פסק-דין
השופט י' עמית:
בעליו של נכס מקרקעין משכיר את הנכס לפלוני. מחמת שינוי נסיבות הקשורות בסביבת המושכר, נמנע מפלוני להשתמש בנכס למטרת השכירות. לאיזה סעד, אם בכלל, זכאי המשכיר בעקבות ביטול הסכם השכירות על ידי פלוני? על כך נסב הערעור שבפנינו.
רקע עובדתי
1. המערער הינו הבעלים והמחזיק של מבנה בן שלוש קומות בנצרת (להלן: המבנה). ביום 1.3.2007 פרסמה המשיבה מכרז לאיתור שטח להשכרה המיועד למשרד הרווחה בנצרת. במכרז צוין כי חובה על הזוכה להתאים את המושכר על פי מפרט טכני שצורף לחוברת המכרז, כאשר דמי השכירות שישולמו בגין המושכר יכללו את עלות תכנונו והתאמתו של המושכר (סעיף 1.2.3 לחוברת המכרז). המערער, שזכה במכרז, נתבקש אפוא לבצע שינויים והתאמות במבנה בהתאם לאפיון הטכני שצורף למכרז, תוך השקעת סכומים נכבדים (להלן: הוצאות ההתאמה).
2. ביום 2.9.2008, נחתם בין הצדדים הסכם שכירות בלתי מוגנת (להלן: ההסכם או הסכם השכירות). על פי ההסכם, המשיבה שכרה שטח של 738 מ"ר ברוטו בקומה השנייה של המבנה ו-7 מקומות חניה (להלן: המושכר). נקבע כי המושכר ישמש כמשרדים ממשלתיים ו/או יחידות סמך או כל גוף אחר על פי החלטת מינהל נכסי הדיור הממשלתי. בפועל, שימש המושכר כמשרדים של שירות המבחן לנוער ולמבוגרים של משרד הרווחה. תקופת השכירות נקבעה ל-15 שנים מיום מסירת החזקה במושכר, עם אפשרות יציאה בתום שנת השכירות העשירית, בהודעה מראש של חצי שנה. לצד הסכם השכירות נחתם בין הצדדים חוזה ניהול תחזוקה (להלן: הסכם התחזוקה), לפיו המשיבה תשלם למערער או לחברת ניהול מטעמו דמי תחזוקה חודשיים. מסירת המושכר למשיבה התבצעה ביום 24.2.2009.
3. במהלך שנת 2010 התרחשו מספר אירועי אלימות חמורים בסביבת המבנה, עקב סכסוך בין משפחתו של המערער למשפחה אחרת, כלהלן:
ביום 26.9.2010 התבצע ירי אוטומטי לעבר קומת החנויות במבנה ונגרם נזק לחזית הבניין;
ביום 16.11.2010 פוצץ מטען חבלה בכניסה למבנה ונגרמו נזקים למערכת החשמל ולמעלית, שמנעו מעובדי המשרד להשתמש במבנה. עוד באותו יום נשלח מכתב למערער המתריע בפניו כי הישארות המשיבה במושכר מוטלת בספק, וכלשון המכתב: "...אירועים מסוג זה מטילים ספק כבד על יכולת משרדנו להישאר במושכר";
למחרת, ביום 17.11.2010 נורו לעבר המבנה יריות שחדרו דרך החלונות אל חדרי קציני המבחן (להלן: האירוע הפלילי השלישי). כתוצאה מאותו אירוע, עובדי המשיבה פונו מהמושכר עוד באותו היום.
ביום 21.2.2012, כשנה לאחר פינוי עובדי המשיבה מהמושכר, הונחה מכונית תופת בסמוך לכניסה למבנה, אך המטען שבה לא התפוצץ במלואו.
4. בעקבות האירועים הפליליים המתמשכים ונוכח הסיכון לחייהם ולשלומם של העובדים והמבקרים במשרדי המשיבה, ובהתאם לעמדת אגף הביטחון של משרד הרווחה, פונו כאמור עובדי המשיבה בעקבות האירוע הפלילי השלישי מיום 17.11.2010.
ביום 3.1.2011, שלחה המשיבה למערער הודעה על הקפאת תוקפו של הסכם התחזוקה, ובמכתב נאמר כי "החלטה זו תישאר בתוקף עד שביטחון העובדים יוחזר באופן מלא ומוחלט. הכל בתיאום עם משטרת ישראל". המערער מצידו, הודיע על התנגדותו להקפאת הסכם התחזוקה.
במכתב מיום 5.3.2012 הודיעה המשיבה למערער כי הודעה בעניין החלטתה בנושא תוקף השכירות תישלח אליו בהקדם האפשרי. בעקבות האירוע הפלילי האחרון, של מכונית התופת, הודע למשכיר במהלך פגישה בחודש מרץ, כי בכוונת המשיבה להפסיק את הסכם השכירות.
ביום 21.5.2012 הודיעה המשיבה למערער כי "כיון שלא ניתן להשתמש במושכר בשל מעשי החבלה שאירעו במבנה (ובראשם האירוע מיום 21.2.2012...)" לא נותרה למשיבה ברירה אלא להחליט על פינוי המושכר וביטול ההסכם והפסקת תשלומי השכירות.
המערער דחה את הודעת הביטול וציין כי היא מהווה הפרה של הסכם השכירות. המושכר הוחזר למערער ביום 29.5.2012 והחל מיום 31.5.2012 הפסיקה המשיבה לשלם דמי שכירות. יודגש כי עד לביטול ההסכם, שילמה המשיבה דמי שכירות כסדרם, למרות שבפועל פינתה את המושכר כבר מיום 17.11.2010. דהיינו, המדינה שילמה דמי שכירות משך כשנה וחצי, מבלי לעשות שימוש במושכר. עד למועד ביטול ההסכם, שילמה המשיבה למערער דמי שכירות בסך כולל של 1,331,900 ₪.
5. המערער הגיש תביעה לאכיפת ההסכם אך זו נמחקה בהמלצת בית המשפט, ובמקומה הגיש המערער תביעה כספית בגין הפרת חוזה – היא התביעה נשוא הערעור דנן – לפיצויים על הנזקים שנגרמו לו כלהלן: פיצוי בשל הכשרת המבנה להתאמתו לדרישת המשיבה – 3.2 מליון ₪; פיצוי עבור כל שנות השכירות שנותרו עד לסיום התקופה של 15 שנות שכירות – כ-5.22 מליון ₪; תשלומי ארנונה ותשלומים נוספים למשך כל תקופת השכירות – כ676,000 ₪; הפסד רווחים מהסכם התחזוקה לאורך כל תקופת השכירות – 1.92 מליון ש"ח; ופיצוי לא ממוני – 300,000 ₪. המערער העמיד את תביעתו על סכום של 10 מליון ₪ לצרכי אגרה.