36. לאור האמור מסקנתי היא כי מבין שלושת ההסכמים, הסכם המכר השלישי הוא ההסכם היחידי התקף והמחייב. הוראות הסכמי המכר הקודמים בטלות, ומכאן שבחתימתם על הסכם השלישי ויתרו הצדדים על טענות להפרות ההסכמים הקודמים ככל שבוצעו. לפיכך, משקבלתי כי ההסכם השלישי הוא התקף והמחייב אדון אך ורק בהסכמות הצדדים לפי הסכם זה, ובהפרות הנטענות של הסכם זה.
האם בייטלר הפרו את הסכם המכר עם בלס?
37. בלס טוען בכתבי הטענות שלו לשלוש הפרות הסכם על ידי בייטלר, שכולן מתייחסות לאי תשלום התמורה במועד: הפרה אחת היא אי תשלום חלק מהתשלום הראשון והכוונה לתשלום 450,000 ₪ שהיה עליהם להעביר לרשות המיסים; השנייה היא סירוב לקבל את החזקה בדירה והימנעות לשלם את התשלום השני על סך 200,000 ₪, שהיה עליהם לשלם במועד המסירה; והשלישית היא אי תשלום יתרת התמורה בסך 1,000,000 ₪, שהיה עליהם לשלם במועד העברת הזכויות על שמם.
אי תשלום 450,000 ₪ לרשות המיסים
38. בסעיף 8.3 להסכם המכר קבעו הצדדים כי סך של 450,000 ₪ מהתשלום הראשון (1,800,000 ₪) ישולם ישירות לרשויות המס, נגד שובר לתשלום מקדמת מס שבח שימציא בלס בהתאם לתיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין. סכום זה היה אמור להיות משולם לפי ההסכם במועד שבו נרשמה הערת האזהרה לזכות בייטלר (18.12.2015; נ/1) ונגד שובר מקדמת מס שבח.
39. הסכום, כאמור, לא שולם לרשות המיסים מאחר שלא עלה בידי בלס להציג שובר כנדרש בהסכם. בלס טוען כי היתה לו מחלוקת עם רשות המיסים ולכן לא הונפק לו שובר לתשלום כפי שהוסכם בהסכם המכר, וכשהביא לפני בייטלר את המחלוקת שלו עם רשויות המס הם סירבו לסייע לו בפתרון הבעיה ועמדו על קיום ההסכם כלשונו, כך למשל, לפי הנטען הם סירבו להתלוות אליו לרשות המיסים, ולשלם ישירות לרשות המיסים את הסכום לפי ההסכם.
40. בייטלר לא חלקו על עובדות אלה אבל טענו כי פעלו לפי לשון הסכם המכר. לטענתם, הם התעקשו לשלם לרשות המיסים רק נגד שובר הנוגע למכירת הדירה, "על מנת להבטיח את היכולת לרשום את הדירה על שמם מבלי שיהיו תלויים בתשלומי מס על ידי בלס". כך פעלו לדבריהם לאור עצת בא כוחם, ו"לא הסכימו למנגנונים אחרים אלא רק למנגנון הקבוע בחוזה אשר הבטיח כי כספי המס ישולמו על ידם ישירות לרשויות המס" (סעיף 52 לסיכומי בייטלר). לטענתם הם חששו ממצבו הכלכלי של בלס ומחובות שלו לרשות המיסים, ולכן הסכימו לשלם רק נגד שובר מתאים שלטענתם יבטיח את רישום זכויותיהם לכשתושלם הרכישה. על כן, משלא הומצא להם השובר, נמנעו לשלם לו בדרך אחרת.
הכרעה
41. אכן צד לחוזה רשאי לעמוד על זכויותיו החוזיות, ועצם דרישתו לעמוד על קיום הזכות החוזית אינה בגדר חוסר תום לב (ע"א 158/70 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(4) 793, 812 (1982) (להלן: "שלום")). "לא בנקל יתערב בית המשפט בבחירת צד לחוזה לעמוד על זכותו החוזית" תוך הבנה כי הזכויות החוזיות משקפות את רצונם המשותף של הצדדים, ומשקפות את חלוקת הסיכונים לה הסכימו הצדדים (ע"א 467/04 חיים יתח נ' מפעל הפיס, 13 (1.9.2005) (להלן: "בן יתח")).
אלא שעמידה דווקנית על זכות חוזית, או שמא קטנונית, עלולה לעיתים להיחשב כחוסר תום לב (גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 86 (2019); להלן: "שלו וצמח"). ואכן נקבע כבר כי "מתקשר העומד על ביצוע דווקני של החוזה על-אף השינוי המהותי שחל בו בשל נסיבות חיצוניות אינו נוהג בתום-לב" (ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ''ד נד(5) 506, 519-518 (2000)), וכי עקרון תום הלב נועד לאפשר לצדדים לרכך את הנוקשות של לשון החוזה על רקע נסיבות מיוחדות שנוצרו (בן יתח, בעמ' 14).
42. כיצד ניתן ליישב בין שתי גישות אלו? בעבר נקבע כי עמידתו של צד לחוזה על זכויותיו תיחשב כחסרת תום לב רק במקרה בו הוכח כי היה לו נוח שהצד השני לא יקיים את התחייבויותיו, וכי הוא פעל באופן אקטיבי בדרך של התחכמות, תחבולה או הכשלת הצד שכנגד מקיום החוזה (עניין שלום, בעמ' 812). ואולם, גישה זו רוככה עם השנים, וכך בעניין בן יתח תיאר בית המשפט כי "אמת מידה זו שתכליתה הבחנה בין עמידה לגיטימית על זכות חוזית ובין כזו שאינה לגיטימית, לא נשמרה בפסיקת בית משפט זה בכל המקרים בהם עלתה סוגיה זו על הפרק" (בן יתח, בעמ' 14). כן נקבע בעניין בן יתח כי עקרון תום הלב נועד לרכך את לשון החוזה בנסיבות המתאימות, וכך גם עמידה קטנונית על לשון החוזה עשויה להתפרש כחוסר תום לב אפילו אם אותו צד לא פעל באופן אקטיבי כדי להכשיל את הצד השני.
43. תשובה לשאלה מה נקודת האיזון שתיישב בין הגישות הללו יש להבין ממהות ההסכמות החוזיות ומכוונת הצדדים. כך נלמד מדברי כבוד השופטת חיות (כתוארה אז) בע"א 5892/06 דואק נ' המועצה המקומית גדרה (19.5.2009), עת קבעה כי עמידה קטנונית על לשון החוזה הנוגדת את חובת תום הלב, נובעת מכך שאחת המשמעויות של חובת תום הלב היא כי "על הצדדים לחוזה לפעול בהגינות לשם הגשמת כוונתם המשותפת, על פי רוח העסקה ובשיתוף פעולה תוך התחשבות באינטרסים של הצד האחר" (בעמ' 16). בהתאם לדברים אלו ניתן לקבוע כי ככל שצד לחוזה עומד בדווקנות על לשון החוזה, תוך מודעות כי הלשון מנוגדת לרוח החיובים בחוזה ולכוונת הצדדים, עלול להיחשב לעמידה בלתי לגיטימית על לשון החוזה ולהפרה של חובת תום הלב.
במילים אחרות, התעקשות על קיום זכות חוזית תהא חסרת תום לב כשאין בה כדי להשיג דבר מלבד עמידה על לשון החוזה, אז ניתן לראות בהיצמדות ללשון החוזה ניסיון להתחמק מביצוע חיובים. מכאן שככל שעקב נסיבות חיצוניות לא יכול א' לתת את הזכות החוזית לב' בדיוק כפי שתוארה בחוזה, וככל שא' יכול לתת את הזכות בדרך אחרת בלי שב' ייפגע, הרי שעמידתו של ב' על הלשון הדווקנית של החוזה עלולה להחשב התעקשות קטנונית שאינה לגיטימית, ולהתפרש כחוסר תום לב.
44. ומהדין לענייננו. אודה כי התלבטתי בשאלה אם התנהגות בייטלר מהווה הפרה של חובת תום הלב בקיום חיובים. לאורך ההליך הצהירו העדים מטעם בייטלר כי בני הזוג פעלו לפי 'לשון ההסכם' כשסירבו להעביר את התשלום לרשות המיסים, ומאחר שלפי לשון ההסכם תשלום של 450,000 ₪ "יועבר לרשויות המס לאחר דיווח המוכר על החוזה והמצאת שובר תשלום מקדמת מס", הרי משלא הומצא לבייטלר שובר תשלום מקדמת מס שבח, טרם הגיע מועד התשלום ולא חלה החובה לשלם את החלק מהתשלום הראשון שהיה מיועד לרשות המיסים.
בהתאם לטענות אלו הצהירה ענבל: "לא הייתי נכונה להעביר סכום זה אלא אך ורק כנגד שובר לתשלום מקדמת מס שבח המופנה ללשכת רישום המקרקעין בגין הדירה הספציפית" (סעיף 75 לתצהיר ענבל; ראו גם בעמ' 203 לפרוטוקול 23.6.2019); ובהמשך: "הסכם המכר השלישי מציין במפורש תחת אילו תנאים יועבר התשלום לרשות המיסים...תנאים אלו לא התקיימו" (סעיף 78), ולכן לטענתה פעלה כדין כשלא העבירה את התשלום.
45. בהתאם לגישה זו התמידו בייטלר ולא העבירו לבלס ו/או למי מטעמו (למשל לנאמן) את התשלום, עד שבלס ימציא שובר מתאים. כך פעלו כשבלס הודיע להם כי רשות המיסים אינה מנפיקה לו בעת הזאת שובר מקדמת מס שבח, וכך גם כשהועלו הצעות שונות שנועדו לפתור את הבעיה שנוצרה כדי לקיים את ההסכם, למשל, הצעה לפנות במשותף לרשות המיסים כדי לנסות להגיע להבנות, והצעה להפקיד את הכסף בנאמנות עד להנפקת שובר. לעניין זה אמר למשל פריד כי סירב להגיע עם בלס לרשות המיסים להסדיר את תשלום המס (סעיפים 30-29 לתצהיר פריד); וגם בעדותו המשיך לדבוק באותה גישה דווקנית של לשון ההסכם כשאמר: "אם היה בידיו [בידי בלס - א.נ.ח] להמציא את האישור, היה צריך להמציא את האישור בכתובים...להגיד: 'הנה האישור, אנא תשלמו'. למה לא עשה את זה? כי לא היה בידיו."; ובהמשך ענה: "בחוזה נאמר תמציא את השובר תשלם"... "אני לא יכול לסמוך על זה שבלס לוקח אותי ביד אל רשות המס ומציג לי שם איזה ניירות שאני לא מבין בהם" ( עמ' 138-137 לפרוטוקול 23.6.2019). פריד גם נשאל בקשר להצעת ב"כ בלס להפקיד בנאמנות סכום בסך 650,000 ₪ (הכולל 450,000 ₪ לרשות המיסים ו-200,000 ₪ תשלום השני) עד שינתן אישור מרשות המיסים לרשום את הזכויות על הדירה על שם בייטלר (ראו מיילים של ב"כ בלס נספחים 7ב ו-7ג לתצהיר בלס), וענה כי בייטלר סירבו מאחר שהצעה זו היא "לא לפי תנאי החוזה" (עמ' 130 לפרוטוקול).
גישה דומה נשמעה גם מפי עו"ד אלימלך, ב"כ בייטלר, שהעיד כי: "המלצתי להם לא לשלם שום סכום לרשויות המס, עד שיתקבל שובר כנדרש ועל פי החוק ועל פי ההסכם..." (עמ' 152 לפרוטוקול 27.2.2019); ולשאלה מדוע לא ליווה את פריד כשבלס הציע לפנות יחדיו לרשות המיסים ענה עו"ד אלימלך כי "קודם כל יש הסכם" (עמ' 153), ובהמשך ענה כי לבלס היתה "תסבוכת אישית שלא מעניינה של לקוחותי", ואין סיבה שבייטלר ילכו עמו לרשויות המס (עמ' 154 לפרוטוקול).
46. התרשמתי, אפוא, כי בייטלר עמדו על כך שהתשלום ייעשה רק לרשויות המס, בדיוק לפי לשון הסכם המכר ועמדתם לא השתנתה גם כשהבינו כי לא ניתן בשלב זה לקבל את השובר לתשלום מקדמת מס שבח לפי תיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין, אך הם לא ניסו לסייע בדרך כלשהי לקדם פתרון שיאפשר להם לשלם את התמורה שהם חייבים לפי ההסכם. התרשמתי כי בייטלר ראו בכך "בעיה" של בלס בלבד, שאותה עליו לפתור בעצמו, ועד שכך יקרה ראו להמתין ונמנעו מתשלום התמורה תוך שהם ממשיכים להתגורר בדירה השכורה ללא תשלום דמי שכירות ואפילו ללא תשלום החשבונות החלים על הדירה ובהם נאלץ בלס לשאת. מהתנהלות זו התרשמתי כי בייטלר 'ניצלו' למעשה את לשון ההסכם שאמנם הטילה על בלס חובה להמציא את שובר התשלום מרשות המיסים, אך לטעמי בהחלט היה מקום לנסות ולסייע לבלס לקיים את החוזה בדרך של אחת מההצעות שהיו יכולות להבטיח את כספם; אך לא רק שלא עשו כך והעדיפו להמתין בדירה ללא תשלום כל עלות מצדם, אלא שאף לא פנו לבקש סעד שלו הם זכאים לכאורה על פי דין, קרי, ביטול ההסכם עקב הפרתו על ידי בלס. התרשמתי כי המצב היה נוח והם העדיפו לא לעשות כלום ולהמתין עד שבלס יקיים את ההסכם כלשונו, למרות שידעו שבאותה עת הדבר אינו אפשרי.
47. הבחירה של בייטלר בדרך של "שב (בדירה) ואל תעשה" תרמה את חלקה לסכסוך בין הצדדים. בייטלר לא פעלו כפי שמצופה מצד להסכם המבקש לקיים את החוזה שכרת, ואולם חרף התנהגות זו, שכאמור לא התרשמתי ממנה לחיוב, נראה כי אין התנהגותם מגיעה עד כדי חוסר תום לב בקיום חיובים. בייטלר היו זכאים לדרוש לשלם את התשלום לרשות המיסים נגד השובר כדי להבטיח את רישום הדירה על שמם. ואבהיר - צד לחוזה ייחשב כמי שעומד באופן קטנוני ואף לא לגיטימי על לשון ההסכם רק אם עמידתו על לשון החוזה מנוגדת לרוח החיובים בחוזה ולכוונת הצדדים בו. כך, יהיה זה חוסר תום לב ככל שהעמידה על לשון החוזה נעשית רק כדי לנצל את המצב שאינו מאפשר לקיים את ההסכם כלשונו חרף קיומה של דרך אחרת לקיים את ההסכם בלי לפגוע בזכויות הצד העומד על קיום לשון החוזה, ובכל זאת אותו צד מסרב ובוחר לעמוד על קיום ההסכם כלשונו. בענייננו, בייטלר התבססו על עצת בא כוחם לדבוק בלשון ההסכם, ולהמתין שבלס ימציא את השובר. בחירה ללכת בדרך שהמליץ בא-כוחם לא היתה דווקא לשם ניצול המצב בדרך של עמידה על לשון ההסכם, אלא היה הגיון לנימוק שהציגו לדרישתם כי ההסכם יקוים כלשונו, החשש מפני העדר אפשרות להבטיח את זכויותיהם הקנייניות. לא שוכנעתי כי בייטלר דקדקו בלשון ההסכם רק לשם ההתעקשות או כדי להכשיל את בלס מלקיים את ההסכם, ולטעמי הם ראו חשיבות לדרך זו שנקבעה מבעוד מועד בסעיף 8.3 להסכם. כי הכסף יועבר ישירות לרשות המיסים נגד שובר תשלום מס שבח, כדי להבטיח את רישום הדירה על שמם, בלי שחובותיו של בלס ימנעו זאת.
משכך אני קובעת כי העמידה על קיום ההסכם כלשונו היתה סבירה בנסיבות. מהראיות שהיו לפני עולה כי סעיף זה בחוזה המכר לא נולד בעלמא ולא היה מנותק מהנסיבות שהיו ידועות לצדדים שכן דרישה חוזית זו של בייטלר התבססה על מערכת היחסים בין הצדדים וניהול סיכונים שהיו על דעת שני הצדדים. בעניין זה ראוי לזכור כי במערכת היחסים בין הצדדים נחשפו בייטלר מספר פעמים לחובות של בלס אותם לא הצליח לפרוע אלא רק בעזרת הלוואות מבייטלר או הקדמת תשלומים ולמשל הסכם הלוואה שקד-בלס במסגרתו נתן פריד סכום של 1,300,000 ₪ כדי לפרוע את החוב של בלס למר סנדרוסי ולבטל את המשכון שרבץ על הדירה לטובתו; וכך קרה גם בחודש מרץ 2015 כשבלס ביקש מבייטלר להעביר לו סכום של 100,000 ₪ ללא קשר להסדר התשלומים בהסכם המכר. נתונים אלו, לצד האיחור של בלס במסירת הדירה, מתיישבים עם המסקנה כי עמידת בייטלר על הדרישה כי התשלום יהיה לרשות המס נגד שובר שיבטיח את רישום הזכויות בדירה על שמם, אינה עמידה קטנונית ובודאי שאין לומר כי היא חסרת תום לב. כך גם אמרה ענבל בעדותה: "החשש שהוביל אותנו בחוזה, היה שנחום יפשוט את הרגל, ומאחר והזכויות שלנו בדירה אינן מובטחות, נושים אחרים שלו יקבלו את הזכויות בדירה. זה היה החשש שלנו. בגלל זה יש את כל הסעיפים שיש בחוזה. בגלל זה יש את כל ההבטחות [הכוונה כנראה ל"בטוחות" - א.נ.ח] האלה, בגלל שחשבנו שהוא יפשוט רגל." (עמ' 160 לפרוטוקול 23.6.2019). כך גם ראו את דברי עו"ד אלימלך, שהסביר את הייעוץ שנתן לבייטלר, בעניין זה: "אני ידעתי שמר בלס מסובך...עם רשויות המס. והוא אמר למרשיי, וככה גם נמסר לי על ידי עורכי דינו, שהוא פועל להשגת האישורים ויש בעיה להעסיק את האישורים והוא מנסה להשיג את האישורים ולא מצליח. מה שעוד יותר העלה את החשש שלי בעניין, במיוחד לאור כל ההיסטוריה של מר בלס עם לקוחותיי..." (עמ' 152 לפרוטוקול 27.2.2019).