מאמרים מקצועיים

רכישת דירה בפרויקט הנבנה במסגרת עסקת קומבינציה

דורון אפיק, עו"ד

נכתב על ידי

דורון אפיק, עו"ד
22 יולי 2015
הדפסה
PDF

אדם הרוכש דירה חדשה חשוף לסיכונים הקשורים בקבלן וחשוב שיהיה מיוצג על ידי עורך דין ולא יסמוך על כך שעורך הדין של הקבלן ידאג לאינטרסים של הרוכש. הסיכונים גדולים משמעותית ומצטרפים לסיכונים נוספים הקשורים לבעל הקרקע כאשר המדובר בפרויקט הנבנה במסגרת עסקת קומבינציה.

בעל קרקע הרוצה לבנות פרויקט על הקרקע יכול לבצע זאת בעצמו אך הדבר כרוך בעלויות מימון גדולות, משאבים ניהוליים וסיכונים גדולים. אחד הפתרונות לכך הוא הפתרון המכונה "עסקת קומבינציה" בה מתקשר בעל הקרקע עם יזם אשר בתמורה לשירותי בניית הפרויקט מקבל יחידות דיור בפרויקט. בסופו של התהליך גם ליזם וגם לבעל הקרקע יהיו יחידות דיור למכירה ובמקרים רבים אלה אף נמכרות על ידי אותו צוות.

רכישת דירה שטרם נבנתה הינה גם כך עסקה מורכבת יותר מאשר רכישת דירה קיימת, ביחוד כאשר הרכישה נעשית עוד טרם קבלת רישיונות בניה ותחילת הבניה. כאשר אדם רוכש דירה שנבנית במסגרת עסקת קומבינציה, בנוסף לסיכונים הרגילים אותם נדרש עורך הדין של הרוכש לבדוק נדרשת גם בדיקה מדוקדקת של מערכת היחסים החוזית בין היזם לבין בעל הקרקע כדי לוודא שההסכמים ביניהם לא יוצרים מגבלות המשפיעות על הדירה הנרכשת.   לעתים גם עשוי להיות הבדל משפטי בין דירה הנרכשת מהיזם לבין דירה הנרכשת מבעל הקרקע, למרות שהדירות עצמן עשויות להיות כמעט זהות במפרט שלהן.

מערכת היחסים בין היזם ובעל הקרקע עשויה להשפיע גם על הוודאות של קבלת ליווי בנקאי לפרויקט, היכולת לבצע את הפרויקט וקבלת הדירה במועד. כך, למשל, סכסוך בין היזם ובעל הקרקע עלול לגרום לכך שהפרויקט לא יצא לפועל למרות שכבר נמכרו בו דירות ולכן חשוב לוודא שמערכת ההסכמים בין הצדדים לא עשויה לגרום למצב כזה. בנוסף, חשוב לוודא שהסכם המכר מתייחס לא רק לאחריות של מוכר הדירה לפעולותיו הוא אלא גם לפעולות או מחדלים של בעל הקרקע, אם המוכר הוא היזם, ושל היזם, אם המוכר הוא בעל הקרקע.

לסיכום, רכישת דירה שטרם נבנתה היא עסקה מסובכת בהרבה מאשר רכישת דירה "יד שניה". מרווח המשא ומתן אמנם במקרים רבים נמוך הרבה יותר אך מערכת ההסכמים מורכבת בהרבה, לא ניתן לצפות דברים רבים ומדובר דרך כלל בעסקה שהשלמתה תארוך זמן רב (לעתים מספר שנים) ומעורבים בה גורמים רבים מעבר למוכר הדירה (קבלן, קבלני משנה, ספקי ציוד ושירותים ולרוב גם בנק מלווה).   כאשר המדובר בעסקת קומבינציה נכנס גם גורם נוסף והוא בעל הקרקע ומערכת היחסים בינו לבין היזם. חשוב ביותר להיות מלווים בעורך דין המתמחה בתחום ויכול לנהל את המשא והמתן המשפטי מול עורך דין של היזם או בעל הקרקע ולוודא לא רק את התאמת העסקה לקונה ולציפיותיו אלא גם את צמצום הסיכונים המשפטיים שבעסקה.