פסק דינו של בית משפט קמא
6. בית משפט קמא דחה את טענת המערער כי ייתכן שהאירועים הפליליים כוונו כנגד עובדי או מבקרי משרד הרווחה. נקבע כי מחומר הראיות, לרבות המידע במשטרת ישראל, עולה שהאירועים האלימים היו על רקע סכסוך דמים בין שתי משפחות, שמשפחת המערער נמנית על אחת מהן, והגם שהמערער אינו קשור ישירות לאירועים, הרי שבניו לקחו חלק בסכסוך האמור. נקבע כי המערער ידע שהאירועים הפליליים בסביבת המושכר נבעו מסכסוך הדמים בין המשפחות, וגם נכסים נוספים של המערער ניזוקו כתוצאה מכך.
בית המשפט דחה את טענות המשיבה לתחולתם של סעיפים מסוימים בהסכם השכירות, דחה את הטענה להפרה צפויה מצד המערער, וקבע כי גם הוראת סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: חוק השכירות או החוק) אינה רלוונטית, מאחר שסעיף זה עניינו בנסיבות הקשורות למושכר או לדרכי הגישה אליו. עם זאת, נקבע כי בהתאם להלכת ההשתחררות מחוזה, המדינה הייתה זכאית להשתחרר מחוזה השכירות על מנת שלא לסכן באופן ממשי את שלום הציבור וחיי עובדיה. לכן, אין לראות את המדינה כמי שהפרה את ההסכם, אלא כמי שהשתחררה מההסכם על פי זכות שבדין.
בהמשך, קבע בית המשפט כי על פי הלכת ההשתחררות המערער אינו זכאי לפיצויי קיום אלא לפיצוי בגין הוצאות ההתאמה של המושכר. בית המשפט דחה את חוות דעתו של מומחה המערער, לפיה השקיע המערער בהתאמת הנכס הסך של כ-3.7 מליון ₪ (כולל מע"מ), וביכר על פניה את חוות דעתו של מומחה המשיבה, לפיה הוצאות ההתאמה עמדו על סך של 2,507,544 ₪ (כולל מע"מ). לסכום זה הגיע מומחה המשיבה לאחר שנטל כבסיס את הסכום שנקבע על ידי מומחה המערער, הפחית סכומים מסויימים בגין עבודות ששירתו את הבניין כולו (כמו עבודות האלומיניום במעטפת הבניין) והעריך את העלות בפועל ב-80% מהסכומים בהם נקב מומחה המערער.
בנוסף, קבע מומחה המשיבה כי אם יהיה צורך להתאים את המושכר לשוכר אחר, עלויות ההתאמה יגיעו לכל היותר לסכום של 531,000 ₪, וזאת בהנחה שתידרש התאמה בכל שטח המושכר. לעניין זה, המשיבה הגישה חוות דעת נוספת מטעמה, של שמאי מקרקעין, שהעריך את עלות התאמת הנכס למשרדים לשוכר אחר, בסכום שאינו עולה על 393,000 ₪.
7. על בסיס סכומים אלה חישב בית המשפט את הפיצוי המגיע למערער. נקבע כי על פי הלכת ההשתחררות זכאי המערער להוצאות התאמת הנכס, שהועמדו כאמור על הסך של 2,507,544 ₪ (כולל מע"מ). אלא, שבית המשפט ייחס למערער אשם תורם, מאחר שידע כי בין משפחתו לבין משפחה עבריינית אחרת בנצרת מתקיים מאבק דמים "ובנסיבות אלה, ומכוח חובת תום הלב בניהול מו"מ היה צריך התובע למצער לגלות פרט זה למדינה על מנת שתביאו במכלול שיקוליה בבואה להתקשר בהסכם". מנגד, ובהתחשב בכך שבידי המדינה האמצעים להגיע למידע זה בעצמה, העמיד בית המשפט את האשם התורם של המערער על 50%, ובהתאם, חייב את המדינה במחצית הוצאות ההתאמה בלבד בסך של 1,253,777 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 29.7.2012. בית המשפט דחה את תביעת המערער לפיצוי בגין עלות התאמת הנכס לשוכר אחר, שהוערכה כאמור בסכומים שבין 393,000-531,000 ₪, כיוון שעל פי הלכת ההשתחררות הפיצוי ניתן בגין הוצאות לשם קיום החוזה, ולא בשל הוצאות בעקבות הפרתו.
בנוסף לסכום הפיצוי שנקבע לעיל, חייב בית המשפט את המדינה בהוצאות משפט ושכר טרחה בסך 100,000 ₪.
על מיעוט הפיצויים שנפסקו לזכותו, הלין המערער בערעור שלפנינו. המדינה, מצידה, קיבלה עליה את פסק דינו של בית משפט קמא, ולא הגישה ערעור שכנגד.
תמצית טענות הצדדים בערעור
8. לטענת המערער שגה בית המשפט בקביעתו כי האירועים הפליליים כוונו כנגדו ולא כנגד עובדי ומבקרי משרד הרווחה. נטען כי לא היה מקום לייחס למערער אשם תורם באשר האירועים הפליליים התרחשו זמן רב לאחר חתימת ההסכם; כי המשיבה הפרה את ההסכם בכך שביטלה את הסכם השכירות לפני תום תקופת השכירות ומבלי להביא שוכר חלופי תחתיה; כי לא היה מקום להחיל את הלכת ההשתחררות מחוזה, ולו מן הטעם שהועלתה לראשונה בסיכומי המשיבה; לחלופין, יש לדחות את תחולת הלכת ההשתחררות במקרה דנן, נוכח קיומן של חלופות המקיימות את ההסכם תוך שמירה על צרכי הציבור החיוניים. המערער טען כי הוא זכאי למלוא דמי השכירות מיום עזיבת המשיבה (מאי 2012) ועד לסוף תקופת השכירות של 15 שנים הקבועה בהסכם, וכן לפיצוי בגין עוגמת נפש, פיצוי בגין הפסד רווח עקב ביטול הסכם התחזוקה, ופיצוי בגין התאמת המושכר לשוכר חדש. כן הלין המערער על כך שבית המשפט אימץ את אומדן עלויות התאמת המושכר של מומחה המשיבה וביכר את חוות דעתו על פני חוות דעת המומחה מטעמו. בנוסף, המערער מלין על מיעוט ההוצאות שנפסקו לטובתו.
9. לטענת המשיבה, קביעות בית המשפט קמא נכונות ומבוססות. נוכח האירועים הפליליים, ביטול ההסכם על ידי המשיבה עולה בקנה אחד עם דיני השכירות ודיני החוזים ואינו מהווה הפרה; המערער אינו זכאי לפיצויים חיוביים; מכל מקום, פיצויי הקיום אותם דורש המערער בנוסף לפיצויי הסתמכות סותרים זה את זה; גם לצורך פיצויי קיום יש להעמיד את תקופת השכירות על 10 שנים, נוכח האפשרות לביטול החוזה בתום עשר שנים. המשיבה מעגנת את זכותה לביטול החוזה בסעיפים 6 ו-15 לחוק השכירות. עוד נטען כי אכיפת ההסכם אינה מוצדקת בנסיבות העניין; כי עמידתו הדווקנית של המערער על תשלום מלוא דמי השכירות עד לתום תקופת השכירות חרף עזיבת המושכר מהווה חוסר תום לב בקיום ההסכם; וכי המערער לא עמד בנטל הקטנת הנזק בכך שלא פעל לאתר שוכר חלופי.
דיון והכרעה
10. אקדים אחרית לראשית ואומר כי דין הערעור להידחות הגם שלא מטעמיו של בית משפט קמא. כפי שנראה בהמשך, אף ייתכן כי ניתן היה לפסוק פיצוי נמוך יותר לזכות המערער, ואף לראות את המערער כמי שהפר את הסכם השכירות. לתוצאה זו אנו מגיעים במספר דרכים עליהן אעמוד להלן.
וזו תהא דרך הילוכנו. תחילה, אבחן אם הסכם השכירות נותן מענה לסיטואציה שנוצרה. בהמשך, אבחן מספר פתרונות אפשריים באספקלריה של דיני החוזים הרגילים, ולבסוף, אבחן את הנושא באספקלריה של דיני השכירות.
הוראות ההסכם בין הצדדים
11. הוראות חוק השכירות הן דיספוזיטיביות בעיקרן, כפי שעולה מסעיף 2(ג) לחוק הקובע כי "הוראות פרק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים". לכן, ועוד לפני שאנו נדרשים להוראות חוק השכירות, יש לבחון אם "פתרון החידה" נמצא בהוראות הסכם השכירות.
12. בבית משפט קמא, ביקשה המדינה להסתמך על הוראות סעיף 8(ב) להסכם, הקובע כלהלן:
ב. למען הסר ספק, המשכיר אחראי לתקן או לגרום לתיקון כל ליקוי בבנית המבנה לרבות השלד והמסד ואם יתגלו ליקויים כאלה אשר ימנעו את השימוש במושכר או חלקו או אם יימנע השימוש במושכר או חלקו בעקבות צו או הודעה של רשות מקומית או כל רשות מוסמכת אחרת אזי:
(1) תהיה לשוכר זכות לבטל חוזה זה במלואו או ככל שהוא מתייחס לחלק של המושכר שאינו ניתן לשימוש;
(2) לא ביטל השוכר את החוזה או חלקו, כל עוד שלא ניתן יהיה להשתמש במושכר או חלקו לא יהיה השוכר אחראי לשלם דמי שכירות, דמי תחזוקה או ניהול או כל הוצאה אחרת הכרוכה בשימוש במושכר וכן;
(3) ...
(4) ...
כותרתו של סעיף 8 להסכם היא "תיקונים ואחזקה החלים על המשכיר" וכפי שציין בית משפט קמא, הסעיף עוסק בליקויים פיזיים-טכניים המונעים את השימוש במושכר, ועל אי שימוש במושכר עקב צו של רשות מוסמכת. שני מצבים אלה אינם חלים בענייננו, כך שהמדינה אינה יכולה להיוושע מהוראת סעיף זה בהסכם.
מנגד, אין לקבל את טענת המערער כי מאחר שהמדינה היא שניסחה את ההסכם, יש לראות בסעיף 8(ב) הסדר שלילי לכל מצב אחר של מניעת שימוש במושכר. המצב שנוצר עקב האירועים הפליליים המתוארים לעיל, לא נצפה על ידי מי מהצדדים, ומשכך, יש להידרש להוראות החוקים השונים הרלוונטיים לענייננו. ואכן, סעיף 19 להסכם השכירות, שכותרתו "תרופות במקרה של הפרה", קובע כי במקרה שהופר ההסכם, אין באמור בהסכם כדי לפגוע בזכויות הצדדים "לדרוש כל סעד אחר המגיע להם לפי חוזה זה או על פי כל דין".
נצא אפוא לתור אחר הוראות הדין הרלוונטיות.