סעיף 34ח לחוק העונשין הישראלי קובע הגנת חוסר שפיות לעבירות פליליות. הגנה דומה לא קיימת למי שמחליט לרכוש או למכור דירה ללא ליווי של עורך דין בעל ניסיון ממשרד רציני, המחזיק ביטוח מקצועי בסכום מהותי, או רכישת דירה מקבלן ללא עורך דין מנוסה שיעבור על ההסכמים שהכין עורך הדין של הקבלן. אמנם רכישה או מכירה של דירה ללא עורך דין אינה עבירה פלילית, אבל היא בהחלט מעידה על חוסר שפיות. מדוע, אם כן, כה רבים עושים זאת?
עסקת רכישה או מכירה של דירה היא לרוב האנשים אחת העסקאות הגדולות ביותר שיעשו בחייהם. המדובר בעסקה שלא רק שהיא בדרך כלל בסכומים גבוהים ביותר, אלא שהיא בתחומים שאדם רגיל אינו מבין בהם מספיק, נובעת הרבה פעמים משיקולים אמוציונאליים ולא כלכליים, כרוכה בהשתעבדות להתחייבויות בנקאיות (משכנתא) לעשרות שנים, ולמרות שהיא נראית, על פניה, פשוטה, כאשר הדברים מסתבכים וכאשר אין עורך דין מייצג, או כשיש עורך דין שאין לו ניסיון בעסקאות מורכבות והבנה בנדל"ן או כשאין לעורך הדין כיסוי ביטוחי מספיק, הנזקים עשויים להיות אדירים. כשרכישת הדירה היא של דירה חדש מקבלן נראית העסקה לרבים כעסקה פשוטה בהרבה מרכישת דירה יד שניה. כאן בעיקר, ובייחוד כאשר רוכשי הדירה נדרשים לשלם עבור שכר טרחת עורך הדין של הקבלן, "חוסכים" רוכשים רבים את הייעוץ המשפטי העצמאי ומעדיפים להניח שעורך הדין של הקבלן (או של המשווק של הדירות) ידאג גם לאינטרסים שלהם. המדובר בהנחה בעייתית ביותר שעשויה לגרום לעלויות רבות הרבה יותר מה"חיסכון" ביעוץ משפטי עצמאי.
החוק הישראלי אינו מחייב עורך דין לניסיון בתחום מסוים (או בכלל) כדי לעסוק בו ואינו מחייב ביטוח מקצועי. כך, עורכי דין צעירים רבים, ללא כל ניסיון, פונים דווקא לתחום המקרקעין – תחום ששכר הטרחה בו מגיע תוך זמן קצר והוא גבוה יחסית, ובדרך כלל ניתן לקחת תבנית הסכם רכישה או מכירת דירה ממישהו או לבקש מהצד השני לשלוח אותו. עורכי דין חסרי ניסיון אלה בדרך כלל גם מפחיתים את המחיר שהם מבקשים ובצדק... מבחינתם מדובר בעבודה שכרוכה בעיקר בשימוש במקשי ה"העתק/הדבק" של מעבד התמלילים.
אולם עסקת מקרקעין, ובוודאי רכישת דירה מקבלן, בוודאי כאשר הדירה טרם נבנתה, היא עסקה מורכבת ביותר. עורך דין שמעולם לא הופיע בבית משפט בסכסוך מקרקעין (או שהוא חלק ממשרד שמייצג בתיקים משפטיים כאלה והוא יכול להתייעץ עם השותפים בו) יתקשה להבין את הדקויות של הניסוחים המשפטיים. עורך דין שלא עשה עסקאות מקרקעין מורכבות לא יודע להבחין בכך שעסקה שנראית פשוטה היא בעצם עסקה מורכבת. אדם שאינו מיוצג על ידי עורך דין, בוודאי שלא יוכל לעשות זאת.
אז מה כן לעשות? לוודא שעובדים עם משרד עורכי דין מכובד ובעל שם. לבקש לראות אישור על קיום ביטוח מקצועי בתוקף לפחות בגובה עלות הדירה (הביטוח המקצועי המקודם על ידי לשכת עורכי הדין לשנת 2021, למשל, הוא בגובה 2.25 מיליון ₪ בלבד למקרה ובוודאי שאינו מתאים לעסקאות נדל"ן רציניות) ולברוח כמו מאש מעורכי דין שמפרסמים מחירים נמוכים מהמקובל בתחום זה או שאינם חלק ממשרד בעל ניסיון מוכר. ולא פחות חשוב, אם עולה בראשכם מחשבה לבצע עסקה של רכישת דירה או מכירת דירה – בוודאי עסקה של רכישת דירה מקבלן – ללא ליווי של עורך דין בעל ניסיון מוכר, לקבוע מייד תור לבדיקה רפואית אצל מומחה בתחום. זה יחסוך לכם הרבה כסף ועוגמת נפש.