עבור עולים חדשים רבים רכישת דירה בישראל היא הגשמת חלום. עם זאת, תהליך רכישת הדירה בישראל מלווה במורכבות בירוקרטית ומשפטית, שעשויה להיות שונה מהותית מזו המוכרת להם בארץ המוצא. קיימות ארבע סוגיות מרכזיות שכדאי להביא בחשבון טרם התקשרות בעסקה.
הסוגיה הראשונה היא שאלת הרישום והבעלות. בניגוד לשיטות רישום שונות מעבר לים, בישראל המערכת עשויה להיות מורכבת: דירות מסוימות אינן רשומות ב"טאבו" (לשכת רישום המקרקעין), אלא מנוהלות ברישומים מקבילים תחת "חברה משכנת" או ברשות מקרקעי ישראל. במצבים מסוימים, ייתכן שהמוכר אינו רשום כבעל הנכס ברישומים הרשמיים, לעיתים בשל שרשרת העברות היסטורית שלא הושלמה כראוי. קיימים גם נכסים שסובלים מפרצלציה (חלוקת קרקע) שאינה גמורה או מרישום מורכב של הבית המשותף, מצב שעשוי להשפיע על לוחות הזמנים של העסקה ועל תהליך נטילת המשכנתא.
הסוגיה השנייה נוגעת לחובות קודמים ועיקולים. חשוב לבדוק טרם העסקה האם קיימים חובות עבר של המוכר לעירייה, כגון היטלי השבחה או חובות ארנונה מתמשכים. כמו כן, מומלץ לוודא, כי לא מוטלים על הנכס עיקולים, צווי בית משפט או שעבודים הרשומים לטובת צדדים שלישיים, אשר עשויים לעורר מורכבויות משפטיות ופיננסיות בהשלמת הרכישה.
הסוגיה השלישית היא ההתאמה להיתר הבנייה ולחוק. לעיתים מוצעות למכירה דירות שבהן קיימות חריגות בנייה שבוצעו ללא היתר כדין, כגון סגירת מרפסת, פיצול דירה או עבירות בנייה היסטוריות. מצבים אלו עשויים לחשוף את הבעלים להליכים מול הרשות המקומית. מעבר לכך, מצב של אי-התאמה להיתר עלול להקשות על קבלת אישור שמאות ומשכנתא מהבנק.
הסוגיה הרביעית נוגעת למסמך המכונה "זיכרון דברים". בעוד שבתרבויות עסקיות רבות חתימה על מסמך הבנות ראשוני עשויה להיתפס כהצהרת כוונות בלבד, בדין הישראלי, זיכרון דברים עשוי, בהתאם לתוכנו ולנסיבות חתימתו, לעורר שאלות בדבר תוקפו ומידת חיובו המשפטי. לכן מומלץ להימנע מחתימה לפני קבלת ייעוץ מתאים.
לאור המורכבות המשפטית ופערי השפה והתרבות בקרב עולים חדשים, אשר באים לידי ביטוי לא פעם גם בקצב ניהול העסקה ובתפיסת הזמן השונה בין ישראל למדינות המוצא, מומלץ לבצע בדיקות מקדמיות מקיפות בטרם ההתקשרות החוזית. הסתייעות בעורך דין מומחה בדיני מקרקעין היא חיונית לאיתור מוקדי מורכבות אלו מראש, ולהבטחת השלמת תהליך הרכישה בצורה בטוחה ומושכלת.