9. עוד הפנה העורר לפסק הדין בבר״ם 9701/11 אברהם ודורה גולדשטיין נ׳ יעקב ורצהייזר ואחרים (פורסם בנבו, 20.06.2013) (להלן: "עניין גולדשטיין"), בו הובהר כי השהייה זו נועדה לאפשר למתנגדים פוטנציאלים להשמיע את דברם לפני שניתן יהיה להתחיל לפעול מכוחה של התכנית. בעניין גולדשטיין בחר בית המשפט העליון לאמץ את הפרשנות הקובעת כי המועד שממנו יש להתחיל למנות את תקופת ההתיישנות להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק הוא בתוך 3 שנים מתום 15 ימים ממועד כניסת התכנית לתוקף.
10. הנה כי כן, לשון החוק ברורה ואינה מתירה מקום לפרשנויות שונות, מועד תחילתה של תכנית הוא רק בסיום היום ה-15 ולא במהלכו. על כן, המועד הקובע לתחולת היטל השבחה מכוח סעיף 4(7) לתוספת השלישית הוא היום ה־16. מכיוון שבמקרה דנן התכנית פורסמה ברשומות ביום 09.01.2018 היא נכנסה לתוקפה רק בסוף יום ה־15 שלאחר פרסום התכנית, קרי ביום ה- 16, שהוא 25.01.2018.
11. העורר מפנה בהקשר זה להגדרות שבחוק הפרשנות התשמ״א־1981 (להלן: "חוק הפרשנות"). בסעיף 3 לחוק הפרשנות המונח "יום" מוגדר כ״תקופה מחצות הלילה עד חצות הלילה שלאחריו". סעיף 10א לחוק הפרשנות קובע כי "מקום שנקבעה תקופה קצובה במספר ימים מיום פלוני ־ אותו יום לא יבוא במניין״. עוד מפנה העורר לסעיף 21 לחוק הפרשנות הקובע כי ״שעת תחילת תוקפו של חיקוק הוא בשעה 00:01 של יום תחילתו".
12. העורר מציין כי מכירת זכויות במהלך תקופת הביניים שבין פרסום התכנית לבין כניסתה לתוקף היא תכנון מס חוקי ולגיטימי. ראו עת״מ (מרכז) 16־02־56451 דינה שולץ נ׳ עיריית רחובות (פורסם בנבו, 31.01.2017) (להלן: "עניין שולץ"). בעניין שולץ נקבע כי עסקה שנחתמה כ־4 ימים לאחר פרסום התכנית לא מקימה חבות בהיטל השבחה ביחס למוכר והיא מעבירה את הנטל לקונה במועד המימוש העתידי של המקרקעין. ערעור על פסק הדין בעניין שולץ נמחק (עע״מ 6448/17 עיריית רחובות נ׳ דינה שולץ (פורסם בנבו, 19.09.2017)).
13. לחילופין, ככל שייקבע על ידי הוועדה, חרף טיעוני העורר כי יש להשית עליו היטל השבחה, הרי שהעורר משיג גם על גובה החיוב המפורט בשומה. לטענתו, בהתבסס על חוות דעת נגדית, לא חלה השבחה במקרקעין.
14. העורר שטח את טענותיו בפני המשיבה ואולם זו עמדה על דרישת התשלום, דבר אשר אילץ את העורר להגיש ערר ולהגיש שומה נגדית. על כן מבוקש להשית על המשיבה החזר הוצאות מלא וריאלי בגין הוצאות שכר טרחת שמאי ושכר טרחת עו״ד.
טענות המשיבה
15. המשיבה טוענת כי ההסכם נחתם ביום 24.01.2018, בו התבצע הקיבול על ידי הרוכש וכי מועד זה הוא המועד שבו נכנסה התכנית לתוקף.
16. בהקשר זה מציינת המשיבה כי גם לעמדת רשות המיסים מועד כריתת ההסכם הוא 24.01.2018.
17. המשיבה טוענת כי בהתאם לסעיף 119 לחוק, ההיסטוריה החקיקתית שלו, הפסיקה ונוהג הוועדות המקומיות והשמאים המכריעים, תכנית נכנסת לתוקף 15 יום לאחר מועד פרסומה ברשומות ולא 16 יום לאחר פרסומה כטענת העורר.
18. במקרה שבפנינו פורסמה התכנית למתן תוקף ביום 09.01.2018 ולפיכך המועד הקובע של התכנית הוא 15 ימים לאחר מכן, דהיינו ביום 24.01.2018. על כן המדובר במימוש אשר חלה עליו התכנית והוא חייב בהיטל השבחה.
19. זאת ועוד, עיון בנוסח 119 לחוק המקורי ובתיקונים שנערכו לו במהלך השנים מוביל למסקנה שהמטרה היא שתכנית שתכנס לתוקפה כעבור 15 ימים מיום פרסומה. הנוסח המקורי של סעיף 119 קבע כי "תחילתה של תכנית שאושרח לפי סימן זח היא בתום 15 יום לאחר אישורה; אין חובח לפרסם את מתכנית ברשומות״. לאחר מכן בתיקון מספר 10 לחוק תוקן החוק באופן הבא: ״תחילתה של תכנית שאושרה לפי סימן זה היא בתום 15 יום לאחר פרסום הודעה ברשומות לאישורה; אין חובה לפרסם את התכנית ברשומות". בדברי ההסבר בהצעת החוק לתיקון מספר 10 נכתב כי מוצע לקבוע מפורשות כי המועד בו תכנס התכנית לתוקף הוא כעבור 15 יום ממועד פרסום ההודעה ברשומות על אישורה. בתיקון מספר 46 לחוק בשנת 1995 הוחלף סעיף 119 ונכתב בדברי ההסבר: מוצע לקבוע כי "תכנית תכנס לתוקפה כעבור 15 יום ממועד פרסומה בעיתון לפי מועד הפרסום המאוחר מבין הפרסומים בעיתון״. בתיקון מספר 86 לחוק בשנת 2008 תוקן סעיף 119 לנוסחו כיום שמתייחס לפרסום ברשומות או בעיתון לפי המאוחר מבין השניים. המשיבה טוענת כי ההיסטוריה החקיקתית של סעיף 119 מובילה למסקנה כי תכנית נכנסת לתוקף 15 ימים לאחר פרסומה.
20. בכל המקרים שבהם הסכם המכר נחתם בתקופת הביניים, כגון בעניין שולץ, הרי שברור שהמוכר לא היה בעלים במועד אישור התכנית מאחר שמכר את זכויותיו לפני המועד הקובע. לעומת זאת בענייננו המוכר היה הבעלים של הנכס במועד הקובע.
21. אשר לעניין ברוידא, הרי שוועדת ערר זו אינה כבולה להחלטות ועדות ערר במחוזות אחרים, בוודאי כאשר מדובר בהחלטה שגויה. בעניין ברוידא נעשתה הבחנה מלאכותית בין יום תחילת התכנית ־ שהוא המועד הקובע לצורך חישוב ההשבחה לפי סעיף 4(7) לתוספת השלישית לבין שעת תחילת התכנית, שהיא רלוונטית רק לגבי עסקאות מכר שנחתמו במועד הקובע. אין דבר וחצי דבר בהוראת התוספת השלישית, בהיסטוריה החקיקתית או בפסיקה שמצביע על כך שתכנית נכנסת לתוקף בשעה מסוימת להבדיל מיום מסוים. עם כל הכבוד, לא ניתן לקבוע שני מועדים שונים לאותו עניין בדיוק ־ המועד הקובע של תכנית הוא תאריך אחד - הן לעניין סעיף 4(7) לתוספת השלישית הן לעניין עסקת המכר, ולא נקבע לפי השעה ביום. קביעת ועדת הערר מחייבת לבדוק את שעת חתימת ההסכם. בענייננו העורר לא הוכיח כי הסכם המכר לא נחתם בחצות הלילה ביום 24.01.2018. בעניין ברוידא החילה ועדת הערר סעיפים מחוק הפרשנות ואולם, סעיפים 1 ו־2 לחוק הפרשנות קובעים כי החוק יחול אם אין הוראה אחרת לעניין הנדון ואם אין בעניין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתיישב עם חוק זה. סעיף 10 לחוק הפרשנות אינו רלבנטי שכן הוא מתייחס למועד ביצוע הפעולה. בענייננו עסקינן בהוראה ספציפית שקובעת את מועד תחילתה של תכנית ותכנית נכנסת לתוקף כעבור 15 ימים גם אם המועד ״נופל״ על יום שבת, יום חג וכיוצא בזה. גם אם נתייחס לתכנית כחיקוק אזי החלת סעיף 21 לחוק הפרשנות מלמדת כי שעת תחילתה של תכנית היא בשעה 00:01 וכל הסכם שנכרת לאחר מכן ייחשב כהסכם מכר שנכרת לאחר המועד הקובע.
22. אשר לשומה הנגדית, הרי שהמשיבה טוענת כי אין כל כלל להתחשב בזכויות מכוח תמ״א 38 במצב הקודם מאחר שמדובר בזכויות מותנות שאינן זכויות מוקנות. המשיבה טוענת כי התכנית, בשונה מתמ״א 38, קובעת זכויות מוקנות ועל כן היא בבחינת תכנית משביחה.