92. משכך, כדי לבצע את הסכם המכר על בלס למסור את הדירה לבייטלר ולרשום את זכויותיהם בדירה נגד תשלום יתרת התמורה לבלס. לפי עמדת בייטלר, אותה אני מקבלת, הוסכם על הצדדים כי עד כה שולם סכום של 1,450,000 ₪ על חשבון הדירה (ולא 1,440,000 ₪ כפי שטוען בלס - נספחים 15-14 לתצהיר ענבל; סעיף 72 לסיכומי בלס; עדות פריד בעמ' 121 לפרוטוקול הדיון מיום 23.6.2019). לכן, בהיות התמורה הכוללת עבור הדירה לפי הסכם המכר 3,000,000 ₪, הרי שיתרת התמורה שבייטלר טרם שילמו היא 1,550,000 ₪ (לעניין יתרת התמורה הבלתי משולמת בהמשך).
93. ריבית והצמדה: אני רואה לקבוע כי לתמורה החוזית שעל בייטלר לשלם לבלס יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, וזאת מהמועדים שנדרשו בייטלר לשלם את התמורה על פי הסכם המכר. ראיתי להדגיש כי הפרשי הצמדה וריבית אינם עונש המוטל על בייטלר – הפרשי ההצמדה אמורים לשמור על ערך הכסף, וריבית אמורה לשקף את "מחיר הכסף" והעובדה כי במשך השנים החזיקו בייטלר בידיהם את כספי התמורה ויכולים היו להפיק מהם רווחים, (ואינני מביאה בחשבון שינויים במחירי הנדל"ן בכל התקופה – דבר שלא היה במסגרת הראיות), מצדיקה לחייב את בייטלר בהפרשים אלה (ראו את החלטתו של חברי השופט גרשון גונטובניק, שניתנה לאחרונה בת"א (ת"א) 52456-08-17 אליהו נ' חברת בית ברחוב יפת 186 יפו בע"מ, בעמ' 4 (9.12.2020)). כן ראיתי להזכיר את ההלכה כי בסעד של אכיפת חוזה רשאי בית המשפט לשערך את התמורה או את יתרת התמורה המשולמת למועד אכיפה (ראו ע"א 789/82 עזרא נ' גבריאל מוגרבי, פ''ד לז(4) 565, 575 (1983), אפילו אם הצד שנדרש לשלם את התמורה החוזית איננו הצד שהפר את ההסכם (על המקורות הנורמטיביים שעל בסיסם ראתה הפסיקה לבסס את סמכות בית המשפט לשערך את התמורה החוזית ראו ע"א 7259/15 לביא נ' אורקי בניה שירותים והשקעות בע"מ (17.01.2017), והמקורות שם).
94. ובענייננו אני סבורה כי יהיה זה צודק לקבוע שלתמורה שעל בייטלר לשלם יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, לפי מועדי התשלום בהסכם המכר אליהם אתייחס להלן. קביעה זו מבוססת על הזמן הרב שחלף מאז החל הסכסוך בין הצדדים (כתב התביעה הוגש כאמור בחודש פברואר 2016), ועל העובדה כי הכסף שהיה על בייטלר לשלם כתמורה היה במשך כל השנים בידיהם, והם היו חופשים לעשות בכסף לפי שיקולם ולהשקיע בכל דרך שירצו כדי לנסות לשמור על ערכו. לכך רק אוסיף כי ברור לצדדים שלא ניתן לגשר על פערי הזמן אלא בנסיון למזער נזקים ולכן גם הוסכם עליהם שעד החלטה בתיק זה תושכר הדירה ופירותיה יועברו לפי הסכמתם – רוצה לומר כי לצדדים ברור שאין לדבוק בקרן אלא יש לכסף שלא מומש ערך כלכלי והוא היה בידי בייטלר.
עוד אוסיף כי במסגרת שיקולי הבאתי גם את התרשמותי אליה כבר התייחסתי כי לשני הצדדים מידה של אחריות לסכסוך ביניהם ושני הצדדים תרמו להסלמה שלו.
נוסף על כך, ראיתי לנכון לתת משקל גם לקביעתי כי אף אחד מהצדדים לא הוכיח כי הצד השני סירב לקיים את הסכם המכר – בלס לא צלח את רף ההוכחה הדרוש כדי להוכיח כי בייטלר סירבו לקבל את הדירה, ומנגד בייטלר לא הוכיחו כי בלס סירב למסור את הדירה לידיהם. כלומר, שני הצדדים לא הוכיחו מדוע לא קוים ההסכם, ודאי לאחר קבלת הפטור ממס שבח מיום 3.5.2016 אשר פתר את המחלוקת בעניין התשלום לרשות המיסים. לכן, הבאתי בשיקולי גם את קביעותיי לעיל כי הפרת ההסכם של בלס מסתכמת באיחור במסירת הנכס, וכי לא האיחור הוא שגרם לסכסוך ולהליך משפטי דנא ולהתמשכותו של ההליך, שכן במשך חודשי האיחור במסירה נמנעו בייטלר מלנקוט בצעד כלשהו עקב האיחור ואפילו כשניתן היה למסור את הדירה, וזו לא נמסרה, נמנעו הצדדים מלפנות לבית המשפט.
מסקנתי היא אפוא כי יש להורות על אכיפת ההסכם, אך לצד זאת יש להתחשב גם בנסיבות ענייננו שמשיקולי צדק ראוי לקבוע כי התמורה החוזית שעליה התחייבו בייטלר בהסכם המכר ואותה טרם שילמו, תישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד שבו היה עליהם לשלם את התשלומים לפי ההסכם עד התשלום בפועל. כאמור, אין מדובר בהחלטה עונשית אלא בנסיון לשמור על ערך הכסף, מטרה ראויה והגונה בנסיבות תיק זה.
95. הוראות לעניין אכיפת הסכם המכר - בהתאם להוראות הסכם המכר אני קובעת כי הצדדים ישלימו את חובותיהם בהסכם באופן הבא:
תשלום ראשון - סכום של 450,000 ₪ שהיה על בייטלר לשלם ישירות לרשות המיסים (סעיף 8.3 להסכם) ישולם לבלס באופן מידי, זאת מאחר שהפטור ממס שבח שנתקבל ביום 3.5.2016 מייתר את הצורך להעביר תשלום לרשות המיסים. מאחר שלפי הוראות הסכם המכר היה אפשר לשלם את התשלום המהווה חלק מתשלום התמורה, כבר ביום 3.5.2016 עת ניתן הפטור ממס שבח, אני מורה כי הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאותו מועד עד התשלום בפועל, ואני מורה כי הסכום ישולם לאלתר ולא יאוחר מ-20 ימים ממתן פסק הדין.
תשלום שני - סכום של 200,000 ₪, גם הוא חלק מהתמורה, שאמור להיות משולם כנגד קבלת החזקה בדירה (סעיף 8.4 להסכם המכר) ישולם לבלס באופן מידי ולא יאוחר מ-20 ימים מיום מתן פסק הדין. מאחר שניתן היה לבצע את מסירת הדירה כבר ביום 13.10.2015, בעת שהתקבל טופס 4, הרי שהתשלום השני יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 13.5.2015 ועד התשלום בפועל כשאני מורה כי תשלום זה יהיה תוך 20 ימים ממתן פסק הדין.
בהתאם לקביעה זו תועבר החזקה בדירה לבייטלר באופן מידי נגד התשלום השני. ככל שהדירה מושכרת בהתאם להסדר הדיוני בין הצדדים ימשיכו בייטלר לקבל את דמי השכירות מאותו מועד; ואולם העברת החזקה תתבצע לא יאוחר מ-20 ימים מעת מתן פסק הדין ונגד התשלום כאמור.
התשלום השלישי - יתרת התמורה היא בסך של 900,000 ₪, שכן בחודש מרץ 2015 בייטלר הסכימו להקדים לבלס חלק מהתשלום על חשבון יתרת התמורה, וכך שולמו 90,000 ₪ תוך שהוסכם כי מיתרת התמורה יופחת סכום של 100,000 ₪ (נספח 15 לתצהיר ענבל). לכן, יתרת התמורה שנותרה היא 900,000 ₪ ולא 1,000,000 ₪ כפי שנקבע בהסכם. סכום זה ישולם לבלס בעת רישום הזכויות בדירה על שם בייטלר, בהתאם לקבוע בסעיף 8.5 להסכם המכר. מאחר שהמועד לתשלום סכום זה היה בסוף חודש ינואר 2016, עת נתקבל טופס האיכלוס המאפשר רישום, הרי שכל שנותר לבצע לפי הוראות הסכם המכר היה לרשום את הדירה על שם בייטלר בכפוף לתשלום התמורה (סעיף 47 לתצהיר משלים של בלס; סעיף 28(ג) לסיכומי בלס), סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.2.2016 ועד מועד הרישום ולא יאוחר מ-30 ימים ממועד פסק הדין.
בהתאם לקביעתי זו על בלס לרשום את הדירה על שם בייטלר תוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין, בכפוף להמצאת האישורים הנדרשים על ידי בייטלר. במקביל לרישום הזכויות על שם בייטלר אני מורה כי בייטלר ימחקו את השעבודים שקיבלו כבטוחות על נכסים שבבעלות בלס (לרבות על הנכס ברחוב רוני בתל אביב). ברור כי ככל שהמניעה לרישום תהא של הטאבו – לא תחשב תוספת הימים לחובתו של מי מהצדדים; התשלום והרישום, אפוא, תוך 30 ימים מעת פסק הדין.
96. תמורה עבור עבודות נוספות: המומחה קבע בחוות דעתו כי על בייטלר לשלם לבלס עבור תוספות החורגות מהמפרט בהסכם המכר. קביעת המומחה היא כי עלות התוספות שבוצעו היא 21,150 ₪ (עמ' 29-18 לחוות הדעת). במסגרת העבודות הנוספות השאיר המומחה לשיקול דעת בית המשפט האם לחייב את בייטלר בגין ביצוע תעלות מיזוג אוויר וכיסויי גבס בדירה שאת עלותם העריך ב- 5,000 ₪ (עמ' 27 לחוות הדעת), ובגין ביצוע עבודות לבניית גרם המדרגות במרפסת שלפי טענת בלס פורק לבקשת בייטלר לאחר שבלס כבר החל לבנות אותו, עבודה שהוערכה בסך 20,000 ₪ (עמ' 25 לחוות הדעת). המומחה השאיר לשיקול דעת בית משפט בהעדר ראיות לביצוע העבודות הנטענות.
אשר לתשלום עבור ביצוע תעלות מיזוג אוויר וכיסויי גבס בדירה – אליבא המומחה בוצעו העבודות ומשכך, גם בהעדר מסמכים התומכים בשאלה מי ביצע את העבודה הרי בהעדר מחלוקת כי תעלות מיזוג האוויר וכיסויי הגבס מותקנים בדירה לפי המומחה ובהעדר כל ראייה כי צד ג' אחר ביצע את העבודה – מקובל עלי שבלס הוא שביצע את העבודות כאמור, לכן, בהתאם לחוות הדעת בלס זכאי לתשלום הנוסף בסך 5,000 ₪ עבור עבודות אלה.
אשר לעבודות לבניית גרם המדרגות שלטענת בלס התחיל לבנות אותם אך נאלץ לפרקם לבקשת בייטלר (עמ' 25 לחוות הדעת). בלס לא הגיש כל ראייה לתמוך בטענותיו, לא חשבונות גם לא מסמך המעיד על הדרישה לפרק את המדרגות, ודווקא הוגש מסמך המעיד על ההסכמה שלא לבנות את המדרגות (ראו נספח 7 לתצהיר עדות משלים של בלס; וכן התוספת להסכם המכר בנספח 16 לתצהיר בלס), אין זכר כי ההסכמה היתה לאחר שגרם המדרגות נבנה ופורק, המומחה לא ראה כל זכר לבנייה שכזו ובהעדר ראיות משכנעות (לא ראיתי לקבל את עדות בלס בעניין זה וגם לא את זו של יוסף טאהא שעבד עמו) וגם בהעדר כל ראייה אובייקטיבית אחרת, לא ראיתי לחייב את בייטלר בגין עבודות נטענות אלה שכאמור לא הוכח ביצועם.
אני קובעת אפוא, כי בלס זכאי לתשלום עבור עלות תוספות שביצע שאינן כלולות במפרט, וזאת בסכום של 26,150 ₪. סכום זה הוא צירוף של קביעת המומחה בגין עלות התוספות וכן עבור ביצוע תעלות מיזוג האוויר וכיסוי הגבס בסך 5,000 ₪. אני קובעת כי הסכום האמור יתווסף לתשלום השלישי שעל בייטלר לשלם לבלס.
97. לפיכך אני מורה לאכוף את ההסכם בהתאם להוראות שנקבעו לעיל. על בלס להעביר את הזכויות בדירה על שם בייטלר (וכחלק מכך על בייטלר להמציא את המסמכים הצריכים לרישום הרלוונטים לרוכש), ומנגד על בייטלר לשלם את יתרת התמורה החוזית בתוספת הצמדה וריבית כחוק כפי שהוריתי לעיל; לשלם עבור העבודות הנוספות שביצע בלס; ולמחוק את רישום הבטוחות שנרשמו לטובתם על הנכסים בבעלות בלס.
ראיתי להעיר כי במסגרת החשבונות השונים בין הצדדים סברתי כי אין מקום 'לדקדק ברזולוציות' של חישובי הצמדה וריבית בחשבונות השונים מאחר שמדובר בחיובים הדדיים שונים של צד אחד כלפי השני בסכומים לא גדולים ואפילו דומים וסברתי כי במסגרת תיק זה אין מקום להדרש לכך (בשונה מהתמורה לדירה).
פיצויים
98. בייטלר טענו כי הם זכאים לפיצוים בגין הנזק שנגרם להם עקב הפרת ההסכם, ולהלן אתייחס לטענותיהם:
הפיצוי המוסכם
99. בייטלר טענו כי הם זכאים לפיצוי המוסכם לפי סעיף 9.7 להסכם המכר, בו נכתב כי "במקרה של הפרה יסודית של הסכם זה על ידי הצד השני... יהא הצד המופר זכאי לקבל מהצד המפר פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך 750,000 ש"ח".
כפי שכבר פירטתי לעיל מסקנתי היתה כי לא היתה הפרה יסודית של הסכם המכר, ולכן בייטלר אינם זכאים לפיצוי המוסכם. וגם ציינתי והבהרתי כי ההפרה המשמעותית שביצע בלס היתה איחור במסירת הדירה, אך בייטלר בהתנהגותם הבהירו כי האיחור במסירה אינו מהווה מבחינתם הפרה היורדת לשורש העסקה (הכל כמפורט בסעיפים 63, 64 לפסק דין זה) לא ארחיב שוב, אך אוסיף כי במשך חודשים מעת שחלף מועד המסירה, לא עשו בייטלר דבר, לא ביקשו את ביטול ההסכם לאחר שמסירת הדירה התעכבה וגם כשהעיכוב נמשך לא פעלו להפסיקו, לא פנו למשל לבלס במכתב דרישה למלא התחייבויותיו לא שלחו מכתב התראה, וגם לא נקטו בהליכים משפטיים כדי לאכוף את זכויותיהם החוזיות. רק לאחר שבלס הגיש נגדם תביעה, חודשים לאחר שחלף מועד המסירה, הם ראו להגיש את התביעה שכנגד דנא ובמסגרתה גם לעתור לפיצוי המוסכם עקב ההפרה היסודית שמתבטאת באיחור במסירה. משכך, למרות שלשון ההסכם קבעה כי איחור במסירה משמעו הפרה יסודית של ההסכם, הרי ש"קיים קושי לפסוק את הפיצוי המוסכם, שעה... [ש]בהתנהגותם הפכו את ההפרה לכזו שאינה יסודית, ומשכך אינה מקימה להם זכות לקבלת הפיצוי המוסכם" (ת"א (חי') 24869-06-15 כהן נ' מנדלמן, 16 (15.12.2017); ראו גם עניין ימיני, בעמ' 22).
100. אני סבורה שבייטלר אינם זכאים לפיצוי המוסכם 'הכללי' (בסך 750,000 ₪), לא רק בגלל הקביעה שלעיל כי לא בהפרה יסודית מדובר, אלא גם לאור הפיצוי המוסכם הספציפי שקבעו הצדדים בהסכם המכר בעניין האיחור במסירה. בהסכם המכר נתנו הצדדים דעתם לכך כי סוגיית האיחור במסירה שונה מכל הפרה אחרת. אמנם נקבע 'פיצוי מוסכם כללי' בסך 750,000 ₪ בגין כל הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 9.7), אך לצד זאת ובנפרד יוחד סעיף אחר לפיצוי מוסכם ספציפי בגין איחור במסירת הדירה (סעיף 9.9). בסעיף זה נקבע כי בייטלר יהיו זכאים לפיצוי מוסכם בגין איחור במסירת הדירה בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר דירות שמשמעו פיצוי מדורג לפי משך האיחור במסירה (סעיף 9.9 להסכם המכר). מכך נלמד כי אומד דעת הצדדים היה לייחד את מועד המסירה כמצדיק מתן פיצויים מוסכמים במקרה של איחור, ולגבי הפרה יסודית אחרת רשאי כל צד לדרוש את הפיצוי המוסכם הכללי בסך 750,000 ₪. במילים אחרות, כאשר ההפרה היסודית הנטענת היא איחור במסירה אין מקום לשקול את שאלת הפיצוי המוסכם הכללי, שכן להפרה זו ייחדו הצדדים, לפי רצונם בעת כריתת ההסכם, פיצוי מוסכם ספציפי בהתאם למנגנון בחוק המכר דירות.
מעבר לצורך אומר כי ממילא סכום הפיצוי המוסכם הכללי בסך 750,000 ₪ הוא חסר פרופורציות לנזק שהצדדים צפו בעת כריתת החוזה בגין איחור במסירה. מדובר בסכום המבטא כ-100 חודשי שכירות בדירה שרכשו בייטלר (לפי הערכת המומחה – קרי 100 חודשי איחור במסירה), וברי כי מדובר בסכום חסר כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות בעת כריתת ההסכם. ייאמר כי דברים אלה תומכים במסקנתי כי אומד דעת הצדדים בעת כריתת ההסכם היה כי הפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירה יהיה הפיצוי הספציפי שנקבע להפרה מסוג זה, ולא הפיצוי המוסכם הכללי שניתן בגין כל הפרה יסודית של ההסכם.