78. לאחר שבחנתי את הוראות ההסכם והנסיבות מסקנתי היא כי כוונת הצדדים הברורה כעולה מההסכם כי מדובר בגרם מדרגות אחד בלבד, הוא גרם המדרגות בתוך הדירה לפי התשריט ולא גרם המדרגות המשותף של הבניין. את מסקנתי ראיתי לתמוך באלה הנימוקים:
ראשית לאורך כל ההסכם לא צוין קיומם של שני גרמי מדרגות לדירה, ולא ניתן להבין מההסכם כי קיימים שני גרמי מדרגות שמשמשים רק את הדירה. ההסכם מתייחס לגרם המדרגות שמשמש את הדירה, והתייחסות זו היא בלשון יחיד (למשל במפרט הדירה שצורף להסכם), ולא ניתן להבין כי לדירה יותר מגרם מדרגות אחד.
שנית, גם באותו 'הואיל' ראשון המתאר את הנכס מושא ההסכם, יש התייחסות לגרם מדרגות אחד שהוא חלק מהדירה. בפסקה המתארת את הנכס אין כל התייחסות או הדגשה כי הדירה כוללת שני גרמי מדרגות; זאת בשונה למשל מההתייחסות לחניות המוצמדות לדירה, שלגביהן נכתב במפורש כי לדירה "שתי חניות הקרובות ביותר לשער...". הצדדים ידעו אפוא להדגיש את קיומן של שתי חניות כשמדובר בריבוי זכויות.
שלישית, חרף טענת בייטלר כי הצדדים התכוונו להצמיד את חדר המדרגות המשותף, הרי בתשריט בו שמופיעים שני גרמי מדרגות נכתב ליד חדר המדרגות של הבניין "חדר מדרגות משותף". משמע, מדובר בחדר מדרגות המשותף לדיירי הבניין ולא נכתב כי מדובר בגרם מדרגות המוצמד לדירה. בשונה למשל מסימון החניות בתשריט, שלגביו כתבו הצדדים במפורש ובכתב יד "חניות הצמודות לדירה", וחתמו ליד הסימון (נספח 1 לתצהיר בלס). רביעית, בתוספת להסכם המכר נכתב על ידי הצדדים בכתב יד כי בלס מתחייב "להצמיד לדירה את שטח המדרגות מדלת הכניסה לדירה עד לגג, אם לא תהיה מניעה חוקית מצד העיריה או כיבוי אש". הדבר מלמד כי בעת חתימה על הסכם המכר לא היתה הבטחה להצמיד את שטח הרכוש המשותף שהרי אם היתה כוונה כזו לא היה צורך בתוספת להסכם בכתב יד, ולא היה צורך בהתנאה בדבר חוקיות ההצמדה, צויין במפורש כי ככל שלא תהיה "מניעה חוקית מצד העיריה או כיבוי אש", כלומר מדובר בהתחייבות מותנית.
חמישית, בתוספת להסכם הוסכם כאמור כי ככל שלא תהיה מניעה חוקית יוצמדו מדרגות הבניין לדירה, ובעמוד השני לתוספת להסכם המכר הסכימו הצדדים למעשה כי "במידה ויוצמדו המדרגות מדלת הכניסה לגג לשטח הדירה...לא יתקין נחום בלס גרם מדרגות עלייה לגג מברזל בפטיו". כלומר מדובר בהסכמה מפורשת כי לדירה גרם מדרגות אחד בלבד.
מכל אלה מסקנתי היא כי אומד דעת הצדדים בעת כריתת הסכם המכר היה כי גרם מדרגות אחד ישמש את הדירה, כי מדובר בגרם המדרגות הפנימי ולא בגרם המדרגות המשותף. הצדדים אמנם הסכימו בתוספת להסכם המכר כי ככל שיתאפשר יוצמד גרם המדרגות המשותף, אך התנו את הדבר באפשרות חוקית לכך וקבעו כי גם אם הדבר יתאפשר הרי שגרם המדרגות המשותף יחליף את גרם המדרגות הפנימי. משמע בין הצדדים הוסכם כי לדירה יהיה גרם מדרגות אחד בלבד.