101. למען הזהירות אוסיף כי התרשמתי שגם ליקויי הבנייה שמצא המומחה בחוות דעתו אינם מהווים הפרה יסודית היורדת לשורש העסקה. מחוות דעת המומחה עולה כי אין מדובר בליקויים, שבאיכותם ובכמותם, מונעים שימוש סביר בדירה. ליקויים אלו אינם כאלו שאדם סביר לא היה מתקשר בעסקה אילו היו מודע אליהם, ולכן אין הם מהווים הפרה יסודית של ההסכם. משכך, גם אין לפסוק לבייטלר פיצוי מוסכם כללי לפי סעיף 9.7 להסכם בגין ליקויי הבנייה שנמצאו.
פיצוי בגין איחור במסירה
102. כאמור, הצדדים קבעו בהסכם המכר סעיף פיצוי מוסכם ספציפי בגין איחור במסירת הדירה (סעיף 9.9 להסכם), המפנה להוראות סעיף 5א לחוק המכר דירות. לפי הוראת חוק המכר דירות הפיצוי המוסכם לו זכאי הרוכש עומד על סך 150% של דמי שכירות חודשיים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה בגין 8 חודשי האיחור הראשונים (סעיף 5א(א)(1) לחוק המכר דירות), ובגין יתרת תקופת האיחור זכאי הרוכש לפיצוי בשיעור של 125% של דמי שכירות חודשים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה (סעיף 5א(א)(2) לחוק המכר דירות).
ובענייננו, קבעתי כי תקופת האיחור במסירה הדירה היא מיום 31.1.2015 (מועד מסירת הדירה המוסכם בהסכם המכר) ועד ליום 13.10.2015 (המועד בו ניתן טופס 4 לדירה וניתן היה לאכלס את הדירה). לכן, יישום הוראות החוק על המקרה דנא מביא למסקנה כי בגין החודשים פברואר עד ספטמבר 2015 ועד בכלל (8 חודשי האיחור הראשונים), זכאים בייטלר לפיצוי בסך 150% מדמי שכירות של דירה דומה, ובגין חודש אוקטובר הם זכאים לפיצוי בסך 125% מדמי השכירות של דירה דומה. מאחר ש"לצורך מנגנון זה" (לשון החוק) העריך המומחה בחוות דעתו כי דמי השכירות של הדירה לשנת 2015 הם 7,200 ₪ לחודש, הרי שבייטלר זכאים לפיצוי בסך 86,400 ₪ בגין חודשים פברואר עד ספטמבר 2015 (7,200 x 150%), ובגין חודש אוקטובר 2015 - 9,000 ₪ (7,200x 125%)(לציין כי גם אם מדובר במחצית חודש אוקטובר הרי הוא נספר בשלמותו מאחר שבסעיף 9.9.3 להסכם נקבע כי "יספר חודש מלא החל מחלוף ששה ימי איחור בכל חודש").
103. לפיכך, בגין האיחור במסירה זכאים בייטלר לפיצוי מוסכם מכוח סעיף 9.9 להסכם בסך 95,400 ₪. סכום זה מבטא פיצוי ללא הוכחת נזק בגין האיחור במסירת הדירה בהתאם למנגנון הפיצוי המוסכם שבסעיף 9.9 להסכם המכר (בהמשך אתייחס לקיזוז שיש לערוך בהתאם למוסכם).
פיצוי בגין ליקויי בנייה
104. אשר לליקויי הבנייה הנטענים ראיתי לקבל את חוות הדעת של המומחה, על ממצאיה והערכת הנזק שבה. אלא שכפי שכבר ציינתי, הדירה טרם נמסרה לבייטלר, ובמסגרת ההסדר הדיוני בין הצדדים נקבע כי אחריות בלס לפי חוק המכר דירות תחול החל מיום מסירת החזקה בדירה לידי בייטלר (סעיף 12 להסדר הדיוני). משכך, מאחר שהחלק הארי של אי ההתאמות והליקויים שמצא המומחה ניתנים לתיקון, אין לקבוע בשלב זה פיצויים בגין ליקויי הבנייה ויש לאפשר לבלס לתקן את אי ההתאמות ואת הליקויים שקבע המומחה תוך זמן סביר (בהתאם סעיף 4ב לחוק המכר דירות). ככל שבלס לא יתקן את הליקויים או ככל שלא יעשה זאת לשביעות רצונם של בייטלר, נתונה להם הזכות לתבוע את בלס בהתאם לממצאי המומחה מטעם בית המשפט.
105. להלן מסקנותי לאור טענות בייטלר בגין ליקויי הבנייה וממצאי המומחה:
א. המומחה מצא ליקויים בעבודות הגבס, הריצוף, החשמל, ועוד (עמ' 57-52 לחוות הדעת), והעריך את עלות הליקויים בסך של 27,700 ₪. בעניין זה קיבלתי את ממצאי המומחה, אך מאחר שמדובר בליקויים שניתנים לתיקון אין לקבוע פיצויים בשלב זה, ואני מורה לבלס לתקן את הליקויים הללו בהתאם לאחריותו לפי חוק המכר.
ב. המומחה מצא פער בין שטח הדירה לבין היתר הבנייה שניתן לבניית הדירה, והעריך כי ניתן להכשיר פער זה במוסדות התכנון. עלות 'ההכשרה' הוערכה בסך 20,000 ₪ לצורך ביצוע תכנית שינויים להיתר הבנייה הקיים והגשתה לרשויות התכנון. אני מקבלת את קביעת המומחה, אך מורה כי האחריות על בלס להכשיר את אי ההתאמה להיתר וזאת בזמן סביר, שהרי לפי המומחה ניתן לעשות כך בנקל. ככל שרשויות התכנון לא יאשרו את הכשרת אי ההתאמה, בניגוד להערכת המומחה מטעם בית המשפט, זכאים יהיו בייטלר לתבוע נזקים נוספים שיגרמו להם עקב כך.
ג. ירידת ערך הדירה בגין אי הצמדת גרם המדרגות המשותף – בעניין זה ראיתי כאמור לדחות את טענות בייטלר ולקבוע כי לא הוסכם על הצמדת מדרגות הבניין המשותפות. לאור האמור בייטלר לא זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה עקב אי הצמדת גרם המדרגות המשותף.
ד. בניית מדרגות לדירה – בעניין זה קבעתי כי בהתאם לתשריט המכר ובהתאם לסיכום בין הצדדים על בלס לבנות מדרגות מהקומה הראשונה של הדירה לקומה השנייה. בהתאם לסיכום בין הצדדים על בלס מוטלת חובה לבנות את גרם המדרגות מהפטיו לכשיינתן לכך אישור תכנוני; לחלופין, ולפי שיקול בייטלר על בלס לפצות את בייטלר בעלות בניית גרם מדרגות על סך 20,000 ₪, בהתאם להערכת המומחה (עמ' 61 לחוות דעת המומחה).
ה. פערים בשטח הדירה – בעניין זה ראיתי כאמור לקבל את חוות דעת המומחה ולקבוע כי לא נמצאה אי התאמה ועל כן אין בייטלר זכאים לפיצוי.
ו. כשל במתקן החניה – הגם שבמועד בו בדק המומחה את מתקן החניה נמצא בו כשל, הרי שאין לפצות את בייטלר בשלב זה, ועל בלס לדאוג שבמועד המסירה יפעל מתקן חניה תקין כפי שהתחייב. ייאמר כי בסיכומי התשובה טען בלס כי נכון למועד שבו הוגשו הסיכומים הותקן בבניין מתקן חניה חדש, ולכן ממילא אי התאמה זו כבר תוקנה (סעיף 85 לסיכומי התשובה), אך אין זה מסיר את אחריות בלס למסור את הדירה כשמתקן החניה תקין.
ז. זיכוי בגין אי התקנת מטבח – בעניין זה מוסכם על הצדדים כי בלס לא התקין מטבח כמופיע במפרט, ולכן לפי הסכם המכר זכאים בייטלר לזיכוי בסך 45,000 ₪. אני מורה אפוא, כפי שסוכמו הצדדים – לזכות את בייטלר כאמור.
ולסכם את האמור, אני קובעת כי על בלס לפעול בהתאם לאחריותו לפי חוק המכר דירות, זאת בהתאם להסדר בין הצדדים, וכן עליו לזכות את בייטלר בסכום של 45,000 ₪ בגין אי התקנת מטבח.
נזק לא ממוני
106. בייטלר עתרו לפיצוי בסך 50,000 ₪ בגין עגמת הנפש שנגרמה להם, לטענתם עקב "משך כל התקופה בה חיו בחוסר וודאות; בה נאלצו לגור בתנאי מגורים אשר אינם מתאימים להם ונאלצו להשחית מאות שעות לצורך טיפול בהפרות הרבות של הסכמי המכר" (סעיף 90 לסיכומי בייטלר).
בהתאם לסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 פסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני נתונה לשיקול דעת בית המשפט. אין, אפוא, לנפגע זכות מוקנית לקבל פיצוי בגין נזק שאינו נזק ממון, ולא רק זאת אלא שפיצוי בגין נזק לא ממוני אינו ניתן על דרך השגרה אלא על דרך הצמצום וההגבלה (ע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ, 18 (11.11.2010), להלן: "דלג'ו"; ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן ו-33 אח', 64 (19.9.2009), להלן: "ג.מ.ח.ל"). מכאן שהפיצוי החוזי בגין נזק לא ממוני ניתן רק במקרים מיוחדים כאשר מוצא בית המשפט הצדקה לכך – בין היתר כשהפרת החוזה היא "הפרה בוטה של יחסי אמון, או של יחסי תלות ששררו בין הנפגע לבין המפר, או במצבים של זדון, התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד" (דלג'ו, בעמ' 18). גם אז, לא בכל מקרה בו מצא בית המשפט הפרה בוטה וחמורה יינתן פיצוי בגין נזק לא ממוני, שכן על נפגע ההפרה לעמוד בנטל המינימאלי להראות כי אכן נגרם לו נזק. כלומר, גם אם הנפגע אינו נדרש להוכיח את היקף הנזק הלא ממוני שנגרם לו, עליו להוכיח את עצם קרות הנזק, את הקשר הסיבתי בינו לבין הפרת החוזה, ואת דרישת הציפיות (ג.מ.ח.ל, בעמ' 65-64;ע"א 348/79 גולדמן נ' מיכאלי, פ"ד לה(5) 31, 41 (1981)).
107. ובענייננו, לא שוכנעתי כי זה המקרה המתאים לקבוע כי בייטלר זכאים לפיצוי בגין נזק לא ממוני. בתקופת האיחור במסירת הדירה (בין התאריכים 31.1.2015 ועד 13.10.2015) התגוררו בייטלר בדירה שבה התגוררו קודם למועד המסירה (הדירה המושכרת) על חשבון בלס, וגם לאחר שניתן טופס האיכלוס ואפשר היה לקבל את החזקה בדירה המשיכו בייטלר להתגורר בדירה המושכרת על חשבון בלס. בנסיבות אלו בהן המשיכו בייטלר להתגורר באותה דירה גם בתקופת האיחור לא ראיתי לדבר על 'אי וודאות' וגם לא ראיתי לראוי לפצותם בפיצוי לא ממוני בגין האיחור במסירה. ואוסיף כי בקביעתי זו הבאתי בשיקולי כי מהנסיבות שנפרשו בפני לא התרשמתי כי בייטלר חוו את עוגמת הנפש עקב האיחור במסירה שמצדיקה לפצותם בגין נזק לא ממוני. ולראייה, להזכיר כי במשך תקופה לא קצרה שבה בלס איחר במסירת הדירה לא עשו בייטלר דבר ונמנעו מלנסות לעמוד על זכויותיהם החוזיות עד שבלס הגיש את התביעה. עוד אוסיף כי בהחלטתי כבר פרטתי גם אודות התנהלות בייטלר בנסיבות התיק ולא ראיתי לחזור על הדברים ואינני מקבלת את בקשתם להורות לפצותם בגין נזק לא ממוני.
קיזוז
108. מהפיצויים שקבעתי לבייטלר בסעיפים 102, 103 לעיל, יש לקזז את דמי השכירות והשימוש בדירה המושכרת בה התגוררו על חשבון בלס בתקופת האיחור במסירה ואף לאחריה. לציין כי הגם שנראה היה לי כי הפיצויים בגין איחור במסירה אינם תלויי המגורים של בייטלר ולא תלויי כל סיבה למעט העובדה כי היה "איחור", הרי שלא ראיתי להדרש לעניין זה וגם לא לקבוע אחרת מאחר ששני הצדדים סברו כי מגורי בייטלר בדירה המושכרת בתקופת האיחור ללא תשלום דמי שכירות וחשבונות, מהווה ""פיצוי" אותו קיבלו בייטלר עת גרו בשכירות בדירה של בלס ללא תשלום שכר דירה" (סעיף 86 לסיכומי בייטלר), ואותו יש לקזז מהפיצוי המגיע להם; ברי כי משזו דעתם, אין לי להתערב בה, ויש לקזז את דמי השכירות והחשבונות מהפיצוי המגיע לבייטלר.
109. ניתן לחלק לשניים את הסכום שיש לקזז מהפיצוי המגיע לבייטלר - דמי שכירות של הדירה המושכרת, וחשבונות השוטפים בדירה:
דמי השכירות: בלס זכאי לקזז את שווי דמי השכירות מהמועד שנקבע כמועד המסירה אז החלה תקופת האיחור, קרי, 31.1.2015, ועד סוף חודש יולי 2016 שבו עזבו בייטלר את הדירה. לציין כי בלס טוען שבייטלר עזבו את הדירה רק בחודש אוגוסט 2016, אך זאת לא הוכח, ולכן אני מעדיפה את העובדות שאינן במחלוקת כי עד חודש יולי 2016 ועד בכלל התגוררו בייטלר בדירה המושכרת.
מאחר שהמומחה העריך את דמי השכירות של הדירה המושכרת בסך 4,300 ₪ לשנת 2015 ו-4,450 ₪ לשנת 2016 (עמ' 43 לחוות הדעת), הרי שסך דמי השכירות 'שקיבלו' בייטלר (כהטבה על חשבון הפיצויים כפי שציינתי בסעיף 108) ואותם יש לקזזם מהפיצוי שנפסק לזכותם בגין האיחור במסירה עומד על סך 78,450 ₪ (47,300 ₪ לשנת 2015 ו-31,150 ₪ לשנת 2016).
דמי שימוש: לדמי השכירות יש להוסיף את החשבונות השוטפים של הדירה המושכרת בהם נשא בלס מעת האיחור במסירה ועד שפינו אותה. הכוונה לחשבונות כמו ארנונה, חשמל ומים. מוסכם על הצדדים כי בלס נשא בחלק מעלויות השימוש בדירה אך מהו אותו חלק – על כך חלוקים הצדדים (סעיף 21 לתצהיר בלס; סעיף 50-49 לתצהיר ענבל).
בלס טען כי שילם את מלוא ההוצאות של החזקת הדירה המושכרת וביקש השבה בסך 2,000 ₪ לכל חודש שבייטלר התגוררו בדירה (סה"כ 22,000 ₪), אך לבד מדבריו הכלליים לא היה בידי בלס להציג קבלות על תשלום הוצאות הדירה המושכרת, ומעט הראיות שצירף (למשל בנספח 10) אינן מהוות ראיות ברורות כי אכן הוא זה ששילם את חשבונות הדירה. על כן מכלל המסמכים שצורפו מצאתי רק ראיה ברורה לכך שבלס שילם סכום של 4,632 ₪ בגין ארנונה, זאת נלמד מחשבון הארנונה שעליו נכתב בכתב יד כי בתאריך 9.8.2015 קיבל אורי בייטלר סכום של 4,632.09 ₪ עבור תשלום ארנונה, ועליו חתימה של אורי בייטלר (נספח 10 לתצהיר בלס), משכך, אני מחייבת את בייטלר לשלם לבלס סך של 4,632 ₪ החזר הוצאות בגין הדירה המושכרת.
ולסכם את האמור לעיל, אני קובעת כי בלס זכאי לקזז מהפיצוי המגיע לבייטלר סכום של 83,082 ₪ (78,450 ₪ בגין דמי השכירות של הדירה המושכרת, ו-4,632 ₪ בגין תשלום ארנונה ששילם בלס על הדירה המושכרת.
סיכום עניין הפיצויים:
110. בייטלר זכאים לפיצוי כספי בסך 95,400 ₪ בגין האיחור במסירת הדירה; כן זכאים בייטלר לזיכוי (בגין המטבח) בסך 45,000 ₪. מהסכום האמור זכאי בלס לקזז 83,082 ₪ בגין דמי השכירות והשימוש של בייטלר בעניין הדירה המושכרת. על כן סכום הפיצויים שבייטלר זכאים לקבל לאחר קיזוז הוא 57,318 ₪. הסכום יקוזז מיתרת התמורה (התשלום השלישי) שעל בייטלר לשלם בגין הדירה.
להזכיר כי בסעיף 96 התייחסתי לסכום של 26,150 ₪ שעל בייטלר לשלם לבלס בגין עבודות נוספות ויש להביאם בחשבון במסגרת יתרת התמורה בתשלום השלישי. (על כן מיתרת התמורה שעל בייטלר לשלם לבלס יש להפחית בסך הכל 31,168 ₪)
ועוד להזכיר כי נוסף לפיצויים על בלס לתקן את הליקויים שמנה המומחה, לרבות (ולא רק) בניית גרם המדרגות של הדירה, הכשרת השטח שאינו בהיתר הבנייה, ותיקון החזות החיצונית של הדירה והכוונה לחלק החיצוני של הדירה שהוא חלק מהרכוש המשותף. ככל שבלס לא יתקן את כל הליקויים תוך זמן סביר ממועד המסירה, הרי שלבייטלר זכות התביעה.
סיכומו של פסק דין
111. תביעת בלס לביטול ההסכם נדחתה. תביעת בייטלר לאכיפת ההסכם ולפיצויים התקבלה בחלקה הכל כמפורט בפסק הדין.
רק לשם נוחיות הצדדים, אסכם בקצרה את החלטתי האופרטיבית:
- על הצדדים לקיים את הוראות הסכם המכר ולהשלים את הליך רכישת הדירה, בהתאם להוראות שקבעתי לעיל בסעיף 95 לפסק הדין. בהתאם לאמור תימסר החזקה בדירה באופן מיידי לבייטלר ולא יאוחר מ-20 ימים מיום מתן פסק הדין; על בלס לדאוג לרישום זכויות בייטלר על הדירה בתוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין (כשבייטלר מספקים את האישורים הרלוונטים לרוכשים); במקביל ובכפוף על בייטלר לשלם את יתרת התמורה כפי שנקבע בהתאם למועדים המפורטים, כמו כן יש להסיר במקביל את השעבודים על הנכסים של בלס שניתנו לבייטלר כבטוחות לביצוע ההסכם.
- על בייטלר לשלם כחלק מהתשלום השלישי סכום נוסף של 26,150 ₪ (כאמור בסעיף 96 לפסק הדין), עבור תוספות שונות שביצע בלס לבקשתם שאינן כלולות בהסכם.
- בהתאם לקביעתי לעיל, בסעיף 110 לפסק הדין, על בלס לשלם לבייטלר פיצוי בסך 57,318 ₪. סכום זה יקוזז מהתמורה שעל בייטלר לשלם כחלק מהתשלום השלישי.
- בהתאם לקביעתי בפסק הדין, על בלס לתקן את ליקויי הבנייה בהתאם לחוות דעת המומחה וזאת כחלק מאחריותו לפי חוק המכר ותוך זמן סביר. בין היתר נדרש בלס לבנות גרם מדרגות בדירה בהתאם להסכמות הצדדים, וכן לתקן את הרכוש המשותף, ולהכשיר את התאמת היתר הבנייה לדירה.
112. משנדחתה תביעת בלס ומשקיבלתי את התביעה שכנגד בחלקה, ובנסיבות תיק זה ראיתי לחייב את בלס בהוצאות משפט בסך כולל של 50,000 ₪.
ברי כי לסיום 'עניין הדירה המושכרת' יש לפעול לפי הוראות ההסדר הדיוני מיום 16.3.2017.