בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 2697-02-16 בלס ואח' נ' בייטלר ואח'
לפני כבוד השופטת אסתר נחליאלי חיאט
תובע/
נתבע שכנגד
נחום בלס
ע"י ב"כ עו"ד גיא פרל ו/או ציון פטל
נגד
נתבעים/
תובעים שכנגד 1.ענבל בייטלר
2.אורי בייטלר
ע"י ב"כ עו"ד גל מנשה ו/או ניבה דורסט
פסק דין
1. עניינו של התיק שלפני במערכת יחסים חוזית בין קבלן, מר נחום בלס (להלן: "בלס"), ובין בני הזוג ענבל ואורי בייטלר (להלן: "בייטלר", וכן "ענבל" ו-"אורי" בהתאמה), רוכשים שהתקשרו עם בלס בהסכם מכר לרכישת דירה ברחוב הרימון 8 ברמת גן, במקרקעין הידועים כתת-חלקה 22, חלקה 177 בגוש 6205 (להלן: "הדירה"; המבנה שהדירה היא חלק ממנו יכונה להלן: "הבניין").
2. את התביעה הגיש בלס נגד בני הזוג בייטלר ועתר לסעד של ביטול ההסכם בין הצדדים עקב הפרה יסודית, וכן לסעד של פיצויים חוזיים בסך 1,371,572 ₪ (שתחילה הועמדו על סך 2,562,000 ₪, ובסיכומיו קטן הסכום).
3. במקביל להגשת כתב ההגנה הגישו בייטלר כתב תביעה שכנגד, ובו טענו כי בלס הוא זה שהפר את ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, ותבעו לאכוף את הסכם המכר ולקבל חזקה בדירה, וכן עתרו לפיצויים בסך 1,665,000 ₪ שיקוזזו מיתרת התמורה שהם חייבים לבלס (בסיכומי בייטלר גדל סכום הפיצוי ל-1,736,340 ₪).
4. לפני הצגת העובדות הצריכות לעניין, אומר כי עיון בכתבי הטענות מגלה כי כל צד האיר והדגיש חלקים אחרים במסכת העובדות. בעוד שבלס התמקד באירועים שלאחר חתימת הסכם המכר מיום 15.12.2014 וביצוע התנאים בהסכם זה, הרי שבייטלר התמקדו באירועים שלפני חתימת ההסכם האמור ובפרט בשני הסכמי מכר נוספים שנחתמו לטענתם ביום 3.7.2013 וב-7.11.2013. עוד אומר כי כל צד העניק משמעויות שונות למסכת האירועים שהצד האחר האיר והדגיש, ובפרט לסיבות שבגינן נחתמו מספר הסכמי מכר הנוגעים לאותה דירה.
ראיתי לציין כי לאחר שעיינתי בטענות ובמסמכים שצירפו הצדדים, ולאחר שגם שמעתי את העדויות וקראתי את הפרוטוקולים, מסקנתי היא כי רב הנסתר על הגלוי במסכת היחסים בין הצדדים. נותרתי עם שאלות לא מעטות שאינן פתורות בדבר מסכת האירועים הענפה שהיתה בין הצדדים, הכוללת מספר הסכמים שנחתמו בקשר לדירה, דירה נוספת בבניין אותה השכיר בלס לבני הזוג בייטלר, שעבודים של נכסים אחרים בבעלות בלס, והסכמים להלוואות כספים. משכך, אציג להלן רק את העובדות המוסכמות על הצדדים ואת אלה הנתמכות במסמכים, ואמנע מהצגת הפרשנות שנתן מי מהצדדים לאירועים במקרים שהפרשנות לא גובתה בראיות.
העובדות הרלוונטיות
5. תחילת היחסים בין הצדדים היא ביום 3.8.2013, אז חתמה ענבל בייטלר על הסכם מכר לרכישת דירה בקומה העליונה של הבניין תמורת 3,000,000 ₪ (להלן: "הסכם המכר הראשון"; נספח 1 לתצהיר ענבל). מדובר בדירה שטרם נבנתה ואותה עמד בלס לבנות במסגרת פרויקט תמ"א 38, ומועד המסירה המוסכם נקבע לשנה אחת מיום חתימת ההסכם, קרי, ביום 1.8.2014 (נספח ב להסכם המכר הראשון).
6. באותו מועד גם חתמו בלס וענבל על הסכם שכירות, לפיו עד מסירת הדירה ישכרו בייטלר דירה אחרת בבעלות בלס, הנמצאת בקומה השלישית בבניין (להלן: "הדירה המושכרת"); דמי השכירות המוסכמים נקבעו ל-4,000 ₪ בחודש וכן נקבע כי "השוכרים לא ישלמו שכ"ד החל מיום 1.8.2014 (יום המסירה המוסכם-א.נ.ח) עד מסירת הדירה לידיהם... ולא יקבלו שכירות עבור הדירה החדשה" (להלן: "הסכם השכירות"; נספח 3 לתצהיר ענבל).
7. בחודש נובמבר 2013 חתמו בלס וענבל על הסכם מכר נוסף לרכישת הדירה (להלן: "הסכם המכר השני"; נספח 5 לתצהיר), ובו נאמר כי הוא "מבטל כל הסכם מכר קודם שנחתם בין הצדדים" (סעיף 16.1 להסכם). כמו בהסכם הראשון, גם בהסכם המכר השני נקבע כי מועד המסירה הוא 1.8.2014 (סעיף 4.1 להסכם). כן הוסכם כי בלס יתן לבייטלר מספר בטוחות לאבטחת התחייבויותיו בעניין הדירה (סעיף 15 להסכם), ביניהן רישום הערת אזהרה על הדירה ורישום משכון על נכס של בלס ברחוב רוני 55 בתל-אביב (מקרקעין הידועים כגוש 6135, חלקה 47; להלן: "הנכס ברחוב רוני בתל-אביב").
לציין כי תאריך החתימה שבהסכם המכר השני הוא 10.1.2014, והוא שונה מהתאריך שבו נחתם ההסכם (נובמבר 2013), לפי בייטלר ההסכם המקורי שנחתם לא כלל תאריך חתימה וזה הוסף לאחר מועד החתימה כדי לאפשר לרשום הערת אזהרה לזכות בייטלר.
8. במקביל לחתימת הסכם המכר השני וכפי שהוסכם בו העבירו בייטלר סכום של 400,000 ₪ על חשבון התמורה לרכישת הדירה (נספח ב להסכם המכר השני). בהסכמת הצדדים הועבר סכום זה כהלוואה הנזקפת על חשבון התמורה שעל בייטלר לשלם עבור הדירה. בהסכם ההלוואה הוסכם שוב כי כבטוחה בגין מתן ההלוואה ירשם לזכות ענבל משכון על הנכס ברחוב רוני בתל-אביב (להלן: "הסכם ההלוואה ענבל-בלס"; נספחים 7, 8 לתצהיר ענבל)
9. לטענת בייטלר, לאחר חתימת הסכם המכר השני נתגלה להם לפתע כי על זכויות הבנייה של הבניין רובץ משכון לטובת מר עמרם סנדרוסי (להלן: "סנדרוסי"). לפי דו"ח רשם המשכונות נרשם המשכון ביום 1.12.2009 זמן רב לפני כריתת ההסכמים (נספח 8 לתצהיר); לדברי ענבל המשכון ניתן להבטיח את החזר ההלוואה שנתן סנדרוסי לבלס.
10. משהתברר קיומו של החוב, הוסכם כי כיסוי החוב לסנדרוסי יהיה בדרך של הלוואה שיתן מר אשר פריד, אביה של ענבל (להלן: "פריד"), שהיה מעוניין לרכוש דירה בבניין לאחות של ענבל, שקד. פריד חתם אפוא בשם שקד על הסכם הלוואה בסך 1,300,000 ₪, שנועד לכסות את החוב של בלס לסנדרוסי (להלן: "הסכם הלוואה שקד-בלס"; עמ' 116-112 לפרוטוקול 27.2.2019 לציין כי איזכור מספרי העמודים בפרוטוקולים הם לפי המצוי בנט המשפט). בהסכם ההלוואה הוסכם כי בלס יעמיד בטוחות לטובת שקד - משכון על זכויות הבנייה בבניין ושיעבוד של זכויותיו בנכסים אחרים שבבעלותו. כן נקבע כי ככל שבלס לא יחזיר את ההלוואה, תוכל שקד לפרוע את ההלוואה בדרך של קיזוז מהתמורה שעל בייטלר לשלם לבלס עבור הדירה שרכשו (הסכם ההלוואה נספח 12 לתצהיר ענבל; הנכסים ששועבדו לשקד ביום 31.8.2014 נספח 18 לתצהיר בלס).
11. בינתיים חלף מועד מסירת הדירה לפי הסכם המכר השני (ה-1.8.2014); הדירה לא נמסרה ובייטלר המשיכו להתגורר בדירה ששכרו מבלס בבניין ללא כל תשלום - לא שילמו את דמי השכירות ולא את החשבונות השוטפים החלים על הדירה ובלס החל לשלם אותם.
12. ועוד בינתיים - הסתבר כי לא ינתן היתר לבניית דירה נוספת בבניין, ועל כן לא תבנה הדירה עבור שקד, ובנסיבות אלה נחתם הסכם מכר נוסף, השלישי במספר, הוא הסכם המכר מיום 15.12.2014 (להלן: "הסכם המכר" או "הסכם המכר השלישי").
13. מאחר שאין מחלוקת כי הסכם המכר השלישי מחייב את הצדדים ומאחר שמדובר בהסכם האחרון שנחתם בין הצדדים, אפרט את ההוראות העיקריות שבו:
פרטי הדירה: דירת מגורים בת 5 חדרים, בקומה העליונה של הבניין, ולה מוצמדים מרפסת לא מקורה בשטח של 28 מ"ר, שטח כל הגג שמעל הדירה, חדר המדרגות המוביל לגג, שטח הגג מעל חדר המדרגות, ושתי חניות ('הואיל' ראשון להסכם המכר).
מועד מסירה: מסירת הדירה ביום 31.1.2015 (סעיף 3.1 להסכם המכר). (בשונה משני הסכמי המכר הקודמים שציינו כי מועד המסירה יהיה 1.8.2014. לציין כי בהסכם נכתב שמועד המסירה הוא 31.1.2014, אך ברור על פניו כי מדובר בטעות סופר, שכן מועד זה כבר חלף בעת שנחתם ההסכם והדירה טרם נמסרה, וגם ממילא המועד קודם אפילו לזה שנקבע בהסכמי המכר הראשון והשני (כך גם הצדדים התייחסו למועד (סעיף 76(ג) לסיכומי בייטלר; סעיף 16 לסיכומי בלס)).
התמורה ומועדי התשלום: התמורה שנקבעה עבור הדירה היא 3,000,000 ₪. ואשר למועדי התשלום - לאלה לא נקבעו תאריכים ספציפיים אלא נקודות ציון – למעט התשלום הרלוונטי למועד המסירה הקבוע בהסכם. וכך נקבע לגבי מועדי התשלום:
התשלום הראשון, בסך 1,800,000 ₪, ישולם בכפוף לרישום הערת אזהרה על הדירה (להלן: "התשלום הראשון"), (הוסכם כי הסך של 400,000 ₪, שניתנו כהלוואה כאמור בהסכם הלוואה ענבל-בלס יזקף כחלק מהתשלום הראשון).
יודגש, כי הוסכם שמתוך התשלום הראשון (1,800,000 ₪), סכום של 450,000 ₪ ישולם ישירות לרשויות המס. זאת בהתאם לתיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ולאחר שבלס ידווח לרשויות המס על חוזה המכר וימציא שובר לתשלום מקדמת מס שבח (להלן: "התשלום לרשויות המס"; סעיף 8.3 להסכם המכר). כלומר, עד מועד רישום הערת האזהרה אמור לעבור ישירות לבלס סכום של 1,350,000 ₪ ואילו סכום של 450,000 ₪ אמור לעבור לרשויות המס.
התשלום השני, בסך 200,000 ₪, ישולם במועד מסירת החזקה בדירה (שנקבע כאמור ליום 31.1.2015), בכפוף לרישום משכנתא לזכות בייטלר על הדירה ברחוב רוני 55 בתל אביב (סעיפים 8.4 ו-11.7 להסכם המכר; להלן: " התשלום השני").
התשלום השלישי, יתרת התמורה בסך 1,000,000 ₪, ישולם לבלס לאחר רישום בית משותף, קבלת תעודת גמר ורישום הזכויות בטאבו על שם בייטלר (סעיף 8.5 להסכם המכר; להלן: "התשלום השלישי").
בטוחות: נקבע כי תירשם לזכות בייטלר הערת אזהרה על זכויות הבנייה בבניין לא יאוחר מיום 16.12.2014, ואי רישום הערת האזהרה במועד תהווה הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 11.1). כן נקבע כי תירשם לזכות בייטלר משכנתא על הנכס ברחוב רוני בתל-אביב.
הפרה יסודית מוסכמת: הוסכם כי איחור העולה על 14 ימים בביצוע התשלומים שעל בייטלר לשלם, יחשב כהפרה יסודית של ההסכם. ואולם, נקבע שככל שהאיחור נובע בשל הפרת התחייבויות של בלס לא ייחשב הדבר כהפרה (סעיף 9.2 להסכם).
ביטול: נקבע כי ככל שאחד הצדדים יפר את ההסכם ולא יתקן את ההפרה תוך 14 ימים מיום קבלת התראה, יהיה הצד השני זכאי לבטל את ההסכם (סעיף 9.3 להסכם המכר).
פיצויים מוסכמים: פיצוי כללי - פיצוי מוסכם בסך 750,000 ₪ במקרה של הפרה יסודית של ההסכם שלא תוקנה (סעיף 9.7 להסכם המכר); איחור במסירה - בגין איחור במסירת הדירה בייטלר יהיו זכאים לפיצוי מוסכם בהתאם למנגנון בסעיף 5א לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"). לצורך מנגנון זה הוסכם כי "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה" לא יפחתו מ-7,000 ₪ (סעיפים 9.9.2-9.9.1 להסכם המכר).
גישור: בכל מקרה של סכסוך, תנאי לפנייה לבית משפט יהיה הצעה לצד השני לקיים הליך גישור (סעיף 14 להסכם המכר).
14. ביום 18.12.2014, סמוך לאחר חתימת הסכם המכר השלישי, נרשמה הערת אזהרה לזכות בייטלר על הדירה (נ/1). עם רישום הערת האזהרה הגיעה עת התשלום הראשון לפי הסכם המכר השלישי. קרי, תשלום 1,800,000 ₪ שמתוכם היה על בייטלר לשלם 1,350,000 ₪ ישירות לבלס, וסך של 450,000 ₪ לרשויות המס נגד שובר תשלום מקדמת מס שבח שעל בלס להמציא (סעיף 8.3 להסכם). בייטלר אכן שילמו סכום של 1,350,000 ישירות לבלס (נספח 14 לתצהיר ענבל), אך לא את הסכום של 450,000 ₪ שהיה עליהם לשלם ישירות לרשויות המס מאחר שבלס לא הציג להם את שובר מקדמת מס שבח בהתאם להסכם. לטענת בלס רשויות המס לא הנפיקו לו שובר מקדמת מס שבח מאחר שלשיטתם היה על בלס לדווח על עסקאות מכר הדירות כמכר של מלאי עסקי ולמסות את העיסקה לפי פקודת מס הכנסה ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין.
15. בלס עדכן את בייטלר כי לא ניתן להנפיק שובר מקדמת מס שבח, ובייטלר סרבו לשלם לבלס את יתרת התשלום הראשון שכאמור היה עליהם לשלם ישירות למס שבח. לטענתם, מטרת התשלום לרשות המיסים היתה למנוע אפשרות כי חוב מס של בלס לרשות המיסים ימנע מהם בהמשך לרשום את זכויותיהם על הדירה לכשתושלם הרכישה. הגם שבייטלר לא שילמו את הסכום כאמור, וחרף המחלוקת בנוגע להעברת התשלום לא נוצר סכסוך בין הצדדים, והקשר החוזי בין הצדדים המשיך להתקיים.
16. ביום 31.1.2015 הוא המועד שנקבע כמועד המסירה לפי הסכם המכר השלישי לא היתה הדירה מוכנה, ובייטלר המשיכו להתגורר בדירה המושכרת בלי לשלם דמי שכירות ולא בגין השימוש בה.
17. במהלך חודש מרץ 2015 העבירו בייטלר סכום נוסף לבלס, ללא קשר למועדי התשלום שנקבעו בהסכם המכר. לפי הנטען בלס ביקש להקדים חלק מהתשלום עבור הדירה, ובייטלר הסכימו להקדים סכום של 90,000 ₪ בתנאי שיירשם שהעבירו סכום של 100,000 ₪, וכך אכן הוסכם ובייטלר העבירו סכום של 90,000 ₪ ונרשם כי הועבר סך של 100,000 ₪ (נספח 15 לתצהיר ענבל; סעיף 72 לסיכומי בלס; עדות פריד בעמ' 121 לפרוטוקול 23.6.2019).
18. ביום 13.10.2015 ניתן היתר אכלוס לדירה (טופס 4; נספח 11 לתצהיר בלס), ועמו הגיע גם מועד התשלום השני (200,000 ₪) לפי סעיף 8.4 להסכם המכר.
19. ושוב צפה המחלוקת בעניין תשלום 450,000 ₪ (שטרם שולמו) ואותם היו בייטלר אמורים לשלם במסגרת התשלום הראשון ישירות לרשויות המס. בלס עמד על כך שתנאי למסירת החזקה בדירה יהיה תשלום של הסכום שטרם שולם. כלומר, תנאי למסירת החזקה היה תשלום סך של 450,000 ₪ ועוד 200,000 ₪ שהיה עליהם לשלם בתשלום השני, בעת מסירת החזקה בדירה. אלא שבעצת בא-כוחם סרבו בייטלר להעביר לבלס את הסכום של 450,000 ₪, והסכימו לפעול רק בהתאם ללשון החוזה. קרי, לשלם את הסכום נגד שובר מאת מס שבח שיבטיח את רישום הזכויות בדירה. כך הצהירה ענבל: "בעצת בא כוחנו...סירבנו להעביר תשלום שלא כנגד השובר המתאים" (סעיף 61 לתצהיר ענבל); וכן אמרה כי "מעולם לא סירבנו לשלם תשלומים ישירות לרשויות המס כפי שקבוע בסעיף 8.3 להסכם המכר השלישי. כפי שבלס מודה...הוא לא הצליח להפיק שובר תשלום בגין הדירה הספציפית ולכן לא הסכמנו לסכן את כספינו בתשלום שלא כנגד הדירה עצמה" (סעיף 76 לתצהיר ענבל).
20. ביום 28.10.2015 פנה בלס באמצעות בא כוחו ודרש מבייטלר לשלם את התמורה שהיה עליהם לשלם עד מועד זה (450,000 ₪ לרשות המיסים ו-200,000 ₪ לבלס) והבהיר כי ככל שלא ימלאו את חיוביהם יהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם, וכן ביקש כי טרם בירור המחלוקת בערכאות יפנו הצדדים לגישור כפי שהוסכם בסעיף 14 להסכם המכר (נספח 7א לתצהיר בלס; פניה נוספת נעשתה ביום 1.11.2015, נספח 4 לתצהיר פריד). בין הצדדים התנהל משא ומתן בנסיון לפתור את המחלוקת, כך למשל, בשיחה בין עורכי הדין של הצדדים הוצע כי בייטלר יפקידו סכום של 650,000 ₪ בחשבון נאמנות, וסכום זה יעבור לבלס לכשימציא את האישור מרשות המיסים (ראו מיילים של ב"כ בלס מיום 19.11.2015 ו-22.11.2015; נספחים 7ב ו-7ג לתצהיר בלס). על הצעות אלה של בלס לא נתקבלה תגובת בייטלר שהמשיכו לדבוק בלשון ההסכם לפיו העברת הכסף מותנה בהמצאת אישור רשות המיסים המבטיח כי חובות בלס לרשות המיסים לא יהיו מכשול לרישום הדירה על שמם.