79. לציין לא רק שפרשנות זו עולה מהנסיבות העובדתיות, אלא שהיא גם הפרשנות הסבירה בעיני. בעת כריתת ההסכם היו הצדדים מיוצגים על ידי עורכי דין, וחזקה כי ידעו שהצמדת חדר המדרגות של הבניין לדירה בבית משותף היא בניגוד לחוק (סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין). לכן, ניתן להניח, כפי שגם מקובל, כי הצדדים לא התכוונו שלא לקיים את החוק, ועל כן ככל שקיימת יותר מאפשרות פרשנית אחת לחוזה יש להניח כי הצדדים לעסקה "התכוונו לבצע את התחייבויותיהם החוזיות כחוק, היינו "למלא אחרי החוק ולא להפר אותו"" (ע"א 391/80 לסרסון ואח' נ' שכון עובדים בע"מ, פ''ד לח(2) 237, 255 (1984); ראו גם ע"א 332/64 נויפלד נ' ולדמן ואח', יח(2) 212, 216 (1964)). ובעניין זה ראו גם את דברי הנשיא (בדימוס) פרופ' אהרן ברק, על החזקה הפרשנית כי הצדדים התכוונו להעניק תוקף חוקי לחוזה אשר באה לידי ביטוי בסעיף 25(ב) לחוק החוזים (חלק כללי):
"חזקת התוקף אינה מצטמצמת אך לסוגיית החוזה הפסול. היא חלה במקרים נוספים בהם מועלית הטענה כי החוזה – או סעיף מסעיפיו – אינו "קיים" או אינו "תופס" או "בטל". היא משתרעת על טענות משפטיות המביאות לידי בטלות החוזה או תניה שבו. על כן תחול חזקת התוקף כאשר התקיימה הדרישה של גמירת הדעת והטענה הינה לאי-קיום מסוימות החוזה או לאי-קיום דרישות הצורה...החזקה תחול בכל מקרה אחר שבו על-פי דין פלוני פעולה משפטית אינה ניתנת לביצוע...כן תחול החזקה כאשר קיימת סתירה בין שתי הוראות באותו חוזה, או בין שני חוזים, אשר תוצאתה היא בטלות אחת ההוראות או אחד החוזים" (אהרן ברק פרשנות במשפט – החוזה, 602-601 (2001); ראו גם שלו וצמח, בעמ' 532-531).
ובהקשר זה אומר כי עדותו של עו"ד אלימלך שייצג את בייטלר בעת עריכת הסכם המכר השלישי היתה מבולבלת ומתחמקת, ואינה מתישבת עם הציפיות מעדות של עורך דין. עו"ד אלימלך ניסה להסביר מדוע הסכים שחדר המדרגות המשותף של הבניין יוצמד לדירה של בייטלר הגם שעניין זה מנוגד לחוק המקרקעין, וראה להטיל על בלס את מלוא האחריות לכך תוך שבחר להסתמך על 'נסיון' של בלס ולא על אחריותו המקצועית: "לעניין חדר המדרגות, מר בלס, ככה נמסר לי על ידי מרשיי, אמר שהוא יודע להסביר את הנושא של עניין חדר המדרגות, כולל בשלב עריכת ההסכם. אני לא ידעתי איזה חדר מדרגות הוא מתכוון להצמיד לדירה, ומאחר והוא אמר שהוא יודע להסביר את זה..."; ובהמשך ענה: "אני לא יודע איך עושים את זה. אבל הוא אמר שהוא יודע להסדיר את עניין המדרגות וזה מה שנמסר למרשיי ועל בסיס זה הם חתמו את ההסכמים" (עמ' 159-158 לפרוטוקול 27.2.2019). אין בעדותו כל הסבר כיצד הסכים לאפשר למרשיו לחתום על הסכם הכולל תנאי מנוגד לחוק, ונדמה כי מטרת תשובותיו המתחמקות היא לתמוך בעמדה של מרשיו בהליך זה, לפיה בלס התחייב להצמיד לדירה את חדר המדרגות המשותף של הבניין. כשזה מצב הדברים אני סבורה כי עדותו המתחמקת של עו"ד אלימלך תומכת דווקא בפרשנות כי אומד דעת הצדדים לא היה להצמיד לדירה את חדר המדרגות המשותף של הבניין לדירת בייטלר, אין הסבר בתשובות שנתן כיצד עורך דין שייצג את בייטלר בעיסקת מקרקעין איפשר למרשיו לכרות על הסכם מכר דירה שאחד מסעיפיו נוגד הוראה קוגנטית בחוק המקרקעין. ויודגש, כי עו"ד אלימלך לא טען שלא הבחין באותה הוראה בהסכם המכר – להפך, לדבריו הוא היה מודע להוראה והיה נכון להסכים לה כיוון שלדבריו בלס טען כי הוא יכול להצמיד את חדר המדרגות למרות האיסור שבדין. אינני יכולה לקבל דברים אלה של ב"כ בייטלר והתרשמתי מעדות מתחמקת כדי שלא יאלץ לסתור את עמדת מרשיו, בייטלר, שלתמיכה בגרסתם הוזמן להעיד.
80. אינני מקבלת, אפוא, את הטענה כי בלס הפר את הסכם המכר כשלא הצמיד לדירה את מדרגות הבניין השייכות לרכוש המשותף.
לפני סיום חלק זה ראיתי להעיר כי לא נעלם מעיני שבייטלר צירפו באופן חלקי ואפילו מגמתי את התוספת להסכם המכר, באופן שמונע מבית המשפט לדעת כי האפשרות להצמיד את חדר המדרגות של הבניין נבחנה רק כחלופה של גרם מדרגות שאמור להיבנות בתוך הדירה. בייטלר צירפו את התוספת להסכם המכר בסוף נספח 5 לתצהיר ענבל, המתייחס להסכם המכר השני, ללא שהוסבה תשומת הלב כי מדובר בתוספת נפרדת להסכם. ולא רק זאת אלא שצורף רק העמוד הראשון מתוך שני עמודי התוספת, ואת העמוד השני שבו נקבע שככל שניתן יהיה להצמיד מבחינה חוקית את מדרגות הבניין לא ייבנה בלס את המדרגות בפטיו, לא ראו בייטלר לצרף משום מה. התנהלות זו לא ראויה, לשןן המעטה, והיא נוספת לעדות בא-כוחם שכאמור לא ממש התרשמתי מתכנה, גם זאת לשון המעטה, דרך זו שבחרו בייטלר הקשתה להבין את התמונה העובדתית ממנה עולה כי לא היתה כוונה לכך שהדירה תכלול שני גרמי מדרגות.
פערים בשטח המרפסת ושטח הדירה
81. בסעיף 76(ז) לסיכומי בייטלר נטען כי "קיים פער בין שטח המרפסת בתשריט הסכמי המכר הראשון והשני לבין תשריט היתר הבניה". כן נטען כי תשריט הדירה שנרשם בצו הבית המשותף שונה מהתשריט שצורף להסכם המכר ומתשריט היתר הבנייה. עיון בסיכומים מלמד כי סעיף 76(ד) כולל טענות דומות שאליהן כבר התייחסתי לעיל (בפסקה שכותרתה שטח הדירה וליקויי בנייה), ולא ברור אם יש שוני בין טענות אלו ובין הטענות שנטענו שם. בכל מקרה קבלתי את ממצאי המומחה כי שטח הדירה הכולל משופר מהמצב המתוכנן בתשריט הסכם המכר והיתר הבנייה (עמ' 122 לפרוטוקול 2.11.2020; עמ' 66 לחוות דעת המומחה), וקבעתי כי אין פגיעה מפער נטען וכי אין לקבל את הטענה להפרת הסכם המכר. למען הזהירות אומר כי ככל שהכוונה בטענות שבסעיף 76(ז) לסיכומים היא לפער הנוגע להסכמי המכר הקודמים, ואיני בטוחה שזו כוונת בייטלר, ממילא קבעתי כי ההסכמים הקודמים אינם מחייבים אלא הסכם המכר השלישי, שלגביו כאמור קבלתי את קביעת המומחה.
אי התאמות הנוגעות לחזות הדירה
82. בייטלר גם טענו להפרה נוספת והכוונה כי "חזות הדירה נפגמה". כך, בקצרה ללא כל פירוט, הסבר או נימוק איזה הוראה בהסכם המכר הופרה, נטענה הטענה להפרה של הסכם המכר, וניתן רק להסיק כי כוונת בייטלר היא לחיפוי החיצוני של הבניין שהוא רכוש משותף באחזקת כלל דיירי הבית המשותף.
83. בעניין החיפוי החיצוני של הבניין קבע המומחה כי יש לקבל את טענת בייטלר לאי התאמה במעטפת החיצונית של הבניין המהווה רכוש משותף. המומחה מצא כי יש הבדלי גוון חריגים באריחי חיפוי החזית בין הקומה העליונה לבין יתר הקומות "באופן המהווה מפגע ויזואלי חריג למעטפת הבית המשותף". לדבריו תיקון הליקוי דורש פירוק אריחי החיפוי החריגים בשטח מעטפת הבניין והתקנת אריחים בגוון הנדרש, בעלות מוערכת של 40,000 ₪ (עמ' 63 לחוות דעת המומחה).
84. כך, לפי ממצאי המומחה אותם אני מקבלת יש לבייטלר בעניין זה זכות תביעה אישית מכוח בעלותם בחלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף (סעיף 55(א) לחוק המקרקעין).
לציין כי זכות התביעה של בייטלר קיימת למרות שיש להם רק חלק יחסי ובלתי מסוים ברכוש המשותף, ובפרט במעטפת הבניין, ולמרות שהם אינם מייצגים את כלל דיירי הבניין. לפי ההלכה הפסוקה מתאפשר למקצת הדיירים בבית משותף להגיש תביעה בגין פגיעה ברכוש המשותף, זאת תוך הבחנה בין מקרה בו מקצת הדיירים תובעים פיצוי כספי בגין הליקויים ברכוש המשותף, ובין מקרה בו מקצת הדיירים התובעים תיקון בעין של הרכוש המשותף. נקבע כי במקרה בו מבוקש פיצוי כספי יש לפצות את מקצת הדיירים לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף, ואילו במקרה האחר מוטלת על המוכר/קבלן חובה לתקן את הליקויים ברכוש המשותף במלואם, ולא רק בחלקם היחסי של הדיירים שתבעו (ע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ''ד מו(1) 229 (1991); ע"א 1772/99 זלוצין נ' חברת דיור לעולה בע"מ, פ''ד נה(4) 203 (2001);ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ, פ''ד נו(5) 725 (2002)). לציין כי בהמשך התפתחה ההלכה ונקבע כי גם במקרה בו מקצת הדיירים תובעים פיצוי כספי כדי לכסות את עלות תיקון שכבר בצעו ברכוש המשותף, יאפשר בית המשפט את מלוא הפיצוי לתובעים ולא רק פיצוי לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף (ע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית (16.4.2012), להלן: "עניין אקרילית"). לציין כי על הלכה זו נמתחה ביקורת בספרות (ראו את תמצית עמדותיהם של מיגל דויטש ואיל זמיר בפסקה 20 לפסק הדין בעניין אקרילית) ביקורת שקיבלה תמיכה מסוימת מפי כבוד השופט פוגלמן שאמר בעניין אקרילית כי "להשקפתי, ראוי ליתן להערות האמורות משקל של ממש" (פסקה 21 לפסק הדין), ואולם סופו של דבר שבית המשפט לא ראה לסטות מההלכה, וזו נותרה בעינה שכן בקשה לדיון נוסף נדחתה (דנ"א 3420/12 בלגד נכסים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב נורית 19א' חיפה (3.6.2012)), אך נאמר כי "לא מן הנמנע כי בעתיד ישוב בית משפט זה ויידרש, במידת הצורך, לשאלות אלה במסגרת הליך אחר" (שם, בעמ' 7)). אך לסכם את הדברים - אין מחלוקת כי מקצת דיירי בניין משותף רשאים להגיש תביעה בגין הפגיעה ברכוש המשותף גם אם אינם מהווים גוף מייצג של הבניין לגבי הרכוש המשותף, והשאלה שלגביה יש מחלוקת מסוימת היא איזה פיצוי יינתן להם ככל שהם מבקשים פיצוי כספי.
85. לבייטלר יש אפוא זכות תביעה לפיצוי בגין הליקויים בחזות הבניין לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף. ואולם כבר ציינתי כי הדירה טרם נמסרה ולכן הזכות לפיצוי כפופה לכך שבלס רשאי לתקן את הליקויים עליהם הצביע המומחה, זאת כאמור גם לאור ההסכמה הדיונית כי תקופות הבדק והאחריות מתחילות לאחר מסירת הדירה, ובהתאם לחוק חייבים בייטלר לאפשר לבלס לתקן את הליקויים שאותם ניתן לתקן (סעיף 4ב לחוק המכר דירות).
מכפיל חניה לא תקין
86. בייטלר טענו כי החניה שהוצמדה לדירה שנבנתה באמצעות מתקן חניה דו-קומתי אינה תקינה, ולא ניתן להשתמש בה. בבדיקה שערך במקום מצא המומחה כשל בתפקוד מתקן החנייה, אך נמנע מלהכריע מה מקור הכשל, מתי התרחש, ומי אחראי לו. לממצא זה של המומחה השיב בלס כי מתקן החניה היה פעיל ותקין ביום 13.10.2015, בו ניתן טופס 4 וניתן היה למסור את הדירה (סעיף 94 לסיכומי בלס), אך במשך הזמן התקלקל. לתמיכה בעמדה זו צירף בלס מסמך של מר רוני גיאת מיום 8.10.2015, שציין כי בדק את מתקני החניה בבניין ומצא שהם תקינים וללא תקלות בטיחות, וכן צירף תצהיר של מר גיאת המאשר את האמור (המסמכים צורפו לבקשה מיום 20.10.2017). מכל מקום הדגיש בלס כי ככל שבית המשפט יקבע כי יש לאכוף את ההסכם, הוא מתחייב למסור את הדירה כשאביזריה תקינים, לרבות חניה תקינה ופעילה, וגם ציין כי ממילא בעת הגשת סיכומי התשובה כבר הותקן מתקן חניה חדש ותקין (סעיף 85 לסיכומי התשובה).
87. לא ראיתי מקום להכריע מי אחראי לכשל במתקן החניה, שכן לא מצאתי כי יש חשיבות לשאלה אם מתקן החניה היה תקין במועד בו ניתן היה למסור את הדירה. בעניין זה אני מקבלת את עמדת בלס כי לאור ההסכמה הדיונית בין הצדדים, ומשהוסכם כי תקופת הבדק והאחריות תחל רק ממועד מתן פסק הדין (ככל שיורה בית המשפט על אכיפת ההסכם), הרי שממילא בלס חייב למסור מתקן חניה תקין במועד המסירה המעודכן. לכן, אין לי אלא לקבוע כי על בלס חובה למסור לבייטלר את מתקן החניה תקין ומתפקד ולא ראיתי לדון בהקשר זה האם הופר החוזה עקב כשל במתקן החניה.
ניסיון של בלס למכור את הדירה
88. נוסף לשלל הטענות להפרת הסכם המכר, טענו בייטלר כי בלס הפר את ההסכם עת ניסה למכור את הדירה בלי ידיעתם לפני שהגיש את התביעה. לטענתם הדבר נודע להם "הן ממתווך אשר סיפר לנו כי הראה את הדירה והן מפרסום שביצע בלס באתר "יד 2"", ולתמיכה בטענתם צירפו העתק מפרסום המודעה באתר יד 2 (נספח 18 לתצהיר ענבל), וטענו כי הצילומים המופיעים במודעה תואמים את הדירה מושא התביעה. בלס הכחיש את הטענה וטען כי פרסם באתר יד-2 את הדירה הפרטית שבבעלותו הנמצאת בבניין באותה קומה, והיא זהה כמעט לחלוטין לדירה מושא התביעה. כמו כן טען כי לא עשה את המיוחס לו שהרי ממילא לא ניתן לעשות כן מחמת הערת אזהרה לזכות בייטלר וגם כי בידם ייפוי כוח בלתי חוזר המאפשר להם לבצע פעולות לשם השלמת הרכישה ותפיסת החזקה בדירה.
89. גם בעניין זה לא הוכח כי בלס ניסה למכור את הדירה שרכשו, ודווקא הסברי בלס משכנעים, שהרי ממילא לא ניתן למכור את הדירה בגלל הערת האזהרה שרשומה לזכות בייטלר. מכל מקום לא הוכחה הטענה והאמירות של המתווך העלום אינן יכולות לבסס את הטענה. לכן, גם בעניין זה אני דוחה את טענת בייטלר להפרת חוזה עקב אי עמידה ברף ההוכחה הנדרש.
מה הם הסעדים שזכאים בייטלר?
90. כאמור, החלטתי לדחות את תביעת בלס לקבוע כי ההסכם בטל מחמת הפרתו על ידי בייטלר ולקבל את תביעת בייטלר בחלקה. בהתאם אתייחס לאכיפת הסכם המכר שמבקשים בייטלר, ולשאלת הפיצויים בגין הפרת ההסכם בשל האיחור במסירת הדירה וליקויי הבנייה. כן אתייחס לשאלה האם זכאי בלס לקזז חלק מהפיצויים שזכאים בייטלר בגלל שהותם בדירה המושכרת ללא תשלום והאם בלס זכאי לתמורה נוספת בגין תוספות בניה שביצע בדירה לבקשת בייטלר, ואינן חלק מהסכם המכר, ולכך התייחס המומחה בחוות דעתו.
אכיפה
91. כאמור, במחלוקת בין הצדדים בדבר אכיפת הסכם המכר כפי שמבקשים בייטלר או ביטולו כפי בלס, ראיתי לדחות את תביעת בלס לביטול ההסכם ולקבל את תביעת בייטלר לאכוף את ההסכם. כפי שכבר ציינתי, בלס לא הוכיח כי בייטלר הפרו את הסכם המכר ומשכך סעד של ביטול ההסכם אינו רלוונטי. לכן כבר משכך יש לקיים את הסכם המכר, זאת אף ללא קשר לתביעה שכנגד שהגישו בייטלר לאכיפת ההסכם, שהרי אי ביטולו של ההסכם משמע קיומו.