28. בע"א 1939/14 נציגות הבית המשותף שברחוב מאיר יערי 17 תל אביב נ' בוכריץ (פורסם בנבו, 23.10.2017) (להלן: עניין נציגות הבית המשותף) קבע השופט מלצר כי השאלה אם אכן קיימת הסכמה חוזית באשר לזכויות בנייה היא שאלה שבעובדה, הנבחנת בהתאם לאמור בהסכמי המכר ופרשנותם, וכי שתיקתו של הסכם והיעדרה של אמירה מפורשת או משתמעת אינם מצביעים בהכרח על כך שההסכם אינו מתייחס לזכויות בנייה עתידיות.
29. בע"א 467/14 שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ (פורסם בנבו, 9.9.2015) (להלן: עניין שטינברג) נפסק:
"אכן, זכויות הבנייה נגזרות, בעיקרו של דבר, מזכות הבעלות בנכס. לפיכך, ברגיל, חלוקת הבעלות בנכס משפיעה אף על הבעלות בזכויות הבנייה הקיימות בו. במקרה של בעלות משותפת במקרקעין, החלק היחסי של כל אחד מן הבעלים באחוזי הבנייה הוא בהתאם לחלק היחסי בבעלות (ראו: עניין לוסטיג, בעמ' 527). הדברים אמורים, בשינויים המחויבים, גם לגבי זכויות בנייה ביחס לבית משותף. כבר נפסק כי זכויות הבנייה אינן נחשבות לחלק מן הרכוש המשותף עצמו (מושג שמתייחס לחלקים קונקרטיים של הבניין), אלא נכס שנמצא בבעלות משותפת של בעלי הזכויות בדירות - בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף ....".
סיכום האירועים והזכויות בחלקה על-פי טבלה
30. מעיקרי העובדות שפורטו לעיל ניצור כעת טבלה אשר תשקף את זכויות הצדדים בתת-חלקה 1 ובתת-חלקה 2 לאורך התקופות הרלבנטיות.
תאריך האירוע תת-חלקה 1 תת-חלקה 2
בעל הזכויות הצמדה ג' חלקים ברכוש המשותף חלקים בזכויות הבנייה בעל הזכויות הצמדה ג' חלקים ברכוש המשותף חלקים בזכויות הבנייה
1999 רישום בית משותף בן ציון ובלה + 3/8 3/8 צבי - 5/8 5/8
2.9.14 צו קיום צוואה ומינוי יהושע כמנהל עזבון אהרן (זכות חוזית) יהושע (זכות חוזית) 3/8 צבי
- 5/8
1.12.14 הסכם אהרן - הנתבעים הנתבעים (זכות חוזית) יהושע (זכות חוזית) 3/8 צבי
- 5/8
16.3.15 אהרן נרשם כבעלים כפוף להערה בצוואה אהרן (זכות קניינית).
התובעים (זכות חוזית). יהושע (זכות על-פי הערה) 3/8 צבי
- 5/8
יולי 2015 אהרן וצבי חתמו על בקשת התובעים להיתר בנייה בתת-חלקה 1 אהרן (זכות קניינית).
התובעים (זכות חוזית). יהושע (זכות על-פי הערה) 3/8 צבי
- 5/8
1.11.15 הסכם צבי-שושנה אהרן (זכות קניינית).
התובעים (זכות חוזית). יהושע (זכות על-פי הערה) 3/8 צבי (זכות קניינית); שושנה (זכות חוזית)