60. עוד, יש לציין כי לפחות על פי נתוניה של פז, חל גידול משמעותי במספר תחנות הדלק הפרוסות בישראל, מאז קביעת הממונה בשנת 1993 [חוות דעת רועי רוזנברג מטעם פז, בעמודים 11 – 17].
ב.4. הקמת התחנה והפעלתה עד לשנת 2014, ההליכים הקודמים בין הצדדים, והסכם הפשרה על תוספותיו
61. נחזור עתה להשתלשלות הדברים בענייננו.
62. לאחר חתימת הצדדים על הסכם הפיתוח בתאריך 3.12.1977 כמפורט לעיל, ובטרם הוקמה התחנה, נדרשו הצדדים לפעול להוצאת היתר בניה להקמת התחנה ולהמצאת האישורים הנדרשים.
63. גדעון טען כי הוא זה שפעל להוצאת ההיתר ולהמצאת האישורים [סעיפים 43 – 44 לתצהיר גדעון], ואילו פז טענה כי היא יזמה את הפעולות התכנוניות שנדרשו להקמת התחנה, ביצעה אותן ואף נשאה במלוא עלותן [סעיפים 6 -12 בתע"ר מספר 2 מטעם פז-קלפר].
64. מחקירתו של גדעון עלה, כי פז אכן הייתה זו שיזמה את ההליכים התכנוניים, ביצעה אותם ואף מימנה אותם, כאשר גדעון ככל הנראה פנה מעת לעת לרשויות בניסיון לזרז ולקדם [חקירת גדעון, פרוטוקול יום 27.3.2019, עמודים 23 -25, 36 -41].
65. כך או אחרת, אין מחלוקת כי בחודש אוקטובר 1978 הושלמה הקמת התחנה והיא נפתחה לציבור. לאחר הקמת התחנה, וכפי שפורט לעיל, נחתם חוזה החכירה הראשית בין ממ"י לבין גדעון, ובמקביל נחתם חוזה חכירת המשנה בין גדעון לבין פז.
66. מאז הקמת התחנה ועד לשנת 2000 הפעיל גדעון את התחנה בעצמו, כאשר בשנת 1987 ביקש גדעון להקים בשטח מבנה נוסף. לצורך מימון אותו מבנה, נטל גדעון הלוואה מפז על סך 100,000 דולר ארה"ב [הסכם ההלוואה, נספח 16 לכרך הנספחים 1 לתצהיר מספר 2 מטעם פז–קלפר]. במבנה הנוסף הקים עסקי סיכה, רחיצה וחנות אביזרי רכב, אותם הפעיל תחילה בעצמו ובהמשך באמצעות בני משפחה וצדדים שלישיים [סעיף 47 בתע"ר גדעון].
67. לאחר מכן, ובעיקר במחצית השניה של שנות ה – 90 של המאה הקודמת, החלו יחסי הצדדים לעלות על שרטון.
68. מחד גיסא, טען גדעון כי התנאים המסחריים הלכו והורעו, בין השאר בשל הפער ביכולת התחרות בין התחנות המשוחררות לתחנות הכבולות, בתוכן נכללה התחנה. לטענת התובע, משנוצרה קבוצה של "תחנות משוחררות" וקבוצה של "תחנות כבולות", בתוכה נכללה אף התחנה של גדעון, נוצר מצב בלתי מאוזן במסגרתו חברות הדלק התחרו על המכירה לתחנות המשוחררות, וכתוצאה מכך הוזלו המחירים לתחנות אלו, אשר יכלו בעקבות זאת להוזיל את המחיר לצרכן, ואילו התחנות הכבולות לא יכלו להשתתף בתחרות ואיבדו לקוחות.