עמנ (ת"א) 43122-05-20 אמיר דוד מקוב נ' מנהלת הארנונה במועצה המקומית כפר שמריהו

פסק דין

1. נושא ערעור מנהלי זה הוא חיוב ארנונה בגין בית רחב-ידיים והשטח סביבו בכפר שמריהו ("הנכס"). החיוב נוגע לתקופה מחודש ספטמבר 2017 עד לחודש מאי 2019 ("התקופה הנדונה"). היקף החיוב השנוי במחלוקת הוא מעל מאתיים אלף שקלים חדשים.
2. המערער התגורר בנכס עם בת זוגו לשעבר, כריסטינה, במשך שנים ועד לחודש יולי 2016.
הנכס הוא קניינה של חברה זרה, אשר השכירה אותו לבני הזוג. אין מחלוקת כי יש קשר מסוים בין המערער ובין החברה הזרה, כפי שיפורט בהמשך.
3. מנהלת הארנונה במועצה המקומית כפר שמריהו ("המועצה") קבעה כי בהעדר כל מחזיק קרוב יותר, המערער וגרושתו הם החייבים בארנונה בגין התקופה הנדונה והיא החלה לנקוט פעולות אכיפה וגבייה. לאחר שדבר החיוב נודע למערער, הוא פנה למועצה ודרש את ביטול החיוב בטענה כי הוא כלל לא היה "מחזיק" בנכס בתקופה הנדונה.
פנייה זו נדחתה על ידי המועצה והמערער הגיש ערר לוועדת הערר שליד המועצה המקומית כפר שמריהו.
4. בהחלטה קצרצרה מיום 7.4.2020, אשר תוכנה יובא בהמשך, פסקה ועדת הערר כי המועצה רשאית להמשיך בהליכי גביה כנגד המערער וגרושתו, אך זאת רק בקשר לחודשים ספטמבר 2018 עד מאי 2019, כלומר בשל תשעה חודשים מתוך 21 החודשים שבתקופה הנדונה.
5. על החלטת ועדת הערר הגיש המערער את הערעור דנן בטענה כי הוא לא צריך לחוב בארנונה כלל; לעומתו הגישה המועצה ערעור שכנד, בין היתר, בטיעון כי המערער צריך לשאת בארנונה בגין כל התקופה הנדונה, ולא רק לגבי חלקה כפי שקבעה ועדת הערר. בנוסף מלינה המועצה על כך שוועדת הערר לא נדרשה לטענתה הנוספת והחלופית, לפיה המערער לא הגיש במועד השגה על החיוב בארנונה ועל כן החלטתה של המועצה לחייבו היא סופית ולא הייתה זכות לערור עליה בפני ועדת הערר.
6. אשר להיבט הקנייני, הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין על שמה של אדג'וור פרופרטיס לימטד, חברה זרה ("אדג'וור"), אשר רכשה את הזכויות מצדדים שלישיים בשנת 2004 (כפי שעולה מנספח 4 להודעת הערעור שכנגד). אדג'וור הייתה בעלת הזכויות הקנייניות במהלך כל התקופה הרלבנטית לערעור זה.
7. כאמור, המערער ורעייתו לשעבר התגוררו בבית עד מחצית שנת 2016. הם שכרו את הנכס מאדג'וור.
אין מחלוקת כי לאחר מכן אדג'וור השכירה את הנכס לבני הזוג שעשוע, והודעה על חילופי השוכרים נשלחה למועצה.
בני הזוג שעשוע הפסיקו לשכור את הבית במהלך שנת 2017 וגם על כך נמסרה הודעה למועצה.
עוד עולה מן המסמכים כי שגרירות חוף השנהב ("השגרירות") שכרה את הנכס מאדג'וור לאחר עזיבת הזוג שעשוע אולם על כך לא נמסרה הודעה למועצה.
מחודש יוני 2019 ואילך (דהיינו, לאחר התקופה הנדונה) נרשמו אצל המועצה בני הזוג הרמן כשוכרים מחזיקים.
8. כאמור, השגרירות לא הופיעה כמחזיקה אצל המועצה, ולדברי המועצה, פניותיה לחברת אדג'וור בעניין תשלום הארנונה לתקופה הנדונה לא נענו.
9. במצב דברים זה, ניסתה ומנסה המועצה לגבות את חוב הארנונה מידי המערער.
10. נספח 4 להודעת הערעור שכנגד, אשר הוזכר לעיל, הוא תצהיר בחתימת המערער שנערך במסגרת המרצת פתיחה שהוגשה בשנת 2010 לבית משפט זה על ידי הבעלים הקודמים של הנכס נגד אדג'וור וחברה אחרת הקשורה לאדג'וור. מתצהיר זה ניתן ללמוד על הקשר המשפטי הנטען בין המערער ובין אדג'וור. עולה מן המוצהר שם כי:
(א) קיימת נאמנות זרה אשר המערער ובני משפחתו הם הנהנים בה;
(ב) חברה זרה בשם Rothschild Trust Guernsey Limited משמשת נאמנה בנאמנות ולה מוקנה שיקול דעת מוחלט ועצמאי בנוגע לנכסי הנאמנות ("חברת RTG");
(ג) חברת RTG הקימה את אדג'וור לשם החזקת הנכס הנדון. חברת RTG מנהלת את אדג'וור.
לא מצאתי כי תמונה עובדתית זו נסתרת על ידי הראיות האחרות המונחות בתיק.
11. יוער כי נספח 5 להודעת הערעור שכנגד הוא פסק דין בהליך משפטי אחר, גם משנת 2010, אשר התנהל בבית משפט השלום בתל אביב-יפו. שם נדון סכסוך בין המערער ובת זוגו כ"מחזיקים בשטח" ובין שכניהם בקשר לגישה לדרך מעבר המובילה למקרקעי השכנים.
כאמור, אין מחלוקת כי באותה תקופה המערער וגרושתו התגוררו בנכס ועל כן בית משפט השלום מצא כי לעניין הסכסוך בנושא דרך המעבר, קיימת יריבות בין המערער וגרושתו ובין השכנים וזאת מפני שהראשונים "הם שמחזיקים בשטח והם שמונעים בפועל את זכות המעבר". באותו פסק דין מוזכר אדג'וור כרוכשת הנכס שהוא מושא הערעור דנן, ואף הוטעם כי "זכויות המשיבים [דהיינו, המערער וגרושתו – ה.ק] בחלקה נובעות מזכויותיה של אדג'וור ומכל מקום אין להם זכויות עודפות על הזכויות שרכשה אדג'וור...". כזכור, באותה עת המערער ובת זוגו שכרו את הנכס ונכחו בו במשך תקופה ארוכה.
בין היתר נכתב בפסק הדין האמור, כחלק מן הרקע, כי "המשיב 1 [המערער דנן] הוא הבעלים או בעל השליטה באדג'וור". לא מוסבר שם על מה מבוססת קביעה זו; מכל מקום הקביעה לא הייתה נחוצה כלל לשם ההכרעה בסכסוך השכנים בקשר לשביל המעבר. יתרה מזאת, האמירה לפיה המערער הוא "הבעלים" של אדג'וור איננה מתיישבת עם האמור בנספח 4, שאף הוא מסמך שהובא על ידי המועצה.
12. להשלמת התמונה העובדתית, לדברי המערער הוא התגורר בתל אביב ממחצית שנת 2016 (בנפרד מאשתו לשעבר) ומשנת 2018 הוא מתגורר בחוץ לארץ. הוצג חוזה שכירות בין המערער ובין משכירי דירה בתל אביב לתקופה מיום 1.9.2016 עד ליום 31.8.2017 (נספח 8 לכתב הערעור). אין ראיה אחרת הסותרת מצגים אלה. דהיינו, בתקופה הנדונה המערער לא התגורר בנכס.
13. כידוע, בהתאם לסעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) התשנ"ג-1992 ("חוק ההסדרים"), ארנונה כללית "תשולם בידי המחזיק בנכס". על פי סעיף 7 לאותו החוק, משמעות המונח "מחזיק" תהיה כמשמעותו בסעיף 269 לפקודת העיריות. בסעיף 269 לפקודת העיריות "מחזיק" מוגדר כ"למעט דייר משנה", כאשר על פי סעיף 1 לפקודת העיריות, "מחזיק" מוגדר כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".
המועצה גורסת כי המערער ענה על ההגדרה הנ"ל לגבי התקופה הנדונה.
14. כאן יש להוסיף כי סעיף 161 לצו המועצות המקומיות, התשי"א-1950 מורה כי:
"העביר אדם נכס שחייבים עליו בארנונה לפי צו זה, או חדל מהיות מחזיק בנכס זה אם השכירו לתקופה של שנה או יותר, לא יהיה חייב בתשלום כל שיעור משיעורי הארנונה שפרעונו חל אחרי יום ההעברה או אחרי היום שחדל להיות מחזיק כאמור, אך כל זמן שלא נמסרה למועצה הודעה על העברת הנכס או על חדילת החזקה, יהא האדם האחראי לתשלום כל ארנונה על הנכס הזה שלא שולמה על-ידי הבעל החדש או על-ידי המחזיק שבא אחריו, הכל לפי הענין. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה."
כמפורט לעיל, לאחר מסירת ההודעה על עזיבת משפחת שעשוע לא נמסרה הודעה על דבר השכרת הנכס לשגרירות.
15. נמצא כי מעמד ה"מחזיק" בנכס יכול לנבוע מכל אחד משלושה מצבים: (א) מהיות החייב "בעל" הנכס; (ב) מהיות החייב "שוכר" הנכס; (ג) מהיות החייב "מחזיק למעשה בנכס בכל אופן אחר".
במקרה הנדון, אין מקום לומר כי המערער היה שוכר הנכס בתקופה הנדונה, בה השוכרת הייתה השגרירות כאמור. נותרו אפוא שתי אפשרויות לחיוב המערער בארנונה: כ"בעל" או כ"מחזיק למעשה בנכס בכל אופן אחר".
16. יש להודות כי לא קל להציג באופן מדויק ומחודד את טענת המועצה.
בתשובה לערר בפני ועדת הערר נכתב מטעם המועצה כי "[המערער ורעייתו] הינם בעלי הזיקה הקרוב ביותר לנכס ... ואין כל תכלית לרישומה של החברה כמחזיקה בנכס זולת התכלית של ניצול מסך ההתאגדות" (שם, בסעיף 28). בהמשך נטען כי "היה [המערער] בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס ולכן רואים בו כמחזיק בנכס 'בכל אופן אחר'"; "[המערער] החזיק בנכס מספר רב של שנים...[ו]אף נהג בו מנהג בעלים..."; וכן "... מרשך הוא הבעלים הנכון של הנכס ואף נהג בו מנהג בעלים וזיקתו לנכס עולה על זיקתה של החברה אשר גם היא בשליטתו של מרשך ואשר התעקשותו של מרשך לרישומה של החברה כמחזיקה בנכס כל תכליתה הינו ניצול מסך ההתאגדות במטרה להתחמק מתשלום מס אמת." (מתוך סעיפים 30, 31 ו- 37 לתשובה לערר)
בדיון שהתקיים בפני ועדת הערר, ב"כ המועצה שבה ואמרה כי המערער הוא "בעל הזיקה הקרובה יותר לנכס" והוסיפה כי "הגב' מקוב בהליך משפטי [אחר] שהתנהל לא חלקה על העובדה שהיא הבעלים של הנכס...[היא] הצהירה בבית משפט שהיא ואמיר הם הבעלים".
דהיינו, למצער המועצה טענה כי המערער הוא "מחזיק למעשה בנכס בכל אופן אחר" אולם ניתן אף להבין כי המערער גם נתפס כ"בעל" הנכס בעיני המועצה.
17. וכאן המקום להביא, במלואה, את החלטת ועדת הערר עליה הוגש הערעור המנהלי:
"הוועדה לא התרשמה שנעשה מאמץ רציני ורצוף מצד המועצה לגבות את החוב מאת החברה הרשומה כבעלת הנכס, לאחר צאתו של הדייר המדווח האחרון. יחד עם זאת, גם הבעלים הנ"ל לא גילו מיוזמתם כל עניין בנכס ובחובות שמוטלים עליו.
אי לכך, אנו מחליטים כי מתוך 21 חודשי החוב שהצטבר, המועצה תוותר על חוב בגין 12 החודשים הראשונים ותמשיך בהליכי הגביה המתבקשים בנוגע ליתר החוב."
נשוב כמובן בהמשך לתוכן ההחלטה, אך בשלב זה יש לומר כי התיבה "גם הבעלים הנ"ל" מתייחסת ככל הנראה למערער ולגרושתו – אין דרך אחרת להבין את הכתוב. משמע, בהחלטת ועדת הערר קיים ממצא, לפחות משתמע, כי המערער ורעייתו לשעבר היו בחזקת "בעלי הנכס" בתקופה הנדונה.
18. והנה אף בפני בית משפט זה, קו טיעון המועצה איננו ממוקד:
מחד, מצינו את הדברים הבאים:
"המועצה לא טענה כנגד מצבו הקנייני של הנכס, אלא, כי בני הזוג מקוב הינם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, הם ולא החברה.
...
ויודגש, מר מרוב לא נרשם כבעלים בנכס מכח הרמת מסך החברה כפי שמנסה המערער לטעון, בני הזוג מקוב נרשמו כמחזיקים בנכס מאחר וזיקתם לנכס עולה על זיקת החברה ומלכתחילה היו הם צריכים הם להרשם ולא החברה."
(מתוך סעיפים 10 ו- 34 לעיקרי הטיעון מטעם המועצה וכן ראו סעיף 16 לערעור שכנגד מטעמה).
מאידך, בהודעת הערעור שכנגד נכתב מטעם המועצה כי :
"ועדת הערר למעשה קיבלה את טענת המועצה כי מר מקוב הינו בעליו של הנכס דה פקטו וכי החברה אינה הבעלים הנכון של הנכס...
...
ככל וסברה ועדת הערר כי מר מקוב הינו בעליו של הנכס, כפי שסבורה המועצה וכפי שיפורט להלן, הרי שהיה עליה להשית את החיוב בגין התקופה כולה על מר מקוב."
(שם, מתוך סעיפים 19 ו- 20; קו ההדגשה איננו במקור)
לא נהיר אפוא אם עמדת המועצה היא כי המערער היה בבחינת "מחזיק למעשה בכל אופן אחר" (בלבד) או שהוא היה אף "בעל" הנכס באותה תקופה.
19. נמצא כי ועדת הערר התייחסה אל אדג'וור כ"רשומה כבעלת הנכס" – דבר שאיננו שנוי במחלוקת – ואל המערער וגרושתו כ"בעלים" נוספים.
אין כל הסבר או הנמקה כיצד הגיעה ועדת הערר למסקנה כי המערער אף הוא בבחינת "בעל" הנכס, חרף הרישום על שם אדג'וור.
יתרה מזו, אין כל התייחסות בהחלטה הקצרצרה למיהות ה"מחזיק" בנכס או למיהות "בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס" (בהמשך לקו הטיעון של המועצה).
דהיינו, ההחלטה עצמה נעדרת כל בסיס מפורש לחיוב המערער.
20. יוזכר כי אף המועצה מסתייגת מהחלטת ועדת הערר, וזאת בשל שלוש סיבות:
(א) אם ועדת הערר מצאה כי המערער הוא אכן בבחינת חייב בארנונה, לא הייתה סיבה להגביל את החבות לתשעה חודשים מתוך עשרים ואחד החודשים הנדונים;
(ב) בהמשך לכך, לא הייתה סיבה להביא בחשבון בהקשר זה, לכאן, או לכאן, את היקף מאמצי הגבייה של המועצה, מה עוד כי לטענתה היא אכן ניסתה לגבות את החוב מאדג'וור;
(ג) העדר דיון בטענת התיישנות ההשגה – נושא שאליו נחזור בהמשך.
21. הגעתי למסקנה כי לא ניתן להותיר את החלטת ועדת הערר על כנה, אף אם גבולות הביקורת השיפוטית בערעור מסוג זה הם מצומצמים למדי.
אפתח בנושא הבעלות בנכס.
זכויות הקניין בנכס היו כאמור בידי חברת אדג'וור ובידיה בלבד מאז רכישתן בשנת 2004.
אדג'וור היא זו שהשכירה את הנכס לשוכרים השונים (תחילה למערער ולרעייתו, ולאחר מכן לבני הזוג שעשוע, לשגרירות, ולבני הזוג הרמן). לא נסתר המצג לפיו דמי השכירות שולמו לאדג'וור.
כידוע, "חברה היא אישיות משפטית כשרה לכל זכות, חובה ופעולה המתיישבת עם אופיה וטבעה כגוף מאוגד" (סעיף 4 לחוק החברות, התשנ"ט-1999). אמנם לפי סעיף 6(ב) לחוק החברות, "בית המשפט רשאי לייחס... זכות של החברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות הענין, צודק ונכון לעשות כן בהתחשב בכוונת הדין או ההסכם החלים על העניין הנדון לפניו". אולם עתירה לסוג זה של הרמת מסך, המבוססת על סעיף 6(ב) לחוק החברות, לא הועלתה בפני ועדת הערר. יתרה מזו, לא הובאה כל ראיה לכך שהמערער הוא "בעל מניה" בחברת אדג'וור.
22. אשר למעמדו (הבלתי מוכחש) של המערער כנהנה בנאמנות שאחד מנכסיה – הבית הנדון – מוחזק באמצעות תאגיד (אדג'וור): הרי דיני הנאמנות בישראל, ככל שיש להם תחולה על המקרה הנדון, אינם קובעים כי הבעלות בנכסי הנאמנות מוקנית לנהנים. לפי סעיף 1 לחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, "נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב הנאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת". לפי סעיף 3 לאותו חוק,
“)א) פירותיהם ותמוריהם של נכסי הנאמנות יהיו אף הם לנכסי הנאמנות.
(ב) אין לרדת לנכסי הנאמנות אלא בשל חובות המוטלים עליהם או הנובעים מפעולות הנאמנות.
(ג) הנאמן חייב להחזיק את נכסי הנאמנות בנפרד מנכסים אחרים או בדרך המאפשרת להבחין ביניהם. "
סעיף 16 לחוק הנאמנות ממשיך וקובע כי:
"נתבטלה נאמנות, רשאי בית המשפט לקבוע מה ייעשה בנכסיה, והוא יורה על העברתם למטרות חינוך, תרבות, דת, מדע, אמנות, סעד, בריאות או ספורט, הכל לפי תנאי הנאמנות ולפי אומד דעתו של יוצרה."
והנה רק בהקשר המסויים של אחריות הנאמן לאובדן נכסי הנאמנות או לנזק שנגרם להם, נאמר כי יחולו הוראות חוק השומרים וכי "לעניין זה יראו את הנאמן כשומר ואת הנהנים כבעלי הנכסים" (שם, סעיף 12(א); קו ההדגשה איננו במקור – ה.ק).
23. יוער, מעל לנדרש, כי על פי ההסדר המפורט מאד בנושא נאמנויות אשר בפקודת מס הכנסה (פרק רביעי 2 לחלק ד' לפקודה), רואים את נכסי הנאמנות כמוקנים לנאמן (ולא לנהנה) – השווה הגדרות המונחים "הקניה", "חברה להחזקת נכסי נאמנות", "נאמן", "נאמנות" ו- "נכסי נאמנות" אשר בסעיף 75ג לפקודה.
24. ועדת הערר לא נימקה כיצד ניתן לראות במערער או בגרושתו "בעלי הנכס", במקום או בנוסף לאדג'וור, לא פירטה אם נערכה "הרמת מסך" בעניין עצם הבעלות בנכס ועל סמך מה, ולא התייחסה בהקשר זה לעובדה שהמערער אף לא היה בעל מניות באדג'וור (לפחות על פי העובדות שהיו בפני ועדת הערר).
25. כשלעצמי אינני מוצא עיגון כלשהו בחומר לביסוס מעמד המערער כ"בעל" הנכס כנדרש לפי החלופה הראשונה להגדרת "מחזיק" שבסעיף 1 לפקודת העיריות (ראו סעיף 13 לעיל), ואף לא כ"בעל הנכס דה פקטו", כלשון המועצה (וראו סעיף 18 לעיל).
26. מרכז הכובד בטענות המועצה הוא בעניין "הזיקה הקרובה ביותר לנכס". כאמור, בנושא זה שתקה ועדת הערר בהחלטתה (וניתן רק לנחש, לנוכח התוצאה אליה הגיעה ועדת הערר, שהיא הסכימה עם המועצה בעניין זה).
לפני שאתייחס להיבטים השונים שהביאו את המועצה לסבור כי המערער הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס ולכן חייב בארנונה לתקופה הנדונה, ברצוני להעיר מספר הערות.
27. ראשית, על פי לשונה, הגדרת "מחזיק" שבסעיף 1 לפקודת העיריות דורשת, למצער, "החזקה למעשה בנכס" אף אם החזקה זו באה לידי ביטוי "בכל אופן אחר" מלבד בעלות או שכירות.
28. אמנם ההחזקה במקרה פלוני איננה חייבת להיות מעוגנת באחת מהזכויות במקרקעין המוכרות – והשוו סעיף 2 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ("בעלות"), סעיף 3 לחוק האמור ("שכירות") וכן סעיף 83 ("השאלה").
אולם, לא כל אינטרס כלפי נכס מקרקעין מהווה "החזקה" או הופך את בעל האינטרס ל"מחזיק" בו. למשל, לבעל משכנתה יהיה עניין כלכלי בשלמות הנכס ובשימור ערכו, אך אין הוא מחזיק בו (לא מבחינה משפטית לנוכח האמור בסעיף 85(א) לחוק המקרקעין לפיו "משכנתה אינה פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בהם", ולדעתי אף לא במובן רחב יותר). כך גם חברת ניהול ואחזקה עשויה להפיק רווחים מתחזוקתו השוטפת של בניין (למשל, מביצוע נקיון, תיקונים וגביית דמי שכירות בשם הבעלים), מבלי להיחשב "מחזיקה" בכל מובן שהוא.