תנאים מתלים אלו נקבעו, מאחר שבמועד פרסום המכרז, התב"ע שחלה על המקרקעין היתה כאמור לייעוד לקריית חינוך ומבני ספורט, ולא לייעוד למקבץ דיור לקשישים (דיור מוגן), כך שנדרש היה לבצע שינוי בתב"ע על מנת שתאפשר שימוש לדיור מוגן במקרקעין (ס' 2.2.2 למכרז).
זכיית החברה במכרז
- ביום 16.3.2016 זכתה החברה במכרז, כאמור בהודעת הזכייה אשר נשלחה מאת החברה הכלכלית [נת/3].
בהמשך, ביום 22.3.2016 חתמה החברה עם העירייה על הסכם פיתוח מחייב (להלן: "ההסכם" או "הסכם הפיתוח") [ת/5], להקמת בית דיור מוגן הכולל 200 יחידות דיור לפחות (להלן: "הפרויקט"), ולאחר מכן להחכיר את המקרקעין לחברה לצורך פיתוחו ובנייתו של בית דיור מוגן שיכלול לפחות 200 יחידות דיור, ולאחר מכן להחכיר אותם לחברה לתקופה של 49 שנים, עם אופציה ל- 49 שנים נוספות (ס' 2-3 להסכם).
לטענת החברה מדובר היה בפרויקט דגל מהותי, שהיה צפוי להניב לחברה רווח של כ- 6 מיליון ₪ בשנה, כך למשך שנים על גבי שנים, כמפורט בתכנית הכלכלית שאושרה על ידי העיריה [ת/6] (ס' 8 לתצהיר וכטר; ס' 4 לתצהיר בני דוד).
קיום התנאים
- לגבי שינוי התב"ע צויין בהסכם (ראו סעיפים 7.4-7.7 להסכם), כי על פי התב"ע הקיימת, יעוד המקרקעין הינו הקמת קריית חינוך, מבני ציבור ומתקני ספורט, אולם העירייה התחייבה לפעול לשינוי התב"ע באופן אשר יאפשר את הקמת הדיור המוגן במקרקעין ולהשלים את הליך שינוי היעוד של המקרקעין בתוך פרק זמן של 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם.
עוד נקבע כי הצדדים ישתפו פעולה כאשר העיריה תבצע את כל הפעולות הנדרשות והחברה תישא בעלויות של מימון פעולות אלה.
אשר להשגת האישורים הנדרשים (אישור מועצת העיריה ואישור משרד הפנים) מטבע הדברים היה זה באחריות העיריה.
נקבעה בהסכם תקופה בת 18 חודשים לקיום התנאים המתלים עם אפשרות להארכת מועד בהסכמת הצדדים.
- לציין, כי על אף שהסכם הפיתוח לא נכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים, נקבע כי כבר עם חתימתו החברה תשלם לעירייה סכום משמעותי של דמי שימוש בסך 5 מיליון ₪, וכן תמסור לעירייה ערבות ביצוע (שבהסכמה הוחלפה לערבות אישית) בגובה של 1 מיליון ₪ (ס' 16 ו -19.1 להסכם).
עוד נקבע (ס' 7.3 להסכם), כי החברה תתחיל בביצוע משימת התכנון מיד עם חתימת ההסכם ובטרם התקיימותם של התנאים המתלים.
בהתאם להתחייבויותיה על פי ההסכם, מיד לאחר חתימת ההסכם, שילמה החברה לעירייה את מלוא דמי השימוש בסך 5 מיליון ₪ בתוספת מע"מ, כלומר סה"כ שילמה החברה לעירייה סך של 5.850 מיליון ₪. (ראו סעיף 16 לתצהיר וכטר; ס' 6 לתצהיר בני דוד).