64. לסיכום נושא זה אחזור ואומר כי קבעתי שבלס הפר את הסכם המכר כשאיחר במסירת הדירה. מועד המסירה נקבע ליום 31.1.2015 (סעיף 3.1 להסכם המכר) ורק ביום 13.10.2015 ניתן צו אכלוס שאיפשר את כניסת בייטלר לדירה. חרף לשון ההסכם מצאתי כי לא מדובר בהפרה יסודית, זאת לנוכח התנהלות בייטלר שנמנעו לעמוד על זכותם לקבל את הדירה, ולא ביצעו כל פעולה וגם לא נקטו בהליכים שיכולים להצביע כי הם התייחסו לאיחור במסירה כהפרה היורדת לשורש העסקה; הא-ראיה שלא ביקשו לבטל או לאכוף את ההסכם עקב האיחור במסירה עד שנתבעו בעצמם.
עוד קבעתי כי פרק הזמן של האיחור במסירת הדירה נמשך עד מועד קבלת טופס האכלוס (31.10.2015) [הגם שהדירה לא נמסרה עד היום], זאת מהטעם שלא הוכח כי נמנע מבייטלר להיכנס לדירה במועד קבלת טופס האכלוס, ומאחר שבייטלר לא עשו למעשה דבר כדי לקדם את מסירת הדירה ואת הרישום על שמם.
הפרות שונות בגין ליקויי בנייה ואי התאמות
65. לטענת בייטלר נתגלו הפרות שונות בגין אי התאמות בין הסכם המכר ובין הדירה שנבנתה. כך, נטען כי שטח הדירה קטן לטענתם משטח הדירה שבהסכם; כי לא נבנה גרם מדרגות מהדירה לגג הצמוד לדירה; כי לדירה לא הוצמדו המדרגות של הבניין המובילות לגג; כי קיים פער בין שטח המרפסת ובין התשריט של היתר הבנייה; כי יש ליקויי בנייה שונים; וגם כי מתקן החניה אינו תקין.
66. לתמיכה בטענותיהם צרף כל אחד מהצדדים חוות דעת מומחה ולנוכח חוות דעת אלה ראיתי למנות מומחה מטעם בית המשפט, שעל חוות דעתו האובייקטיבית אוכל לבסס את מסקנותי, ומיניתי את אינג' צבי רון (להלן: "המומחה"), שהגיש את חוות דעתו ואף נחקר בבית משפט. כבר אומר כי ראיתי לקבל את חוות דעתו ולהעדיפה על פני חוות הדעת של הצדדים ועל פני טענות הצדדים. התרשמתי מהמומחה שהעיד לפני, מדבריו ומתשובותיו הכנות והענייניות, ונתתי דעתי גם לחוות הדעת המפורטת שהגיש ובמסגרתה התייחס באופן פרטני לטענות השונות של הצדדים. התרשמתי ממקצועיותו, ונחה דעתי כי אני יכולה לסמוך על חוות דעתו המקצועית, ולבסס עליה את החלטתי. להדגיש כי אינני מתפרקת מחובתי להסיק את המסקנות הנובעות מהשאלות המשפטיות בתיק, אך את הכלים למסקנות אלה קיבלתי וביססתי על חוות הדעת של אינג' רון, על ממצאיו ותשובותיו. התרשמותי מהמומחה גם מתיישבת עם הדרך הנוהגת לרוב בתיקים בהם מתעוררת שאלת ליקויי בנייה וקיומם של אי התאמות. בתי משפט נוהגים לאמץ את חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, בהיותו מומחה בלתי תלוי ואובייקטיבי, כזה שמצופה ממנו להציג לבית המשפט את דעותיו באופן חופשי ונטול אינטרסים (בענייננו ציין המומחה במפורש כי אין לו כל אינטרס בתיק). להדגיש כי העדפתי את חוות הדעת של המומחה אינג' רון לא רק מפאת היותו מומחה בית משפט אלא מפאת התשובות הענייניות המשכנעות וההגיוניות ששמעתי במהלך עדותו.
67. להלן אתייחס לטענות בייטלר לאי ההתאמות המהוות לטענתם הפרת הסכם המכר. להדגיש כי הדירה טרם נמסרה לבייטלר, וכי במסגרת ההסדר הדיוני בין הצדדים לו נתתי תוקף של החלטה הוסכם כי ככל שבית המשפט יחליט לאכוף את ההסכם, כפי שאכן החלטתי, הרי שלבלס תהא אחריות לפי חוק המכר דירות (לרבות תקופת הבדק ותקופת האחריות) ותחול החל מיום מסירת הדירה לידי בייטלר (סעיף 12 להסדר הדיוני).
משכך אתייחס לטענות בייטלר לאי ההתאמות תוך קביעת ממצאים, אך כבר אומר כי ככל שיש ליקויי בנייה הניתנים לתיקון, באחריות בלס לתקן אותם ועל בייטלר לאפשר זאת (סעיף 4ב לחוק המכר דירות); משכך - בשלב זה בו הדירה טרם נמסרה אין מקום לפסוק פיצוי כספי בגין ליקויי הבנייה ככל שיקבע שהם קיימים ומניתן לתקנם.
שטח הדירה וליקויי בנייה
68. טענות בייטלר הן כי שטח הדירה קטן מזה המצויין בהסכם המכר; כי שטח הדירה גדול בפועל מהשטח שלגביו ניתן היתר בנייה ועל כן נדרש להתאים את האישור התכנוני לגודל שנבנה בפועל; וכי יש מספר ליקויי בנייה בדירה.
69. אשר לטענה כי שטח הדירה קטן מהמוסכם מסקנת המומחה היא כי "ניתן להיווכח כי שטח הדירה הנדונה בפועל... לא נגרע ביחס לסך השטחים הנדרשים בהתאם לתשריט המכר, תשריט הבקשה להיתר ותשריט הבית המשותף...באופן אשר אינו מהווה גורם לירידת ערך כנטען" (עמ' 66 לחוות דעת של אינג' צבי רון, מיום 20.1.2019). בבית משפט ציין המומחה כי בחן את כלל השטחים של הדירה (הכוללים את שטח הדירה, שטח המרפסת בקומה הראשונה, שטח מרפסת שירות, שטח מרפסת הגג ושטח הגג העליון) בעזרת מודד שמינה מטעמו, והתוצאה בהתייחס לשטחים כי "המצב הקיים הוא משופר מהמצב של תכנית המכר ומהיתר הבנייה מבחינת שטחים" (עמ' 122 לפרוטוקול 2.1.2020).
בייטלר חלקו על קביעת המומחה וטענו כי יש חסר של 10 מ"ר בין שטח הדירה בתשריט ובין שטח הדירה בפועל. לטענתם שגה המומחה במסקנותיו שכן שטח הדירה בתשריט המצורף להסכם המכר אמור להיות 160 מ"ר (כפי שעולה גם מהתשריט שבעמ' 11 לחוו"ד המומחה), ואילו המומחה התייחס לשטח של 150.62 מ"ר כשטח הדירה לפי תשריט המכר (עמ' 66 לחוות דעת המומחה). את הטענה הזו של בייטלר שלל המומחה והתייחס אליה בפירוט במסגרת החקירה הנגדית הסבריו המפורטים לגבי אופן החישוב שערך שכנעו אותי (דברי אינ' רון בעמ' 123-119 לפרוטוקול 2.1.2020). כפי שציינתי, דבריו והסבריו הברורים של המומחה מקובלים עלי ואני רואה לקבל את ממצאיו כי שטח הדירה אינו בחסר ביחס לשטח לו התחייב בלס בהסכם המכר ואני דוחה את טענת בייטלר בעניין חסר בשטח הדירה.
70. אשר לטענה כי יש פער בין שטח הדירה לפי היתר הבנייה שניתן לבין שטח הדירה בפועל - מצא המומחה כי שטח הדירה חורג ב-2.75 מ"ר משטח הדירה לפי היתר הבנייה. לדבריו, "לצורך הכשרת הנכס הנדון והתאמתו להיתר הבנייה מאושר יש לבצע עריכת תכנית שינויים להיתר הבנייה הקיים והגשתו לרשויות התכנון", את עריכת תכנית השינויים העריך המומחה בסך 20,000 ₪ (עמ' 59 לחוות הדעת).
71. הערכת המומחה מקובלת על בייטלר אך הם טענו כי מדובר בהפרה ממשית ויש ליתן לה משקל רב מזה שסבר המומחה. לטענתם כלל לא מובטח שרשות התכנון תכשיר את הפער, ועל כן טענתם היא כי יש להגדיל את הערכת המומחה בקשר לסכום הפיצוי בגלל אי הוודאות וכן נטען לאפשרות של ירידת ערך הצפויה ככל שלא יתאפשר להכשיר את הפער. גם טענה זו של בייטלר קיבלה מענה רחב ומפורט על ידי המומחה שהסביר כי שטח הבנייה המותר במקום טרם נוצל ולכן אין יסוד של חוסר וודאות ואין ספק שהחריגה המזערית (2.75 מ"ר) תאושר, בהתאם גם המסקנה של המומחה כי אין ירידת ערך, וכך למשל אמר בעדותו בבית משפט: "בדקתי את התב"ע וראיתי שניתן לאשר את הזכויות כי מדובר בחריגה של 2.75 מ"ר"; "הדבר היחיד שמצאתי שיש שטח עודף על היתר הבניה ואני לא רואה מניעה להכשיר גם מבחינת השטח העודף הקטן מאד" (עמ' 125-124 לפרוטוקול 2.1.2020). כאמור, מקובלת עלי מסקנת המומחה, אותה נימק והסביר באופן משכנע.
72. אשר לליקויי הבנייה – כמו הצדדים אף אני ראיתי לקבל את מסקנת המומחה בחוות דעתו בעניין ליקויים בעבודות הגבס, עבודות הריצוף, עבודות חשמל, ועוד (עמ' 57-52 לחוות הדעת וסעיף 88.1 לסיכומי בייטלר; סעיף 111 לסיכומי תשובה של בלס). כפי שכבר ציינתי הדירה טרם נמסרה ובהתאם להסכמה הדיונית בין הצדדים בלס רשאי לתקן את הליקויים שהצביע עליהם המומחה. ככל שלא יעשה כך, או שהצדדים יגיעו להסכמה אחרת, רשאים בייטלר לבקש פיצוי בהתאם לממצאי המומחה.
אי בניית גרם מדרגות לקומה העליונה של הדירה
73. שתי טענות להפרת הסכם יש לבייטלר בנושא המדרגות: האחת כי בלס הפר את התחייבותו בהסכם לבנות גרם מדרגות שיוביל מהקומה הראשונה של הדירה לקומת הגג, כפי שמופיע בתשריט בו נראה גרם מדרגות המחבר בין מרפסת הקומה הראשונה למרפסת הגג. למעשה, אין כיום בתוך הדירה גרם מדרגות המוביל מהקומה הראשונה לקומה השנייה. גרם המדרגות המשותף של הבניין שאינו חלק מהדירה הוא המקשר היום בין שתי הקומות. הטענה השנייה, כי בלס הפר את התחייבותו בהסכם המכר להצמיד לדירה את גרם המדרגות של הבניין שיוביל לקומה השנייה של הדירה, ולא עשה זאת בטענה כי הדבר אינו חוקי.
74. אשר לגרם המדרגות בתוך הדירה - אכן בתשריט הדירה מופיע גרם המדרגות ממרפסת הקומה הראשונה למרפסת הגג אך בפועל לא נבנה (עמ' 34 לחוות דעת המומחה). אין בידי לקבל את טענת בייטלר כי בלס הפר את ההסכם וכי הוא אחראי לאי בניית גרם המדרגות.
בין הצדדים אין מחלוקת כי אי בניית המדרגות ממרפסת הקומה הראשונה נעשתה בהסכמה, ומחלוקת קמה בקשר לפתרון עליו הסכימו הצדדים כשהוחלט לא לבנות את המדרגות במרפסת, ומי אחראי לכך. ענבל הצהירה כי הצדדים הסכימו לא לבנות את המדרגות ממרפסת הקומה הראשונה והגיעו "לפתרון חלופי פרטי לעלייה לגג" בלי לומר מהו הפתרון "הפרטי" (סעיף 104 לתצהיר ענבל; ההדגשה במקור); גם בלס אמר בתצהירו כי "פירוק המדרגות החיצוניות בוצע לאחר שהנתבעים ויתרו על המדרגות החיצוניות", והוא זה שסיפק את 'הפתרון החלופי' שהוסכם על הצדדים. לטענתו, הוסכם כי במקום גרם המדרגות מהמרפסת ייבנה גרם מדרגות מהפטיו על חשבונו, אך זאת ייעשה רק לאחר אישורי רשות התכנון, שטרם ניתנו. לתמיכה בעמדתו צירף בלס את המסמך עליו חתמה ענבל ובו נאמר: "אני החתומה מטה, ענבל בייטלר...נותנת בזו הצהרה בדבר ויתור על בניית מדרגות במרפסת. במידה ונחום בלס יחויב ע"י עיריית ר"ג לתכנית שינויים שזה יהיה השינוי היחיד בה, אשא בהוצאות הכרוכות בהגשת תכנית שינויים. בתמורה לכך נחום בלס יתקין גרם מדרגות עליה לגג מברזל..." (נספח 7 לתצהיר עדות משלים של בלס). כן צורף מסמך נוסף שכותרתו "תוספת לחוזה מכר שנחתם בין ענבל בייטלר לנחום בלס", החתום על ידי הצדדים, שתומך בדברי בלס ובו מתחייב בלס "להתקין גרם מדרגות עלייה לגג מברזל...בפטיו ללא תשלום נוסף" (נספח 16 לתצהיר בלס; להלן: "תוספת להסכם המכר").
75. מהראיות כאמור ראיתי לקבל את דברי בלס כי היו אלה בייטלר שביקשו לשנות את מיקום המדרגות מהמקום שנקבע בתשריט למדרגות שיובילו מהפטיו של הדירה אל הקומה השנייה. אני מעדיפה אפוא את גרסתו השלמה של בלס שנתמכה במסמכים חתומים לפיה סוכם כי ייבנה גרם מדרגות מהפטיו בכפוף לאישור מגורמי התכנון והבנייה, אך אישור שכזה טרם ניתן. לאור זאת אין לקבל את הטענה כי בלס הפר את ההסכם בכך שלא בנה את גרם המדרגות לקומה השנייה של הדירה. לציין כי הגם שקבעתי כי בלס לא הפר את הסכם המכר בעניין זה, הרי שעליו יהיה לפעול בהמשך לפי הסיכום בין הצדדים – קרי, עליו לבנות את גרם המדרגות מהפטיו בהתאם לאישור שיינתן. לחלופין נקבעה עלות בניית גרם מדרגות בחוות דעת המומחה – בסך 20,000 ₪ (עמ' 61 לחוות דעת המומחה) – וככל שבייטלר יעדיפו פיצוי הרי שעל בלס לשאת בסכום זה במקום בניית גרם המדרגות.
76. אשר לטענה כי בלס הפר את ההסכם בכך שלא הצמיד לדירה את חדר המדרגות המשותף של הבניין. טענה זו מבוססת על המבוא להסכם המכר לפיו ב'הואיל' הראשון נכתב כי הדירה כוללת הצמדה של "מרפסת לא מקורה בשטח של 28 מ"ר וכן... חדר המדרגות המוביל לגג..." (נספח 1 לתצהיר בלס), וכן הפנו בייטלר לעדות עו"ד אלימלך, שייצג אותם לפני חתימת הסכם המכר השלישי, ולדבריו בלס התחייב להצמיד את חדר המדרגות לדירה ועל בסיס הצהרתו זו נחתם הסכם המכר (עמ' 159-158 לפרוטוקול 27.2.2019).
77. מלשון ההסכם אולי אפשר להבין כי יש התחייבות שחדר המדרגות של הבניין, יוצמד לדירה שרכשו בייטלר. זאת לאור השימוש במילה 'הצמדה' שלפי חוק המקרקעין מתייחסת לאפשרות לגרוע שטח מהרכוש המשותף (כמוגדר בסעיף 51 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969) ולהצמידו לאחת מהדירות בבניין. כך למשל השימוש במילה 'הצמדה' מצוי בחוק המקרקעין בהוראה הקובעת כי "לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף" (סעיף 55(א) לחוק המקרקעין), ובהוראה הקובעת כי בעלי הדירות רשאים להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירה פלונית (סעיף 55(ג) לחוק). לכן, משנכתב במבוא להסכם המכר כי הדירה כוללת הצמדה של "חדר המדרגות המוביל לגג", ניתן אולי להבין שמדובר בחדר המדרגות המשותף של הבניין שיוצמד לדירה שרכשו בייטלר, ולא לגרם המדרגות ששורטט בתשריט במרפסת הקומה הראשונה. ההוראה על הצמדת גרם המדרגות של הבניין נכתבה ב'הואיל הראשון' הכולל החרגת חלקים אחרים מהרכוש המשותף שהוצמדו לדירה – למשל, נכתב כי שטח הגג ושתי חניות מוצמדים לדירה (בהואיל ראשון להסכם המכר), וברור כי הכוונה להצמדת חלק מהרכוש המשותף.
אלא שכשאמרתי לעיל כי "אולי אפשר" להבין את ההסכם כך שהצדדים התכוונו להצמיד את גרם המדרגות המשותף, התכוונתי כי אין זו הפרשנות היחידה האפשרית. ובודאי שאין זו הדרך היחידה ואפילו לא הטבעית לפרש את הוראות ההסכם, ונדרש לבחון את הדברים לאור כלל הוראות הסכם המכר, ולאור הסכמות אחרות בין הצדדים, כוונתי בעיקר לכך שאם נקבל את הפרשנות שמציעים בייטלר, ונאמר כי הצדדים הסכימו להצמיד את חדר המדרגות המשותף של הבניין, משמע כי בדירה שרכשו בייטלר שני גרמי מדרגות – זה שבתוך הדירה (ראו התשריט המתייחס למרפסת) וזה שברכוש המשותף לגביו נטען שהובטח שיוצמד לדירה. אף המומחה הבין כי לא כך יש לקרוא את ההסכם, כשנשאל מה ירידת הערך של הדירה ככל שייקבע כי בלס לא הצמיד את חדר המדרגות המשותף של הבניין לדירה חרף ההבטחה בהסכם השיב כי שאלה זו מניחה "קיום 2 מהלכי מדרגות לצורך עלייה למרפסת הגג"...
78. לאחר שבחנתי את הוראות ההסכם והנסיבות מסקנתי היא כי כוונת הצדדים הברורה כעולה מההסכם כי מדובר בגרם מדרגות אחד בלבד, הוא גרם המדרגות בתוך הדירה לפי התשריט ולא גרם המדרגות המשותף של הבניין. את מסקנתי ראיתי לתמוך באלה הנימוקים:
ראשית לאורך כל ההסכם לא צוין קיומם של שני גרמי מדרגות לדירה, ולא ניתן להבין מההסכם כי קיימים שני גרמי מדרגות שמשמשים רק את הדירה. ההסכם מתייחס לגרם המדרגות שמשמש את הדירה, והתייחסות זו היא בלשון יחיד (למשל במפרט הדירה שצורף להסכם), ולא ניתן להבין כי לדירה יותר מגרם מדרגות אחד.
שנית, גם באותו 'הואיל' ראשון המתאר את הנכס מושא ההסכם, יש התייחסות לגרם מדרגות אחד שהוא חלק מהדירה. בפסקה המתארת את הנכס אין כל התייחסות או הדגשה כי הדירה כוללת שני גרמי מדרגות; זאת בשונה למשל מההתייחסות לחניות המוצמדות לדירה, שלגביהן נכתב במפורש כי לדירה "שתי חניות הקרובות ביותר לשער...". הצדדים ידעו אפוא להדגיש את קיומן של שתי חניות כשמדובר בריבוי זכויות.
שלישית, חרף טענת בייטלר כי הצדדים התכוונו להצמיד את חדר המדרגות המשותף, הרי בתשריט בו שמופיעים שני גרמי מדרגות נכתב ליד חדר המדרגות של הבניין "חדר מדרגות משותף". משמע, מדובר בחדר מדרגות המשותף לדיירי הבניין ולא נכתב כי מדובר בגרם מדרגות המוצמד לדירה. בשונה למשל מסימון החניות בתשריט, שלגביו כתבו הצדדים במפורש ובכתב יד "חניות הצמודות לדירה", וחתמו ליד הסימון (נספח 1 לתצהיר בלס). רביעית, בתוספת להסכם המכר נכתב על ידי הצדדים בכתב יד כי בלס מתחייב "להצמיד לדירה את שטח המדרגות מדלת הכניסה לדירה עד לגג, אם לא תהיה מניעה חוקית מצד העיריה או כיבוי אש". הדבר מלמד כי בעת חתימה על הסכם המכר לא היתה הבטחה להצמיד את שטח הרכוש המשותף שהרי אם היתה כוונה כזו לא היה צורך בתוספת להסכם בכתב יד, ולא היה צורך בהתנאה בדבר חוקיות ההצמדה, צויין במפורש כי ככל שלא תהיה "מניעה חוקית מצד העיריה או כיבוי אש", כלומר מדובר בהתחייבות מותנית.
חמישית, בתוספת להסכם הוסכם כאמור כי ככל שלא תהיה מניעה חוקית יוצמדו מדרגות הבניין לדירה, ובעמוד השני לתוספת להסכם המכר הסכימו הצדדים למעשה כי "במידה ויוצמדו המדרגות מדלת הכניסה לגג לשטח הדירה...לא יתקין נחום בלס גרם מדרגות עלייה לגג מברזל בפטיו". כלומר מדובר בהסכמה מפורשת כי לדירה גרם מדרגות אחד בלבד.
מכל אלה מסקנתי היא כי אומד דעת הצדדים בעת כריתת הסכם המכר היה כי גרם מדרגות אחד ישמש את הדירה, כי מדובר בגרם המדרגות הפנימי ולא בגרם המדרגות המשותף. הצדדים אמנם הסכימו בתוספת להסכם המכר כי ככל שיתאפשר יוצמד גרם המדרגות המשותף, אך התנו את הדבר באפשרות חוקית לכך וקבעו כי גם אם הדבר יתאפשר הרי שגרם המדרגות המשותף יחליף את גרם המדרגות הפנימי. משמע בין הצדדים הוסכם כי לדירה יהיה גרם מדרגות אחד בלבד.