פסק דין
1. הנתבעים חפצו למכור את ביתם והציעוהו למכירה באמצעות מתווכת. התובעים היו מעוניינים ברכישת הבית. אין חולק, כי בין הצדדים התנהל משך זמן מה משא ומתן, הוחלפו טיוטות בין עורכי הדין ואף נקבע מועד לחתימת החוזה.
ערב החתימה, הודיעו הנתבעים לתובעים כי החליטו שלא להתקשר עימם בהסכם המכר, וכי החליטו למכור את הדירה לקונים אחרים.
התובעים טענו, כי בנסיבות אלו, יש לקבוע כי השתכלל בין הצדדים חוזה מחייב למכירת הדירה, אותו הפרו הנתבעים, ולפיכך יש לחייבם בפיצוי המוסכם. לחלופין, עתרו לחיוב הנתבעים בפיצוי בשל ניהול משא ומתן בחוסר תום לב.
הנתבעים טענו, כי הסכם המכר בין הצדדים לא השתכלל, ועוד טענו כי ניהלו את המשא ומתן בתום לב מוחלט ואף פרישתם ממנו הייתה בתום לב ולפיכך עתרו לדחיית התביעה.
להשלמת התמונה יצויין, כי בסמוך לאחר קבלת הודעת הנתבעים, ולאחר שמכתב התראה ששלחו להם נדחה, עתרו התובעים לבית המשפט המחוזי בבקשה ליתן צו מניעה האוסר על מכירת הדירה לקונים אחרים. בהמלצת בית המשפט המחוזי חזרו בהם התובעים מתביעתם שם והגישו את התביעה שלפניי.
העובדות הצריכות להכרעה
2. בכתב התביעה טענו התובעים, כי הנתבעים ניהלו את המשא ומתן בחוסר תום לב, וכי למעשה השתמשו בהם (בתובעים) כקלף מיקוח ומנוף לצורך ניהול משא ומתן מקביל מאחורי גבם, עם רוכשים אחרים. בתצהירה, הוסיפה התובעת וטענה, כי הנתבעים עשו כן תוך שיתוף פעולה עם המתווכת שפעלה מטעמם, אשר פעלה, יחד עם הנתבעים, במשך שבועות, בניהול משא ומתן מול הקונים אשר להם נמכרה הדירה בסופו של יום.
ייאמר מייד, כי אמנם ייתכן כי התמונה העובדתית כפי שהשתקפה בעיני התובעים, כמפורט גם בתצהירה של התובעת גב' זקס, עלולה הייתה ליצור את הרושם, כי אכן כך היה וכי נוהל משא ומתן מקביל במשך שבועות. אלא, שלאחר שמיעת הראיות, כפי שיפורט להלן, שוכנעתי כי השתלשלות העניינים הייתה שונה בתכלית.
3. כאמור, הנתבעים הציעו את דירתם למכירה, באמצעות מתווכת איתה חתמו על הסכם בלעדיות, גב' סופי ימיני (להלן גם: "סופי" או "המתווכת"). סופי הראתה את הדירה לקונים פוטנציאליים שונים, וביום 23.11.2017 קיבלה הצעה מקונים פוטנציאליים, אולגה ויבגני לימונוב, לרכישת הדירה תמורת סך של 3.3 מיליון ₪. אותם קונים הם אלו שבסופו של יום רכשו את הדירה, ומאחר שמי שהייתה הרוח החיה מביניהם ואף העידה לפניי היא אולגה, הם יכונו להלן יחד (כפי שאף כונו ע"י הצדדים והמתווכת) "אולגה".
מכל מקום, בשלב זה לא התקדמו העניינים בין הנתבעים לבין אולגה לכדי חתימה על הסכם ואף לא נוהל משא ומתן של ממש. לטענת הנתבעים (אשר נתמכה בתצהירה של אולגה – ראו סעיף 6 לתצהירה), היה זה, בין היתר, מכיוון שהנתבעים לא היו נכונים להתפשר בעניין מועד פינוי הדירה, אותו ביקשו לקבוע ליום 19.8.2018 בשל אילוצים הקשורים בעבודתה של הנתבעת כגננת, ואילו אולגה לא הסכימה למועד זה.
המפגש הראשוני בין הנתבעים לתובעים היה בסוף חודש אוקטובר 2017, כאשר ביום 28.11.2017 כבר התקיימו שיחות רציניות יותר והוצעה הצעה קונקרטית לרכישת הבית תמורת הסך של 3.1 מיליון ₪, שבסמוך לאחר מכן שיפרו אותה התובעים והעלו אותה לסך של 3.2 מיליון ₪.
ביום 4.12.2017 הודיע הנתבע לתובעת כי ההצעה מקובלת על הנתבעים ועוד באותו היום החל דין ודברים בין עורכי הדין שייצגו את הצדדים במשא ומתן לקראת החתימה על הסכם המכר - עו"ד הילה בן אליעזר מטעם הנתבעים ועו"ד יצחק שאולזון מטעם התובעים, והוחלפו ביניהם טיוטות, אשר לתוכנן אדרש בהמשך.
זה המקום לציין, כי לא הייתה מחלוקת בין הצדדים, כי בשלב ראשון היו התובעים מיוצגים ע"י מתווכת (ג'ולי), אשר היחסים בינה לבין סופי היו גרועים, ואף גרמו לחיכוכים מיותרים, עד שלמעשה הפריעו לצדדים לנהל שיח ענייני ביניהם (ראו גם סעיף 3 וסעיפים 24-28 לתצהיר התובעת). הנתבע העיד, כי מטעם זה, החליטו הצדדים, בעצה אחת, למדר את המתווכות, ובעיקר את סופי, מן המגעים שהתנהלו ביניהם, תוך שסוכם ביניהם כי הנתבעים (אשר סופי שיווקה עבורם את הנכס בבלעדיות) ישלמו לסופי, בכל מקרה, את חלקם בדמי התיווך, בעוד התובעים לא יידרשו לשלם לה, כיוון שהגיעו באמצעות מתווכת מטעמם ולא דרכה. אציין, כי עדות התובעת הייתה שונה מעט בסוגייה זו (ראו השורה האחרונה לסעיף 28 לתצהירה), אולם מצאתי להעדיף את עדותו של הנתבע, אשר נתמכה גם בעדות המתווכת סופי, וממילא הוא לא נחקר על כך בחקירה נגדית.
משמעות הדבר היא, כי בעוד הצדדים מנהלים ביניהם משא ומתן, באמצעות עורכי דינם, מחליפים טיוטות ומעירים הערות, המשיכה סופי – אשר לא הייתה מודעת למשא ומתן זה – לשווק את הדירה ולעניין קונים פוטנציאליים בה, ומפעם לפעם אף לנסות ולחדש את המגעים מול אולגה (ראו תכתובות הוואטסאפ אשר צורפו כנספח ב' לתצהיר הנתבע, וכן התכתובות שצורפו כנספח לתצהיר סופי). כאמור, מצאתי להעדיף את עדותו של הנתבע בעניין זה ועל בסיסה אני קובעת כי התובעים ידעו כי הדירה ממשיכה להיות משווקת ע"י סופי (ממילא, התובעת לא טענה פוזיטיבית בתצהירה כי חשבה אחרת).
4. בגזרת עורכי הדין, הועברו הערות ועיקרי הפרטים סוכמו ביניהם, אולם בשלב מסויים (ככל הנראה בסביבות 10-11.12.2017) הושהו המגעים, וזאת מאחר שהתעורר קושי אצל הנתבעים בהשגת ביטוח חיים למשכנתא (עבור הבית אותו התעתדו לרכוש) לנתבע, אשר סובל מבעיות רפואיות שונות. בהקשר זה אציין, כי התובעים ניסו לטעון לפניי כי מדובר היה בתירוץ בלבד, שנועד "למשוך זמן" לצורך ניהול משא ומתן מקביל עם אולגה, אולם שוכנעתי – הן מעדות הנתבע אשר הייתה מהימנה עליי, הן מעדותה של עו"ד בן אליעזר אשר תמכה את דבריו (ראו עמ' 19 לפרוטוקול ש' 28 עד עמ' 20 ש' 9), והן מן המסמכים אשר הוצגו ע"י הנתבעים (ראו נספח ה' לתצהיר הנתבע) – כי אכן היה מדובר במכשול אמיתי מבחינת הנתבעים, וכי כל עוד לא הוסדר העניין, לא היו נכונים להתקדם במכירת הבית (אותו רצו למכור רק על מנת לעבור לבית גדול יותר).
כך או כך, סמוך ליום 19.12.2017, קיבל הנתבע אישור מחברת ביטוח אשר הסכימה לבטחו, ובהתאמה, שלחה עו"ד בן אליעזר הודעת דואר אלקטרוני לעו"ד שאולזון, במסגרתה הודיעה כי "קיבלתי אור ירוק מהלקוחות שלי להתקדם עם החוזה". באותה הודעה, הבהירה עו"ד בן אליעזר לעו"ד שאולזון כי עליה להיפגש עם לקוחותיה על מנת לעבור על טיוטת ההסכם (פגישה שיועדה ליום ה' באותו שבוע, 21.12.2017), והצדדים קבעו ("טנטטיבית") להיפגש לחתימה ביום ב', 25.12.2017, בשעה 20:30, במשרדה של עו"ד בן אליעזר.
5. עו"ד בן אליעזר אכן נפגשה עם לקוחותיה, הנתבעים, באותו יום חמישי, 21.12.2017, ועברה עימם על טיוטת הסכם המכר.
זה המקום לציין, כי עו"ד בן אליעזר העידה לפניי מבלי שהוגש תצהיר עדות ראשית מטעמה. בעדות ראשית ארוכה ומפורטת, פרסה עו"ד בן אליעזר את כל השתלשלות העניינים שהתרחשה למן הרגע שבו נכנסה לתמונה. למעט מספר מצומצם מאוד של סוגיות נקודתיות ושוליות, לגביהן לא זכרה את המועדים המדוייקים, הייתה עדותה באופן כללי בהירה, קוהרנטית, מפורטת ומדוייקת. היא תיארה, כאמור, באריכות ובפרטי פרטים, את ההתרחשויות והתרשמתי כי זכרונה את הפרטים חד, וכי היא מסרה עדות קפדנית ומדוקדקת ביחס להתרחשויות מנקודת מבטה. כך העידה אף כאשר התשובות שמסרה לא בהכרח תאמו את האינטרס של לקוחותיה, הם הנתבעים, ואף בכך יש כדי לחזק את מהימנותה ואת התרשמותי כי הדברים שמסרה תואמים את העובדות כפי שהיו בפועל.
עו"ד בן אליעזר מסרה, כאמור, כי באותו יום חמישי, נפגשה עם לקוחותיה, ועברה איתם בפעם הראשונה על טיוטת ההסכם בצורה רצינית ויסודית. עו"ד בן אליעזר ציינה, כי כך נוהגת היא כדבר שבשגרה, לסכם את טיוטת ההסכם עם ב"כ הצד שכנגד, ורק לאחר שקיימת טיוטה מגובשת, להיפגש עם הלקוחות לעבור עליה לפרטי פרטים (ראו עמ' 19 לפרוטוקול ש' 10-13). דפוס פעולה זה עולה בקנה אחד עם ההבהרות שמסרה לעו"ד שאולזון בתכתובות הדואר האלקטרוני, ואף עו"ד שאולזון בעדותו אישר כי כך היא נוהגת (ראו עמ' 8 לפרוטוקול ש' 31-36). כך אירע, שרק באותו יום חמישי, ימים אחדים (למעשה פחות משני ימי עסקים) טרם המועד שנקבע לחתימה, לראשונה התברר לה מפי לקוחותיה, כי קיימים בדירה אלמנטים שנבנו ללא היתר, עליהם יש להצהיר ולהגיע להסכמות עם הצד שכנגד (ואף זאת נודע לה רק לאחר ששאלה אותם, ברחל בתך הקטנה, אודות חריגות בנייה נפוצות - ראו עמ' 20 לפרוטוקול, ש' 14 ואילך; וראו גם עמ' 26 לפרוטוקול ש' 14-23). לאור האמור, הכינה עו"ד בן אליעזר טיוטה של נספח לחוזה בעניין חריגות הבנייה, והעבירה אותו במקביל לעו"ד שאולזון ולנתבע (עמ' 21 ש' 23). לאחר מכן, הודיע לה הנתבע כי יש לו הערות לנספח (שם, ש' 24 ואילך; וראו גם תכתובת המייל מיום 24.12.2017 נספח ח' לתצהיר התובעת).
ציינתי דברים אלו, משום שגם בכך ניסו התובעים לטעון כי יש לראות משום ניסיון להערים קשיים שלא לצורך (לכאורה, בדרך של הכנסת "עז" ברגע האחרון), וזאת על מנת "להרוויח זמן" במשא ומתן המקביל המנוהל עם אולגה. ב"כ התובעים אף הקשתה, הכיצד לאחר שהסכים עו"ד שאולזון לנספח חריגות הבנייה שב"כ המוכרים עצמה ניסחה, מסרה לו האחרונה כי קיימות הערות של מרשיה לנספח, ללמדך לכאורה שמדובר בניסיון מלאכותי להאריך ולסרבל את המשא ומתן. אלא, שכעולה בבירור מעדותה המפורטת של עו"ד בן אליעזר בה מצאתי, כאמור, ליתן אמון, לא כך היו פני הדברים. נושא חריגות הבנייה אכן הועלה לראשונה רק בשיחה עם לקוחותיה שנערכה רק ביום חמישי, והנספח שנערך בעקבות זאת אכן היה כפוף להערות לקוחותיה, הגם שהיא זו שערכה אותו, וזאת מכיוון שבשל קוצר הזמן שלחה אותו למרשיה במקביל לשליחתו לעו"ד שאולזון.
6. במקביל, באותו יום חמישי, בשעות הערב המאוחרות, יצרה אולגה קשר עם סופי ועדכנה אותה שמבחינתם נפלה החלטה וניתן להתקדם, ככל שהעניין עדיין רלוונטי מבחינת המוכרים (כלשונה "נראה לי שכן התכנסנו הפעם" – ראו תכתובת הוואטסאפ שצורפה כנספח לתצהיר סופי, מסרונים מיום 21.12.2017 בין השעות 21:27-21:45).
ייאמר מייד, כי לכל אורך התקופה שבה ניהלו הצדדים בתיק זה משא ומתן (החל מסוף נובמבר ועד לשלב זה), לא התנהל כל משא ומתן עם אולגה. כעולה מן הראיות שנשמעו לפניי, לאחר שהעבירה אולגה את ההצעה לרכישת הדירה במחיר של 3.3 מיליון ₪ ביום 23.11.2017, לא הייתה כל התקדמות. כך, בתחילת חודש דצמבר, לאחר שהנתבעים סיכמו על בית לרכישה, ביקשו הם את סופי לבדוק מה קורה עם אולגה ויבגני, על מנת לקבל החלטה, וסופי עדכנה אותם כי שוחחה עם אולגה, ובשלב זה הם אינם מעוניינים להתקדם (ראו תכתובת הוואטסאפ שצורפה כנספח ב' לתצהיר הנתבע, מסרונים מיום 2.12.2017-3.12.2017; כזכור, למחרת היום, 4.12.2017, הודיע הנתבע לתובעת כי הצעתם מקובלת וניתן להתקדם). גם בתקופה שלאחר מכן, הגם שנעשו מצידה של סופי מידי פעם ניסיונות "לעורר" את אולגה ולהתניע מחדש את המגעים, אלו לא נענו (ראו תכתובת הוואטסאפ בין סופי לאולגה שצורפה כנספח לתצהיר סופי, מסרונים מן התאריכים 10.12.2017-17.12.2017). על כך יש להוסיף כי מן הראיות שהונחו לפניי עולה, כי בשום שלב לא התנהל כל שיח ישיר בין הנתבעים או מי מהם לבין אולגה, והמגעים התנהלו באמצעות סופי בלבד. האחרונה, כפי שכבר ציינתי לעיל, כלל לא הייתה מודעת לכך שבאותו שלב מתנהל משא ומתן בין הצדדים.
העובדה, שמאז ההצעה שהועברה ביום 23.11.2017 ועד לפנייתה המחודשת של אולגה לסופי ביום 21.12.2017 לא היה בין הצדדים קשר ממשי, לא כל שכן שלא נוהל ביניהם כל משא ומתן, עולה בבירור גם מתצהירה של אולגה, אשר כלל לא נחקרה בסוגייה זו.
גם בתצהירה של סופי, נכתב במפורש ובהדגשה, כי במהלך תקופה זו לא התנהל משא ומתן בין הנתבעים לבין אולגה מעבר לאמור לעיל. בעדותה לפניי, אף הדגישה סופי כי הנתבעים לא ידעו כי היא עמדה בקשר עם אולגה במהלך אותה תקופה (עמ' 30 לפרוטוקול, ש' 26-35). הדברים נתמכים באופן כללי גם בתכתובת הוואטסאפ בקבוצה שכללה את סופי ואת הנתבעים, במסגרתה מסרה סופי עדכונים לנתבעים. מעיון בתכתובת (נספח ב' לתצהיר הנתבע) עולה, כי למעט עדכון ששלחה ביום 11.12.2017 כי שלחה לאולגה את התכניות שוב כדי להחזיר אותה לתמונה, אין כלל התייחסות לכל שיח שהתנהל עם אולגה באותה תקופה.
7. העולה מן המקובץ, כי במהלך כל התקופה בה התנהלו המגעים בין הנתבעים לבין התובעים, ועד ליום 21.12.2017 לא נוהל כל משא ומתן בין הנתבעים לבין אולגה, אף לא היה כל קשר ישיר בין הנתבעים לבין אולגה, וכל מה שהיה הם ניסיונות של סופי, מפעם לפעם, לעורר מחדש את עניינה של אולגה בעסקה ולהתניע את המגעים ביניהם.
כאמור, ביום חמישי, 21.12.2017, בשעות הערב המאוחרות, יצרה אולגה קשר עם סופי והודיעה לה כי הם בעניין.
במאמר מוסגר יצויין, כי התובעים ניסו לטעון כי מדובר היה במהלך מתוכנן ומתוזמן חסר תום לב אותו יזמו הנתבעים יחד עם סופי, שעה שבבוקרו של אותו יום חמישי, פרסמה סופי מחדש את הנכס בפייסבוק כנכס ש"חזר לשוק", וזאת משל הנכס "יצא מהשוק" ו"חזר אליו". לא מצאתי כל ממש בדברים. בעדותה, הבהירה סופי כי מדובר היה במהלך שיווקי גרידא, שתוזמן ליום ה' כיוון שבימי שישי בדרך כלל מתפנים זוגות מחפשי דירות להגיע לראות בתים (עמ' 30 לפרוטוקול ש' 1-3), הגם שלא מן הנמנע שמהלך זה הוא שגרם לאולגה "להתעורר" ולגלות עניין מחודש בנכס (ראו עמ' 30 לפרוטוקול ש' 6-14: "אני יכולה להראות בעמוד הפייסבוק שלי כמה הודעות של נכסים שחזרו לשוק.. זה חלק מהשיווק שלי... לדעתי אולגה ראתה את הפרסום שלי ומיהרה להציע הצעה, וזה מטרת הפרסום. ב'חזר לשוק' אני ממציאה כל מיני סלוגנים כאלה ואחרים כדי למשוך את תשומת לב הקונה או מחפש הבית").