דיון והכרעה
28. ארבע שאלות צריכות מענה – האחת, מה ההסכם/ים התקף/ים המחייב/ים את הצדדים? השנייה, האם הפרו בייטלר את הסכם המכר? השלישית, האם בלס הפר את הסכם המכר עם בייטלר? הרביעית, מה הסעד לו זכאי הנפגע מהפרת ההסכם? במסגרת זאת תיבחן השאלה האם לבטל את החוזה או לאכפו, ומה הפיצוי לו זכאי הנפגע מהפרת החוזה.
מה הם ההסכמים המחייבים את הצדדים?
29. שני הצדדים מסכימים כי הסכם המכר השלישי הוא הסכם המחייב את הצדדים, והשאלה שבמחלוקת היא אשר למעמד שני הסכמי המכר המוקדמים יותר – הראשון מיום 3.8.2013, והשני מחודש נובמבר 2013.
30. בייטלר טוענים כי שני הסכמי המכר המוקדמים מחייבים את הצדדים ללא קשר להסכם המכר השלישי שנחתם בשלב מאוחר יותר. את טענתם תמכו בנספחים 23-21 לתצהיר ענבל, שמהם ניתן לטענתם להסיק כי הסכמי המכר הקודמים מחייבים. כך למשל, צורפה בקשה לרישום הערת אזהרה לזכות בייטלר מיום 6.1.2014 שנחתמה לאחר חתימת הסכם המכר השני, ולפני הסכם המכר השלישי, ללמד כי הצדדים התייחסו להסכם המכר השני כהסכם מחייב. עוד טענו בייטלר כי הסכם המכר השלישי נחתם רק עקב לחץ של בלס שאיים כי לא יצליח להשלים את בניית הדירה. בייטלר הציגו את עדות בא כוחם, עו"ד אורי אלימלך, שהצהיר כי הגיע לייצג אותם טרם חתימת הסכם המכר השלישי מאחר שבייטלר חששו כי בלס מסובך כלכלית וכי נושיו יצליחו להניח ידם על הדירה (סעיפים 8-3 לתצהיר עו"ד אלימלך; עמ' 150-149 לפרוטוקול 27.2.2019). לדברי עו"ד אלימלך, בלס התנה את רישום הערת האזהרה על הדירה בכך שייחתם חוזה חדש שמשיקולי מס ינוסח באופן של חוזה מכירת דירה פרטית (יד שניה), ולא כדירה ממלאי עסקי (סעיף 8 לתצהיר). משכך, טען עו"ד אלימלך, כי הגם שענבל התנגדה לחתום על הסכם חדש, הוא המליץ לה לחתום על הסכם המכר השלישי כדי שתרשם הערת האזהרה שתבטיח את זכויותיה (סעיף 9 לתצהיר; עמ' 150-149 לפרוטוקול 27.2.2019).
31. לעומת זאת טוען בלס כי המסמכים שכונו על ידי בייטלר "הסכם המכר הראשון" ו"הסכם המכר השני" הם "טיוטות הסכמים לא מחייבות" (סעיף 3 לסיכומי התשובה של בלס). ואולם, בניגוד לטענה זו שעלתה שוב ושוב בכתבי הטענות של בלס, בחקירתו הנגדית טען כי בניגוד להסכם המכר הראשון שהיווה רק טיוטה, היה הסכם המכר השני הסכם מחייב, ונחתם לאחר שענבל ערכה שינויים בהסכם המכר הראשון (עמ' 36-34 לפרוטוקול 31.1.2019). את הטענות העובדתיות חיזק בלס בטענה משפטית, לפיה גם אם הסכם המכר הראשון והשני היו הסכמים מחייבים, הרי שהם הוחלפו בהסכמת הצדדים על ידי הסכם המכר השלישי. כלומר, ההסכם האחרון הוא ההסכם המחייב המאגד את כל ההסכמות בין הצדדים (עמ' 37 לפרוטוקול 31.12.2019).