בית המשפט המחוזי בחיפה
ת"א 58818-06-15 וקנין נ' בנדזי ואח'
לפני כבוד השופטת דיאנה סלע
התובעת ויויאן וקנין, ת"ז xxxxxxxxx
נגד
הנתבעים 1. מיכאל בנדג'י, ת"ז xxxxxxxxx
2. יוסף אדג'יאשוילי, ת"ז xxxxxxxxx
3. עיזבון המנוחה אתרי בן ג'י ז"ל, ת"ז xxxxxxxxxxx
באמצעות יורשיה על פי דין, נתבעים 4-10:
4. נטליה ציציאשוילי, ת"ז xxxxxxxxx
5. שמחה שמלשוילי, ת"ז xxxxxxxx
6. בן ציון שמלשוילי ז"ל, מס' דרכון xxxxxxx
באמצעות יורשיו על פי דין, נתבעים 7-9:
7. ליאנה שמילאשוילי, ת"ז xxxxxxxxx
8. בראלי נינו, ת"ז xxxxxxxx
9. רומן שמיר, ת"ז xxxxxxxxx
10. דוד שמיר, מס' דרכון xxxxxxxxxx
11. תמר גולן, ת"ז xxxxxxxxx
12. יוסף שמיר, ת"ז xxxxxxxx
13. איליה שמלשוילי ז"ל, מס' דרכון xxxxxxx
באמצעות יורשיו על פי דין, נתבעים 14-16:
14. פאינה שמשוילי, ת"ז xxxxxxxxx
15. אנה שאול, ת"ז xxxxxxxxx
16. מרדכי שמיר, ת"ז xxxxxxxxxx
פסק דין
השאלה המרכזית הדורשת הכרעה בסכסוך שבפני היא מי משני צדדים תמימים שהתקשרו בהסכם מכר דירה – המוכרים או הקונה - צריך לשאת בנזק שגרם צד שלישי, עורך דין, אשר שלח ידו בכספים שהתקבלו לידיו מאת הקונה תמורת הדירה.
1. התובעת, ויויאן (אביבה) וקנין (להלן: התובעת), עתרה למתן סעד הצהרתי לפיו היא הבעלים של זכויות החכירה בדירה בשטח של 67.3 מ"ר, המצויה בבית משותף ברחוב שפרינצק 15/18 בנהריה, במקרקעין הידועים כגוש 18177, חלקה 13, תת חלקה 18 (להלן: הבית והדירה, בהתאמה); זאת מכוח הסכם מכר, שנחתם ביום 9/3/14 בין התובעת לבין הנתבעים 1 ו- 2, הבעלים הרשומים במחצית הזכויות בדירה, באמצעות מיופה כוחם ושלוחם עו"ד שמואל שינפלד (להלן: ההסכם ועו"ד שינפלד, בהתאמה).
כן עתרה למתן צו עשה אשר יורה לאגף מיסוי מקרקעין להוציא אישורים - בכפוף לתשלום כל תשלומי החובה החלים על העסקה - בהם ירשם כי הנתבעים 1 ו-2 הם המוכרים של מחצית הזכויות בדירה, וכי "עיזבון המנוחה אתרי בן גי' ז"ל" הוא המוכר של המחצית השנייה.
העובדות הצריכות לענייננו
2. העובדות הנוגעות לעסקה שבמחלוקת יפורטו על פי הסדר הכרונולוגי של השתלשלות העניינים, נוכח חשיבות הדבר להבנתן.
במוקד הסכסוך עומדות זכויות חכירה בדירה בשטח של 67.3 מ"ר וחלק יחסי של 1/32 מ"ר ברכוש המשותף בבית הנ"ל, אשר היו בעבר בבעלות משותפת ובחלקים שווים של בני הזוג אתרי בן ג'י ז"ל ורפאל בן ג'י ז"ל, שהיו נשואים זה לזה מיום 27/12/59, ולהם בן יחיד, אשר נפטר לפניהם, ביום 3/7/03 (להלן:
המנוחה והמנוח, בהתאמה; שניהם ביחד יקראו להלן: המנוחים); המנוחה הלכה לעולמה ביום 4/2/05, והמנוח הלך לעולמו ביום 29/11/11. (תעודות פטירה, נספחים 2- 3 לתצהיר עדותה הראשית של התובעת - ת/1; ראו גם הנספחים לכתב התביעה).
3. א. ביום 2/5/05 הוצא "צו ירושה חלקי" אחר המנוחה, ביחס לזכויותיה בדירת מגורים אחרת שהייתה בבעלות המנוחים, ברחוב ההגנה 42/12 בנהריה (להלן: הדירה ברחוב ההגנה), לפיו חלקה של המנוחה בדירה עבר בשלמותו למנוח (נספח 4 לת/1).
ב. ביום 18/8/10, בעוד המנוח בין החיים, הוגשה לרשם לענייני ירושה בקשה נוספת לתיקון צו הירושה החלקי שניתן אחר המנוחה ביום 2/5/05, אשר נדחתה מחוסר מעש בשל אי המצאת פרטים.
ג. ביום 3/9/12, הוצא צו ירושה אחר המנוח (ת/5), לפיו יורשיו על פי דין הם שניים מאחיו - נתבעים 1 ו ו-2, בחלקים יחסיים של 3/4 ו- 1/4, בהתאמה; זאת, לאחר הסתלקותם של יורשים אחרים מעיזבון המנוח. בעקבות כך, נרשמו ביום 9/12/14 זכויות החכירה של המנוח בדירה על שם הנתבעים 1 ו-2 (כעולה מנסח רישום מקרקעין שצורף כנספח 1 לת/1, להלן גם: הנסח).
ד. כיום רשומה מחצית הזכויות בדירה על שם המנוחה, ואילו המחצית השנייה רשומה על שם הנתבעים 1 ו- 2, אשר הוכרזו יורשיו של המנוח על פי דין, באופן ש- 3/8 מזכויות המנוח בדירה רשומות על שם נתבע 1 המתגורר בקנדה (להלן גם: מיכאל או בנדג'י), ו- 1/8 מתוכן רשומה על שם נתבע 2, המתגורר בגרוזיה (להלן גם: יוסף); שניהם ביחד יקראו להלן: המוכרים; (ראו נסח הרישום דלעיל).
ה. אשר לנתבעים 3-16 יובהר, כי הנתבעת 3 היא המנוחה, הנתבעים 6 ו- 13 הם שניים מאחאיה שנפטרו וצוינו כנתבעים לצורך הבהרת התמונה, לטענת התובעת, ויתר הנתבעים הם אחאיה החיים ויורשיהם של עיזבונות אחאיה הרשומים כנתבעים 6 ו- 13, כמפורט בכתב התביעה. במהלך ניהול ההליך הוברר והוסכם כי גם נתבעת 4, אחות המנוחה נטליה ציציאשוילי, ת"ז xxxxxxxxxxנפטרה (בתאריך שלא נמסר לבית המשפט), אך לא הוצא אחריה צו ירושה (להלן: נטליה ז"ל).
4. ייפוי כוח בלתי חוזר לעו"ד שינפלד
בתאריך 8/11/12 חתמו המוכרים על ייפוי כוח בלתי חוזר, לפיו הם ממנים את עו"ד שינפלד (ו/או עו"ד אחר ממשרדו), להיות בא כוחם החוקי, ולבצע בשמם ובמקומם פעולות שונות שפורטו בייפוי הכוח, ובין היתר: "1. למכור, להעביר, להשכיר, להחכיר לשמואל שינפלד, עו"ד (ת.ז. xxxxxxxxx), כנאמן ו/או לפקודתו ו/או _____ להלן "צד ג'", את הנכסים הידועים בתור תת חלקה 18 חלקה 13 בגוש 18177, הנמצאת ברחוב שפרינצק 15/18, נהריה (להלן: הרכוש הנ"ל) באופן ובתנאים כפי שב"כ הנ"ל ימצא/ו לנכון...
2. לקבל בשמנו ובמקומנו את הרכוש הנ"ל בדרך של מכר, עם וללא תמורה, חכירה, השכרה או בכל דרך אחרת, ולחתום לשם כך בשמנו ובמקומנו על כל הבקשות השטרות והמסמכים הדרושים לשם כך...
9. היות וייפוי כוח זה נוגע לטובת צד ג' הנ"ל, שממנו קיבלתי/נו את התמורה המלאה עבור הרכוש הנ"ל ושזכויותיו עומדים ותלויים בייפוי כוח זה הוא יהיה בלתי חוזר, לא תהיה לי/לנו זכות לבטל או לשנותו וכוחו יהיה יפה גם לאחר פטירתי/נו והוא יחייב גם את יורשי/נו...". (נספח 15 לת/1, אשר ייקרא להלן: ייפוי הכוח; ההדגשה במקור – ד.ס.).
5. ההסכם למכר הדירה, אשר נחתם בין המוכרים לעו"ד שינפלד
א. במועד חתימתו של ייפוי הכוח (8/11/12) חתמו מיכאל ויוסף על הסכם הקרוי "הסכם מכר דירה", אשר אינו נושא תאריך, כאשר הם מוגדרים כ"המוכרים" של הדירה מצד אחד ועו"ד שינפלד מוגדר כ"הקונים או הקונה" מצד שני (נספח 16 לתצהיר התובעת, ת/1; להלן: הסכם שינפלד; לעניין מועד החתימה על ההסכם, ראו סעיף 6.1, אשר יפורט להלן, וכן סעיף 12 לתצהירו של מיכאל, ועדותו בעמ' 42, ש' 1-4). יצוין כי ההסכם נושא את חתימתם של המוכרים (מיכאל ויוסף) בלבד, משבצת הקונה ריקה מחתימה, אך הצדדים אינם חולקים על תוקפו של הסכם שינפלד. עיון בהסכם מלמד כי עו"ד שינפלד הוגדר על ידי הצדדים בנוסף ל"הקונה" גם כ"הנאמן". (סעיף 4.2 להסכם שינפלד ואילך).
במבוא להסכם זה הוצהר, בין היתר, כי "סעיף 11 לחוק הירושה חל על הדירה ולא על הדירה ברחוב ההגנה", ולפיכך "היורשים הבלעדיים בזכויות המנוחה הם המוכרים, אולם באם טענתם לא תתקבל הרי שליתר היורשים על פי הבקשה יהיו זכויות בדירה".
כן הוצהר כי הואיל "והמוכרים מבקשים למכור את זכויותיהם בדירה, וזאת אך ורק באם יוכרזו כיורשי זכויות המנוחה בדירה. באם בקשתם תדחה הרי שהסכם זה לא יכנס לתוקף ולאיש לא תהיה טענה האחד כלפי משנהו".
סעיף 4 להסכם שינפלד עוסק בנושא התמורה; סעיף 4.1 קובע כי תמורת הדירה, אשר תשולם על ידי "הקונים", תעמוד על 430,000 ₪, ובסעיף 4.2 נכתב כי "התמורה תשולם למוכרים ע"י הפקדת הסכום הנ"ל במעמד חתימת הסכם זה בידיו הנאמנות של עו"ד שינפלד (להלן: הנאמן), אשר יעבירו לידי המוכרים, בניכוי הסכום המפורט בסעיף 4.3 להלן, עם קבלת צווי ירושה של המנוחים ולפיהם המוכרים הינם יורשיהם הבלעדיים של המנוחים, ודין תשלום לידי הנאמן... כדין תשלום לידי המוכרים".
סעיף 4.3 להסכם קובע כי מתוך תמורת הדירה "יושאר בידיו הנאמנות של הנאמן סכום של 50,000 ₪, אשר יהווה בין היתר בטוחה לביצועם של כל התשלומים מכל מין וסוג שהוא..."
סעיף 4.4 להסכם קובע כי "לאחר קבלת צווי הירושה ומילוי התנאי המתלה כמפורט בסעיף 13 להלן, התמורה תועבר למוכרים ע"י ביצוע העברה בנקאית ע"ש המוכר מס' 1 לחשבון מס'..."
סעיף 4.5 קובע כי "היה ולא יתקבל צו הירושה של המנוחה עד ליום 15/5/2012 אזי הסכם זה יהיה בטל ומבוטל, התמורה תוחזר לקונים ולאף צד לא תהיה תביעה האחד כלפי משנהו". כיום אין עוד מחלוקת כי נפלה טעות בתאריך שצוין בהסכם, וכי התאריך הנכון הוא 15/5/13 (סעיף 13 לכתב ההגנה, וכן האמור ב"הואיל" השלישי, שם נאמר כי הבקשה לקבלת צו ירושה אחר המנוחה הוגשה ביולי 12', דהיינו לאחר התאריך הנזכר בהסכם שינפלד).
.
סעיף 6.1 קובע כי "במעמד החתימה על הסכם זה, יחתמו המוכרים על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת עו"הד ש. שינפלד לצורך ביצוע הוראות הסכם זה ... ייפוי הכוח ימסר לידי עו"ד שינפלד במעמד החתימה על ההסכם".
סעיף 11 להסכם, הקרוי "התחייבויות הדדיות", מציין כי "המונחים "הקונה" ו/או "המוכר" יכללו כל קונה או קונים, וכל מוכר או מוכרים, הנזכרים בראש הסכם זה, לפי חלקו בזכויות בדירה, הכל לפי העניין".
סעיף 13 להסכם, שכותרתו "תנאי מתלה" קובע כי "תנאי מתלה להסכם זה הינו המצאת צו ירושה אחר המנוחה ולפיו המוכרים הם יורשיהם היחידים של המנוחה ורישומם כחוכרי הדירה בלשכת רישום המקרקעין".
ב. אין מחלוקת כי עו"ד שינפלד לא דיווח על הסכם שינפלד לרשויות המס.
6. בקשות שהוגשו למתן צו ירושה אחר המנוחה
א. ביום 19/11/12 – שמונה ימים לאחר שחתמו מיכאל ויוסף על ייפוי הכוח, וכנראה גם על הסכם שינפלד - הגיש אחיה של המנוחה, מר יוסי שמיר, נתבע 12 (להלן גם: יוסי) באמצעות עו"ד ליליאנה צור (להלן גם: עו"ד צור), בקשה לרשם לענייני ירושה בחיפה (להלן: הרשם), למתן צו ירושה לגבי כל נכסי המנוחה, אליהם לא התייחס צו הירושה החלקי מיום 2/5/05, שעסק בדירה ברח' ההגנה בלבד, ובכללם הדירה נשוא המחלוקת, לגביה הוצהר כי גם בעלה המנוח התגורר בה (ראו הבקשה, נספח 6 לת/1). כן צוין, בין היתר, כי מיכאל זכאי ל- 1/2 מכלל העיזבון ול- 3/4 מהזכויות בדירה, יוסף זכאי ל- 1/6 מכלל העיזבון ול- 1/4 מהדירה, וכי יתר הזכויות בעיזבון צריכות להתחלק בין שאר יורשי המנוחה, נתבעים 4-16. בשלבים מסוימים נרתם גם עו"ד שינפלד לסייע בנדון.
כעולה ממכתבה של עו"ד צור לרשם מיום 27/2/13, בקשה זו - אשר לא כללה תצהירי הסתלקות של מי מיורשי המנוחה לטובת המוכרים - הוחזרה למשרדה, משהתברר כי ביום 2/5/05 ניתן צו ירושה חלקי אחר המנוחה; כך גם בקשה נוספת שהוגשה לאחר מכן.
ב. לפיכך, ביום 4/3/13 הוגשה בקשה שלישית חדשה למתן צו ירושה אחר המנוחה, בה צוין במפורש כי היא חלה על נכסים שלא נכללו בצו הירושה החלקי שניתן כאמור. (נספח 7 לת/1; יצוין כי הבקשה כללה הצהרות זהות לאלה שפורטו בבקשה הראשונה מיום 19/11/12, כמפורט בס"ק א' לסעיף זה). ביום 13/6/13 חתמו חלק מיורשי המנוחה - נתבעים 5 (שמחה שמלשוילי, אחות המנוחה), 11 (תמר גולן, אחות המנוחה), 14 (פאינה שמשוילי), 15 (אנה שאול), ו-16 (מרדכי שמיר)- על תצהירי הסתלקות מעיזבון המנוחה "לטובת עיזבון בעלה המנוח", בפני עו"ד שינפלד (נספח 8 לת/1). (יצוין כי נתבעים 14,15 ו- 16, פאינה, אנה ומרדכי, הם ילדים של המנוח איליה שמלשוילי, אחי המנוחה (עזבון נתבע 13), וכל אחד מהם זכאי לשליש מחלקו).
בהמשך, ביום 29/8/13 חתם נתבע 12 (יוסף שמיר) בפני עו"ד צור, על תצהיר הסתלקות מחלקו בעיזבון המנוחה לטובת עזבון בעלה המנוח. (נספח 9 לת/1); ביום 22/12/13 חתם נתבע 10 (דוד שמיר, אחי המנוחה) בפני עו"ד צור על תצהיר זהה (נספח 10 לת/1); וביום 10/2/14 חתמו גם הנתבעים 7 (ליאנה
שמילאשוילי) 8 (נינו בראלי) ו- 9 (רומן שמיר) בפני נציג דיפלומטי במוסקבה על תצהירי הסתלקות מעיזבון המנוחה לטובת עזבון בעלה המנוח (נספח 11 לת/1). (יצוין כי נתבעים 7,8 ו-9, ליאנה, נינו ורומן, הם ילדיו של המנוח בן ציון שמלשוילי, אחי המנוחה (עזבון נתבע 6), וכל אחד מהם זכאי לשליש מחלקו).
לפיכך, מהראיות עולה כי כל הנתבעים האחרים, למעט נטליה ז"ל, אחות המנוחה, חתמו על תצהירי הסתלקות "לטובת עזבון בעלה המנוח (בן ג'י רפאל ז"ל ת.ז. xxxxxxxxx).".
7. א. בהודעת דוא"ל ששלחה עו"ד צור לעו"ד שינפלד ביום 26/8/13, נכתב:
"עו"ד שינפלד בוקר טוב
שוחחתי עם בן ג'י מיכאל. הוא שב אלי עם תשובת היורשים האחרים לפיה יהיו מוכנים לחתום על התצהירים באם שווי התמורה יעמוד ע"ס של 460,000 ₪. נא עמדת מרשיך. ככל שההצעה מקובלת על מרשייך להפקיד את ההפרש בסך של 30,000 ₪ בידיך הנאמנות.
אודה לאישור קבלת המייל. ליליאנה". נספח 17 לתצהיר התובעת ת/1; נ/2).
ב. באותו יום השיב לה עו"ד שינפלד כי "ההצעה שנשלחה במייל מקובלת על מרשי" וביקש להעביר לידיו את התצהירים החתומים, על מנת שיגישם בדחיפות לרשם לשם קבלת הצו, בהדגישו כי "למען הסר ספק מחיר המכירה הינו 460,000 ₪". (נ/2).
ג. ביום 28/8/13 אישר עו"ד שינפלד במייל ששלח לעו"ד צור כי "הופקד בידי הסכום של 30,000 ₪ כדרישתך. נא לקדם בדחיפות את קבלת צו הירושה...". (נ/2).
8. על- פי גרסת התובעת בתצהירה ת/1 ובעדותה - המוכחשת על ידי הנתבעים מחוסר ידיעה - בתקופה זו הציע לה עו"ד שינפלד לראות את הדירה, אולם משראתה כי הדירה זקוקה לשיפוץ יסודי לא התלהבה מההצעה. לטענתה, הציע לה עו"ד שינפלד כי תשלם תמורה חלקית של הדירה בסך 150,000 ₪ , הדירה תשופץ לשביעות רצונה ותמורה זו תופחת מהמחיר הסופי של הדירה.
התובעת, אשר לטענתה "שמה את מבטחה בעו"ד שינפלד וסמכה על ניסיונו בתחום הנדל"ן", הסכימה להצעה והעבירה לו סך של 150,000 ₪ בשני תשלומים, אשר אין עוד חולק כיום כי נפרעו: סך של 80,000 ₪ ביום 28/8/13, כנגד חשבונית מס' 11490, וסך של 70,000 ₪ ביום 8/9/13, כנגד חשבונית מס' 11492. בשתי החשבוניות צוין כי הן "ע"ח התחייבות רכישת דירת בן ג'י - כפוף לקבלת צוי ירושה". (שתי החשבוניות - נספח 18 לת/1, ואישורים על פירעון השיקים צורפו כנספחים 37- 39 לתצהיר המשלים השני שהגישה התובעת).