה בעניין הליך השמאות, תנאי בלעדיו לא ניתן היה לממש את ההסכמות האמורות" (ההדגשה אינה במקור - ע.ב). בהמשך בסעיף 28 לכתב ההגנה: "הנתבע הסתמך בתום לב על זניחת העניין והיעדר המענה מצד התובעים..".
- אם כן, מבחינת הנתבע, הוא פעל בהתאם להוראות ההסכם, עשה כל שביכולתו להביא מסמכי זכויות, העביר את המסמכים שברשותו, ואילו התובעים, הם אלו שטרפדו את המכירה בכך שלא שיתפו פעולה עם השמאי.
- במצב דברים זה, כאמור, משהנתבע מודה כי פעל למימוש ההסכם, להעברת המסמכים לשמאי, הרי שהסיפא של המשפט ולפיה אי המצאת המסמכים אינה הפרה אלא אי מימוש, אינה רלוונטית עוד. הסיפא של המשפט באה להבהיר, כי ככל והנתבע לא יצליח הלכה למעשה, לספק מסמכי רישום זכויות, לאחר שעשה כל שביכולתו, לא יראו בכך הפרה של ההסכם מבחינתו.
- משהבין הנתבע כי קיימת בעיה בטיעוניו שאינם מתיישבים עם תכלית ההסכם ועם המשפט ולפיו עליו "לעשות את כל הנדרש להמציא מסמכים", ביקש במהלך ניהול ההליך, לשנות טיעוניו, ובתצהירו טען כי "לא המצאתי כל מסמך אשר יש בו סממנים של שייכות לנכס" (סעיף 10 לתצהיר). הנתבע שינה חזית ומטיעון אשר לפיו העביר את כלל המסמכים שברשותו וביקש לממש את ההסכם גם בהיעדר מסמכי זכויות, עבר לטיעון חדש, הסותר את הטיעון שבכתב ההגנה. הנתבע טוען כיום, כי משלא העביר מסמכי זכויות בתוך 6 חודשים, ההסכם פג ואין לראות בכך הפרה כי אם אי מימוש ההסכם (ראה אף סעיף 13 לתצהיר).
- לא ניתן לשנות חזית במהלך ניהול ההליך. מעבר לכך שמדובר בשינוי חזית אסור, הרי שטיעון זה אף לוקה בחוסר תום לב מצד הנתבע, שכן הנתבע פעל למימוש ההסכם בכך שפעל למינוי שמאי, העביר לשמאי מסמכים ואף ביקש להעביר לשמאי שכר טרחה (נספח 5 לכתב ההגנה). לו אכן הנתבע סבר שנתונה לו אופציה לא למכור והוא רשאי להמתין 6 חודשים עד לפקיעת ההסכם, לא היה פועל בדרך זו ולא היה מבקש לשלם לשמאי את שכר טרחתו. התנהלות הנתבע בזמן אמת סותרת את עדותו בהליך, ולפיה לא ביקש למכור את המקרקעין ולא העביר מסמכי זכויות לשמאי. הנתבע העביר מה שהיה בידיו באותה העת, כאשר אף התברר שהנתבע, בזמן אמת, פעל גם להשגת מסמכים נוספים אשר אף הגיעו לידיו.
- במהלך עדות הנתבע עלה שהוא פעל להוצאת מסמך הזכויות שהינו צוואת אביו ודודו המאושרת על ידי בית משפט בישראל. בהליך הקודם הציג הנתבע צו ירושה של אביו מבית הדין השרעי הירדני. בחקירתו בהליך דכאן אישר הנתבע את העובדה שהוא ירש 14/24 חלקים בעיזבון אביו, כאשר לאביו היו 2/12 מעיזבון אמו ואחותו, ועוד 2/22 מעיזבון זה (עמ' 23 שורות 1-14). הנתבע הוסיף והעיד כי הבין מכב' השופטת בנקי, שבהיעדר צו ירושה הוא לא יוכל להוכיח את בעלותו, שכן צו ירושה מבית דין שרעי ירדני אינו מספיק וכדבריו: "המסמכים שנדרשו ממני הם, להביא צו ירושה מבית דין שרעי ישראלי מערב ירושלים וזוהי הסיבה שהובילה לדחיית התביעה בגלל שהבאנו והגשנו צו ירושה ירדני, אנחנו ואתם." (עמ' 24 שורות 9-10). הנתבע מודה שהוציא צו ירושה מבית דין ישראלי כבר בחודש יוני 2023, אולם הוא לא העביר את המסמך לשמאי, שכן סבר, לדבריו, שהשמאי הפסיק פועלו כי התובעים לא שיתפו עימו פעולה. הנתבע הוסיף בעדותו "ההוכחה הגדולה שאני לא חדלתי מול השמאי מלהגיש מסמכים" (עמ' 26 שורות 28-29).
- אם כן, ניתן לראות שהנתבע מודה שהיתה בכוונתו לאכוף ולקיים את ההסכם וכי למעשה ההסכם לא נתן לו אופציה לא להמציא מסמכים - "ש. אז מה שעשינו אצל השופטת בנקי, לא היה הסכם, ככה אתה אומר? זו הייתה אופציה לך ואתה יכול להחליט מה שאתה רוצה לעשות. ממציאים מסמכים, מקיימים. לא ממציאים, לא מקיימים. זה מה שהיה? ת. לא. במידה ואתם עניתם לנו ואנחנו התקדמנו בהסכם, היה עלינו ליישם את הדברים שאנחנו התחייבנו לעשות אותם." (עמ' 26 שורות 7-11. ההדגשה אינה במקור - ע.ב).
- הלכה למעשה, שני הצדדים אינם חלוקים ומסכימים כי לא ניתנה לנתבע כל אפשרות לסגת מההסכם. התנהלותם ומעשיהם בקיום ההסכם מדברים בעד עצמם ומבהירים את מהות ההסכם. הנתבע נדרש לעשות כל שביכולתו להמציא את המסמכים הנדרשים להוכחת זכויות, אולם ככל ולא יצליח לעשות כן בתוך 6 חודשים, לא יראו בכך הפרה של ההסכם אלא אי מימושו. כל דרך אחרת לפרש את ההסכם, ובפרט לפי עמדת הנתבע, מייתרת את ההסכם ותכליתו. אין זה הגיוני מחד להורות על מינוי שמאי ולדרוש שהנתבע יעשה כל שביכולתו להמציא את מסמכי זכויות, ומאידך לקבוע כי הנתבע יכול כבר מלכתחילה להחליט שאינו ממציא את מסמכי הזכויות ולאחר חצי שנה ממועד החתימה ההסכם יפוג.
- מסקנה זו תואמת אף את עדותו של עו"ד חסן בעמ' 15. גם עו"ד חסן מבהיר שלא היתה מחלוקת לגבי חלק ניכר מזכויות הנתבע במקרקעין, המחלוקת נבעה רק מהורשת זכויות הגב' זליכה ז"ל סבתו של הנתבע. כן ראה עדותו בעמ' 16 שורות 31-36 ולפיה היה חסר צו ירושה מאושר מבית משפט בישראל, שכן קיים צו ירושה מבית הדין השרעי הירדני אינו "תופס בישראל" (עמ' 18 שורה7). כאמור, זו הסיבה שהנתבע פנה לבית משפט בירושלים לאשר את צו הירושה מבית הדין השרעי.
התנהלות הצדדים ותום ליבם
- סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים") מטיל על הצדדים חובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בקיום חיוב הנובע מחוזה, ובכלל זה חובת שיתוף פעולה אקטיבית לקידום החוזה. סעיף 28(א) לחוק החוזים קובע כי צד שמנע את קיומו של תנאי מתלה בחוזה אינו זכאי להסתמך על אי קיומו.
- כאמור לעיל, על הנתבע היה בהתאם להוראות ההסכם (שם כאמור הוגדר כתובע), לעשות כל שנדרש בכדי להמציא מסמכי זכויות. וכאמור בהסכם - " במסגרת רכישה זו התובע יעשה את כל הנדרש להמציא מסמכים לצורך העברת חלקי אביו ודודו בטאבו." הנתבע היה מודע להוראות ההסכם שהיו נהירות וברורות לו, ואכן, כעולה מחקירתו, פעל לקבל את מסמך הזכויות כבר בחודש יוני 2023, אלא שבסופו של דבר לא הגישו לשמאי. ודוק. אדגיש שוב כי מעדות הנתבע עולה בבירור שהנתבע היה מודע לכך שהוא צריך להעביר מסמך זה לשמאי על מנת לבצע את המכירה (עמ' 24 שורות 6-12 וכן שורות 21 ואילך).
- הנתבע פעל בחוסר תום לב עת בחר להסתיר מסמך מהותי זה מבית המשפט, מהשמאי ומהתובעים והמתין לחלוף תקופת ששת החודשים כדי לטעון לפקיעת ההסכם. התנהלות זו שומטת את היסוד תחת תום לבו של הנתבע ומעידה על ניסיון מכוון לסכל את ביצוע העסקה.
- הלכה למעשה הנתבע הפר את ההסכם. גם ניסיון הנתבע להיתלות במשפט, ולפיו ככל ולא יומצאו המסמכים בתוך 6 חודשים, ההסכם יפוג, מהווה חוסר תום לב, בהינתן כי קו הגנה זה נולד בדיעבד ואף אינו תואם את הוראות ההסכם. הנתבע הוציא משפט זה מהקשרו הכולל של ההסכם והפך את ההסכם להסכם בלתי סביר וללא כל תכלית.
- גם התובעים לא טמנו ידם בצלחת. אף אם נתעלם מטענת ב"כ התובעים מכך שהמייל לא היה תקין, הרי שבעיה זו נפתרה כבר בחודש יוני. למרות האמור, התובעים השתהו שיהוי רב עד אשר פנו לשמאי המוסכם ביום 08.11.2023, זמן רב לאחר שזה שלח אליהם מכתב במסגרתו ביקש את שיתוף פעולתם ואת שכרו. למעשה חלפו כ - 4.5 חודשים ממכתבו של השמאי.
- נשאלת השאלה האם התנהלות התובעים במהלך אותם 4.5 חודשים בהם התעלמו כליל ממכתבי השמאי ולא פעלו למימוש ההסכם, כמוה כוויתור על זכויותיהם מכח ההסכם לרכוש את זכויות הנתבע במקרקעין.
- הלכה למעשה, הדין לא קבע תקופה קבועה של מספר חודשים שממנה נובע אוטומטית ויתור. ויתור ייקבע רק כאשר מכלול הנסיבות מצביע באופן ברור, החלטי וחד־משמעי על זניחת הזכות וקיימות ראיות מוצקות לכך (ראה לדוגמא ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל (11.10.2012)), ובדרך כלל כאשר הצד האחר הסתמך על התנהגות זו ושינה מצבו.
- שתיקה, הימנעות זמנית ממימוש הזכות או התנהגות שניתן לפרשה בכמה אופנים לא יספיקו, כשלעצמם, להוכחת ויתור (ת"א 58990-01-22 טל פרנקל נ' יניב פיבו (31.8.2026); ע"א 8427/12 אריה יעקבסון נ' ניב ויגדור (22.12.2014)). במקרה הנדון כפי שהובהר, התובעים לא שיתפו פעולה עם השמאי משך כארבעה וחצי חודשים. אומנם באימייל מיום 8.11.23 ששלח ב"כ התובעים לשמאי נכתב כי אימייל זה מועבר לאחר שהושארו מספר הודעות לשמאי, אלא שלא הוצגו ראיות באשר לניסיונות ליצור קשר עם השמאי, והתובעים אף משכו את תצהירו של בא כוחם, כך שלא ניתן היה לברר סוגיה זו. בהיעדר ראיות מספיקות בעניין זה, בית המשפט יוצא מנקודת הנחה שהתובעים בחרו למשך תקופה זו להימנע ממימוש זכותם.
- יחד עם זאת, מדובר בתקופה בת חודשים ספורים, תקופה שבנסיבות המקרה הנדון לא ניתן לומר כי משמעותה זניחת הזכות לרכוש את המקרקעין. התובעים פנו בתחילת חודש נובמבר לשמאי ותביעה זו אף הוגשה בסמוך לכך, בחודש דצמבר 23, לאחר שהנתבע סירב להמשיך בהליך השמאות וסירב לממש את ההסכם.
- עוד אציין, כי הנתבע לא הניח כל תשתית לכך שהוא שינה מצבו לרעה או הסתמך על כך שהתובעים זנחו את זכות הרכישה. טענתו היחידה של הנתבע באשר לשאלה מדוע לא לקיים את ההסכם, היתה חלוף 6 חודשים והעובדה שבא כוחו לא הצליח "לקבל תשובה בטווח שרשום בהסכם" (עמ' 25 שורות 26-32).
- במצב דברים זה יש להורות על אכיפת ההסכם שנחתם בין הצדדים.
תוקף תניית ההודאה בטענות הפלישה עקב אי מימוש ההסכם
- הנתבע טוען כי משחלפה תקופת ששת החודשים והתובעים לא שילמו את התמורה, נכנס לתוקפו הסעיף המהווה הודאה מצד התובעים בטענותיו בהליך הקודם. לפיכך, עתר הנתבע בכתב הגנתו להורות לתובעים לפנות את המקרקעין ולחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים.
- מעבר לעובדה שלא ניתן לעשות כן באמצעות כתב הגנה והיה על הנתבע להגיש תביעה נפרדת, הרי כפי שנקבע לעיל, הליך השמאות לא הושלם והתמורה לא נקבעה, כך שהסעיף לא נכנס לתוקפו ויש לדחות את טענות הנתבע בעניין זה. מבלי לגרוע מן האמור, אשוב ואדגיש כי הנתבע הפר את ההסכם ועל כן דרישתו לאכיפת "תניית ההודאה" תמוהה בלשון המעטה.
סיכום