בית משפט השלום בחיפה
ת"א 20709-01-19 שמואל ואח' נ' קפון ואח'
תיק חיצוני:
בפני כבוד השופט אורי גולדקורן
התובעים
1. שושנה שמואל, ת.ז. xxxxxxxxx
2. יהושע פינקלשטיין, ת.ז. xxxxxxxxx
שניהם ע"י ב"כ עו"ד עופר בן ארי
נגד
הנתבעים 1. עידו קפון, ת.ז. xxxxxxxxx
2. ענת קפון, ת.ז. xxxxxxxxx
שניהם ע"י ב"כ עו"ד מורן רוטנברג
מעמד.כינוי צד ג'
פסק דין
1. מה טיבן של זכויות בנייה בבית משותף - שאלה זו עומדת במרכזו של פסק דין, העוסק בתביעה לתשלום שווי זכויות בנייה שנטען כי נגזלו מהתובעים.
רקע עובדתי
2. חלקה 126 (להלן: החלקה) בגוש 11564 בקריית מוצקין שבבעלות קרן קיימת לישראל הוחכרה לבני הזוג בן ציון ובלה פינקלשטיין (להלן: בן ציון ובלה, לפי העניין). בשנת 1999 הבית שנבנה על החלקה נרשם בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף, ובמועד הרישום נרשם אף התקנון המוסכם, שנשא את חתימותיהם של בן ציון, בלה ונציג רשות מקרקעי ישראל בשם קרן קיימת לישראל. בסעיף 1 לתקנון נרשמה טבלה ובה פירוט הצמדות לדירות - לתת-חלקה 1 ולתת-חלקה 2. (ככל הנראה בטעות נכתב פעמיים 126/1, במקום 126/1 ו-126/2). לתת-חלקה 1 הוצמדה, בין היתר, קרקע בשטח 389.68 מ"ר אשר סומנה בתשריט באות ג', והיא שתעמוד במרכזו של פסק דין זה (להלן: הצמדה ג' או החלק המוצמד). בתקנון לא נרשם סעיף 2. בסעיף 3 נכתב כי שיעור החלקים "ברכוש המשותף הצמוד לדירות" יהיה כדלקמן: דירה חלקת משנה מס' 1 - 3/8 חלקים, ודירה חלקת משנה מס' 2 - 5/8 חלקים. בסעיף 5 לתקנון, שכותרתו "ניצול אחוזי הבנייה", נכתב כי "אחוזי הבנייה אשר קיימים היום ו/או יווצרו בעתיד יתחלקו בהם בעלי הדירות בהתאם לחלקיהם ברכוש המשותף".
3. לבן ציון ולבלה נולדו שלושה בנים: אהרון, צבי והתובע מס' 1 (להלן: אהרון, צבי ויהושע, לפי העניין). בהיותם בחיים העניקו בן ציון ובלה לבנם צבי במתנה את זכויות החכירה בדירה שהינה תת-חלקה 2, והם עצמם נותרו להתגורר בדירה שהינה תת-חלקה 1. ביום 23.7.2009 ערכו בן ציון ובלה שתי צוואות זהות, וחתמו עליהן בנוכחות שני עדים - עורך-דין יורן קפון (להלן: עורך-דין קפון) ועורך-דין מורן רוטנברג. סעיף 3 לצוואות קבע מי יירש את זכויותיהם בתת-חלקה 1. בסעיף 3 לצוואת בן ציון נכתב (ההדגשות הוספו - א"ג):
"רצוני כי אם הנהנית בצוואה, אשתי ... בלה .. תמות לפני או ביחד עמי, אז הנני מצווה את כל רכושי בחלקים כדלקמן:
3.1 את הדירה הידועה כחלקה 126/1 בגוש 11564 ... יקבל בשלמות בני אהרון ..
3.2 את הקרקע הידועה כחלקה 126 בגוש 11564 והרשומה כצמידות ג' ליחידה תת חלקה 1 ... יקבל בשלמות בני יהושע ..
3.3 מייד לאחר שבני יהושע פינקלשטיין יממש את זכויותיו בקרקע ויבנה עליה, הנני מורה למבצע צוואתי זו ומנהל עזבוני לתקן את צו רישום הבית המשותף כך שהקרקע הנזכרת בסעיף 3.2 ואת שנבנה עליה ירשמו כיחידה נפרדת בבית משותף ויחידה זו תרשם ע"ש יהושע ..".