(עמ' 251 לפרוטוקול)
אין כל מניעה ש"רש"ת" תפרסם מכרז כדין ותפעיל את המתחם כ"אזור מנוחה"/Lounge נוסף בנתב"ג, או לכל מטרה מסחרית אחרת.
אני קובע ששיעור ההשבחה שקבע המומחה אינג' גרשוני 3,325,845 ₪ (במחירי ממוצע 2008) מבטא את שווי ההשקעה העודפת בפועל ("השקעה נטו" בשפת המומחה) להשבחת המתחם על-פני המצב הקודם, כדי להכשירו לשימוש מסחרי, כדוגמת אזור מנוחה/ Lounge, השבחה אשר מקנה ערך כלכלי נוסף בעת מו"מ עם שוכר המתחם. באשר, אין להשוות את שיעור "דמי ההרשאה" אותם ניתן לקבל עבור מתחם מפואר כפי המתחם אותו בנתה "זאוספורט" והותירה במקום לבין "דמי הרשאה" עבור מתחם אותו יש להכשיר ולבנות מחדש.
בעדותם אישרו עו"ד בן הרוש והגב' ואקנין כי בשיעור "דמי ההרשאה" בהן חוייבה "זאוספורט", נלקחה בחשבון ההשקעה הרבה של "זאוספורט" לשנות את אופיו של המתחם ולהפכו למתחם מפואר. ערך כלכלי זה, הינו רכיב השבחה נוסף, אשר מתווסף לרכיב ההשבחה כפי שווי ההשקעה העודפת נטו בפועל.
סך הכל רכיבי ההשבחה בוודאי משתווים ל"דמי ההרשאה" אותם אמורה הייתה לשלם "זאוספורט".
כפועל יוצא, התביעות הכספיות ההדדיות – מתקזזות זו עם זו.
--- סוף עמוד 49 ---
ער אני לכך כי הצעת מלונות דן הייתה לשלם ל"זאוספורט" עבור השקעותיה במתחם את הסך של 1,250,000 ₪, אולם הצעה זו אינה משקפת את הערך הריאלי של ההשקעות בפועל, בוודאי לא את הערך הכלכלי המוסף המפורט דלעיל.
הצעה זו הינה הצעה ראשונה של תחילת מו"מ עת הייתה "זאוספורט" במצוקה, נוכח המחלוקת שהתגלעה בינה ובין "רש"ת", אשר לא איפשרה לה להפעיל את חדר המנוחה בתנאי Lounge.
אני קובע כי הערך הנכון של ההשבחה העודפת בפועל הינו כפי קביעת המומחה אינג' גרשוני.
אין כל הצדקה להחזיר את המצב לקדמותו, לאחר ביטול "חוזה ההרשאה".
בחוות דעתו כותב אינג' גרשוני:
"9. העלות הדרושה כדי להחזיר את המצב לקדמותו: -
על כן – אם יידרש להחזיר את המצב לקדמותו אני מעריך את העלות:-
פירוקים וההריסות של כל הקיים
(ראה פירוט בנספח 1 רצ"ב) 105,000 ₪
תשתית מערכות ועבודות גמר חדשות כולל ריהוט אלמנטרי
244 מ"ר X 3,000 ₪ מ"ר 732,000 ₪
---------
סה"כ (לא כולל מע"מ ופיקוח) 837,000 ₪
10. מומלץ לשקול את הצורך וההיגיון בהריסת מה שנבנה על-ידי "זאוספורט" ובנייתו מחדש רק כדי להחזיר את המצב לקדמותו. בפגישות שקיימתי עם הצדדים הבהירו נציגי "רש"ת" שכעת אין להם הסכם עם גורם חדש המבקש להשתמש במתחם – ומנסיונם בעבר דרכו של לקוח חדש להרוס חלק גדול – אם לא הכל – המתקן הקיים ולבנות אותו מחדש כדי להתאימו לצרכיו המיוחדים. בנסיבות אלה נראה לי שהריסת האלמנטים הבנויים והתשתיות המורחבות שקיימים כעת כדי להחזיר את המצב לקדמותו – ובמיוחד כאשר הקיים היום עולה ברמתו בהרבה מעל מה שהיה קיים קודם – תהיה פעולה מיותרת אשר לא תשרת את האינטרסים של צד מהצדדים, ונטולת כל הגיון הנדסי – כלכלי.