היותם של המקרקעין משאב חברתי חיוני המצוי במחסור תמידי עומדת מאחורי עיקרון הבעלות הציבורית בקרקעות המדינה, שבבסיסו ההנחה כי המדינה היא המנהל המיטבי של קרקעות אלו מבחינת האינטרס הציבורי הכולל (ראו ע"א 8325/12 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ, [פורסם בנבו] פסקאות מג-מד לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין (כתוארו אז) (5.6.2014)). עקרון זה עוגן בסעיף 1 לחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, אשר קובע כי "מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת".
13. חוק-יסוד: מקרקעי ישראל נחקק במקביל לחוק מינהל מקרקעין ישראל, התש"ך-1960, שלימים שינה את שמו לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 (להלן: חוק רמ"י). תכליתם של דברי חקיקה אלו הייתה לשים קץ לכפילות בניהול אדמות המדינה על ידי המוסדות השונים אשר האדמות היו בבעלותם, ולאחד את ניהולן בידי גוף אחד (ראו עניין שיח חדש, עמוד 37). הגוף שבידיו רוכזו סמכויות הניהול של מקרקעי המדינה הוא רשות מקרקעי ישראל, וזאת על פי סעיף 1א לחוק רמ"י. בבואה לעשות שימוש בסמכויות אלה, נדרשת רמ"י "למנוע את העברת הבעלות בקרקע לידי גורמים בלתי רצויים, לבצע מדיניות ביטחון ולאפשר ביצוע פרויקטים לאומיים, דוגמת קליטת עלייה, פיזור אוכלוסין והתיישבות חקלאית [...] להקל על מלאכת התכנון תוך שמירת רזרבה קרקעית לצרכים ממלכתיים והקצאת שטחים פתוחים לצורכי הציבור – כל זאת כדי לאפשר יישום תכניות מיתאר ולמנוע סחר ספקולטיבי בקרקעות המדינה" (ראו בג"ץ 6698/95 קעדאן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נד(1) 258, 272-270 (2000)).
14. כוחה של רמ"י הוא רב. מקרקעי ישראל תופסים את רוב שטחה של המדינה. השימוש במקרקעין אלו והקצאתם מעצבים את פני המדינה ואת הצדק החלוקתי שלה (ראו דפנה ברק-ארז "דונם פה ודונם שם" עיוני משפט 613, 635-633 (1998)). מסיבה זו, רמ"י איננה יכולה לעשות שימוש בקרקעות שבניהולה ככל העולה על רוחה. בהיותה רשות מינהלית, כפופה רמ"י לכלליו של המשפט המינהלי אשר כוללים איסור חמור על הפליה. עמד על כך הנשיא מ' שמגר בבג"ץ 5023/91 פורז נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד מו(2) 793, 801 (1992):
"מקרקעי הציבור צריכים להתנהל לפי אמות מידה ממלכתיות. אימוץ אמת מידה כאמור הוא בגדר חובתן של רשויות ציבור בכל ענייניהן, ועל אחת כמה וכמה ככל שהדבר נוגע לטיפול ברכוש שהוא בבעלותו של הציבור כולו. תירגומן של אמות המידה האמורות לאופני התנהגות מצביע, בין היתר, על החובה לנהוג בהגינות ובשוויון ועל-פי כללי המינהל התקין".