יחד עם זאת, על מנת שלא ייצא הנייר חסר, מכיוון שהתובעים טענו כי יש לבחון את הטיוטה האחרונה אליה הגיעו הצדדים עפ"י המבחנים שנקבעו בפסיקה לבחינת תקפו של מסמך שנערך בין הצדדים טרם חתימה על הסכם סופי ביניהם, ומכיוון שכפי שהערתי לעיל, כך נעשה מפעם לפעם בפסיקה, אבחן להלן את הטיוטה האחרונה אליה הגיעו הצדדים על פי מבחנים אלו ואראה כי גם בהתאם להם, אין ניתן לראות בה הסכם מחייב.
האם עומדת הטיוטה האחרונה במבחני המסוימות וגמירת הדעת
24. כפי שכבר ציינתי לעיל, אני סבורה כי גם בחינת הטיוטה האחרונה אליה הגיעו הצדדים מובילה למסקנה כי אין מתקיימות בה הדרישות שנקבעו בדין ובהלכה פסוקה להשתכללות חוזה מחייב.
בהלכה הפסוקה נקבע, כי דרישת המסוימות ודרישת גמירת הדעת הן דרישות מצטברות, המקיימות ביניהן קשרי גומלין המאפשרים לבית המשפט ללמוד על השתכללותו של אחד על פי בחינת קיומו של האחר (ע"א 8430/06 שבתאי נ' ספני [פורסם בנבו] (3.11.2008)). בתוך כך, קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, על פי רוב, על גמירת הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם, ואילו קיומה של גמירת דעת עשוי לאפשר, במקרים המתאימים, את הפעלתם של מנגנוני ההשלמה ליצירתה של המסוימות (ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4), 673 (1998); להלן: עניין תמגר). מן העבר השני, היעדר מסוימות, במיוחד כאשר אי ההסכמה הנה לגבי פרט עיקרי, עשוי ללמד על פגם בגמירת הדעת של הצדדים.
25. ביחס לדרישת המסויימות, נקבע בפסיקה כי אין דרישה שהפירוט בחוזה יהיה כליל השלמות, ודי בכך שניתן יהיה ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העיסקה (ע"א 440/75 זנדבנק ואח' נ' דנציגר ואח', פ"ד ל(2), 260 (1976)). עם השנים, רוכך מבחן המסוימות בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כבעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את "התנאים החיוניים לעסקה", וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (עניין רבינאי; עניין בוטקובסקי וראו הציטוט המובא לעיל מעניין עדני). ואולם, נפסק כי השלמה כאמור לא תיעשה כאשר בין הצדדים קיימת אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים (ראו עניין תמגר; עניין בוטקובסקי; ועניין זוננשטיין). עוד נפסק, כי מסמך אשר עומד במבחני המסויימות מקיים אף את דרישת הכתב.
26. בענייננו, טענו הנתבעים כי ההסכם אינו עומד בדרישת המסויימות, וזאת, בין היתר, מכיוון שטרם הוסכמו פרטים מהותיים לרבות מועד הפינוי, וכן טרם הושגה הסכמה לגבי נספח חריגות הבנייה.