תא (מרכז) 8002-02-22 יעקב יקיר ישראל נ' טינקו בע"מ

פסק דין

1. התובע התקשר עם הנתבעים 3-2 בהסכם שעניינו רכישת זכויותיהם בדירה בבית משותף, הידוע כ"מלון העונות". התקנון המסדיר את ניהול הבית המשותף מכפיף עסקאות מסוג זה לאישורה של הנתבעת 1 (חברת הניהול). זו-האחרונה ממאנת לסמוך את ידה על עסקת המכר. מכאן התביעה שלפניי, שבה עותר התובע להצהיר כי הוא זכאי להירשם כבעל הזכויות בדירה, ולהורות לנתבעת 1 לבצע את הפעולות הנדרשות לצורך השלמת הרישום.

רקע

2. "מלון העונות" הוא בית משותף בעיר נתניה (להלן: המלון). המלון נפתח בשנת 1969, והוא כולל 125 יחידות משנה, רובן "דירות פול" המושכרות לנופש לאורחי המלון, ומקצתן "דירות נון-פול" המשמשות למגורי קבע. הנתבעת 1 (להלן: הנתבעת) נוסדה בשנת 1965 על-ידי תושבי חוץ במטרה להקים את המלון ולמכור את היחידות. מזה שנים ארוכות הנתבעת גם מנהלת את המלון. הבעלים של יחידות המשנה במלון הם גם בעלי המניות בנתבעת.
3. המלון מתנהל לפי תקנון מוסכם בשפה האנגלית (נספח 2 לתצהירו של התובע; להלן: התקנון). התקנון מסדיר, בין השאר, את הכללים הנוגעים למכירה או העברה של זכויות בעלי הדירות לצדדים שלישיים. כך, על-פי הוראות סעיף XVII לתקנון, בעל דירה המעוניין למכור את זכויותיו נדרש למסור על כך הודעה לנתבעת, וזו-האחרונה נדרשת להודיע תוך 30 ימים את עמדתה לגבי אישור העברת הזכויות. ככל שהנתבעת בוחרת למנוע את העסקה, עליה לרכוש את הזכויות בעצמה תוך 30 ימים נוספים, באותם תנאים (כלומר מדובר בזכות סירוב ראשונה). להלן הנוסח המלא של סעיף XVII, בתרגום לעברית:

XVII. עסקאות בנוגע לדירות

בכדי להגן על ערך הדירות, העסקאות הבאות בנוגע לדירות ולחלקים ברכוש המשותף השייכים להן יהיו כפופות לתנאים הבאים:

1. העברה בכפוף לאישור - בעל הדירה לא יעביר את דירתו ואת חלקו ברכוש המשותף, או עניין בהם, במכירה, מסירה, או החכרה או בהסכם מכירה או החכרה או אחר, לאף אדם, ללא אישור הנציגות; בתנאי שאף אישור לא יידרש אם המכירה או ההחכרה בוצעו כחלק מהסכם מכר או החכרה שאושר בידי הנציגות.
2. אישור בידי הנציגות - האישור בידי הנציגות או מי שמונה על ידה לעסקאות שנזכרו בסעיף XVII (a) לעיל יושג כדלקמן:

• הודעה לנציגות - כל בעל דירה המתכוון למכור, למסור או להחכיר או לבוא בחוזה למכירה או החכרה של דירתו ושל חלקו ברכוש המשותף יודיע לנציגות על כוונותיו, יחד עם שם וכתובת הרוכש המיועד, עותק של המכירה, המסירה, או ההחכרה המוצעות או ההסכם הנוגע בהם, ומידע אחר כפי שיידרש באופן סביר בידי הנציגות. תוקף המכירה, ההחכרה, המסירה או ההסכם למכירה או להחכרה כפוף להסכמת הנציגות. יתר על כן, בעל הדירה יתחייב בפני הנציגות שהמכירה או ההחכרה הן בתום לב ולא מוצעות לאזרחי או תושבי ישראל הקבועים, ויציג את כוונתו להציע מכירה, החכרה, מסירה או הסכם למכירה או החכרה לנציגות באותם התנאים המופיעים במכירה, החכרה, מסירה או הסכם למכירה או החכרה.
• אי מתן הודעה - אם לא ניתנה הודעה כאמור לנציגות, אזי בכל עת לאחר שנודע על המכירה, המסירה, ההסכם למכירה, ההחכרה או ההסכם להחכרה, הנציגות לפי בחירתה וללא התראה, רשאית לאשר או שלא לאשר את העסקה באופן המצוין כאן, ואם היא תאושר, היא תיכנס לתוקף.

1. החלטת הנציגות - במקרה של כל העסקאות המוצעות הנזכרות בסעיף XVII (a) לעיל, על הנציגות לאשר או שלא לאשר את העסקה בתוך שלושים יום לאחר קבלת הודעה על העסקה המוצעת.

• אישור - אם הנציגות מאשרת את העסקה המוצעת, היא תודיע לבעל הדירה בהתאם בתוך תקופת שלושים הימים האמורה. בכך, הנציגות תחתום ותמסור לאשר זה אישור על הסכמתה לעסקה המוצעת. האישור יכול להיות מצורף לכל מסמך שהוגש לנציגות למטרה זו.
• היעדר אישור - אם הנציגות אינה מאשרת את העסקה המוצעת, אזי היא תודיע לבעל הדירה או לבעל העניין בדירה על סירובה לאשר את העסקה ובחירתה לרכוש את הדירה או את העניין זה או להחכיר (או לגרום לדירה להיות מוחכרת בידי אדם שתציין) באותם התנאים שנכללו בהצעת המכירה, ההעברה, הסכם המכירה, ההחכרה או הסכם ההחכרה. ההודעה תינתן בתוך שלושים יום לאחר שהנציגות תיודע על העסקה המוצעת. אלא אם המכירה, ההעברה, הסכם המכירה, ההחכרה או הסכם ההחכרה יסתרו זאת, העסקה תיסגר בתוך שלושים יום לאחר הודעת הנציגות, ותושלם בידי בעל הדירה שימסור לנציגות שטר בעלות על הדירה, בכפוף לחוק.

ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 19164.     הנתבעים 3-2 - שהוגדרו בהליך "נתבעים פורמליים" (ראו גם את הודעת בא כוחם מיום 19.9.2022) - הם בעלי הזכויות בשתי יחידות דיור מסוג "נון-פול", שאוחדו לדירה אחת (להלן נכנה את הנתבעים 3-2: המוכרים, ואת הדירה: הנכס). ביום 7.7.2021 נחתם בין התובע למוכרים מסמך שכותרתו "זיכרון דברים ורצינות לרכישת דירה". עניינו של המסמך: רכישת הזכויות בנכס, תוך שצוין כי נדרש אישור של נציגות הבית. זיכרון הדברים אינו נוקב במחיר שישולם עבור הנכס. ביום 7.7.2021 חתם התובע גם על מסמך "הצהרת רוכש", הכולל פרטים אישיים והצהרה בדבר מודעות לתנאים ולמגבלות. התובע מסר מסמך זה לנציגי הנתבעת, בצירוף עותק של זיכרון הדברים. למחרת (8.7.2021) התקיימה פגישה בלובי המלון (להלן: הפגישה), שבה נטלו חלק התובע, מנהלת משרדו, ושניים מאנשי המלון: מר נאור חן, המשמש מנכ"ל, חבר נציגות הבית המשותף וחבר מועצת המנהלים של הנתבעת (להלן: מר חן); והגב' אסתר מולר, אף-היא חברת מועצת המנהלים (להלן: הגב' מולר). כמו-כן נכח בפגישה מר מרצ'לו אינצ'ליני, שנתן שירותי תיווך לתובע ולמוכרים (להלן: המתווך). התובע מתאר פגישה זו כמעין "ועדת קבלה", שבה לטענתו נשאל שאלות לא ענייניות בנימה לעומתית. הנתבעת מצדה טוענת כי התובע לא זומן לפגישה אלא הגיע למלון בהפתעה, וכי במהלך השיחה התחוור כי הוא מייעד את הנכס לנופש משפחתי ולא למגורי קבע (אף שמדובר בדירת "נון-פול"). עוד טוענת הנתבעת כי התובע כפר בסמכותה, הרים את קולו והודיע בין היתר על רצונו להחליף את השטיח בפרוזדור הקומה שבה נמצא הנכס. לטענת הנתבעת, נציגיה הסבירו לתובע על המגבלות החלות, והלה עזב את המלון בכעס תוך שהוא מפטיר כי אינו חפץ לרכוש את הנכס.