תא (מרכז) 8002-02-22 יעקב יקיר ישראל נ' טינקו בע"מ - חלק 2

12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)

5. ביום 26.7.2021 שיגרה הגב' מולר הודעת WhatsApp למתווך, בזו הלשון: "It takes 3 members of the Board to agree. The majority voted that your client was not going to be happy at our hotel with all the rules and regulations" (להלן: הודעת הווטסאפ). לפי תצהירו של מר חן, קדם להודעה זו דיון במועצת המנהלים, שבו הוחלט לא לאשר את ניסיון הרכישה של הנכס, נוכח התנהגותו של התובע, הצהרותיו וכוונתו למסחר את היחידות.
6. ביום 28.7.2021 שיגר מר איתן פליס, בן זוגה של הנתבעת 2 ומי שטיפל בנושאים הקשורים לנכס עבור המוכרים (להלן מר פליס), הודעת דוא"ל לחברי הוועד המנהל של הנתבעת. בהודעה זו ביקש לקבל את אישורה של הנתבעת להעברת הזכויות. לפי עדותו של מר פליס, הודעה זו לא נענתה. התובע מצדו שיגר ביום 24.8.2021, באמצעות באת כוחו, מכתב לנתבעת, שבו דרישה לאשר את העסקה. ביני לביני, ביום 19.8.2021, חתמו התובע והמוכרים על הסכם מכר (כזכור, קודם לכן נערך רק זיכרון דברים). הסכם המכר, בשונה מזיכרון הדברים, נוקב בסכום העסקה, וצוין בו כי חברת הניהול לא אישרה את העסקה וכי הקונה (התובע) "מקבל על עצמו לנקוט בהליכים משפטיים נגד הנהלת המלון... במטרה לחייבה להעניק לו את האישור הנדרש...". הסכם המכר מוסיף וקובע שקבלת אישורה של הנתבעת לעסקה, "בין מרצון ובין לאחר החלטה שיפוטית מחייבת וחלוטה", היא תנאי מתלה.

הועתק מנבו7.        כעבור כמה שבועות, ביום 14.9.2021, שיגרה הנתבעת מכתב התראה למוכרים בגין ביצוע עבודות הריסה ושיפוץ בנכס ללא אישורה של נציגות הבית המשותף, תוך גרימת הפרעה לאורחי המלון ולדייריו. כאן המקום להעיר כי הסכם המכר כולל תניה שלפיה "עד להתקיימות התנאי המתלה יבוצעו בדירה ברשות המוכר שיפוצים נרחבים על חשבון הקונה לפי שיקול דעת הקונה...". ביום 19.10.2021 שיגר התובע מכתב התראה, שבו נדרשה הנתבעת ליתן הסכמתה להעברת הזכויות או למסור את דרישותיה לצורך כך. בעקבות שיח שהתנהל בין הצדדים תואמה פגישה במשרדו של בא-כוח הנתבעת, שאליה לא התייצב התובע כי אם בא-כוחו בלבד. לטענת הנתבעת, בפגישה זו נודע לה לראשונה על קיומו של הסכם המכר מחודש אוגוסט, אולם בא-כוח התובע סירב למסור עותק לידיה. הצדדים המשיכו להתכתב אך לא הושגו הבנות, ועל רקע זה הוגשה התביעה דנן בחודש פברואר 2022, שבה כאמור התבקשו סעד הצהרתי שלפיו התובע רשאי להירשם כבעל הזכויות בנכס, וצו עשה המורה לנתבעת - אשר לטובתה רשומה הערת אזהרה - לבצע כל פעולה לצורך ביצוע הרישום.

8. במסגרת ההליך נעשו מאמצים רבים לגבש הסכם פשרה בין הצדדים, ובשלב מסוים אף נראה היה כי לשם מועדות הפנים. אולם בסופו של דבר לא התייתר הצורך בהכרעה שיפוטית, ועל כן הובאו ראיות, נשמעו עדויות והוגשו סיכומים.

עיקרי טענות הצדדים בסיכומים

9. לדעת התובע, הנתבעת מנצלת לרעה את כוחה שעה שהיא ממאנת לאפשר את רישום זכויותיו בנכס מכוח הסכם המכר שנכרת בינו לבין המוכרים. סירוב זה, לטענת התובע, מנוגד להוראות הדין והתקנון ואינו מושתת על טעם ענייני, כי אם על שיקולים זרים ופסולים. התובע מצביע על קשיים בגרסתה של הנתבעת, כך למשל בכל הנוגע לפגישה שהתקיימה ביום 8.7.2021 בינו לבין הגב' מולר ומר חן. התובע גורס כי פגישה זו הייתה למעשה "ועדת קבלה", שבה הוחלט לא לאשר את העסקה. לטענת התובע, הנתבעת אינה רשאית לקיים ועדת קבלה כזו, והזכות היחידה הנתונה לה היא לממש בתום לב את זכות הסירוב הראשונה. התובע מוסיף וטוען כי לא הוכחו טענותיה של הנתבעת לגבי אמירותיו במהלך הפגישה (כגון כפירה בסמכויותיה של הנתבעת והבעת כוונה להשתמש בדירה לצרכי נופש). התובע מדגיש כי הוא חתם על הצהרת רוכש, שלפיה הדירה תשמש למגורים והוא מקבל על עצמו את מלוא ההתחייבויות כלפי הנתבעת. התובע מטעים כי הודעת הדחייה ששיגרה הנתבעת ביום 26.7.2021 התבססה על הנחה סובייקטיבית גרידא, ללא בירור הולם.
10. הסתירות בגרסתה של הנתבעת - כך טוען התובע - מחזקות את גרסתו-שלו. בהקשר זה מתייחס התובע לכך שהנתבעת טוענת מצד אחד כי הבקשה לאישור העברת הזכויות הוגשה שלא בהתאם לתקנון, ומצד שני טוענת כי הוחלט שלא ליתן את האישור המבוקש. החלטת הסירוב, כך מדגיש התובע, לא התבססה על הפרת הפרוצדורה מצדו או מצד המוכרים, כי אם על שיקולים אחרים, מה גם שהמתווך העביר לגב' מולר את כלל המסמכים שנדרשו, ובזמן אמת לא עלתה כל טענה בעניין זה. לשיטת התובע, הייתה זו הנתבעת שהפרה את הוראות התקנון, שעה שלא מימשה את זכות הסירוב הראשונה המוקנית לה.
11. 00 התובע סבור כי ככל הנראה ההחלטה לגבי העסקה הנדונה התקבלה על יסוד שיקולים זרים ופסולים; התובע מציין בהקשר זה כי בעדותה של הגב' מולר התברר שהיא מצויה במצב של ניגוד עניינים, זאת עקב היותה חברה ב"ועדת הקבלה" לצד היותה מתווכת בניו יורק, המציעה שירותי תיווך לרכישת דירות במלון. מכאן, לדעת התובע, עולה חשש כי השיקולים המנחים אותה אינם ענייניים. מעבר לכך, טוען התובע כי הנתבעת מקבלת החלטות לגבי אישור עסקאות על בסיס התרשמות סובייקטיבית, חלף נתונים אובייקטיביים.

0

12. הנתבעת מפרטת בסיכומיה על ההיסטוריה של המלון, על ייחודיותו ועל התכלית שעמדה בבסיס המנגנון הקבוע בסעיף XVII לתקנון. אשר לפגישה שנערכה בין נציגי המלון לתובע - הנתבעת גורסת כי הייתה זו פגישה אקראית, לא יזומה, שבה התברר כי התובע אינו יודע מאומה על המלון ועל התקנון; במהלך הפגישה התובע הרים את קולו ועמד על כוונתו להחליף את השטיח בפרוזדור בלי לבקש אישור. בנוסף, התובע הודיע כי הוא מתעתד לעשות שימוש בדירה למטרת נופש - לוֹ ולקרובי משפחה. על רקע זה, נוכח התנהגותו של התובע ויחסו לתקנון, החליטה מועצת המנהלים שלא לאשר את ניסיון הרכישה של הנכס, כפי שהודיעה הגב' מולר למתווך ביום 26.7.2021. עם מסירת ההודעה נסתם הגולל על הבקשה להעברת הזכויות - כך טוענת הנתבעת - וכל הפעולות שבהן נקט התובע לאחר מכן נעשו בחוסר תום לב. הנתבעת מתארת עבודות הריסה ושיפוץ שבוצעו בנכס ללא אישור או תיאום, בניגוד לתקנון, תוך יצירת סיכון לתשתיות המלון וגרימת הפרעה לאורחיו.
13. עוד טוענת הנתבעת כי התובע והמוכרים לא פעלו לפי הפרוצדורה הקבועה בתקנון. כך למשל, המוכרים עצמם לא הגישו לנתבעת את הבקשה להעברת זכויות - היה זה התובע שמסר את זיכרון הדברים - ולא המציאו לנתבעת את הסכם המכר, זאת משום שידעו כי מדובר בהסכם המגלם הפרות מהותיות של התקנון. זיכרון הדברים, כך מדגישה הנתבעת, אינו כולל פרטים מהותיים כגון סכום הרכישה, תנאי התשלום והתחייבות להסיר את חוב דמי הניהול של המוכרים. יתרה מכך, הבקשה להעברת זכויות כלל לא הזכירה את מר אזגיאל (שהוא הבעלים של מחצית מן הזכויות), ונחתמה על ידי התובע בלבד (ולא על-ידי רעייתו). עוד טוענת הנתבעת כי הסכם המכר שעליו חתמו התובע והמוכרים כולל הוראה בדבר ביטול הסכמות קודמות, כך שההליך שקדם להסכם זה - על בסיס זיכרון הדברים מיום 7.7.2021 - בטל ומבוטל.
14. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי התובע "אינו בר שיחה" עמה, וכי היא אינה חייבת לו מאומה. במקרה דנן, כך סבורה הנתבעת, לא הייתה כל סיבה לממש את זכות הסירוב הראשונה, בפרט בהינתן שהנתבעת לא קיבלה לידיה את הסכם המכר בין התובע למוכרים. מכל מקום, מדובר לכל היותר בזכות של המוכרים, ולא של התובע. הנתבעת מדגישה בהקשר זה כי המוכרים לא הגישו עד היום דרישה או תביעה לגבי זכות הסירוב הראשונה.
15. לאחר שבחנתי את מכלול החומר שלפניי ושקלתי את טיעוני הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות.

דיון

16. כפי שצוין, התקנון מקנה לנתבעת סמכות לאשר או למנוע עסקה של מכירת זכויות בעל דירה לגורם שלישי. סמכות זו, המאפשרת פיקוח על כניסתם של דיירים חדשים, נועדה להבטיח שמירה על אופיו הייחודי של המלון, על פעילותו ועל מרקם החיים בו. התובע אינו משיג על עצם חוקיותו של התקנון או על תוקפן של ההוראות המעניקות לנתבעת סמכות ושיקול דעת בכל הנוגע לאישור עסקה של העברת זכויות. טענותיו של התובע מתמקדות בהתנהלות הקונקרטית של הנתבעת במקרה דנן. התובע טוען כי הנתבעת בחרה שלא לאשר את העסקה בינו לבין המוכרים ללא הנמקה עניינית, על יסוד שיקולים זרים ופסולים, תוך הפרת חובותיה על-פי הדין והתקנון.
17. אציין כבר בפתח הדברים, כי התובע אינו מעמיק בסיכומיו על-אודות מקור החובה של הנתבעת כלפיו. שאלה זו אינה מובנת מאליה, שכן בין הנתבעת לתובע לא קיימת מערכת יחסים חוזית, והתביעה דנן אינה תביעה נזיקית. למעשה, פרט לטענה כללית שלפיה הנתבעת פעלה "בניגוד לדין", התובע מזכיר בסיכומיו שני מקורות נורמטיביים קונקרטיים - חובת תום הלב והתקנון. לגבי חובת תום הלב, התובע אינו מצביע בסיכומים על סעיף החוק הרלוונטי לשיטתו, אינו טוען כי בינו לבין הנתבעת התנהל משא ומתן לכריתת חוזה, וכמובן אינו גורס כי הוא והנתבעת צדדים לחוזה. בהנחה שהתובע נסמך על הוראת סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, המאפשרת להחיל את עקרון תום הלב המעוגן בסעיפים 12 ו-39 על פעולות משפטיות שאינן בגדר חוזה ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה, הרי שלא מצאתי בסיכומים ניתוח הולם של טיב החובה הזו ותוכנה במקרה הנדון, ובפרט בזיקה לטענה כי הנתבעת שקלה שיקולים פסולים. בהקשר זה אוסיף ואדגיש כי לא נטען שהנתבעת היא גוף ציבורי, ההליך דנן נטוע בתחום המשפט האזרחי-הפרטי, ולא לובן הבסיס להטלת חובות על הנתבעת מסוג היעדר שיקולים זרים ומתן יחס שוויוני (השוו: רע"א 28822-11-25 לוי נ' תל אביב הילטון בע"מ (26.2.2026); ע"א 294/91 חברת קדישא גחש"א "קהילת ירושלים" נ' קסטנבאום, פ"ד מו(2) 464 (1992)).
18. עם זאת, גם בהנחה שמוטלת על הנתבעת חובה כלפי מי שחפץ לרכוש דירה במלון, להפעיל את סמכות האישור על-פי שיקולים ענייניים בלבד (ההולמים את תכלית מתן הסמכות), הרי שלא הוכח כי חובה זו הופרה בענייננו. אסביר כעת את מסקנתי-זו, ולאחר מכן אדון בטענתו של התובע כי הנתבעת פעלה בניגוד לפרוצדורה הקבועה בתקנון.
19. במסגרת ההליך העלה התובע סברה שמא מוצאו השפיע על שיקול הדעת של הנתבעת. אומר מיד כי לא מצאתי שמץ של ביסוס להשערה כי עמדת הנתבעת מוּנַעַת מגזענות, ואכן, השערה זו נדחקה לקרן זווית בסיכומיו של התובע (ראו בפסקה 74 לסיכומים). שיקול אחֵר שעלה במסגרת ההתדיינות נוגע להיותו של התובע תושב ישראל. בהקשר זה יצוין כי הנתבעת מאשרת שבעת הקמת המלון הכוונה הייתה שבעלי היחידות יהיו תושבי חוץ, זאת לאור החזון הציוני שעמד אז לנגד העיניים, ובראי השאיפה לְשַׁמֵּר את היותו של הבית המשותף מלון. גישה זו אף מצאה ביטוי בתקנון. עם זאת, כיום תושבות זרה אינה מהווה תנאי-סף לרכישת זכויות. כפי שמציין התובע עצמו בסיכומיו, באסיפה כללית שנערכה בשנת 2019 דיווחה הגב' מולר על-אודות מכירת דירות לישראלים, תוך שציינה כי "ההפליה הסתיימה" ("no more discrimination"). בעדותו הדגיש מר חן כי הנתבעת אינה רואה עצמה רשאית למנוע העברת זכויות רק משום היותו של הרוכש תושב ישראלי. לדבריו: "אני לא רשאי, אני לא רשאי להחליט לא למכור לישראלי על בסיס כך שהוא ישראלי. נקודה" (עמוד 55 לפרוטוקול מיום 29.9.2025). מר חן ציין כי בפועל נמכרו בשנים האחרונות דירות לישראלים, ועובדה זו אינה שנויה במחלוקת ונאמרה גם על-ידי בא-כוח התובע (ראו למשל עמוד 42 לפרוטוקול מיום 29.9.2025). על רקע זה, דומה כי התובע עצמו סבור שאזרחותו הישראלית לא הייתה שיקול בהחלטת הנתבעת (ראו סעיפים 39-36 לסיכומיו).
20. משהובהר כי אין בסיס לקבוע שעמדת הנתבעת לגבי העסקה נבעה משיקולים הנוגעים להשתייכות עדתית או לתושבות ישראלית, טוען התובע בסיכומיו לקיומו של שיקול זר אחֵר. התובע מציין כי בחקירתה של הגב' מולר התברר שבנוסף לתפקידה כחברת דירקטוריון וחברה ב"וועדת הקבלה" של הנתבעת, היא גם עובדת בניו-יורק כמתווכת, ומציעה שירותי תיווך לרכישת דירות במלון. לטענת התובע, "ריכוז סמכויות" זה מצביע על ניגוד עניינים ועל חשש ממשי לאינטרס זר. ואולם, מעבר לכך שספק עד כמה טענה מעין זו עשויה להישמע כלפי גוף פרטי, הרי שעל בסיס החומר שלפניי אין בידי לקבוע כי השיקול שעמד מאחורי הסירוב לאשר את העסקה הוא היותה של הגב' מולר מתווכת בניו-יורק. בהקשר זה אפנה גם לדבריה של הגב' מולר, כי היא חדלה לפני שנים לקחת עמלות בגין עסקאות במלון, זאת על-מנת להימנע מכל ניגוד עניינים. הגב' מולר הבהירה שהיא מהווה מקור ידע ו"שגרירה" של המלון - ללא קבלת תשלום - והכחישה כי היא מסכלת עסקאות רק משום שלא הגיעו דרכה (עמודים 14-13 לפרוטוקול מיום 15.12.2025).
21. אל-מול טענותיו של התובע בדבר שיקולים פסולים, טוענת הנתבעת כי הסיבה לאי-מתן אישור לעסקה היא התנהגותו של התובע ואמירותיו בפגישה שנערכה בתאריך 8.7.2021. לטענת הנתבעת, התובע הרים את קולו, ביטא כוונה לעשות שימוש בנכס לצרכי נופש שלו ושל אחרים, והביע התנגדות להכפיף את עצמו לכללי הבית ולסמכותה של מועצת המנהלים. מנגד, התובע טוען כי הפגישה הייתה למעשה "ועדת קבלה" לעומתית ולא עניינית. לאחר ששמעתי את העדויות ובחנתי את חומר הראיות, אין בידי לבכר את גרסתו של התובע בעניין זה. איני שולל את תחושותיו הסובייקטיביות של התובע, אולם לא הוצגה תשתית של-ממש המאפשרת לקבוע ממצאים לגבי התנהלות מזלזלת או בלתי-עניינית מצד הנתבעת. למעשה, לא מצאתי בתצהירו של התובע פירוט הולם לגבי "שאלות תמוהות ולא ענייניות... שעניינן 'גופו של אדם'..." (סעיפים 10-9 לתצהיר וסעיף 14 לסיכומים), אשר לטענת התובע הוצגו לו בפגישה. אני נוטה לקבל את טענתה של הנתבעת, כי ההחלטה שלא לאשר את העסקה התקבלה לאור התרשמות נציגיה בדבר חוסר התאמה של התובע, זאת נוכח פער בין כוונותיו וציפיותיו לבין כללי המלון. ההודעה ששיגרה הגב' מולר למתווך, על אף ניסוחה המוקשה, עולה בקנה אחד עם מסקנה זו, וכך גם עדותו של המתווך, שאישר כי במהלך הפגישה התגלע ויכוח וכי התובע "רצה כן להתחיל לנהל את הנכס בדרכו שלו... כאילו להתחיל לעבוד. הוא קנה את הנכס... להחליף את השטיח. אני לא בדיוק יודע מה הוא רצה לעשות" (עמוד 4 לפרוטוקול מיום 15.12.2025; וראו גם את עדותה של הגב' מולר, שתיארה את הפגישה כ"אירוע טראומטי" - עמוד 25 לפרוטוקול).
22. בהמשך לאמור, אין בידי לאמץ את טענתו של התובע, כי עצם העובדה שחתם על הצהרת רוכש שומטת את הקרקע מתחת לגרסתה של הנתבעת. חתימה על הצהרת רוכש אינה מאיינת את סמכותה של הנתבעת לאשר או למנוע עסקה (לצד מימוש זכות הסירוב הראשונה), ואין לשלול אפשרות שאדם יחתום על הצהרה כללית אך יבטא עמדה שונה במהלך שיחה היורדת לפרטים (ראו בהקשר זה גם את עדותה של הגב' מולר בעמוד 27 לפרוטוקול מיום 15.12.2025). התובע טוען כי הנתבעת מקבלת החלטות על-סמך התרשמות אישית לגבי מידת הנכונות של המועמד להתנהל על-פי התקנון, אולם התובע אינו מבהיר בסיכומיו מדוע הנתבעת מנועה מלהתבסס על התרשמות כזו. טלו רוכש פוטנציאלי שחותם על הצהרה כי הוא מקבל על עצמו את כללי הבית, אך אומר דברים הפוכים לגמרי לנציגי הנתבעת. האם במקרה כזה הנתבעת מנועה מהפעלת סמכותה לגבי אישור העסקה? לא מצאתי עיגון משפטי לכך בטיעוני התובע.
23. לאור האמור, מסקנתי היא כי לא הוכח שהנתבעת נמנעה מלאשר את מכירת הזכויות לתובע בחוסר תום לב המתבטא בשקילת שיקולים פסולים.
24. מכאן לטענה כי הנתבעת פעלה בניגוד לתקנון. לטענת התובע, הנתבעת הפרה את חובתה על-פי הוראות סעיף XVII לתקנון, בכך שלא מסרה הודעה רשמית לגבי עמדתה בעניין הבקשה להעברת הזכויות וכוונתה לממש את זכות הסירוב הראשונה. הקושי בטענה זו נעוץ בכך שהיא נוגעת ליחסים משפטיים שהתובע אינו צד להם. סעיף 61 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי תקנון הבית המשותף מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. בענייננו, התובע הוא צד זר להתקשרות המגולמת בהוראות התקנון, ואין טענה כי התקנון הוא חוזה לטובת צד שלישי. באופן ממוקד יותר, ניתן לומר כי סעיף XVII לתקנון אינו מקנה זכויות למי שחפץ לרכוש דירה במלון, אלא מבטיח את זכותם של בעלי יחידות הדיור למכור אותן (במנגנון של זכות סירוב ראשונה). משמעות הדבר היא שבמקום בו הנתבעת ממאנת לאשר עסקה, אין לרוכש הפוטנציאלי פתחון פה מכוח התקנון, אלא הזכות נתונה לבעל הדירה שהנתבעת תקנה ממנו את זכויותיו באותם תנאים.
25. ההליך דנן אינו תביעה של המוכרים. המוכרים, כאמור, הם "נתבעים פורמאליים" בלבד. כאן המקום לציין כי מהחומר עולה שמלכתחילה המוכרים לא מסרו לנתבעת הודעה כפי הנדרש בתקנון, שאמורה בין השאר לכלול הצעה לנציגות לרכוש את הזכויות באותם תנאים שסוכמו עם התובע. יתרה מכך, הנתבעת טוענת - וטענה זו לא נסתרה - כי המוכרים (והתובע) לא העבירו לידיה את הסכם המכר שנחתם ביום 19.8.2021 (הכולל בין השאר את התמורה עבור הנכס), וכי היא נחשפה אליו לראשונה בעת הגשת התביעה (לטענת הנתבעת לא בכדי הוסתר ממנה הסכם המכר, שכן מדובר במסמך המגלם הפרות מהותיות של התקנון, כגון מתן רשות לתובע לבצע שיפוצים בנכס ללא אישור). מסיבות אלה, ואחרות, הנתבעת טוענת כי הבקשה להעברת הזכויות הייתה פגומה מן היסוד, וממילא לא נערך דיון בהסכם המכר (שלא הוצג) ולא קמה חובה לרכוש את הדירה חלף התובע. בטענות אלה של הנתבעת יש טעם, אך גם קושי. שהרי אם סברה הנתבעת כי מה שהובא לפניה אינו מספק, מדוע לאחר הפגישה עם התובע התקיימה הצבעה ונמסרה הודעה על אי-מתן אישור לעסקה? העדים מטעם הנתבעת הסבירו כי לנוכח התנהגות התובע ואמירותיו "בפגישה המקדימה", נמצא כי הלה אינו מתאים לרכוש זכויות בדירה במלון, ולכן התקבלה "החלטה ראשונית" ולא היה טעם בפעולות נוספות. אולם, ספק בעיני אם הנתבעת רשאית לדבר בשני קולות: מצד אחד לטעון שהבקשה לא הוגשה לפי התקנון ולכן לא נדונה עד היום, ובאותה נשימה לטעון כי התקבלה החלטה סופית מכוח סמכותה על-פי התקנון. לשון אחרת: במקום שבו הנתבעת סבורה כי הבקשה לאישור עסקה לקויה או חסרה, היא רשאית לדרוש השלמות טרם שתדון בבקשה. אך אם היא מוצאת לנכון להידרש לבקשה כפי שהוגשה, אזי להחלטה המתקבלת - אישור או סירוב - נלוות כל הנפקויות הקבועות בתקנון. התקנון אינו מעגן מנגנון של מעין "דחייה על-הסף", הַפָּטוּר מן הצורך להיכנס לנעליו של הרוכש הפוטנציאלי. אלא שכל האמור עשוי להקים למוכרים זכות לבוא בדרישה כלפי הנתבעת (מימוש זכות הסירוב הראשונה), להבדיל מזכות לתובע. ודוק: התובע טוען בסיכומיו כי לנוכח התנהלות הנתבעת "לא נותרה בידי התובע והמוכרים כל ברירה נוספת, זולת מיצוי זכויותיהם במסגרת ההליך דנן". אלא שכאמור, המוכרים אינם תובעים בהליך דנן, והתובע לא הצביע על נימוק משפטי שמכוחו ניתן לקבוע כי צמחה לו (במובחן מלמוכרים) עילה כפי הנתבעת.
26. טרם חתימה, ארבע הערות במאמר מוסגר: הראשונה - התביעה שלפניי אינה מבוססת על עילה מתחום דיני הנזיקין (כגון רשלנות או גרם הפרת חוזה), ולא נתבקש בה סעד כספי. ממילא, איני נדרש לדון באפשרות להחיל במקרה כגון דא עילה נזיקית (ראו והשוו: בר"ע (מחוזי חי') 1765/07 מוסך שגב בע"מ נ' עזבון סימון (11.7.2007)). השנייה - ניתן לחשוב על טענות משפטיות שעשויות לקום לקונה כלפי מוכר בנסיבות דומות לאלה שלפנינו, למשל במסגרת של תביעת אכיפה. אולם, כאמור, בהליך שלפניי המוכרים הם נתבעים פורמליים, ולא נתבקש נגדם כל סעד. התובע והמוכרים בחרו שהראשון ינקוט הליכים משפטיים נגד הנתבעת (כמצוין ב"הואיל" העשירי של הסכם המכר מיום 19.8.2021), זאת בשעה שהצדדים ידעו כי הנתבעת לא אישרה את העסקה (ראו ב"הואיל" התשיעי). בחירה זו ניצבת מול משוכה משפטית, כפי שהוסבר לעיל. שלישית - הנתבעת השמיעה טענות לגבי ביצוע שיפוצים בנכס, במעורבותו של התובע ובאופן הסותר את הוראות התקנון ומסב נזק למלון ולדייריו. ואמנם, תניות בנוגע לביצוע שיפוצים "על חשבון הקונה לפי שיקול דעת הקונה" מופיעות בהסכם המכר. לאור התוצאה שאליה הגעתי, לא ראיתי צורך להיזקק לנושא זה. רביעית, מר פליס סיפר בעדותו כי המקרה דנן אינו הראשון שבו ניסיון למכור את הנכס לא עלה יפה. עניין זה אינו חלק מההליך שלפניי, אך מצאתי להעיר כי ככל שהנתבעת התנגדה לעסקה כזו או אחרת גם בעבר, הרי שלכאורה אפשר היה לבוא בדרישה (או בתביעה) כי תרכוש בעצמה את הנכס. לשון אחרת, לא נהיר פשר המבוי הסתום שעולה מדבריו של מר פליס.

סוף דבר

27. לאור כל האמור, לא מצאתי כי בוססה זכאותו של התובע לקבלת הסעדים המבוקשים, ומשכך - התביעה נדחית. בשים לב לכך שהנתבעת עצמה טענה כי לא הוגשה בקשה על-פי התקנון בצירוף הסכם המכר (ולכן גם לא התקיים "הליך מוסדר ומובנה", כלשונה של הנתבעת במכתבה מיום 4.1.2022, נספח 10 לתצהיר התובע), אין בפסק דין זה כדי להביע עמדה לגבי מצב שבו תוגש לנתבעת בקשה כאמור. בנסיבות העניין ולנוכח הקשיים שמצאתי בהתנהלותה של הנתבעת, לא ראיתי ליתן צו להוצאות.

ניתן היום, ט"ז תשרי תשפ"ז, 27 ספטמבר 2026, בהעדר הצדדים.