11. בינתיים חלף מועד מסירת הדירה לפי הסכם המכר השני (ה-1.8.2014); הדירה לא נמסרה ובייטלר המשיכו להתגורר בדירה ששכרו מבלס בבניין ללא כל תשלום - לא שילמו את דמי השכירות ולא את החשבונות השוטפים החלים על הדירה ובלס החל לשלם אותם.
12. ועוד בינתיים - הסתבר כי לא ינתן היתר לבניית דירה נוספת בבניין, ועל כן לא תבנה הדירה עבור שקד, ובנסיבות אלה נחתם הסכם מכר נוסף, השלישי במספר, הוא הסכם המכר מיום 15.12.2014 (להלן: "הסכם המכר" או "הסכם המכר השלישי").
13. מאחר שאין מחלוקת כי הסכם המכר השלישי מחייב את הצדדים ומאחר שמדובר בהסכם האחרון שנחתם בין הצדדים, אפרט את ההוראות העיקריות שבו:
פרטי הדירה: דירת מגורים בת 5 חדרים, בקומה העליונה של הבניין, ולה מוצמדים מרפסת לא מקורה בשטח של 28 מ"ר, שטח כל הגג שמעל הדירה, חדר המדרגות המוביל לגג, שטח הגג מעל חדר המדרגות, ושתי חניות ('הואיל' ראשון להסכם המכר).
מועד מסירה: מסירת הדירה ביום 31.1.2015 (סעיף 3.1 להסכם המכר). (בשונה משני הסכמי המכר הקודמים שציינו כי מועד המסירה יהיה 1.8.2014. לציין כי בהסכם נכתב שמועד המסירה הוא 31.1.2014, אך ברור על פניו כי מדובר בטעות סופר, שכן מועד זה כבר חלף בעת שנחתם ההסכם והדירה טרם נמסרה, וגם ממילא המועד קודם אפילו לזה שנקבע בהסכמי המכר הראשון והשני (כך גם הצדדים התייחסו למועד (סעיף 76(ג) לסיכומי בייטלר; סעיף 16 לסיכומי בלס)).
התמורה ומועדי התשלום: התמורה שנקבעה עבור הדירה היא 3,000,000 ₪. ואשר למועדי התשלום - לאלה לא נקבעו תאריכים ספציפיים אלא נקודות ציון – למעט התשלום הרלוונטי למועד המסירה הקבוע בהסכם. וכך נקבע לגבי מועדי התשלום:
התשלום הראשון, בסך 1,800,000 ₪, ישולם בכפוף לרישום הערת אזהרה על הדירה (להלן: "התשלום הראשון"), (הוסכם כי הסך של 400,000 ₪, שניתנו כהלוואה כאמור בהסכם הלוואה ענבל-בלס יזקף כחלק מהתשלום הראשון).
יודגש, כי הוסכם שמתוך התשלום הראשון (1,800,000 ₪), סכום של 450,000 ₪ ישולם ישירות לרשויות המס. זאת בהתאם לתיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ולאחר שבלס ידווח לרשויות המס על חוזה המכר וימציא שובר לתשלום מקדמת מס שבח (להלן: "התשלום לרשויות המס"; סעיף 8.3 להסכם המכר). כלומר, עד מועד רישום הערת האזהרה אמור לעבור ישירות לבלס סכום של 1,350,000 ₪ ואילו סכום של 450,000 ₪ אמור לעבור לרשויות המס.
התשלום השני, בסך 200,000 ₪, ישולם במועד מסירת החזקה בדירה (שנקבע כאמור ליום 31.1.2015), בכפוף לרישום משכנתא לזכות בייטלר על הדירה ברחוב רוני 55 בתל אביב (סעיפים 8.4 ו-11.7 להסכם המכר; להלן: " התשלום השני").
התשלום השלישי, יתרת התמורה בסך 1,000,000 ₪, ישולם לבלס לאחר רישום בית משותף, קבלת תעודת גמר ורישום הזכויות בטאבו על שם בייטלר (סעיף 8.5 להסכם המכר; להלן: "התשלום השלישי").
בטוחות: נקבע כי תירשם לזכות בייטלר הערת אזהרה על זכויות הבנייה בבניין לא יאוחר מיום 16.12.2014, ואי רישום הערת האזהרה במועד תהווה הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 11.1). כן נקבע כי תירשם לזכות בייטלר משכנתא על הנכס ברחוב רוני בתל-אביב.
הפרה יסודית מוסכמת: הוסכם כי איחור העולה על 14 ימים בביצוע התשלומים שעל בייטלר לשלם, יחשב כהפרה יסודית של ההסכם. ואולם, נקבע שככל שהאיחור נובע בשל הפרת התחייבויות של בלס לא ייחשב הדבר כהפרה (סעיף 9.2 להסכם).
ביטול: נקבע כי ככל שאחד הצדדים יפר את ההסכם ולא יתקן את ההפרה תוך 14 ימים מיום קבלת התראה, יהיה הצד השני זכאי לבטל את ההסכם (סעיף 9.3 להסכם המכר).
פיצויים מוסכמים: פיצוי כללי - פיצוי מוסכם בסך 750,000 ₪ במקרה של הפרה יסודית של ההסכם שלא תוקנה (סעיף 9.7 להסכם המכר); איחור במסירה - בגין איחור במסירת הדירה בייטלר יהיו זכאים לפיצוי מוסכם בהתאם למנגנון בסעיף 5א לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"). לצורך מנגנון זה הוסכם כי "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה" לא יפחתו מ-7,000 ₪ (סעיפים 9.9.2-9.9.1 להסכם המכר).
גישור: בכל מקרה של סכסוך, תנאי לפנייה לבית משפט יהיה הצעה לצד השני לקיים הליך גישור (סעיף 14 להסכם המכר).