קרנות השקעה בנדל"ן בחו"ל

בימים אלו בהם אנו מדווחים מידי יום ביומו על משבר המשכנתאות בארה"ב (משבר אשר זכה לכינוי "משבר ה Subprime"), על בנקים נוספים הנזקקים לרשת בטחון של הפדרל רזרב ועל טרגדיות אישיות של אנשים, אנו עדים לתופעה הנלווית לכל משבר: הזדמנויות השקעה. משרדנו מלווה כיום (בשיתוף עם אחד ממשרדי רואי החשבון הגדולים בארץ) מספר גופים אשר התאגדו למטרת השקעה בהזדמנויות אלה, בין בארצות הברית ובין באירופה וברשימה זו אנסה לפרט מספר מהנקודות אשר יש לשקול בעת השקעה כאמור. חשוב כבר בשלב זה להדגיש, כי רשימה זו נועדה רק להעלות מספר סוגיות אשר יש לבחון בעת כניסה להשקעה מסוג זה ואינה מציעה דווקא את כל הפתרונות האפשריים וכי אין ברשימה זו הצעה להשקעה או חיווי דעה כלשהו על איכות איזו מההזדמנויות. נשמח להפנות כל המעוניין לגופי ההשקעה עצמם אשר בוודאי יוכלו למסור מידע מדויק יותר.הזדמנויות השקעה קיימות בארה"ב, שם ירדו מחירי הנכסים בשיעור ניכר וכך גם בחלקים ממדינות אירופה. באופן עקרוני יכול כל אדם לאתר בעצמו הזדמנות השקעה, אך דרך כלל יתבצע הדבר באמצעות גוף כלשהו אשר זו מומחיותו ויוכל לא רק לאתר את ההזדמנות אלא גם לבחון אותה כראוי ולבנות נכון את פורמט ההשקעה. תשומת הלב לכך כי לא כל הנוצץ זהב והשוק, באופן טבעי, מכיל לא מעט שרלטנים.
גופים מסוימים, לדוגמת גוף המלווה על ידי משרדנו ומשקיע בנכסים במיאמי, פלורידה, מתמקד ברכישה בסכומים נמוכים מאנשים פרטיים של בתים אשר עומדים לקראת מימוש כאשר הוא משכיר את הבתים מייד לאנשים פרטיים (אותם אנשים או אחרים). גוף זה מתמקד, בשלב זה בעסקאות פרטניות לאנשים או קבוצות ולא בהקמה של תאגיד אשר מבצע את ההשקעות בעצמו והמשקיעים משקיעים בו. פתרון זה עדיף לאנשים מסוימים אך פחות עדיף לאחרים.
חשוב לוודא כי ההתקשרות היא עם גוף בעל ניסיון ונוכחות מקומית ביעד ההשקעה ולא מי שבסך הכל משמש כמתווך, כי לגוף מדיניות השקעה ברורה, כי דרך המימון של הרכישות ידועה מראש ורצוי אף לוודא כי קיים מימון בנקאי, באשר על ידי כך קיימת עיין נוספת (הבנק המלווה) הבוחנת את העסקה. לסוף, חשוב לוודא כי התשואה מובטחת או לחלופין, לפחות ברור מהי מדיניות המימוש המאפשרת הוצאת התשואה. כך למשל, גוף אחר אותו מלווה משרדנו משקיע בנדל"ן מניב בגרמניה בלבד. הגוף מתמקד בגרמניה ולא במדינות אחרות הואיל והמדובר בקבוצת אנשים, חלקם תושבי ישראל וחלקם תושבי גרמניה, בעלי ניסיון רב שנים בכספים, מימון, נדל"ן וניהול נכסי נדל"ן מסוג זה בגרמניה. בניגוד לגוף הראשון שתואר מעלה, כאן מטרת הגוף הינהרכישת נכסים מניבים המושכרים לחברות בעלות איתנות פיננסית מוכחת לטווחים ארוכים. בדרך זו, סוגיית המימון הופכת פשוטה יותר שכן, כנגד הסכמי השכירות, שווי הנכסים ושיעור התפוסה בהם ניתן למטרת הרכישה מימון בנקאי ללא אפשרות חזרה לבעלי המניות (Non Recourse) בשיעור העולה על 75% והתקבולים מדמי השכירות משמשים להחזר ההלוואה ומשיבים תשואה למשקיעים. במקרה ספציפי זה מבטיח גוף ההשקעה תשואה שנתית מינימלית של 10 אחוזים על ההשקעה וכי לא תבוצע רכישה ללא תשואה זו.
בעת השקעה באמצעות גופים מהסוג המתואר לעיל חשוב לשים לב, כי נבחנו כראוי לא רק הבעלות בנכסים הנרכשים, חוזי הרכישה וחוזי ההשכרה שלהם וסיכונים אחרים של העסקה, אלא גם שנבחנה כראוי, באמצעות עורכי דין של מיסוי ובאמצעות משרדי רואי חשבון מכובדים, סוגיית המס של המשקיעים על מנת למנוע מלכודות מס.