17. ולגופו של עניין, בית המשפט המחוזי קבע כאמור כי הדירה הייתה ראויה למגורים והמשיב החזיק בה במשך תקופות ארוכות, התנהג ומתנהג בה כמנהג בעלים. כן עלה כי גרסתו של המשיב לפיה ההסכם בוטל לא נתקבלה, אלא גרסת המשיבים שההסכם לא בוטל וכי הם מוכנים להשלים את העסקה בכפוף לתשלום התמורה. הלכה למעשה עד אשר המערער הופיע בזירה, איש לא הלין על רעהו במשך שנים והמשיבים, שהם הנפגעים מהפרת ההסכם, מעוניינים בראש ובראשונה באכיפתו ולא בביטולו. ממצאים אלו הם ממצאי עובדה שנקבעו על בסיס חומר הראיות שהונח לפני בית המשפט המחוזי ועל בסיס חוסר המהימנות של המשיב בעיני בית המשפט, ואין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהם, אלא במקרים חריגים וקיצוניים בהם נפלו פגמים מהותיים היורדים לשורשם של דברים (ראו למשל לאחרונה: ע"א 2079/20 עמותת ועידת המדעים וההשכלה האסלמית נ' פקיד שומה 3 ירושלים, פסקה 16 (27.10.2021); ע"א 1594/20 קלקודה נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 33 (29.8.2021); וכן ראו: ע"א 983/17 סעד נ' הימנותא בע"מ, פסקה 7 (25.11.2018); ע"א 450/17 אס.בי.אן הלבשה בע"מ נ' מדינת ישראל רשות המיסים, פסקה 34 (29.10.2019)). מקרה זה אינו נכנס לגדרם של אותם מקרים.
בהערת אגב ייאמר כי ספק גדול בעיני אם הדברים היו הפוכים, היינו שהמשיבים היו מבקשים היום לבטל את ההסכם בשל הפרתו על ידי המשיב, אם הדבר היה אפשרי נוכח הוראות סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 וסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הקובעות כי ביטול חוזה יעשה תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על עילת הביטול (וראו לשם דוגמה: רע"א 6774/19 אפרידר החברה לשיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית ראש העין, פסקה 31 (25.5.2021); ע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' המועצה המקומית זכרון יעקב, פסקה 13 (2.4.2015); ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה תל-אביב בע"מ נ' מרקור, פסקה 23 (1.10.2013)). אכן, במקרים רבים ניתן להחיות את זכות הביטול באמצעות מתן ארכה לקיום החוזה (ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ג 363-360 (2003)). ואולם יתכנו מקרים, ודומה שענייננו הוא אחד מהם, בהם אי-ביטול של הסכם תוך זמן סביר נחשב כוויתור על זכות הביטול (ע"א 2950/07 סולימאן נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל, פסקה 48 (26.10.2009); ע"א 7398/00 עו"ד גולדברג, כונס נכסים נ' ועד הנאמנים לנכסי הווקף המוסלמי בתל אביב-יפו, פ"ד נז(6) 730, 744 (2003)).