48. הגם שקשה 'להשתחרר' מהרושם כי בייטלר היו יכולים לנסות לפעול אחרת כדי להגיע לתוצאה שעשויה היתה להביא להסדר עם רשויות המס ולהבטיח את רישום הדירה על שמם, אין בכך כדי לקבוע שמדובר בהפרת חובת תום הלב. כאמור, זכותם החוזית, עליה עמדו מבעוד מועד לקראת כריתת ההסכם ((סעיף 8.3 להסכם) נועדה להבטיח את רישום הדירה על שמם ללא חשש מפני נושי בלס, והתרשמתי כי הוא חשש אמיתי ולא נולד בחלל ריק. לכך אוסיף כי גם בלס לא תרם לביטחון של בייטלר. בלס יכול היה להציג טופס מרשויות המס כי התשלום על הדירה יבוצע בהתאם לפקודת מס הכנסה ולהשיג פטור מתשלום מס שבח (טופס 50), אולם את זאת לא עשה ככל הנראה עקב חובות למס הכנסה. רק ביום 3.5.2016, חודשים לאחר שהגיש את התביעה, הציג את טופס הפטור ממס שבח שיכול היה למנוע את הסכסוך מלכתחילה (נספח 8 לתצהיר בלס). בעניין זה ראו את עדותו של עו"ד אלימלך, שאמר כי ככל שבלס היה משיג את השובר או את טופס 50 בדבר פטור ממס שבח, היו בייטלר מסכימים להעביר את התמורה לרשות המיסים על אף שההסכם לא קוים כלשונו (בעמ' 152 לפרוטוקול).
49. לפיכך, התרשמתי כי בנסיבות אלו היו בייטלר רשאים לעמוד על זכותם החוזית כי התשלום בסך 450,000 ₪ שהוא חלק מהתשלום הראשון ישולם רק נגד שובר של רשות המסים, המבטיח את האפשרות לרישום זכויותיהם, והתנהגותם אינה מהווה חוסר תום לב בקיום חיובים ולא הפרת חוזה. עם זאת, כפי שכבר ציינתי התנהגותם תרמה להתנהלות ולמחלוקות שהגיעו לבית המשפט, וניתן היה לצפות שגם הם יפעלו למציאת פתרון כדי שיוכלו לשלם את התשלום בהתאם להסכם.
50. טרם סיום חלק זה של ההחלטה ראיתי לציין כי תוך כדי עדות עו"ד משה שלום, שייצג את בלס בשלב כלשהו בעיסקה דנא, הציג עו"ד שלום שובר לתשלום מס שבח מיום 14.4.2015 בעניין הדירה מושא הדיון ובגין העסקה בין הצדדים (מוצג ת/1; עמ' 137-136 לפרוטוקול 27.2.2019). לכאורה נראה כי שובר זה יכול היה למנוע את המחלוקת בין הצדדים, שכן השובר הונפק טרם פרוץ הסכסוך בין הצדדים, ונראה לכאורה כי תשלומו יכול היה לסיים את הסכסוך בסמוך לתחילתו. אלא שלטענת בייטלר קיומו של שובר זה לא היה בידיעתם "בזמן אמת"; לטענת ענבל השובר הוצג להם רק לאחר הגשת התביעה במסגרת משא ומתן בין הצדדים (עמ' 207-204 לפרוטוקול 23.6.2019), ואודה כי גם לי לא ברור פשר השובר וכיצד הוצג 'לפתע' על ידי בא כוח בלס רק במהלך החקירה הנגדית (עמ' 137-135 לפרוטוקול 27.2.2019). אני מקבלת אפוא את טענת בייטלר כי השובר לא הוצג להם בזמן אמת, שכן זיכרו נעדר גם מכתבי הטענות של שני הצדדים, והרי אין כל מחלוקת בין הצדדים כי במס שבח לא הסכימו להנפיק לבלס שובר, והפנו אותו למס הכנסה.
להזכיר בהקשר זה כי גם לטענת בלס הוא הצליח להשיג שובר פטור ממס שבח בגין העסקה (טופס 50) רק ביום 3.5.2016 (ראו סעיפים 12-8, ו-17 לתצהירו); לא ברור אפוא מניין השובר למס שבח בגין העיסקה, בכל מקרה בלס לא נתן לכך תשובה ולא ניתן הסבר גם לשאלה מדוע שובר זה, שיכול היה לכאורה למנוע את המחלוקת בין הצדדים, לא הוצג לבייטלר בעת שהונפק; וגם אין הסבר מדוע 'התגלה' לפתע בעת חקירת בא כוחו. לשאלות אלה לא ניתנה כאמור תשובה, ולבלס הפתרונים.
סירוב בייטלר לקבל חזקה בדירה
51. טענה נוספת של בלס להפרת ההסכם נוגעת לכך שבייטלר סירבו לקבל את החזקה בדירה ולשלם את התשלום השני (200,000 ₪) שמועד תשלומו נקבע למועד מסירת הדירה (סעיף 8.4 להסכם). לטענת בלס, ביום ה-13.10.2015 (המועד בו התקבל טופס 4) ניתן היה למסור את הדירה, אך בייטלר הודיעו כי אינם מתכוונים להיכנס לדירה (סעיפים 25-24 לתצהיר בלס) ולא לשלם את התשלום שנועד למועד מסירת החזקה בדירה.
מנגד, טענו בייטלר כי בלס סירב לבקשתם לבצע בדק בית עובר למסירת הדירה, וסירב לערוך פרטיכל מסירת הדירה (סעיפים 64-62 לתצהיר ענבל). כן נטען כי בלס התנה את מסירת הדירה בתשלום התמורה בסך 450,000 ₪ החלק מהתשלום הראשון. לטענתם, בלס התעקש כי מסירת החזקה בדירה תהיה נגד תשלום 650,000 ₪ (450,000 ₪ שנותרו לתשלום מהתשלום הראשון ועוד 200,000 ₪ תשלום שני) (עמ' 200 לפרוטוקול).
52. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ושמעתי את העדים, מסקנתי היא כי דין טענת בלס להפרת חוזה בקשר למסירת החזקה להידחות. הצדדים חלוקים לחלוטין בעובדות הסבות בנושא אך אף אחד מהם לא צירף ראיות התומכות בטענתו. בלס טען כי בייטלר סירבו להיכנס לדירה ולשלם לו את התשלום השני, אך לא הביא כל מסמך התומך בטענות אלה וגם בייטלר שטענו כי בלס הוא שסירב למסור להם את הדירה לא תמכו את האמירות הללו במסמך כלשהו (למשל מייל/מכתב שבו זכר להזמנה לקבל את הדירה, מייל המסרב לכך, או כל מסמך אחר). במצב דברים בו הצדדים טוענים עובדה והיפוכה המוחלט, ובהעדר כל תמיכה חיצונית, לא ראיתי להעדיף עדות של מי מהצדדים ואין לי אלא לפעול לפי הכלל המשפטי 'המוציא מחברו עליו הראיה'. ובענייננו, בהינתן שבלס טוען כי בייטלר הפרו את ההסכם בגלל שלא הסכימו לקבל את הדירה, הרי שלא הרים את הנטל הנדרש להוכיח טענה זו. לפיכך אני דוחה את טענת בלס להפרת חוזה בגלל סירוב לקבל חזקה בדירה משזו לא הוכחה במאזן ההסתברויות.
להדגיש כי אי קבלת טענת בלס אין משמעה כי אני מקבלת את הטענות של בייטלר, שהרי לא מצאתי כל ראייה תומכת (למעט אמירות) כי בלס סירב למסור את הדירה או כי התנה את מסירת הדירה בתשלום יתרת התשלום הראשון והתשלום השני. גם מהמכתבים שבא כוח בלס שלח לבייטלר (נספח 4 לתצהיר פריד, נספחים 7ב 7ג לתצהיר בלס), לא ניתן ללמוד כי בלס התנה את מסירת הדירה בתשלום של 450,000 ₪ ישירות אליו. כל מה שיש במכתבים הם דרישת בלס כי בייטלר יקיימו את ההסכם וכי התנהגותם מהווה הפרת חוזה, ואין בכך לתמוך בטענות בייטלר שכאמור לא ראיתי לקבלן.
התשלום השלישי של התמורה
53. אינני מקבלת את הטענה כי בייטלר הפרו את הסכם המכר בכך שלא שילמו את התשלום השלישי בסך 1,000,000 ₪. מועד לתשלום זה נקבע לאחר רישום זכויות בייטלר, קבלת טופס גמר ורישום הבית כבית משותף (סעיף 8.5 להסכם המכר). טוען בלס כי הגם שכלל האישורים התקבלו סירבו בייטלר לאפשר את רישום הדירה על שמם, וגם נמנעו להפקיד בנאמנות את יתרת התמורה.
54. כמו רבות מהטענות בתיק זה, נטענה אף טענה זו באופן סתמי וחסר כל תמיכה. לא מצאתי ולו ראיה אחת המצביעה כי בייטלר סירבו לשלם את התשלום השלישי או כי סירבו להצעה להפקיד את הסכום בנאמנות עד לרישום הדירה על שמם. מצב הדברים הוא כי הזכויות בדירה לא נרשמו על שם בייטלר וממילא לא הגיע מועד התשלום השלישי לפי הסכם המכר. לציין כי אין בתיק ראיות המסבירות את הסיבה לאי רישום הזכויות, ואולם התוצאה היא שהזכויות לא נרשמו ומשכך לא הגיעה העת לתשלום השלישי, והתנהלות ביטלר אינה מהווה הפרת הסכם בעניין זה.
55. בלי לקבוע מסמרות אומר כי התרשמתי שהסיבה להיעדר ראיות היא העובדה כי בייטלר התגוררו בדירה המושכרת, המצויה כאמור בבניין שבו נבנתה הדירה מושא התובענה. נראה כי עיקר השיח בין הצדדים התנהל בעל-פה באופן יום-יומי, ולא גובה בתיעוד. ככל שכך מצב הדברים, או מכל סיבה אחרת, הרי שהעדר תמיכה ראייתית לטענות שונות שהעלו הצדדים הביא לכך שרב הנסתר על הנגלה, ואין ראיות מהימנות שיסייעו להבנת מערכת היחסים הלא שגרתית שהתפתחה בין הצדדים, הקבלן והרוכש. כשומעת את העדויות, וכצופה וגם כקוראת החומר, הקשה מצב דברים זה על הבנת הנסיבות לאשורן, שכן המחלוקות העובדתיות בין הצדדים היו רבות, שונות ואף הפוכות זו מזו. משזה המצב אין לי אלא לשוב למאזן ההסתברויות ולבחינת הסוגיה לפי נטל הראייה – שני עזרים וודאיים ומוכרים ובעזרתם ראיתי לדחות כל טענה שלא נתמכה בראיה ברורה ומהימנה. ובעניין זה, לאחר ששקלתי ובחנתי את הדברים, אני דוחה את טענת בלס כי בייטלר הפרו את ההסכם עקב סירובם לשלם לו את התשלום השלישי.
האם בלס הפר את הסכם המכר עם בייטלר?
56. בסעיף 76 לסיכומיהם, פרטו בייטלר את הפרות החוזה שהם מייחסים לבלס תוך שהם מתייחסים לשלושת הסכמי המכר. אתייחס להלן לטענותיהם:
הימנעות ממתן ערבות חוק מכר כנדרש בחוק
57. את הטענה בדבר ההפרה הנטענת בשל אי עמידה בחיוב לתת ערבות חוק מכר או בטוחה אחרת המתחייבת מהדין, ראיתי לדחות.
להזכיר כי בפתח ההחלטה דנא קבעתי כי הסכם המכר השלישי החליף את הסכמי המכר הקודמים שנחתמו וכי הסכם המכר השלישי הוא ההסכם היחידי התקף ומחייב את הצדדים, ומשניתנו לבייטלר הבטוחות בהתאם לנדרש בחוק לאור ההסכם השלישי ראיתי לדחות את הטענה להפרת הסכם. כפי שציינתי בפתח הדברים, חתימה על ההסכם השלישי מהווה ויתור על הטענות לגבי הפרות נטענות בעניין הסכמים קודמים, משכך טענת בייטלר המתייחסת להסכמים הקודמים נדחית.
המשכון הרשום על הזכויות בדירה
58. חרף הצהרת בלס והתחייבותו כי הדירה נקייה מכל חוב או שעבוד, הסתבר כי על הדירה רשום משכון לטובת מר סנדרוסי בגין חוב של בלס אליו. בייטלר טענו כי יש לראות בכך הפרת הסכם, אך לא ראיתי לקבל טענה זו. במועד כריתת הסכם המכר השלישי כבר הוסר המשכון שהיה רשום לטובת מר סנדרוסי, בעזרת ההלוואה שהעמיד אשר פריד, כאמור בהסכם הלוואה שקד-בלס שנחתם בקיץ 2014, ולאבטחת החזר ההלוואה שועבדו נכסים של בלס לזכות שקד 31.8.2014, יוצא אפוא, כי הסכם המכר השלישי נחתם לאחר מחיקת השעבוד, ובהיות הסכם זה ההסכם התקף - נכון לומר כי במועד החתימה וההצהרה לא היה כל שעבוד על הדירה.
איחור במסירת הדירה
59. בייטלר טוענים להפרת ההסכם עקב איחור במסירת הדירה. לפי הנטען בלס איחר במועד המסירה המקורי כאמור בהסכם המכר הראשון והשני (1.8.2014), ואחר גם לפי המועד שנקבע בהסכם המכר השלישי (31.1.2015).
60. כפי שכבר קבעתי ואמרתי זאת מספר פעמים, אתייחס רק למועד המסירה שבהסכם השלישי, הוא ה-31.1.2015. מועד זה משקף את הסכמת הצדדים לדחיית מועד מסירת הדירה וביטול האמור בהסכמי המכר הקודמים; ואתייחס לטענת בייטלר כי בלס הפר את ההסכם כשלא מסר את הדירה ביום 31.1.2015 "כשהיא צבועה ונקייה, ראויה לשימוש, ואכלוסה הותר על-פי דין, כשהדירה נקייה מכל אדם וחפץ..." (סעיף 3.1 להסכם המכר)
61. את הטענה הזו ראיתי לקבל. אין חולק כי הדירה לא היתה מוכנה למסירה ביום 31.1.2015, כפי שהוסכם בהסכם המכר, וזאת ללא קשר להתנהגות בייטלר. רק ביום 13.10.2015, מעל לשמונה חודשים לאחר מועד המסירה הקבוע בהסכם, התקבל טופס אכלוס המאפשר את מסירת הדירה לפי דין. מכאן שבלס אחר במסירת הדירה, איחור המהווה הפרה של סעיף 3.1 להסכם המכר.
62. בענייננו נשאלת השאלה כמה זמן נמשך האיחור במסירת הדירה? השאלה רלוונטית מאחר שביום 13.10.2015 עת נתקבל טופס 4 המאפשר אכלוס הדירה לא נמסרה הדירה לבני הזוג בייטלר, ולמעשה עד היום לא נמסרה הדירה.
התשובה לשאלה נוגעת למחלוקת אליה כבר התייחסתי לעיל: בלס טוען כי בייטלר סירבו להיכנס לדירה ורצו להמשיך להתגורר על חשבונו בדירה המושכרת (סעיפים 25-24 לתצהיר בלס); ומנגד טוענים בייטלר כי הדירה לא נמסרה להם מאחר שבלס סירב לבקשתם לבצע בדק בית בטרם קבלת חזקה בדירה (סעיפים 64-62 לתצהיר ענבל) והתנה את מסירת הדירה בתשלום התמורה לרשות המיסים ללא שיונפק שובר תשלום מס שבח המבטיח את רישום הדירה על שמם (סעיף 31 לתצהיר פריד).
כפי שכבר אמרתי לא הונחו לפני די ראיות לקבוע מה הסיבה שבגינה לא נמסרה הדירה לבני הזוג בייטלר במועד בו נתקבל טופס האכלוס, וגם לא הונחו ראיות מספיקות כדי שיהיה בידי לקבוע מי מהצדדים אחראי לאיחור הנמשך מעבר למועד שבו ניתן היה לאכלס את הדירה, האם סרב לקבל או סרב למסור. כשם שציינתי לעיל, כפי שבלס לא הוכיח שבייטלר סירבו להיכנס לדירה כשביקש למסור אותה לטענתו, כך גם בייטלר לא הוכיחו כי בלס סירב למסור להם את הדירה ואחראי למחדל הנמשך באי מסירת הדירה. משכך, בנסיבות בהן ניתן היה למסור את הדירה ביום 13.10.2015 ובייטלר לא הוכיחו כי בלס סירב למסור להם את הדירה, הרי שמסקנתי המתיישבת עם הראיות (ועם העדרן) היא שניתן היה למסור את הדירה במועד זה, ולשלם את התמורה המגיעה במעמד זה, ועל כן אני קובעת כי האיחור במסירה הדירה נמשך מהמועד הקבוע בהסכם - עד המועד בו נתקבל טופס האיכלוס – קרי, 13.10.2015. כאמור למסקנה זו הגעתי שכן בייטלר לא הרימו את הנטל להוכיח כי לאחר ה-13.10.2015 נמנע מהם להיכנס לדירה בשל הפרת הסכם על ידי בלס.
63. האם האיחור במסירת הדירה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר?
מחד גיסא, לפי סעיף 3.1 "איחור של עד 7 ימים במסירת החזקה בדירה לידי הרוכש לא יהווה הפרה יסודית של הסכם זה", ומכאן שכל איחור למעלה מכך מהווה הפרה יסודית, בוודאי איחור כמו זה בענייננו - למעלה משמונה חודשים לאחר המועד שנקבע בהסכם ליום המסירה (כזכור מועד המסירה בהסכם הוא 31.1.2015). מאידך גיסא, לא ניתן להתעלם מהתנהלות בייטלר בתוך מערכת היחסים החוזית עם בלס, שממנה ניתן ללמוד כי בייטלר ראו באיחור במסירה כהפרה קלת ערך, ולא כזו היורדת לשורשו של הסכם המכר, ובהקשר זה ראיתי להביא את הדברים שלהלן המתאימים לענייננו - ע"א 2825/97 אבו זייד נ' מקל, פ"ד נג(1) 402 (1999): "מבחינה עקרונית, התנהגותו של הצד התמים במהלך ביצוע החוזה עשויה להפוך תניה יסודית מוסכמת לתניה לא יסודית. כך, אי-עמידה ממושכת על ביצוע זכות חוזית במועדה הנקוב עשויה ליצור את הרושם, בעיני כל משקיף, כי האיחור אינו עוד בבחינת הפרה היורדת לשורש העיסקה" (בעמ' 412; להלן: "אבו זייד").
ובענייננו, גם לאחר שחלף מועד מסירת הדירה נמנעו בייטלר מלפעול בדרך שהדין מאפשר להם, והם לא עמדו על זכותם החוזית לטעון להפרה יסודית של ההסכם. לא הוצגה כל ראייה המצביעה על הודעה כלשהי שנשלחה לבלס בעניין הפרת הסכם, וגם לא התראה עקב האיחור במסירה ו/או תוצאותיו האפשריות. כל שעשו היה להמשיך ולהמתין עד מועד מסירת הדירה, תוך שהם ממשיכים להתגורר בדירה המושכרת על חשבון בלס, אולי כדי לפצות עצמם... הגם שבייטלר ידעו כי דמי השימוש בדירה המושכרת נמוכים משמעותית מהדירה שרכשו (ראו חוות דעת השמאי מטעם בית משפט) והגם שלדברי ענבל הדירה המושכרת "אינה מתאימה לצרכינו" ומצויה ב"בניין שרמת התחזוקה בו היא אפסית מאחר והוא אתר בניה פעיל" (סעיף 52 לתצהירה), לא עשו בייטלר דבר כדי להודיע לבלס כי הוא מפר את ההסכם עקב האיחור במסירה, וכי הפרתו מהווה הפרה יסודית. רק בעת הגשת התביעה שכנגד העלו בייטלר לראשונה על הכתב טענות בגין האיחור במסירה והפרת ההסכם. הגם שבייטלר נפגעו לכאורה מהמשך המגורים בדירה השכורה בגלל האיחור במסירה, רק לאחר שבלס הגיש את התביעה לביטול ההסכם, ורק למעלה משנה לאחר מועד מסירת הדירה המצויין בהסכם המכר, ראו בייטלר לטעון בעניין איחור במסירה והפרת הסכם המכר. בנסיבות אלו נראה שבייטלר הפכו בהתנהגותם את ההפרה היסודית של האיחור במסירת הדירה להפרה שאינה יסודית (ראו למשל אבו זייד, בעמ' 412; ע"א 10489/09 א.נץ ניהול ואחזקות בע"מ נ' הרי אלוף, בעמ' 23 (6.9.2011); ע"א 7021/12 שיכון דיירים בע"מ נ' ימיני, בעמ' 21-20 (23.3.2014), להלן: "ימיני"), ולמשמעות הדברים אתייחס בהמשך.