בשנים האחרונות, אנו עדים למגמה הולכת וגוברת של משקיעים ישראלים המפנים את מבטם והונם אל עבר שויקי הנדל"ן במדינות אגן הים התיכון, ובראשן קפריסין ויוון. ואולם, לא פעם, משקיעים אלו מסתנוורים ממחיר הדירה האטרקטיבי או מהתשואה המובטחת שמוצגת להם על ידי חברות השיווק, ושוכחים לבחון לעומק את התשתית המשפטית והמיסויית עליה נשענת העסקה (וככל שבודקים זאת, עושים זאת ללא משרד בינלאומי בעל ניסיון).
כאשר מדובר בעולם המערבי הוא בדרך כלל מתחלק לשתי שיטות משפט ותפיסות משפטיות - "המשפט המקובל" (Common Law) מול ה"המשפט הקונטיננטלי" (Civil Law). בדומה לישראל, מערכת המשפט בקפריסין מבוססת במידה רבה על המשפט המקובל, אשר שם דגש חזק על יציבות חוזית, תקדימים משפטיים, והגנה קשיחה על זכויות הקניין והקונה. בדומה לישראל גם בקפריסין היסטוריה עותומאנית ולכן קיים מרשם מקרקעין ממשלתי מסודר, כאשר העברת זכויות נעשית בהסכם אשר עורכי הדין אשר מבצעים את הרישום במרשם המקרקעין. התפיסה היא של "חוזה יש לקיים" באופן דווקני וחוזים נכתבים לעומק ומפרטים תרחישים רבים, מה שמפחית את מרחב הפרשנות של בתי המשפט. להבדיל, ביוון שיטת המשפט היא השיטה הקונטיננטלית, המבוססת על קודיפיקציה רומית - מערכת מקיפה של חוקים כתובים ומקודדים בדומה לשיטת המשפט בגרמניה, איטליה ומדינות אירופאיות אחרות. בתי המשפט מסתמכים בעיקר על ניתוח לשון החוק והקודקס האזרחי, ולא על תקדימים. הדבר עשוי ליצור תהליכים בירוקרטיים מורכבים יותר, אך הוא מעניק מסגרת חוקית אחידה וברורה. קיים מרשם מקרקעין מרכזי, אולם העברת זכויות במקרקעין ביוון חייבת להיעשות באמצעות הסכם ציבורי שנחתם בפני נוטריון (Public Deed).
בקפריסין לאחר החתימה על חוזה רכישת מקרקעין מופקד החוזה במרשם המקרקעין של המחוז המתאים ועצם הפקדתו יוצרת הגנה על הקונה, מכיוון שהמוכר נחסם לחלוטין מביצוע עסקאות נוגדות, מכירה מחדש או משכון הנכס לטובת צד שלישי וכל הערה/משכון/שעבוד יהיו נחותים להפקדת ההסכם אם יירשמו בזמן אחריו. אם המוכר מסרב להשלים את העסקה, בית המשפט יכול להנפיק צו אכיפה אשר מורה על העברת הבעלות במירשם גם ללא שיתוף פעולה מצד המוכר. עם זאת, במקרים של בניה חדשה, הנושא מורכב יותר שכן אין עדיין שטר בעלות (Title Deed) ויש להסדיר את נושא השלמת הבניה. להבדיל, יוון נמצאת בשנים האחרונות בעיצומו של פרויקט לאומי לרישום דיגיטלי של נכסים אולם עד להשלמתו המלאה, קיימים נכסים (בעיקר מחוץ לערים) שעדיין רשומים במרשמים הישנים הדורשים בדיקת נאותות קפדנית ביותר מצד עורך הדין לגבי רצף הבעלויות והיעדר חובות/עיקולים היסטוריים. העברת הבעלות מחייבת מעורבות של נוטריון ציבורי, הפועל מטעם המדינה ובודק את תקינות העסקה והמיסוי. הצדדים לעסקה מתכנסים אצל הנוטריון לחתימה על הסכם נוטריוני המהווה אקט של העברת בעלות אחרי שכל צד שילם את מיסיו ועמד והתחייבויותיו. ההסכם מהווה זכות חוזית בלבד וניתן בקלות להפר אותו מצד המוכר ללא קנסות משמעותיים. במקרים כאלו, רוכשים רבים בוחרים לבצע הסכם פרה-נוטריוני, או הסכם נוטריוני מקדים אשר מעגן את זכותם לנכס בטרם הושלמה העסקה ומונעת מהמוכר לסגת ממנה.
כאמור, אופי ההשקעה בכל מקום ומקום שונה וחשוב שמעבר לניתוח מעמיק של עלויות ותשואה ושל מתווה ההשקעה המתאים, יהיה ליווי של עורך דין בעל ניסיון בתרבות והמשפט המקומי (וגם לא להסתפק בעורך דין מקומי בלבד), כאשר מומלץ שהליווי יהיה באמצעות משרד בינלאומי בעל נוכחות בישראל, הרגיל לעבוד במדינות בהן מתכננים להשקיע.