21. מהמורה נוספת ביחסי הצדדים היתה סמוך למועד האיכלוס, עת בייטלר התבקשו לערוך סיור בדירה כדי לבדוק את הדירה והתאמתה להסכם. לטענת בלס, בייטלר סירבו לשתף פעולה והודיעו כי בכוונתם להמשיך להתגורר בדירה המושכרת על חשבון בלס; ואלו בייטלר טענו כי בלס הוא זה שסירב לבקשתם לבצע בדק בית טרם מסירה ולערוך פרוטוקול מסירת החזקה בדירה.
22. ביום 27.1.2016 ניתנה תעודת גמר לבניין, וסמוך למועד זה גם הושלם צו הבית המשותף וניתן היה לרשום את זכויות בייטלר בדירה; למעשה הגיע מועד התשלום השלישי הוא יתרת התמורה לפי הסכם המכר. אלא שהדירה לא נמסרה, לא שולם התשלום השני, כלומר כבר חלק זה של ההסכם לא בוצע, ובהמשך גם לא נרשמו הזכויות על שם בייטלר ויתרת התמורה לא שולמה. לטענת בלס הדירה לא נמסרה והזכויות לא נרשמו מאחר שבייטלר הפרו את ההסכם הפרה יסודית ולמעשה ההפרה היתה כבר משלא שולם התשלום הראשון במלואו, ומנגד, והגם שכאמור ניתן היה לרשום את הזכויות, בייטלר לא שילמו את יתרת התמורה.
כפי שנראה מהעובדות, שורש הסכסוך הוא במחלוקת שלא נפתרה בנוגע לתשלום לרשויות המס שהיה על בייטלר לשלם כחלק מהתשלום הראשון, ואותו סירבו לשלם שלא נגד השובר כאמור בהסכם, וזאת, לטענתם, כדי להבטיח הם זכויותיהם הקנייניות.
23. בסמוך לאחר מכן, ביום 1.2.2016, הגיש בלס את התביעה דנא המהווה מבחינתו הודעת ביטול הסכם המכר מחמת הפרה יסודית. כפי שציין במסגרת כתב התביעה בו עתר לבטל את ההסכם, אי תשלום התמורה במועד והסירוב לקבל את החזקה בדירה מהווים הפרה יסודית המצדיקה את ביטול ההסכם. בהמשך תיקן בלס את כתב התביעה, ובנוסף לסעד של ביטול הסכם המכר עתר לפיצויים הכוללים פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם; תשלום עבור השימוש שעשו בני הזוג בייטלר בדירה המושכרת מהיום בו יכולים היו לקבל את החזקה בדירה; החזר הוצאות שונות בגין שינויים והתאמות שבוצעו לבקשת בייטלר במהלך בניית הדירה; פיצוי בגין סיכול עסקה שנמנעה מבלס בנכס ברחוב רוני בתל-אביב, בשל משכון לזכות בייטלר; ופיצוי בגין נזק לא ממוני בשל פגיעה במוניטין. בהמשך, לאחר חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, צמצם בלס את שיעור הפיצוי המבוקש בהתאמה לממצאי המומחה.
24. בכתב ההגנה שהגישו בייטלר נטען כי הם לא הפרו את הסכם המכר אלא פעלו בהתאם להוראות ההסכם. לטענתם, נקבע בהסכם כי במסגרת התשלום הראשון ישולם התשלום לרשות המיסים נגד שובר מקדמת מס שבח שעל בלס לדאוג להנפקתו, ומשלא עלה בידי בלס להמציא שובר כאמור הם נמנעו מלשלם את הסכום. לדבריהם, הדרישה כי התשלום יהיה רק כנגד שובר היתה אחת מהדרישות שעליה עמדו בעת כריתת הסכם המכר, שכן היא נועדה "להבטיח את היכולת לרשום את הדירה על שמם מבלי שיהיו תלויים בתשלומי מס על ידי בלס" (סעיף 52 לסיכומי בייטלר). כן טענו כי היו נכונים לשקול אפשרויות נוספות לתשלום לרשויות המס, ובלבד שיקבלו בטוחות מתאימות. ואולם, לטענתם בלס לא הסכים לתת כל בטוחה ולא הסכים להבטיח את זכויותיהם, ולכן בעצת בא כוחם הם לא הסכימו להצעותיו.
25. בתביעה שכנגד שהגישו בייטלר במקביל לכתב ההגנה נטען כי בלס הפר את הסכם המכר וכסעד עיקרי ביקשו אכיפת ההסכם; כן עתרו לפצותם בסך 1,665,000 ₪, שיקוזזו מהתמורה שנותרו חייבים לבלס. סכום הפיצוי מורכב מהפיצוי המוסכם הכללי (סעיף 9.7 להסכם); הפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירת הדירה, בניכוי עלות השימוש שעשו בדירה המושכרת (9.10 להסכם המכר); פיצוי בגין חריגות וליקויי בנייה החורגים מהמוסכם וזיכוי בגין אי התקנת מלוא הפריטים שבהסכם; ועוד עתרו לפיצוי על נזק לא ממוני שנגרם להם בגין עגמת נפש (בסיכומים הגיעו לסך - 1,736,340 ₪ (סעיפים 98-92 לסיכומי בייטלר)).
26. בתביעה שכנגד נטען כי שלושת הסכמי המכר שנחתמו תקפים ומחייבים את הצדדים, ובלס הפר הוראות שונות בהסכמים הללו, ובהם:
א. הפרה של הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, בכך שלאחר חתימת הסכם המכר הראשון נמנע בלס לתת לבייטלר ערבות חוק מכר או בטוחה אחרת המתחייבת מהדין (סעיף 76(א) לסיכומי בייטלר);
ב. הפרה של הסכמי המכר הראשון והשני כי בניגוד להתחייבות בלס שהדירה נקייה מכל חוב, התגלה כי יש משכון על שם סנדרוסי (סעיף 76(ב) לסיכומי בייטלר);
ג. הפרת יסודית של שלושת הסכמי המכר בגין איחור במסירת הדירה. בלס לא מסר את הדירה במועד המסירה המקורי לפי הסכם המכר הראשון והשני (1.8.2014), וגם איחר במסירת הדירה במועד המסירה (31.1.2015) שסוכם בין הצדדים בהסכם המכר השלישי.
ד. הפרות בשל אי התאמות בין הדירה שנבנתה ובין תיאור הדירה בהסכם המכר, במפרט, ובתשריטים (סעיפים 76(ד)-76(ח) לסיכומי בייטלר);
ה. התנהלות בלס עת ניסה למכור את הדירה לצד שלישי שלא בידיעת בייטלר. לפי הנטען בלס פירסם את מכירת הדירה באתר יד-2, ואף הראה את הדירה לרוכשים פוטנציאלים.
27. להשלמת התמונה העובדתית אציין מספר עובדות שהתרחשו לאחר הגשת התביעה:
אשר להלוואת שקד-בלס - לאחר הגשת התביעה השלים בלס את החזר ההלוואה (סעיפים 42-41 לתצהיר פריד).
אשר לאישור רשות המיסים - ביום 3.5.2016 ניתן אישור כי מכירת הדירה פטורה מתשלום מס שבח שכן התשלום בוצע לפי פקודת מס הכנסה (בהתאם לסעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין.
אשר לדירה המושכרת, לאחר הגשת התביעה המשיכו בייטלר להתגורר בדירה ללא ששילמו דמי שכירות וחשבונות של הדירה. בייטלר המשיכו להתגורר בדירה המושכרת במשך מספר חודשים, ובין הצדדים יש מחלוקת מתי פונתה הדירה – האם בסוף יולי 2016 כטענת בייטלר או בסוף חודש אוגוסט כטענת בלס.
אשר לדירה שנרכשה, זו כאמור הושלמה וניתן לגור בה, ולאור המלצת בית משפט הגיעו הצדדים להסדר דיוני שקיבל תוקף ביום 16.3.2017 לפיו בזמן ניהול ההליך תושכר הדירה לצד שלישי, ודמי השכירות יופקדו בנאמנות עד הכרעה בתיק (להלן: "ההסדר הדיוני"). עוד הוסכם כי ככל שבית המשפט יורה לאכוף את ההסכם ולמסור את הדירה לבייטלר, הרי שאחריות בלס לפי חוק המכר, לרבות תקופת הבדק ותקופת האחריות, תימנה מיום מסירת החזקה בדירה לבייטלר (סעיף 12 להסדר הדיוני).
דיון והכרעה
28. ארבע שאלות צריכות מענה – האחת, מה ההסכם/ים התקף/ים המחייב/ים את הצדדים? השנייה, האם הפרו בייטלר את הסכם המכר? השלישית, האם בלס הפר את הסכם המכר עם בייטלר? הרביעית, מה הסעד לו זכאי הנפגע מהפרת ההסכם? במסגרת זאת תיבחן השאלה האם לבטל את החוזה או לאכפו, ומה הפיצוי לו זכאי הנפגע מהפרת החוזה.
מה הם ההסכמים המחייבים את הצדדים?
29. שני הצדדים מסכימים כי הסכם המכר השלישי הוא הסכם המחייב את הצדדים, והשאלה שבמחלוקת היא אשר למעמד שני הסכמי המכר המוקדמים יותר – הראשון מיום 3.8.2013, והשני מחודש נובמבר 2013.
30. בייטלר טוענים כי שני הסכמי המכר המוקדמים מחייבים את הצדדים ללא קשר להסכם המכר השלישי שנחתם בשלב מאוחר יותר. את טענתם תמכו בנספחים 23-21 לתצהיר ענבל, שמהם ניתן לטענתם להסיק כי הסכמי המכר הקודמים מחייבים. כך למשל, צורפה בקשה לרישום הערת אזהרה לזכות בייטלר מיום 6.1.2014 שנחתמה לאחר חתימת הסכם המכר השני, ולפני הסכם המכר השלישי, ללמד כי הצדדים התייחסו להסכם המכר השני כהסכם מחייב. עוד טענו בייטלר כי הסכם המכר השלישי נחתם רק עקב לחץ של בלס שאיים כי לא יצליח להשלים את בניית הדירה. בייטלר הציגו את עדות בא כוחם, עו"ד אורי אלימלך, שהצהיר כי הגיע לייצג אותם טרם חתימת הסכם המכר השלישי מאחר שבייטלר חששו כי בלס מסובך כלכלית וכי נושיו יצליחו להניח ידם על הדירה (סעיפים 8-3 לתצהיר עו"ד אלימלך; עמ' 150-149 לפרוטוקול 27.2.2019). לדברי עו"ד אלימלך, בלס התנה את רישום הערת האזהרה על הדירה בכך שייחתם חוזה חדש שמשיקולי מס ינוסח באופן של חוזה מכירת דירה פרטית (יד שניה), ולא כדירה ממלאי עסקי (סעיף 8 לתצהיר). משכך, טען עו"ד אלימלך, כי הגם שענבל התנגדה לחתום על הסכם חדש, הוא המליץ לה לחתום על הסכם המכר השלישי כדי שתרשם הערת האזהרה שתבטיח את זכויותיה (סעיף 9 לתצהיר; עמ' 150-149 לפרוטוקול 27.2.2019).
31. לעומת זאת טוען בלס כי המסמכים שכונו על ידי בייטלר "הסכם המכר הראשון" ו"הסכם המכר השני" הם "טיוטות הסכמים לא מחייבות" (סעיף 3 לסיכומי התשובה של בלס). ואולם, בניגוד לטענה זו שעלתה שוב ושוב בכתבי הטענות של בלס, בחקירתו הנגדית טען כי בניגוד להסכם המכר הראשון שהיווה רק טיוטה, היה הסכם המכר השני הסכם מחייב, ונחתם לאחר שענבל ערכה שינויים בהסכם המכר הראשון (עמ' 36-34 לפרוטוקול 31.1.2019). את הטענות העובדתיות חיזק בלס בטענה משפטית, לפיה גם אם הסכם המכר הראשון והשני היו הסכמים מחייבים, הרי שהם הוחלפו בהסכמת הצדדים על ידי הסכם המכר השלישי. כלומר, ההסכם האחרון הוא ההסכם המחייב המאגד את כל ההסכמות בין הצדדים (עמ' 37 לפרוטוקול 31.12.2019).
הכרעה
32. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים מסקנתי היא כי הסכם המכר השלישי הוא ההסכם היחידי המחייב את הצדדים. אין זה בגלל ששני הסכמי המכר הקודמים שימשו כטיוטות בלבד, שכן הראיות שהציגו בייטלר מתיישבות עם העובדה שבעת חתימה עליהם ראו הצדדים בהסכמי המכר הקודמים מחייבים. ואם בכל זאת ראיתי בהסכם המכר השלישי כהסכם היחידי המחייב את הצדדים הרי זה מהטעם המשפטי כי הסכם זה ביטל את ההסכמים הקודמים, ועם חתימתו קיבלו הצדדים על עצמם את ההסכמות שבו וההסכמות הקודמות בוטלו במשתמע ובדרך ההתנהגות ככל שלא בוטלו במפורש.
33. המחלוקת בין הצדדים בשאלה איזה מהחוזים מחייב היא למעשה השאלה ששאלה חברתי השופטת י' בלכר בת"א (ת"א) 28200-04-16 לוגיקום ווירלס בע"מ נ' יצחק גווידו רקח (17.7.2017) (להלן: "לוגיקום"): "השאלה שיש לשאול בכגון דא היא, האם השינוי שנעשה בהוספת התוספת הוא מהותי במידה כזו עד שההסכם המתוקן מהווה למעשה הסכם חלופי" (עמ' 12).
כך ככל שעסקינן בתיקון חוזה בענייננו, הרי שהסכם המכר השלישי הוסיף להסכמות שהיו בהסכמי המכר הקודמים על ידי תיקון חלק מהתנאים שבהם, והוספת אחרים. כלומר, הסכם המכר השלישי הוא חוזה חדש שלא ביטל את ההסכמים הקודמים, אלא רק תיקן אותם או הוסיף להם. לאחר כריתתו ההסכמות המחייבות את הצדדים כוללות גם את ההוראות שבהסכם המכר השלישי, וגם את ההוראות שבהסכמים הקודמים אשר לא תוקנו. לעניין זה ראו את דברי הנשיא ברק בדיון שעניינו הסכם עבודה אישי: "יש שהצדדים לחוזה העבודה האישי כורתים ביניהם חוזה חדש, לפיו יחול שינוי בתניה פלונית בחוזה הישן תוך שמירת שאר הוראותיו בעינן." (בג"ץ 239/83 מילפלדר ואח' נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ''ד מא(2) 210, 216 (1987)); וראו גם את הדברים בעניין לוגיקום: "אין חולק שלפי הדין גובר הסכם מאוחר על הסכם מוקדם, אלא שאין פירוש הדבר, כי הוספת התוספת להסכם המקורי עולה כדי עריכת חוזה חדש חלופי" (בעמ' 13).
שונה המצב אם עסקינן בשינוי החוזה הקיים בחוזה חדש עד כדי החלפתו, אז גובר ההסכם המאוחר על ההסכם המוקדם, ומבטל את כלל הוראות ההסכם המוקדם. אין פירוש הדבר כי ההסכם המוקדם הוא טיוטה, שכן בשעתו גמרו הצדדים בדעתם לכרות את החוזה המוקדם. פירוש הדבר הוא שלאחר כריתת החוזה המוקדם ראו הצדדים לשנות את ההסכם, ולהביא תחתיו הסכם חדש המבטל את ההסכמות הקודמות, והוראות ההסכם החדש מהוות את כלל ההסכמות המחייבות את הצדדים.
34. השאלה אם עסקינן בתיקון החוזה או בשינויו היא שאלה פרשנית. כדרכן של שאלות פרשנות חוזה התשובה תלויה באומד דעת הצדדים, כפי שהוא משתמע מלשון החוזה ומנסיבות העניין (סעיף 25(א) חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; וראו את פסקי הדין המרכזים שעסקו בנושא ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, מט(2) 265 (1995); דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית ב נ' מדינת ישראל סא (2) (2006); רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ מגדל חברה לביטוח בע"מ, סה(2) 563 (2012); ופס"ד החדש ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.2019)). תשובה לעניין זה עשויה להילמד כמובן מתניה מפורשת הקובעת כי החוזה החדש מחליף את ההסכמים הקודמים. אך העדר תנאי שכזה אין משמעו כי בהכרח מדובר בהסדר שלילי שמשמעו כי החוזה המוקדם מוסיף להתקיים, שכן אפשר שהצדדים התכוונו לבטל את ההסכמים הקודמים בלי שציינו זאת במפורש. את התשובה ניתן גם ללמוד מהנסיבות לעניין אומד דעת הצדדים בשאלה זו, ובין היתר אפשר לתת משקל להיקפו של השינוי בחוזה החדש; לאפשרות של החוזה החדש לעמוד בפני עצמו; למהותיות ההוראות שתוקנו בחוזה המוקדם; לדרך הילוכם של הצדדים לאחר חתימת החוזה החדש- האם המשיכו לפעול לפי החוזה המוקדם, ועוד.
35. ובענייננו, אין מלאכת הפרשנות קשה במיוחד, שכן מהסכמי המכר עולה כי הצדדים חתמו על הסכם המכר השלישי כחלופה מלאה להסכמים הקודמים, ומשכך יש לראות בו הסכם המבטל את ההסכמים הקודמים. ומספר אינדיקציות לכך - תחילה, הסכם המכר השלישי הוא הסכם שלם ומלא לרכישת הדירה, הכולל את כל התנאים המהותיים הצריכים להסכם שכזה, והוא יכול לעמוד בפני עצמו; כך גם אין בהסכם המכר השלישי כדי לרמז שמדובר בתוספת להסכמים הקודמים, והצדדים עצמם לא הבהירו במהלך ההליך במה מוסיף הסכם המכר השלישי על ההסכמים הקודמים ובמה הוא מתקן אותם. למעשה ניתן להתרשם כי הסכם המכר השלישי חזר על רוב ההוראות החוזיות שבהסכמי המכר הקודמים, ושינה חלק קטן בהתאם להסכמות חדשות, כמו למשל שינוי מועד המסירה. מכאן למדתי שהסכם המכר השלישי הוא הסכם שלם העומד בפני עצמו שהחליף את הסכמי המכר הקודמים ולא רק הוסיף להם. אמנם בהסכם המכר השני הוסכם במפורש כי הוא "מבטל כל הסכם מכר קודם שנחתם בין הצדדים" (סעיף 16.1 להסכם המכר השני), והוראה דומה לא נמצאת בהסכם השלישי בהתייחס לביטול ההסכם השני, אך כפי שציינתי אין בכך ללמד על הסדר שלילי. נראה כי אם היו הצדדים מעוניינים להשאיר את הוראות ההסכמים הקודמים בתוקפן היו מציינים זאת במפורש, שהרי אין הסבר לצורך בהסכם שלישי. וכדי להשיב לשאלה מדוע נדרשו הצדדים לכרות הסכם מכר שלישי לגבי אותה דירה ומדוע לא התייחסו להסכמים הקודמים, ניתן לקבל את התשובות שנתן עו"ד אלימלך, שאמר כי הסיבה להעדר התייחסות להסכמים הקודמים היא כדי להסתיר זאת מרשויות המס (עמ' 150 לפרוטוקול 27.2.2019), והוא ייחס את כריתת ההסכם השלישי לשיקולי מס.