התנהלות כאשר דירה טרם נרשמה בטאבו כחלק מבית משותף

הצעד הראשון ברכישת דירה הוא בחינה במרשם המקרקעין (טאבו) של מצב הזכויות בדירה (למשל, האם רשומה משכנתא או הערת אזהרה). אולם, דירות רבות בארץ טרם נרשמו בטאבו, בין מכיוון שרק לאחרונה נבנו ובין מכיוון שעורך הדין של הקבלן (אשר קיבל את שכרו מראש) פחות מאשר מזדרז לסיים את הרישום. במקרה כזה, בנסח הטאבו לא יופיע פירוט של הדירות והצמדותיהן (חנייה, חצר, מחסן וכיו"ב), של בעלי הזכויות של כל דירה ודירה או של המגבלות החלות על כל דירה. מה עושים במקרה כזה?

לרוב, בהסכם הרכישה של הדירה, הקבלן מתחייב כי ישלים את רישום הבית המשותף וייחוד הדירות (רישום בטאבו של דירות ספציפיות על שם בעלי דירות ספציפיים) בתוך תקופה מסוימת ממועד חתימת ההסכם הנ"ל. אלא, שלא פעם אנו נתקלים בבניינים שגם בחלוף המועד הקבוע בהסכם (ולעתים אף שנים רבות לאחר מכן) טרם נרשם הבניין בטאבו כבית משותף ומשכך, הרוכשים לא רשומים בטאבו כבעלי הדירות אלא לכל היותר רשומה לטובתם רק הערת אזהרה וכל זאת כאשר לעיתים אין הם מודעים לכך כלל עד שהם מבקשים למכור את הדירה.

רוכש פוטנציאלי של דירה בבניין שטרם נרשם כבית משותף וטרם נרשם בטאבו ייחוד הדירה, לא רק שצריך להיזהר ולוודא שהדירה אכן שייכת למי שטוען לבעלות בה, אלא שעלול להיתקל בקושי לקבל משכנתא מסיבה זו. בנוסף, הליך העברת הזכויות בדירה כזו הינו יקר וארוך יותר ועשויה להיות לכך השפעה גם על מחיר הדירה.

מסיבה זו כדאי לבעלי דירות שחלפו שנים מהרכישה וטרם נרשמו כבית משותף לפעול למינוי בעל תפקיד שיסיים את הרישום (וכך יתקן את הנזק שנגרם ממחדל הקבלן ועורך דינו). בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון למשל, דובר על מקרה בו הייתה התחייבות של הקבלן לרשום את הבניין כבית משותף בתוך 4 שנים, אלא שגם 15 שנים לאחר מכן טרם הסתיים הרישום. משכך, בית המשפט הורה על מינוי כונס נכסים מטעם בעלי הדירות אשר ירשום את הבניין כבית משותף.

כך, מצד הקונה, בטרם רוכשים דירה, יש לבדוק את מצב רישום הזכויות בדירה וככל וטרם נרשם בית משותף וייחוד הדירות, יש לברר את הסיבות לכך, לרבות האם ניתן יהיה בכלל לרשום את הבניין כבית משותף (לעתים, למשל, חריגות בניה הן שמעכבות זאת) ומה הצפי להשלמת הרישום כאמור הן מבחינת המועד והן מבחינת העלויות הכרוכות בכך. כדאי גם לקבל מכתב מעורך הדין המטפל ברישום כדי שיבהיר את המצב ואישורים של הקבלן ועורך דינו המנהל את רישום הזכויות בבנין כדי לוודא את מצב הזכויות.

מצד בעלי הדירות, חשוב לבדוק מדוע טרם נרשם הבית המשותף וככל שעבר מועד הרישום כדאי לשקול פנייה לערכאות הן לפיצוי בגין הנזקים והן לביצוע בפועל של הרישום.
חשוב להדגיש שוב שרכישה ומכירה של דירה אינה עסקה פשוטה וחשוב להיות מלווה על ידי עו"ד המתמחה בתחום ובעל ביטוח מקצועי מתאים.