65. סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים קובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". יסודו של תנאי זה ביצירת ההלכה הפסוקה שקדמה לו [עניין מוסקוביץ, עמ' 123; עניין יצחקוב, בעמ' 847; ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני (פורסם בנבו, 06.12.2015) (להלן – עניין ישראלי)]. לפיכך, תנאי זה נדרש גם בעסקאות תיווך עליהן לא חל חוק המתווכים [עניין אינטגרציה, פסקה 17]. בענייננו, עילת התביעה שנותרה על המדוכה אינה כזו שנטועה בחוק המתווכים. עם זאת לצורך בחינת יסוד ההתעשרות של הנתבעים כתוצאה מפעולות שנקטו התובעים, יש מקום לבחינה האם פעולותיהם בהקשר למתחם סומייל היו הגורם היעיל שהביא לכריתת הסכמי המכר מכוחן נרכשו הזכויות על ידי קבוצת חג'ג'.
משמעותו של תנאי "הגורם היעיל" היא כי על מנת לזכות בדמי תיווך, לא די שהמתווך יוכיח קיומה של סיבתיות עובדתית, בבחינת בלעדיה אין, בין הפעולות שביצע לבין ההסכם שנכרת. על המתווך להוכיח כי פעולותיו היו אלה שהיוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. עמד על כך השופט נ' סולברג בעניין ישראלי:
"שאלה זו נגזרת ממכלול נסיבותיה של העסקה. כאשר עסקינן בעסקת תיווך פשוטה, שבה הפגיש המתווך את הצדדים ועקב כך נכרת ביניהם חוזה, נקל להראות כי המתווך היה הגורם היעיל להבאת הצדדים להתקשרות בחוזה. השאלה עולה לדיון כאשר קיים פער מסוים בין פעולות התיווך ובין ההסכם שנכרת – אם בשל פער זמנים, אם בשל פער בין תוכן החוזה שנכרת לזה שלשמו תיווך המתווך, ואם בשל מעורבותם של גורמים נוספים.
9. בעניין מוסקוביץ הציג הנשיא מ' שמגר רשימה לא סגורה של שיקולים אשר עשויים להשפיע על ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל:
"(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס;
(ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה;
(ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 הנ"ל);
(ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים;
(ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף;
(ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם;
(ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית;
(ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך" (עניין מוסקוביץ, עמודים 123-124)".
[עניין ישראלי, פסקאות 9-8]
66. על יסוד אמות המידה שפורטו לעיל ולאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני קובע כי מר פנחסי ומר טיטר לא שימשו כגורם היעיל במכירת הזכויות במתחם סומייל לקבוצת חג'ג', כפי שאפרט להלן:
א. התובעים לא שימשו כמתווכים בעסקה
אינני מקבל את טענת התובעים לפיה הם תיווכו בין בעלות האופציה לבין בעלות הזכויות במתחם סומייל, במסגרת הסכמי האופציה. כפי שעלה מעדויות הנתבעים, הקשר הראשוני בין בעלות הזכויות במתחם סומייל לבין בעלות האופציה נוצר באמצעות עו"ד אריאל, ללא תיווכם של התובעים, כדלקמן:
מר ורדינון אשר מסר תצהיר מטעם האופציונרים הסביר כי מעולם לא התקשר בהסכם עם מר פנחסי ומר טיטר והוא אינו מכיר אותם [פר' עמ' 278, ש' 23]. לדבריו, לצורך ייצוג בעלות האופציה במשא ומתן מול בעלות הזכויות במתחם סומייל ובאי כוחן, מינו בעלות האופציה את עו"ד אריאל. מר ורדינון הסביר כי, עו"ד אריאל הומלץ להן כמי שמכיר את מתחם סומייל וכמי שניהל בעבר מספר עסקאות בסביבת המתחם וכן ייצג במסגרת הליכים תכנוניים הקשורים למתחם [סעיף 9 ל-נ/22]. בעדותו לפניי תיאר מר ורדינון את תפקידו של עו"ד אריאל כדלקמן: "עו"ד אריאל בפגישות יושב כאיש המו"מ ובצד המשפטי. כמי שמכיר את העסקה ואת השטח, את מה קורה במתחם הזה היטב" [פר' עמ' 282, ש' 25-24].
מר חצור העיד לפניי כי הסכמי האופציה והסכם הסיחור נעשו ללא תיווך [פר' עמ' 111, ש' 28] וכי עו"ד אריאל היה "הרוח החיה" בהוצאתם של הסכמי האופציה לפועל [פר' עמ' 134, ש' 31]. לדבריו: "מעולם לא הזמנו [שירותי תיווך –א.ש.], לא ביקשנו וגם לא קיבלנו" [פר' עמ' 156, ש' 12]. וכן: "מעולם לא היו מתווכים בעסקת האופציה בעסקת הסחרור, הם [מר פנחסי ומר טיטר – א.ש.] לא היו צד לה" [פר' עמ' 156, ש' 18].
מר מחט העיד כי הפניה לעו"ד לב מטעם בעלות האופציה נעשתה על ידי עו"ד אריאל [פר' עמ' 289, ש' 26-25]. לדבריו, בשום שלב, ממועד תחילת המשא ומתן עם בעלות הזכויות במתחם סומייל ועד לחתימה על הסכמי האופציה, לא נעשתה כל התקשרות מטעם בעלות האופציה עם מי מבין התובעים באשר להסכמי האופציה ולהסכם הסיחור. בעלות האופציה לא יצרו קשר עם התובעים, לא הבטיחו ולא התחייבו לדבר בקשר עם תשלום דמי תיווך או בקשר עם הסכמי האופציה. בפועל התובעים לא עשו דבר כדי להביא לחתימה על הסכמי האופציה [סעיפים 25-26, 42 ל-נ/23].
מר בר העיד כי המשא ומתן עם בעלות האופציה נעשה באמצעות "דורון אריאל שהביא את הקונים. בהתחלה זה היה עם שולביץ, אח"כ ורדינון, אח"כ מחט ..." [פר' עמ' 221, ש' 33-32].
מר שורקה הסביר בעדותו כי "האדונים האלה (מצביע על פנחסי וטיטר) מעולם לא פנו אלי בקשר לאופציונרים ..." [פר' עמ' 245, ש' 19-18]. לדבריו מי שתיווך בהסכמי האופציה היה עו"ד אריאל, כדלקמן:
"ש. האם למיטב ידיעתך היה מתווך לעסקה?
ת. אמרו לי שיש מישהו שזה בא דרך עו"ד ואני מבין שקיבלו. שאני נתתי את המחיר 83 מיליון זה אחרי חישוב עם הרו"ח מה המחיר והגענו ש-83.5 אנחנו לא מרוויחים ולא מפסידים.
ש. מי המתווך?
ת. אני לא בטוח, שמעתי שאיזה עו"ד.
[...]
ת. ... 83.5 זה כלול דמי תיווך וכל הוצאה אחרת ...
ש. למי דמי התיווך הללו הולכים?
ת. לאיזה עו"ד.
ש. שהיה מטעם מי?
ת. הוא הביא את ורדינון או שולביץ לשולחן. שמעתי משהו כמו דורון אבל אני לא בטוח"
[פר' עמ' 228, ש' 32-28, פר' עמ' 229, ש' 10-5]
מר סגן-כהן העיד שקידום עסקת מכירת הזכויות במתחם סומייל נעשה על ידי קבוצות הבעלים. כך, בשיחה שנערכה בינו לבין מר שורקה, הודיע לו מר שורקה כי בכוונתו למכור את זכויותיה של קבוצת שורקה במתחם סומייל. בשלב זה החלו להגיע יזמים רבים במטרה לרכוש את הזכויות במתחם סומייל. בין היזמים הייתה ורדינון [פר' עמ' 171, ש' 19-11]. מי שניהל את המשא ומתן לחתימה על הסכמי האופציה היו מר שולביץ ומר מחט [פר' עמ' 187, ש' 16-15]. לדבריו, באותן ישיבות מר פנחסי ומר טיטר לא נכחו כלל [פר' עמ' 187, ש' 18-17] והצדדים לא היו זקוקים להתערבותם [פר' עמ' 167, ש' 19-16].
עוד העיד מר סגן-כהן כי מר פנחסי "דחף" את עצמו לישיבות בעוד שנוכחותו כלל לא נדרשה. מר סגן-כהן תיאר את הפגישות האלה כניסיון "לכנס בין מוכרים מרצון לקונים מרצון ולקבל עמלה ראויה בלי שמישהו ביקש עמלה" [פר' עמ' 165, ש' 7-6] וכן: "להביא מוכר מרצון וקונה מרצון, עם האנשים שאנחנו הכרנו מראש ולא היו זקוקים לשום מתווך" [פר' עמ' 166, ש' 28-27]. כך עלו הדברים מחקירתו הנגדית של מר סגן-כהן:
"... אני אומר לך במכלול הדברים מיכה לא היה מתבייש לעשות כלום, זרקת אותו מהדלת הגיע מהחלון, הכניס רגל בכל דבר, בדברי מתיקות כל הזמן, ראובן היקר, מה שלום המשפחה, מה שלום זה, אז אנחנו התייחסנו אליו כמו אל בן אדם, לא ידענו שהוא מקליט, לא ידענו שהוא מסתכל לנו לא בעיניים, לא התייחסנו אליו בצורה כפי שאי חושב היום שהיינו צריכים להתייחס אליו, הוא דחף את עצמו, אני חוזר ואומר עוד פעם מעולם לא ביקש ממני על השולחן שם לי ניר ואמר לי תחתום"
[פר' עמ' 174, ש' 15-9]
ובהמשך:
"... אני רואה בן אדם נחמד שבא עם משקפיים ... כל הזמן מסתובב, בא, יוצא... היה בא נשען כך מה שלומך, הכל בסדר? אפשר לקבל כוס קפה, עוגה? בלי להזמין את עצמו בלי כלום, התייחסנו אליו יפה כמו שהתייחסנו לכל אחד ולכן כל פגישה כזאת הוא היה שותף בה ... שלא לצורך"
[פר' עמ' 174, ש' 24-17]
על אף נוכחותו של מר פנחסי בפגישות מסוימות שנערכו בין הצדדים, כך לדברי מר סגן-כהן, מר פנחסי ומר טיטר לא סייעו כלל למכירת הזכויות במתחם סומייל:
"ש. נניח שלצורך העניין שמסיימים את הפגישה עם יעקב בר ואתם מסכמים את כל התנאים ורוכשים את זכויות של בר שורקה בעקבות אותה פגישה, מיכה פנחסי זכאי לעמלה?
ת. לא.
ש. למה?
ת. מכיוון שהוא לא הכיר לי אותם, הוא לא גרם לעסקה.
ש. זו פגישה שהוא יזם, אם בעקבות הפגישה הזאת
ת. אני לא יודע אם בעקבות הפגישה הזאת ... אני אומר לך שוב, אני את האנשים האלה הכרתי מזה זמן וזמנים הרבה קודם, זה שהייתה פגישה מסוימת שדיברנו על משהו ופנחסי הכניס את רגלו לזה לא יודע, לא בגלל הפגישה הזאת נערכה העסקה"
[פר' עמ' 169, ש' 26-22]
כשעומת מר סגן-כהן עם כך שבמהלך פגישה כינה את מר פנחסי כ"רכז" של העסקה, השיב: "... הפרויקט בידינו, אנחנו מכירים את כל הפרטים, מכירים את הפינויים, רכז למה?" [פר' עמ' 178, ש' 12-11] ובהמשך: "... נוצרו כל מיני ביטויים והתבטאויות שאני היום מצטער עליהם אבל הם לא היו לצורך ענייני" [פר' עמ' 178, ש' 25-24]. התרשמתי לחיוב מעדותו של מר סגן-כהן לפניי. היותו בגדר צד בלתי מעוניין בתוצאה אף מחזקת את משקל גרסתו ואני רואה לנכון לאמצה.
67. מר ורדינון ומר חצור העידו לפניי כי הקשר היחיד בין בעלות האופציה לבין מר טיטר נרקם כאשר מר טיטר זימן פגישות בין בעלות האופציות לבין מר חבס ומר רוגובין. אולם פגישות אלה, כאמור, לא הניבו דבר ובעלות האופציה פנו לאפיק אחר לצורך רכישת הזכויות במתחם סומייל [פר' עמ' 156, ש' 25-23]. כך עלו הדברים מעדותו של מר ורדינון:
"ש. האם נכון שבשנת 2011 אתה ויעקב בר פניתם לנתי כדי שיסייע לכם בתווך בעסקת הזכויות בנוגע למתחם סומל?
ת. לא נכון.
ש. לא נכון?
ת. לא.
ש. האם נכון שהייתה פגישה בעניין הזה שבה אתה נכחת עם קובי רוגובין?
ת. כן.
ש. מי יזם את הפגישה הזו?
ת. נתי טיטר.
ש. נתי טיטר, איך נוצרה הפגישה אם אתה לא פנית אליו?
ת. נתי טיטר הציע להביא את קובי רוגובין לפרויקט, הפגישה לא הניבה שום דבר, לא היה כלום ולכן גם לא מגיע כלום"
[פר' עמ' 129, ש' 36-30, עמ' 130, ש' 5-1]
גם מר חצור הסביר כי מר טיטר "הציע את השירותים, הוא זימן את הפגישה [עם מר חבס ומר רוגובין – א.ש.] ולא יצא מזה שום דבר" [פר' עמ' 130, ש' 32-31]. וכן: "אם הוא היה מבצע את העסקה ואם העסקה הייתה יוצאת לפועל כן הוא היה מקבל תווך משני הצדדים" [פר' עמ' 130, ש' 36-35]. ובהמשך: "טיטר הציע גופים שהוא מכיר אותם להביא אותך לצורך העסקה ומה שהוא הציע לא קרם עור וגידים ולכן לא מגיע לו כלום" [פר' עמ' 131, ש' 5-4].
68. עדויותיהם של העדים דלעיל מתיישבות זו עם זו ויוצרות מארג ראייתי הגיוני ואמין. אני קובע כי יש להעניק להן משקל רב.
מעבר לכך - חיזוק לגרסת הנתבעים לפיה לתובעים לא היה יד ורגל בהוצאתם של הסכמי האופציה לפועל ניתן למצוא בעדותו של מר טיטר. כך, כשנשאל מר טיטר מהן הפעולות שביצע לצורך הוצאתם של הסכמי האופציה לפועל, התחמק ממתן תשובה ברורה ואחידה, כדלקמן:
"ש. איזה פעולות עשית עבור השלמת עסקת האופציה שנעשתה בין בר, שוקרא [צ"ל שורקה, הטעות במקור – א.ש.] יורוקום לבין הנתבעות 10 – 13?
ת. כולם היו באותה קבוצה. הביאו עוד ועוד נוכלים לצרף לקנוניה. אני יודע שהם נוכלים כי הם לא שילמו לי כסף. הוא השתמש בשירותים שלי ולא שילם לי כסף זה גנב ונוכל.
ש. אז מי שכר את שירותיך?
ת. רונן חצור ובר היו הקברניט של קבוצת האופציונרים, הם היו שותפים שלו. אני לא יכול לריב עם 7.
ש. בר ורונן חצור שכרו את שירותיך?
ת. כן, רונן חצור היה ת"פ של בר. שורקה בהקלטה אמר מה רונן חצור שותף בזה? הוא אמר אני לא יודע. כתוב בהקלטה שהוא לא יודע מזה.
[...]
ש. מה הייתה הנקודה שבה הוזמנה על ידי כל אחת מהנתבעות 10 - 13 שירותי התיווך ממך?
ת. אני לא מכיר אותן. כמו שאני יודע מי אתה ואני לא מכיר אותך באופן אישי. אותם ראיתי בפגישות. לי היה עסק עם רונן ובר ועם מחט.
ש. מי מהם התחייב כלפיך?
ת. בר וחצור. בוודאי שהתחייבו לשלם תיווך, אני לא עובד בחינם. התחייבו לגבי האופציה והכל. לחצור לא הייתה אופציה, הוא הלך לפגישות שביורוקום לא יודעים. איך רונן חצור מגיע לפגישה אם אין לו קומבינה עם בר? למה אתה לא עונה לי למה שאני אומר?
ש. אתה אומר ביחס לעסקה זו אין התחייבות לתשלום דמי תיווך מבעלי האופציה?
ת. את האופציה ראיתי כקבוצת רונן חצור ובר.
ש. נניח שזה נכון, האם הם התחייבו לשלם דמי תיווך בגין עסקת האופציה?
ת. בוודאי שכן.
ש. מתי היא התחייבה לזה?
ת. כל החיים. אני עובד עם רונן חצור משנות ה – 80".
[פר' עמ' 70, ש' 36-32; עמ' 71, ש' 5-1, 32-20]
ובהמשך:
"ש. אז היית נגד האופציה?
ת. הייתי נגד.
ש. אז איך תיווכת באופציה?
ת. בטח תיווכתי. אני נגד בעצבים אבל לא נגד שאני אטרפד את העסקה. מיכה אמר להם תשמעו לא יכול להיות מצב שאני מביא את צחי ואתה נותן אופציה לחברה האלה. אני גם נותן לך יותר כסף ויש לי קונה אמיתי. אם אני מביא את חג'ג' והוא אמר אני משלם לכם דמי תיווך אז בסוף חג'ג' נדפק והוא לקח 24% ולא נשאר למיכה ונתי"
[פר' עמ' 74, ש' 20-17]
זאת ועוד: בשאלון ששלחה קבוצת חג'ג' למר פנחסי ומר טיטר, נשאלו השניים האם היו מעורבים באופן כלשהו במשא ומתן שהתנהל לקראת החתימה על הסכמי האופציה. תשובתו של מר טיטר הייתה שלילית [נ/5]. אף בחקירה שכנגד אישר מר טיטר כי לא השתתף בישיבה כלשהי עם בעלות האופציה [פר' עמ' 73, ש' 35].
69. לכך יש להוסיף את הפרדוקס שעולה מגרסאותיהם של מר פנחסי ומר טיטר באשר להסכמי האופציה. כך, בעוד שלגרסת השניים מר טיטר תווך בהסכמי האופציה, פעל מר פנחסי לבקשתו של מר חג'ג', לסיכול הסכמי האופציה. כך הסביר מר פנחסי: "ראו אותי בתור מי שהביא את צחי שיכול להיות שהוא ינטרל אותם מהאופציה כי הוא רצה לשלם מזומן ליורוקום ולשורקה. הוא אמר שאני מפריע זיו לב. הוא אמר שהוא מרכז את בעלי האופציה" [פר' עמ' 51, ש' 31-29]. ובהמשך:
ש. האם ביצעת פעולות שנועדו לסכל את האפשרות שהלקוחות שלי יקבלו את האופציות מיורוקום ושורקה?
ת. ברור.
ש. על ידי מי נתבקשת לבצע פעולות לסכל את קבלת האופציה ולחתום על הסכם האופציה?
ת. על ידי צחי חג'ג'. (העד משנה מתשובתו) צחי אמר לי אל תעשה בעיות.
ש. אז צחי לא ביקש ממך לסייע לו לעקוף את עסקת האופציה?
ת. הוא כן ביקש (העד מעיין בתצהירו) הוא כן ביקש אבל אמר לי אל תעשה רעש, כפי הנראה אני סוגר איתם. אמרתי אני יכול לעשות רעש והוא אמר לי אל תעשה רעש, אני סוגר איתם.
[...]
"ש. אתה התבקשת לסכל את האפשרות שתהיה עסקה עם האופציונרים?
ת. לא. הוא [מר חג'ג' – א.ש.] אמר לי אני רוצה לנסות לעקוף את האופציונרים.
ש. אז המטרה היתה שלא תהיה עסקה איתם?
ת. כן, זו הייתה המטרה שלו.
ש. וגם המטרה שלך?
ת. צחי הוא אדם שמעסיק אותי אז אני עושה מה שהוא אומר.
ש. אז הלקוחות שלי מעולם לא העסיקו אותך בעסקת התיווך?
ת. אותי לא, אולי את השותף שלי"
[פר' עמ' 53, ש' 15-8, 30-23]
מר פנחסי עומת בחקירה שכנגד עם פרדוקס זה והשיב כדלקמן:
"האם ידעת או חשבת שהשותף שלך אולי נותן שירותי תיווך כאלה ואחרים למי מהנתבעות 13-7? האם נתי ידע על כך שניסית לסכל את העסקה?
ת. אנחנו לא היינו ערים לזה.
[...]
ש. האם בזמן שפעלת עבור צחי בכדי שצחי יעשה את העסקה ולא האופציונרים, האם שותפך נתי היה מודע לכך שהתבקשת לסכל את עסקת האופציונרים?
ת. ברור, איזו שאלה. הוא אמר לי לך תנסה. צחי אמר לי לך תנסה. אני לא יודע אם נתי היה מודע לזה. אף אחד לא מסתיר שום דבר ושום כלום בתור שותפים.
[...]
ש. האם יידעת את שותפך שאתה נתבקשת לסכל את עסקת האופציה?
ת. כן. במשך כל הזמן ידעתי שהולכים לעשות את עסקת האופציה פניתי לגורמים ולבעלים כולל שורקה, בר ויורוקום ואמרתי צחי רוצה לשלם מזומן, אתם נכנסים לאופציה שלא יודע אם תצא או לא תצא ..."
[פר' עמ' 53, ש' 36-35, עמ' 54, ש' 1, 15-13]
כשעומת מר טיטר עם הניסיון של מר פנחסי לסכל את עסקת האופציה, שוב השיב בצורה לא ברורה, כדלקמן:
"ש. מיכה אמר שתפקידו בעסקת האופציה היה לסכל את עסקת האופציה.
ת. לא רציתי לסכל ולא חשבתי לסכל וגם אם אמרתי לסכל לא התכוונתי לסכל. זה נגד האינטרס שלי. בר שותף במגרש יחד עם חצור. מגיע לי בעסקה כסף. את העבודה השחורה ולקחתי אותם לפגישות לכולם, לרונן חצור ולבר. אני עשיתי את כל העבודה. אני מתווך".
[פר' עמ' 76, ש' 26-23]
70. מר פנחסי ומר טיטר הפנו לסעיף 6.3 בהסכם הסיחור, בו נכתב כי עסקת הסיחור כוללת עלויות תיווך, כדלקמן: "חג'ג' מאשר כי ידוע לו שבעלויות העסקה יש לכלול עלות תיווך בסכום השווה ליחידה אחת ..." [נספח 2 ל-נ/22]. לטענתם פעולת התיווך בסעיף זה מתייחסת לתיווך שנעשה על ידם.
אינני מקבל טענה זו של התובעים.
מר מחט הסביר כי אותו מתווך "עלום" שנכתב בסעיף 6.3 להסכם הסיחור, הן בעלות האופציה בעצמן. לדבריו, "עלות התיווך" הוכנסה לתוך הסכם הסיחור כמהלך עסקי במסגרת המשא ומתן שנוהל מול קבוצת חג'ג'. המטרה הייתה ליצור "קופה משותפת" של בעלות האופציה, לכיסוי התשלומים המיועדים לנותני השירותים השונים אשר ליוו את בעלות האופציה קודם להתקשרות בהסכם סיחור האופציות, וביניהם: קלמן סופרין, עורכי הדין שליוו את בעלות האופציה בעסקה, שמאים, יועצי מס וכד' [סעיף 57 ל-נ/23; פר' עמ' 291, ש' 32-16].
גרסה דומה עלתה מעדותו של מר חצור. לדבריו: "אנחנו אמרנו לו [למר חג'ג' – א.ש.] שיש מתווך, כאשר בפועל לא היה שום מתווך ..." [פר' עמ' 112, ש' 30]. המטרה שעמדה מאחורי הוספת קיומו של מתווך להסכם הסיחור הייתה להגדיל את התמורה בגין הסכם הסיחור: "... המשא ומתן היה לא קל. הקבוצה באמצעות עו"ד אריאל ניסתה למקסם את התמורות מקבוצת חג'ג' ואחת הדרכים הייתה לומר שיש תיווך, לא היה מתווך בעסקה ובמסגרת אותו משא ומתן הגדלנו בעצם את התמורה שאיתה גם יכולנו לכסות חלק מההוצאות" [פר' עמ' 112, ש' 14-11]. וכן: "... חיפשנו דרך להגדיל את התמורות, בין הגדלת התמורות אחת הדרכים להגדיל את התמורות הייתה לקרוא לזה מתווך במירכאות כפולות ומכופלות שבין השאר במסגרת של התמורות האלה הקבוצה הייתה אמורה לכבות חלק מההוצאות ..." [פר' עמ' 121, ש' 6-3]. בהמשך הסביר מר חצור כי מדובר "במשא ומתן לגיטימי להגדלת התמורה וזה מה שהיה, לא היה מתווך, אין מתווך ..." [פר' עמ' 113, ש' 19-18].
ובהמשך: "במסגרת ההוצאות המרובות מאוד לפני חתימת הסכמי האופציות וסחרור האופציות הרבה זמן לפני היו הרבה מאוד הוצאות לשמאים, לאדריכלים שהעסקנו בתשלום, לקבוצה שהתארגנה כקבוצת רכישה, על יועצי מס וצאנו שזו אחת הדרכים לכסות גם חלק מההוצאות האלה ואין פה מתווך, לא היה מתווך ..." [פר' עמ' 118, ש' 35-31]. לדבריו, מר חג'ג' "מנהל משא ומתן מאוד קשה, מאוד קשוח וזו הייתה אחת הדרכים להגדיל את התמורה לאופציונרים, לגיטימי לחלוטין" [פר' עמ' 120, ש' 3-1].
מר ורדינון אישר את גרסאותיהם של מר מחט ומר חצור והסביר אף הוא כי בהסכם הסיחור נכתב "דמי תיווך" למרות שבפועל לא היה מתווך בעסקה מאחר "שהמטרה שלנו הייתה לאפשר לנו לשלם הוצאות שהתחייבנו עליהן בדרך ולא הצלחנו לשכנע את צחי לשאת בהן" [פר' עמ' 275, ש' 32-31].
מהעדויות שהובאו לפניי התרשמתי שהאופציונרים נקטו בטקטיקה זו, של המצאת מתווך עלום שזכאי לתמורה נכבדה, על מנת להתמודד עם מר חג'ג' שהיה ידוע כנושא ונותן קשוח שהולך על הסף ובכדי להגדיל את התמורה החוזית בעסקה.
71. עדויות אלה של מר מחט, מר חצור ומר ורדינון משתלבות עם עדותו של מר חג'ג' אשר הסביר כי "זה לא תיווך רגיל, בא מישהו עם עסקה ואמר לי אתה רוצה את העסקה ולא מסכימים גם להגיד לי מי המתווך ואני חשבתי שזה מישהו מבפנים שלא רוצים להגיד לי את השם שלו. למה לא להגיד את הזהות שלו? הם התעקשו שאני אחתום על סודיות ואמרו לי אחרי שתחתום על העסקה נגיד לך ועד היום לא אמרו. חתמתי על סודיות ועד היום אני לא יודע מי זה. חשבתי שזה מישהו מבפנים כי נדמה לי שכשבר בא אליי או שמישהו דיבר איתי על העסקה רצו 2 דירות. נחתם 1 בוודאות" [פר' עמ' 316, ש' 31-26].
ב. מר פנחסי לא "הכיר" לקבוצת חג'ג' את מתחם סומייל ובעלות הזכויות במתחם
72. קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ היא חברה ציבורית שעיקר עיסוקה ייזום פרויקטים לבניה וארגון קבוצות רכישה. כפי שהסביר מר חג'ג', קבוצת חג'ג' מתמחה בשוק הנדל"ן במרכז הארץ ובעיר תל אביב בפרט. במסגרת עיסוקיה יש לקבוצת חג'ג' היכרות טובה עם אנשי מפתח בתחום והיא מודעת היטב להזדמנויות ועסקאות פוטנציאליות במיוחד בתל אביב. מתחם סומייל נמצא בצומת מרכזי בין הרחובות: אבן גבירול, ז'בוטינסקי וארלוזורוב, שבתל-אביב.
לגרסתו של מר חג'ג', רצונם של בעלי הזכויות במתחם סומייל למכור את זכויותיהם היה ידוע לגורמים שעוסקים בנדל"ן. גם קבוצת חג'ג' הייתה מודעת לשאיפתן של בעלות הזכויות במתחם סומייל למכור את זכויותיהן, ואף ניסתה לרכוש את זכויותיה של קבוצת שורקה במתחם "הרבה קודם" ליצירת הקשר בין מר חג'ג' לבין מר פנחסי ביחס למתחם סומייל. וכך הסביר מר חג'ג' בחקירה שכנגד: "אני צריך את מיכה שיחבר אותי עם יורוקום? ... גם אני מכיר את ראובן כהן ואני לא צריך את מיכה לזה" [פר' עמ' 305, ש' 24, 26].
מר סגן-כהן חיזק את גרסתו של מר חג'ג': " צחי חג'ג' היה אתי בקשרים לפרויקטים אחרים הרבה מאוד זמן, צחי חג'ג' כמו כולם שמע על זה [על מכירת הזכויות במתחם סומייל – א.ש.] ..." [פר' עמ' 173, ש' 2-1]. וכן: "צחי היה איתי כמעט שותף בפרויקטים אחרים, הוא הכיר את החברה, הוא הכיר אותי ואני הכרתי אותו טוב מאוד ..." [פר' עמ' 173, ש' 302-8]. גם לגרסתו של מר סגן-כהן, צחי לא היה צריך את שירותיו של מר פנחסי כדי להכיר את מר סגן-כהן ולרכוש את הזכויות במתחם סומייל.
73. בשנת 2011 ניהל מר חג'ג' משא ומתן באופן ישיר עם מר רבינוביץ ועו"ד לב. אולם, משא ומתן זה לא צלח [סעיפים 8ב-8ג ל-נ/24]. לדבריו, בחודש פברואר בשנת 2011 פנה אליו מר פנחסי ואמר לו כי ידוע לו שקבוצת חג'ג' מנהלת משא ומתן לרכישת הזכויות במתחם סומייל. מר פנחסי הסביר כי הוא מחזיק ב"איש מפתח" אשר יוכל לסייע לקבוצת חג'ג' לרכוש את הזכויות במתחם סומייל [סעיף 18 ל-נ/24]. מר חג'ג' השיב למר פנחסי כי מאחר שקבוצת חג'ג' מכירה את מתחם סומייל עוד הרבה לפני פנייתו, היא איננה זקוקה לשירותי התיווך שלו ואיננה מוכנה לשלם דמי תיווך [סעיף 19 ל-נ/24]. עם זאת, מר חג'ג' הסכים להשתתף בפגישות שביקש מר פנחסי לארגן:
פגישה אחת התקיימה ביום 19.02.2012 בנוכחות מר בר, מר חג'ג' ומר פנחסי. בפגישה זו הבהיר מר בר כי מי שמוסמך לקבל החלטות באשר לזכויות של קבוצת שורקה במתחם סומייל הוא מר שורקה בלבד.
פגישה שניה התקיימה ביום 27.02.2012 בנוכחות מר סגן-כהן, מר חג'ג' ומר פנחסי. בפגישה זו הבהיר מר סגן-כהן למר חג'ג' כי יורוקום תיכנס לעסקה רק עם מי שיצליח להתקשר בהסכם עם קבוצת שורקה. מיד לאחר פגישה זו יזם מר חג'ג' פגישה עם עו"ד לב אשר מסר לו כי קבוצת שורקה מצויה בשלב מתקדם של משא ומתן בלעדי (NO SHOP) לכריתת הסכם אופציה עם גורם שלישי (ורדינון).
מכאן, כך לטענת מר חג'ג', פגישות אלה לא הניבו דבר [סעיפים 33-20 ל-נ/24].
74. בנסיבות אלה, הסכים מר חג'ג' לקבל את שירותיו של מר פנחסי לצורך סיכול המגעים בין קבוצת שורקה לבין ורדינון, תוך שהוא מסביר למר פנחסי כי הוא לא נדרש לתווך בעסקה, אלא נשכר על ידי קבוצת חג'ג' "כדי לסייע לנו לקחת את העסקה. באפקט של זה לסכל את העסקה של האופציונרים מול שורקה. השימוש בו היה כדי להביא לנו את העסקה ..." [פר' עמ' 319, ש' 6-5]. ובהמשך: "... הוא [ מר פנחסי – א.ש.] יודע שאני מעורב חזק ואני אומר לו אתה לא מתווך בעסקה, אני מעורב בעסקה בכל עצמותיי ..." [פר' עמ' 311, ש' 28-27].
מר פנחסי ביקש לקבל סך 500 אלף ₪. בסופו של דבר סוכם כי אם מר פנחסי יצליח "להביא את קבוצת שורקה והעסקה", ישלם לו מר חג'ג' 300 אלף ₪ [סעיף 34 ל-נ/24; פר' עמ' 311, ש' 24-23, עמ' 313, ש' 5-4]. וכן: "... הסיכום עם מיכה ... אומר אתה מתווך ורוצה לעזור לקחת עסקה, אם אני אצליח לקחת עסקה דרך הסכם אופציה או רכישה, אתה תקבל 300 אלף ₪ ..." [פר' עמ' 313, ש' 23-21].
75. בהמשך לסיכום האמור פעל מר פנחסי בניסיון לעניין את קבוצת שורקה בעסקה עם קבוצת חג'ג' אך ללא הועיל. כך, ביום 08.03.2012 דיווח מר פנחסי למר חג'ג' כי הוא נתקל בהתנגדותו הנחרצת של עו"ד לב [נספח י"א ל-נ/24]. גם פגישה מקרית שנערכה בין מר שורקה לבין מר חג'ג', באמצעות מר פנחסי, לא הניבה תוצאות מאחר שמר שורקה דרש בעבור זכויות הקבוצה במתחם סומייל תשלום מיידי במזומן.
יוצא אפוא כי מאמצי התיווך של מר פנחסי ליצירת עסקה ישירה בין בעלות הזכויות במתחם סומייל לבין קבוצת חג'ג' לא צלחו וביום 12.08.2102 נחתמו הסכמי האופציה. החתימה על הסכמי האופציה סיימה את הקשר בין מר פנחסי לבין מר חג'ג' בכל הנוגע למתחם סומייל. מסקנה זו עולה אף מחלופת תכתובות שנעשתה בין מר חג'ג' לבין מר פנחסי ביום 14.08.2012, כדלקמן:
"צחי: מי אמר לך שנחתם?
מיכה: רונן חצור.
מיכה: תהיה עוד עסקה, ב"ה, יש לי בירקון 132 מיקום הכי הכי מגרש של 382 מר ... אין מיקום טוב מזה.
צחי: זה תן למתחרים ...
מיכה: אוקי אתה לא המאוכזב היחידי ... לא צריך להתעצבן ... יש עוד מה לעשות?
צחי: לא בנושא סומייל".
[נספח ג ל-נ/24]
76. לא בכדי הטיח מר חג'ג' בעדותו לפניי כלפי באי כוחם של התובעים: "יש הרבה חוסר הגינות בתביעה שהגשתם ... מיכה ידע שאנחנו מעורבים ומנסים בכל כוח לקחת את עסקת סומייל, מיכה מכיר אותי והוא פנה אליי תחת זה שהוא אומר אני יודע שאתה מנסה ולא מצליח, יש לי איש מפתח ואני יכול להביא לך את העסקה, אנחנו ניסינו להשתלט על העסקה הכוונה לסומיל, ניסינו לרכוש את העסקה ומיכה ידע את זה. כשהוא פנה אליי היינו מעורבים בדברים אחרים, הוא פנה אליי ואמר אני יודע שאתה מעורב ואני יודע על המהלכים עם זיו לב ואתה לא יכול לקחת אותה אבל לי יש איש מפתח ואני יכול להביא לך את העסקה. יש פה הרבה חוסר הגינות מטעם מיכה, אני אמרתי לו ישר אבל דמי התיווך שלך פה זה לא תיווך אמיתי, אני מעורב בעסקה, אם אתה יודע לפצח לי את העסקה, אני אשלם לך כמו מישהו שעובד עבורי ואפילו נקבתי בסכום 300,000 ₪. אמרתי אם תצליח להביא לי את העסקה אני אדאג לזה, העובדה היא שהוא לא הצליח והעסקה נחתמה על ידי גורמים אחרים וזה צועק מהעובדות. יש כאלה שלא יודעים לקבל הפסד..." [פר' עמ' 303, ש' 31-19].
אני מקבל את גרסתו של מר חג'ג' וקובע שמר פנחסי לא הצליח לסכל את עסקת האופציה ולכן אינו זכאי לתשלום בסך 300,000 ₪ (סעד חלופי שהועלה במסגרת סיכומי התובעים).
ויודגש - אף אם הייתי מקבל את טענתו של מר פנחסי לפיה הוא זה שהכיר למר חג'ג' את מתחם סומייל, אין בכך בלבד כדי להוות בסיס לזכאות לקבלת דמי תיווך, שכן רכישת הזכויות במתחם סומייל על ידי קבוצת חג'ג' נעשתה באמצעות הסכם סיחור האופציה, בו לא היה מי מהתובעים מעורב, כפי שיפורט בהמשך.
ג. הקשר בין בעלות האופציה לבין קבוצת חג'ג' לא נוצר באמצעות מי מהתובעים
77. לטענת מר פנחסי, הוא "גילה" למר חג'ג' מי הן בעלות האופציה ובגין הכרות זו זכאי הוא לדמי תיווך, כדלקמן:
"ש. האם אתה תיווכת בצורה כלשהי בין הנתבעות 13-10 לבין צחי חג'ג'?
ת. כן.
ש. מה זו העסקה הזו?
ת. הם לקחו אופציה והוא קנה את האופציה והלך על העסקה. ככה חד וחלק אני נתתי לו את השמות והוא אמר לי שהוא בתהליך של סכסוך איתם עם חברת ורדינון נדמה לי ושאני לא אדאג והוא יעשה את העסקה.
ש. כלומר צחי אמר לך שהוא בסכסוך עם אותן חברות?
ת. לא...
ש. אני חוזר ושואל האם בעסקה הזו שאתה אומר בין אותן 4 חברות שהקראתי לך, האם אתה ביצעת פעולת תיווך כלשהי עבורן או בשמן?
ת. כן, אני סיפרתי לצחי מי האנשים האלו ואיך להגיע אליהם. יש עו"ד זיו לב ואני שלחתי את צחי אליו.
ש. אתה אומר פעולת התיווך שלי הייתה שאני גיליתי את אוזנו של צחי מיהם בעלי אותה אופציה?
ת. נכון.
[...]
ש. אז אתה לא טיפלת בשום דבר בנתבעות 13-10?
ת. אני הייתי כל הזמן בקשר עם יעקב בר ... כולם ריכז אדון יעקב בר ... הוא היה בן אדם שריכז את כל 13-10.
[...]
ש. האם אתה ביצעת פעולת תיווך?
ת. כן דיברתי עם יעקב בר.
[...]
ש. האם בגין זה שדיברת עם יעקב בר אתה סבור שמגיע לך מהנתבעות 13-10 דמי תיווך?
ת. בטח"
[פר' עמ' 47, ש' 12-10, 36-25; עמ' 48, ש' 3-1, 9-7, 24-23, 28-27]
78. אינני מקבל טענה זו של מר פנחסי.
בראש ובראשונה, כפי ששנינו לא די שהמתווך יוכיח קיומה של סיבתיות עובדתית, בבחינת בלעדיה אין, בין הפעולות שביצע לבין ההסכם שנכרת. על המתווך להוכיח כי פעולותיו היו אלה שהיוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. גם אם תתקבל גרסתו של מר פנחסי במלואה (ולא כך היא) אזי אין היא מקימה לו עילת לשכר ראוי מכוח היותו הגורם היעיל לכריתת הסכמי המכר בעניין מתחם סומייל.
ומעבר לכך - כפי שעולה מעדויות הנתבעים, הקשר בין בעלות האופציה לבין קבוצת חג'ג' לא נוצר באמצעות מר פנחסי. כפי שעלה מעדויותיהם של מר ורדינון ומר חג'ג', בסמוך לאחר החתימה על הסכמי האופציה, ביום 20.8.2012, שלח מר חג'ג' למר ורדינון הודעת דואר אלקטרוני ובה ביקש לדעת מדוע קבוצת ורדינון מסרבת לנהל משא ומתן לשותפות במתחם סומייל עם קבוצת חג'ג'. מר ורדינון השיב לו כי: "כרגע זה לא אקטואלי ואיננו מחפשים שותפים. אם יהיה שינוי אין ספק שאתה גורם ראוי ונשמח לשוחח" [סעיף 48 ל-נ/24; נספח יח' ל-נ/24; סעיף 32 ל-נ/22]. תשובה זו של מר ורדינון נבעה מכך שורדינון ניהלה באותה העת משא ומתן עם גורמים נוספים, לרבות קבוצת סופרין ודרור הלוי מקבוצת "העיר החדשה" וקבוצת אפריקה ישראל. בסופו של דבר, משא ומתן זה לא צלח ובחודש ספטמבר 2012 יזמה ורדינון, באמצעות עו"ד אריאל, פגישה עם מר חג'ג' והציעה לו שקבוצת חג'ג' תצטרף כשותפה לעסקאות שערכה עם בעלות הזכויות במתחם סומייל [סעיף 38 ל-נ/22; סעיף 50 ל-נ/24; פר' עמ' 317, ש' 23-18; סעיף 34 ל-נ/23]. כך מר חג'ג' הסביר כי לא נעזר בשירותיהם של מר פנחסי ומר טיטר במסגרת סיחור הסכמי האופציה [פר' עמ' 317, ש' 31-30] וכי מי "שהביא" לידי חתימה על עסקת הרכישה הן בעלות האופציה, באמצעות עו"ד אריאל [פר' עמ' 317, ש' 23-18]. לדבריו: "הם [בעלות האופציה – א.ש.] הביאו את העסקה. אני אומר לך שהם הביאו אותה יחד עם הסכם פינויים וזה עם הסדר שעשו הייתה העסקה שאנחנו קנינו" [פר' עמ' 309, ש' 17-16].
79. גם מר חצור הסביר כי הקשר הראשוני בין בעלות האופציה לבין קבוצת חג'ג' נוצר באמצעות עו"ד אריאל "משהו כמו 4 חודשים לפני סיחרור העסקה" [פר' עמ' 132, ש' 16-15]. לדבריו: "אתה [עו"ד אריאל – א.ש.] פנית לחג'ג' זה גם לא היה על דעתי אפילו התרגשתי אבל אתה זה שעשה את הפניה" [פר' עמ' 156, ש' 35-34]. גרסה דומה עלתה אף מעדותו של מר מחט אשר הסביר כי עו"ד אריאל אשר יצר את הקשר הראשוני עם קבוצת חג'ג' עשה זאת באופן ישיר וללא שום מתווכים [סעיף 43 ל-נ/23].
גרסה דומה עלתה מעדותו של מר מחט אשר הסביר כי הקשר הראשוני בין קבוצת חג'ג' לבין בעלות האופציה, שהוביל למשא ומתן עד לחתימת הסכם הסיחור, נוצר על ידי עו"ד אריאל ישירות מול מר חג'ג', בהנחיית בעלות האופציה. לדבריו, התובעים או כל גורם אחר לא היו מעורבים בצורה כלשהי במשא ומתן בין בעלות האופציה לבין קבוצת חג'ג', עד לחתימה על הסכם הסיחור [סעיף 45 ל-נ/23].
80. יוצא אפוא כי הקשר, הפגישות והמשא ומתן בין בעלות האופציה לבין קבוצת חג'ג' נוצרו והתקיימו באמצעות עו"ד אריאל. פעולות אלה הן שהביאו לחתימה על הסכם הסיחור. בהמשך, נמכרו הזכויות במתחם סומייל לקבוצת חג'ג'. מכירה זו נבעה מהסכם הסיחור [פר' עמ' 318, ש' 15-14]. פעולות אלה נעשו ללא מעורבות התובעים וללא קשר לפעולות קודמות שביצעו על מנת להביא לרכישת הזכויות במתחם סומייל ישירות על ידי קבוצת חג'ג'. כך הסביר מר חג'ג' בעדותו: "לא עשיתי את העסקה בצורה שרציתי, דרך האופציונרים פתאום כל הפינויים עליי, מה שפחדתי מהפינויים אכלנו אותה פי 5, עשיתי עסקה לא כמו שרציתי אבל בגלל שלא הצלחנו לקחת את העסקה בצורה שרצינו לקחת ונחתמה דרך עסקת האופציונרים ובמבנה שונה ואחר והעלויות אחרות זה לגמרי עסקה שונה ולמיכה אין קשר לעסקה הזו" [פר' עמ' 305, ש' 14-10].
ודוקו – גם אם הסכם סיחור האופציה שנחתם באשר לזכויותיה של יורוקום היה לאחר המועד שנקבע לפקיעת האופציה, אין הדבר מוריד או מעלה לעניין תרומתם של מר פנחסי ומר טיטר לקרות העסקה – בסופו של דבר הסכם המכר שנחתם בין יורוקום לבין קבוצת חג'ג' נערך כתוצאה ועל יסוד הסכם סיחור האופציה שנחתם קודם לכן בין האופציונרים לבין קבוצת חג'ג' [ראו לדוגמא הודעות שהוציאה קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ בזמן אמת לרשות לניירות ערך ביום 12.12.2012 וביום 01.08.2013- נספחים מ"א ו- מ"ד לת/1; עדותו של מר חג'ג' – פר' עמ' 307, ש'23-17 לפיה העסקה הייתה "עסקת אופציה"; עדות מר ורדינון – פר' עמ' 275, ש' 5 לפיה "זה ממש מכוח האופציה ..."; עדותו של מר סגן-כהן, פר' עמ' 194, ש' 29-28].
הנה-כי-כן התובעים לא היו הגורם היעיל לקרות העסקאות נשוא מתחם סומייל: הם לא היו אלה שהכירו את הצדדים זה לזה; הם לא אלה שרקמו את המהלך העסקי של מתן אופציה וסיחורה לאחר מכן לצד שלישי (קבוצת חג'ג'); הם לא אלה שגיבשו את ההצעה הכספית, וממילא המתווה העסקי-מסחרי לא דומה לתכנית שהם הציגו לצדדים (עסקת מזומן מול תמורה מופחתת עם חלוקת רווחים וקבלת דירה גדולה); הם לא קיבלו תמורה כלשהי מאחד הצדדים שמעורבים בעסקה; והעיקר – מהעדויות שנשמעו לפניי עלתה דמותו של גורם מרכזי אחר שרקם את העסקה ויזם את מהלכיה, הוא עו"ד דורון אריאל.
81. התוצאה היא שהתובעים לא שימשו כ"גורם היעיל" במכירת הזכויות במתחם סומייל לקבוצת חג'ג', לא כל שכן הוכיחו נסיבות חריגות שיכולות להצדיק חיוב בשכר ראוי חרף הוראות חוק המתווכים. נמחיש את הדבר באמצעות התרשים הבא: