בית משפט השלום בקריית גת
ת"א 55798-10-20 אריה נ' עזרן ואח'
התובעת נלי אריה
(הנתבעת שכנגד) ע"י ב"כ עו"ד סיגל עזרן שרעבני
נ ג ד
הנתבעים
(התובעים שכנגד) .1 דוד עזרן
.2 אסתר עזרן
ע"י ב"כ עו"ד קרין פרץ
פסק דין
תמצית הטענות בכתב התביעה המתוקן
לטענת התובעת, ביום 6.10.2019, נחתם בינה ובין הנתבעים הסכם מכר לפיו נמכר ביתה בישוב "ורדון" (להלן: "הבית") בסך כולל של 1,900,000 ₪.
על פי המוסכם, במועד החתימה שילמו הנתבעים סך של 190,000 ₪ ועד ליום 20.10.2020 היה עליהם לשלם סך נוסף של 1,710,000 ₪ בכפוף להעברת החזקה בדירה.
מאחר וחלק מהבית היה ללא היתר, הצהירה התובעת לפי סעיף 3 להסכם, כי הגישה תכניות לפי חוק התכנון והבניה והתחייבה לפעול לקבלת ההיתר עד 3 חודשים טרם מועד מסירת החזקה.
עוד נקבעו בהסכם תנאים מתלים לפיהם ההסכם מותנה בקבלת היתר בניה בדיעבד על חריגת הבניה
הקיימת, ואישור בנק הפועלים למשכנתאות למתן משכנתא לנתבעים במצב הזכויות הנוכחי.
התובעת ביקשה להבהיר כי חודש לפני מכירת הבית, רכשה בית אחר בקיבוץ שדה יואב ולשם
תשלום התמורה בגין הבית שרכשה, הגדילה את המשכנתא על ביתה בישוב "ורדון" וניתנה לה
משכנתא זו למרות שלא היה היתר. התובעת טוענת כי אין לה ספק כי הנתבעים יכול ליטול משכנתא
במועדים שנקבעו בהסכם.
על פי כתב התביעה המתוקן, ביום 23.7.2020, פנתה התובעת לב"כ הנתבעים, במכתב, בו הודיעה על
מצב הדברים בעניין ההיתר, וכי בשל עיכובים שמקורם ברשויות סגורות, אגב מגפת הקורונה, יש
עיכוב קל בקבלת ההיתר – וצירפה למכתב מסמכים אודות הבקשה להיתר.
התובעת ציינה במכתב, כי עשתה ככל שבידה והשתדלה לרבות לקבלת היתר במועד שנקבע.
על פי כתב התביעה, במועד שיגור המכתב, היה ידוע לתובעת כי כלל הפעולות בהם מחויבת לשם
קבלת ההיתר בוצעו וכל שנותר הוא חתימת המועצה המקומית, שדחתה התכנסויותיה בשל מגפת הקורונה והסגר, וכי משרדי המועצה והמנהל היו סגורים לחלוטין במשך שבועות ארוכים בתקופת האמורה.
התובעת הוסיפה, כי לנתבעים לא הודיעו עד ליום 20.7.2020 ועד היום מה היא עמדת הבנק בעניין
אישור המשכנתא כפי שהתחייבו בהסכם.
ביום 6.8.2020 קיבלה ב"כ התובעת מכתב מב"כ הנתבעים שעניינו ביטול הסכם המכר.
במכתב זה דרשו הנתבעים השבת התשלום שהועבר במועד החתימה, וכן פיצוי מוסכם שנקבע
בהסכם בין הצדדים בסעיף 11, על סך של 190,000 ₪.
התובעת הוסיפה, כי ברור שביטול בשל אי קיום תנאי מתלה, אינו מזכה בפיצוי מוסכם.
לטענת התובעת, התנהלות הנתבעים היא בבחינת "הרצחת וגם ירשת" והיא בבחינת "עשיית עושר
ולא במשפט".
בהמשך כתב התביעה, מצוין כי ב"כ התובעת השיבה למכתב ב"כ הנתבעים, במכתב בו טענה כי אין
סיבה לביטול ההסכם ויש לאוכפו.
ביום 17.8.2020 התקבל היתר בניה ומיד הועבר לידי ב"כ הנתבעים.
בין ב"כ הצדדים התנהל דו שיח באמצעות המייל אודות ההיתר ועלו הצעות שונות של הנתבעים
לשינוי במועדי התשלום, בפינוי הבית ובקבלת החזקה טרם תשלום מלוא התמורה והכל,
לטענת התובעת, בניגוד להתחייבויות הצדדים בהסכם.
התובעת מציינת כי לא נתנה הסכמתה לאילו מההצעות וכל שביקשה הוא אכיפת ההסכם.
עוד הוסיפה התובעת, כי טרם חתימה על הסכם המכר, רכשה בית בקיבוץ "שדה יואב" ובגינו נטלה משכנתא, ובנוסף שילמה בגין שתי הלוואות שנטלה לשם רכישת הבית, הלוואות בריבית גבוהה, בידיעה כי הן לתקופה קצובה עד לקבלת התמורה מהנתבעים.
לטענת התובעת, הנתבעים לא העבירו את התמורה במועד שנקבע בהסכם ואילצו את התובעת להאריך את המשכנתאות וההלוואות, לפתוח תיקים מחדש בעלויות גבוהות ולשלם ריביות.
בנוסף, התובעת חדלה להשכיר את הבית על מנת להכינו למסירה לנתבעים והיא נשאה בשל כך בנטל כלכלי.
ביום 30.9.2020 התקבל מכתב נוסף מב"כ הנתבעים, בו שב על ביטול ההסכם, הגם שלטענת התובעת ניתן ללמוד ממכתב זה, כי נוהל משא ומתן שביטל את הביטול הראשון.
ביום 1.10.2020 השיבה ב"כ התובעת למכתב ב"כ הנתבעים, בו חזרה על עמדתה כי אין עילה לביטול ההסכם ודרשה את אכיפתו.
ביום 20.10.2020, לא בוצע תשלום מטעם הנתבעים ולא בוצעה העברת החזקה וביום 21.10.2020 פנה ב"כ הנתבעים במייל ובו הצעה נוספת, באשר לאכיפת ההסכם, אשר לא התקבלה על ידי התובעת.
התובעת ממשיכה ומציינת כי לא המשיכה בהסכם השכירות של הבית והביאה לסיומו כדי לעמוד בהתחייבויותיה כלפי הנתבעים.
עוד טענה, כי פנתה לנתבע 1 בהצעה כי יסיר את הערת האזהרה על מנת למצוא רוכש אחר, אך נתקלה בסירוב וחרף ההתנגדות מצאה רוכשת פוטנציאלית, אשר לפי מיטב ידיעתה פנתה לב"כ הנתבעים בהצעה לרכישה, ונתקלה בסירוב.
לאחר הגשת כתב תביעה מטעם התובעת, הודיעו לה הנתבעים כי הם מבקשים לאכוף את ההסכם והתובעת נענתה לבקשתם וביום 9.12.2020 השלימו הנתבעים העברת מלוא התמורה ובוצעה העברת החזקה בבית.
התובעת עותרת לחיובם של הנתבעים בנזקים ממוניים שנגרמו לה, לדידה, והם:
א. אובדן הכנסה בשל אי השכרת הבית בסך 6,750 ₪.
ב. תשלומי בנק בגין הארכת תקופת המשכנתאות ותשלומי ריבית בסך 13,669 ₪.
ג. תשלום חשמל בסך 46 ₪.
ד. תשלום ארנונה, ועד וביוב סך 1,470 ₪.
ה. תשלום ביטוח חיים בסך 241 ₪.
ו. תשלום בגין ביטוח נכס בסך 177 ₪.
עוד עותרת התובעת לפיצוי בהתאם לסעיף 7.9 להסכם, בסך 2% לחודש בגין איחור, קרי, בסך 57,000 ₪ וכן הפיצוי המוסכם בסך 190,000 ₪.
לכתב התביעה צירפה התובעת את המסמכים הבאים:
א. הסכם המכר מיום 6.10.2019.
ב. העתק רישום מפנקס בתים משותפים מיום 11.8.2019.
ג. תוצאות עיון מקוון במאגר המשכנות הארצי.
ד. תדפיס נתוני הלוואות.
ה. היתר על פי חוק התכנון והבניה.
ו. תכתובות בין הצדדים.
תמצית הטענות בכתב ההגנה
הנתבעים טענו כי התובעת היא שהביאה להפרת ההסכם, הפרה יסודית והיא מבקשת כעת להתעשר על גבם של הנתבעים אשר נוכח הפרת ההסכם, מצאו עצמם עומדים מול שוקת שבורה ונאלצו לספוג הוצאות כספיות ועוגמת נפש מתמשכת.
לטענתם, התובעת בחרה משיקוליה שלה להגיש תביעה באמתלה, לפיה הנתבעים הם שהביאו להפרת ההסכם, תוך שהיא בוחרת להתייחס להפרתה הקודמת בזמן, כאל הפרה של מה בכך, ובעוד שהנתבעים היו אילו שנאלצו להתאים עצמם לנסיבות שנוצרו בעטיה של התובעת.
הנתבעים ציינו כי ההסכם בין הצדדים קוים זה מכבר, והם העבירו את מלוא יתרת התמורה לידי התובעת וקיבלו ממנה ביום 10.12.2020 את החזקה בנכס.
לטענת הנתבעים, יתרת התמורה על פי הסכם המכר, אוחדה לסך כולל של 1,710,000 ₪ בשל העובדה שהן מכירת דירתם של הנתבעים באשקלון והן נטילת משכנתא, היו תלויות בהנפקת היתר בניה אותו היה על התובעת להמציא.
לטעמם, בשל עובדה זו, נקבע כי מלוא התמורה על הסך של 1,710,000 ₪ ישולמו עד ליום 21.10.2020, שלושה חודשים לאחר מועד האחרון בו היה על התובעת להמציא את היתר הבניה.
הנתבעים טענו כי עוד טרם המועד הקבוע בהסכם, להמצאת היתר הבניה, ערכו בירור מול הבנק למשכנתאות לגבי יכולתם לקבל משכנתא במצבו התכנוני הנתון של הבית.
התשובה המפורשת, אשר נמסרה לנתבעים, לטענתם, היא כי עד לקבלת היתר הבניה לא תאושר להם משכנתא והדבר אף היה ידוע לתובעת שכן עלה במסגרת המשא ומתן.
הנתבעים חזרו על טענתם, כי הסתמכו על מועד קבלת היתר בניה, לא רק בכל הנוגע להליך קבלת משכנתא, אלא גם באשר למכירת הדירה אשר הייתה בבעלותם בשעתו, שהרי שני ההליכים קשורים זה בזה לצורך השלמת היתרה הסופית ועד תמורת המכר לתובעת.
הנתבעים טוענים בכתב הגנתם, כי התקשרו בזיכרון דברים למכירת דירתם באשקלון, בסמוך לפני המועד הסופי להמצאת היתר הבניה, וזאת בהסתמך על הצהרותיה של התובעת בהסכם.
הנתבעים הלינו על כך שהתובעת לא מצאה לנכון לעדכן אותם בדבר האיחור הצפוי, למרות שהיה ידוע לה עוד חודשים רבים קודם.
לטענת הנתבעים ממועד החתימה על ההסכם ועד למועד הקבוע, עמדו לרשות התובעת 10 חודשים, פרק זמן ארוך שתחילתו לפנות עוד מגפת הקורונה, ובנוסף לכך הצהירה בהסכם כי החלה בהליך קבלת היתר הבניה עוד בטרם חתימה על ההסכם.
הנתבעים טענו, כי לאחר קבלת מכתבה של התובעת הבינו, כי יתכן ולא יוכלו לעמוד בהתחייבותם בהתאם לזיכרון הדברים בו התקשרו עם קונה דירתם באשקלון, ונאלצו להביא לביטול התקשרות חוזית זו תוך חשיפה לסכנה משמעותית בפני תביעת צד ג'.
הנתבעים סבורים כי אי המצאת היתר התביעה על ידי התובעת עד ליום 20.7.2020 מזכה אותם בהפעלת התנאי המתלה בהסכם, בפיצוי מוסכם ובקבלת הסך אשר שולם במועד החתימה על ההסכם.
הנתבעים מכחישים כי בהסכם נקבעה חובה מטעמם לעדכן את התובעת עד ליום 20.7.2020 בדבר עמדת הבנק למשכנתאות בכל הנוגע להליך נטילת המשכנתא על ידם.
הנתבעים חזרו על טענתם כי מצאו עצמם בפני שוקת שבורה ולמרות עוגמת הנפש הכרוכה בכך בחרו להפעיל את הוראות התנאי המתלה ולהביא לביטול ההסכם.
לטענתם, התובעת היא שניסתה "להתעשר שלא במשפט", כאשר סירבה להצעות שונות ומגוונות להגיע לפתרונות מוסכמים אשר ייתרו הליכים משפטיים.
לטענתם, התנאי המתלה ברור ומדבר בעד עצמו ומאפשר לנתבעים הגנה ראויה במצב בו לא יתקבל היתר הבניה.
עוד הוסיפו הנתבעים, כי העדר אישור משכנתא במועד נבע באופן ישיר מאי קבלת היתר הבניה בזמן, וכי לנתבעים הייתה זכות להפעיל את התנאי המתלה, אולם התובעת סירבה לאפשר הוצאתו לפועל.
בלית ברירה, לטענת הנתבעים, משהתובעת לא אפשרה להם לקבל חזרה את כספם, ניסו לקיים אתה משא ומתן על מנת לשנות חלק מתנאי התשלום כך שקיומו של ההסכם יתאפשר. להפתעתם סירבה התובעת לגלות כל גמישות בנוגע לשינוי תנאי תשלום או כל תנאי אחר הנוגע לקיומו של ההסכם.
הנתבעים מתארים את תהליך המשא ומתן בין הצדדים ולדידם, שינתה התובעת את עמדתה יום למחרת הגעה להסכמה והודיעה לב"כ הנתבעים כי אינה מסכימה לתנאים החדשים.
הנתבעים מכחישים כי עצם ניהולו של משא ומתן מבטל את זכותם להפעלת התנאי המתלה.
הנתבעים הוסיפו כי למיטב ידיעתם נעשתה פניה לבא כוחם לצורך רכישת הבית במקומם, אולם הדבר נעשה לאחר שכבר הוחלט על אכיפת ההסכם ועל כן הפניה לא הייתה רלוונטית.
תמצית הטענות בכתב התביעה שכנגד
הנתבעים הגישו כתב תביעה שכנגד, ובו טענו כי התובעת הפרה את הסכם המכר הפרה יסודית, המזכה אותם לפיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק.
הנתבעים חזרו בכתב תביעתם שכנגד, על הוראות הסכם המכר בדבר מועדי התשלום והמועד לקבלת היתר הבניה.
הנתבעים ציטטו את התנאי המתלה בהסכם המכר, וחזרו על טענתם כי ערכו את מלוא הבירורים הנדרשים מול הבנק למשכנתאות, אשר מסר להם באופן ברור, כי לא תאושר להם משכנתא כל עוד חלק מהבית נבנה ללא היתר.
הנתבעים חזרו על טענותיהם מכתב ההגנה, כי היה עליהם לפעול למען מכירת דירתם באשקלון וכי התנאי המתלה בהסכם נועד למנוע מצב בו ימצאו עצמם ללא מקום מגורים כלל.
עוד טענו הנתבעים, כי התובעת לא הודיעה להם דבר אודות איחור הצפוי בקבלת היתר הבניה, ולכן לא סברו כי צפוי כל קושי.
הנתבעים ציינו כי במכתבה של התובעת מיום 23.7.2020, ציינה כי נוכח נסיבות הנעוצות במגפת הקורונה, עשויה להתעכב קבלת ההיתר, מבלי שציינה מתי עתיד להתקבל ההיתר, והותירה את הנתבעים בחוסר ועדות מוחלט.
הנתבעים מוסיפים כי המתינו שבועיים לקבלת ההיתר ומשלא התקבל, החליטו להודיע על הפרת התנאי המלה בהסכם.
להפתעתם, השיבה ב"כ התובעת כי לשיטתה אין סיבה שנביא לביטול ההסכם ויש לאוכפו, למרות הוראותיו הברורות של התנאי המתלה.
בסופו של דבר, רק ביום 17.8.2020 התקבל היתר הבניה, כחודש ימים לאחר המועד בו אמור היה להתקבל.
הנתבעים מציינים עוד כי בהתאם להוראות התנאי המתלה, היה ולא תאושר משכנתא עד ליום 20.8.2020 יבוטל הסכם המכר, וברי, כי מרגע שהיתר הבניה התקבל 3 ימים בלבד לפני מועד זה – הסכם המכר מבוטל.
מאחר והתובעת עמדה על אכיפת ההסכם ובו בזמן החזיקה בידיה סך של 190,000 ₪ אשר שולמו לה על ידי הנתבעים, ניסו הנתבעים לקיים אתה משא ומתן שיאפשר ביצועו של ההסכם בנסיבות החדשות שנוצרו, בעטיה.
אלא שכל הצעה שהונחה לפתחה של התובעת נתקלה בסירוב מוחלט והיא סירבה להטות אוזן לנסיבותיהם האישיות של הנתבעים.
הנתבעים מתארים כי היו בחוסר אונים מוחלט ובסופו של דבר אולצו ליטול משכנתא ולמכור את דירתם באשקלון נוכח התנהלות התובעת ונגרמו להם נזקים רבים.
לטענת הנתבעים, באותה תקופה שכרו דירה למגוריהם בקיבוץ "כפר מנחם" בשכירות של 2,500 ₪ ונאלצו להיוותר בדירה מעבר לתקופת השכירות.
בנוסף, טענו הנתבעים כי התובעת הפרה את הסכם המכר, הפרה יסודית, לאור נזקי רטיבות רחבי היקף קשים וניכרים בקירות הבית וביחוד בתקרת הבית אשר התגלו עם קבלת החזקה.
לטענתם, עת ביקרו בבית בחודשי הקיץ, לא הבחינו בנזקי רטיבות כאלה ואחרים, בשעה שהבית היה מרוהט וקירותיו לא היו חשופים ועם כניסתם לבית, נחרדו לראות כי תקרת הבית מלאה בסימני רטיבות בולטים ובמקומות מסוימים אף מתקפלת וסדוקה לחלוטין, כאשר הנתבעים מציינים כי בין החתימה על הסכם המכר ועד קבלת החזקה לא ביקור בבית על אף שביקשו לעשות כן והתובעת סירבה.
הנתבעים הפנו לסעיף 3.3 להסכם המכר, בדבר הצהרות התובעת על מערכות החשמל, מים ושאר מערכות הדירה. הנתבעים ציינו כי הם עמלים על חוות דעת מומחה לצורך הערכת היקף הנזק.
עוד ציינו הנתבעים, כי לתובעת הייתה חובת גילוי לגבי מצבו של הנכס והיא לא עמדה בה ובשל כל אלה, ביקשו לחייבה בפיצוי המוסכם על סך 190,000 ₪.
לכתב תביעתם שכנגד צירפו הנתבעים את המסמכים הבאים:
א. הסכם המכר מיום 6.10.2019.
ב. פרוטוקול תביעת פינוי בתא"ח 55544-09-20 (בימ"ש השלום בתל אביב) מיום 14.12.2020.
תמצית טענות כתב ההגנה בתביעה שכנגד
התובעת חזרה בכתב הגנתה בתביעה שכנגד על טענותיה מכתב התביעה והפנתה שוב לסעיפים הרלוונטיים בהסכם המכר אודות מועדי התשלום; קבלת ההיתר והתנאי מהתלה.
התובעת הוסיפה כי ביום 21.7.2020, פנה אליה הנתבע 1 באמצעות מסרון לבירור אודות ההיתר והיא השיבה לו שצפוי עיכוב קל.
התובעת המשיכה ופירטה בכתב הגנתה את השתלשלות ההתכתבויות בין הצדדים, כפי שפירטה בכתב התביעה.
התובעת הכחישה את טענת הנתבעים כי נתקלו בסירוב לקבל משכנתא וביקשה כי יגישו ראיה על כך בכתב.
התובעת הוסיפה, כי הנתבעים מכרו את דירתם ביום 3.9.2020 ומשכך לא ברור מדוע איחרו בתשלום, זולת כוונתם להפר את ההסכם.
לטענת התובעת, לא התעלמה מהאיחור בהמצאת ההיתר והסכימה כי דחיית התשלום תעשה בהתאמה.
התובעת הוסיפה כי חודשיים טרם המועד להעברת החזקה, חדלה להשכיר את הבית והוא נותר ללא דיירים ובכל התקופה האמורה הצטברו עלים בפתח הניקוז במרפסת בקומה העליונה.
בעקבות הגשמים, לטענת התובעת, חלחלו מים לקומה העליונה ואלו חלחלו לתקרה של קומת הקרקע.
עוד טענה התובעת כי הציעה לנתבעים לתקן, לאור היותה בעלת ביטוח מבנה ונענתה כי אין צורך בתיקון על ידה.
לכתב הגנתה של התובעת צורפו המסמכים הבאים:
א. הסכם המכר מיום 6.10.2019.
ב. העתק רישום מפנקס בתים משותפים.
ג. תוצאות עיון מקוון במאגר המשכנות הארצי.
ד. תדפיס נתוני הלוואות בחשבונות משכנתא.
ה. היתר בניה.
ו. תכתובת וואטצאפ בין הצדדים.
ז. תכתובות בין באי כוח הצדדים.
ח. תכתובת וואטצאפ בנוגע לתיקון התקרה.
השתלשלות ההליך וטענות הצדדים
ביום 13.10.2021 הגישה התובעת תיק מוצגים מטעמה.
ביום 18.10.2021 הגישו הנתבעים מוצגים נוספים מטעמם.
ביום 16.11.2021 התקיים קדם משפט מסכם והתיק נקבע לשמיעת הוכחות.
ביום 29.5.2022 נשמעה עדותו של העד מר רפעאת טנינה.
מר טנינה העיד כי הוא עוסק בשיפוצים וכי בבית המדובר הייתה נזילת מים מהגג. לכן, לדבריו, היה עליו תחילה לטפל בנזילה ולהרים את כל הריצוף ואת החול ולבצע איטום עם "סיקה".
עוד העיד מר טנינה, כי היו קילופים רבים בבית והיה צורך בתיקונים וצבע.
מר טנינה לא ידע לומר אם מדובר ברטיבות חדשה או ישנה יותר.
מר טנינה הודה בחקירתו הנגדית כי אינו יודע מה מקור חדירת המים.
מר טנינה הודה כי יתכן ומדובר במי גשם שנכנסו לבית.
מר טנינה הוסיף כי ביצע שיפוצים בסך כולל של 60,000 ₪, אך אין בידו חשבונית.
מר טנינה לא יכול היה להציג קבלות על חומרי איטום וכי לא היה בבית מומחה אשר בדק את הנזקים קודם לתיקון.
לאחר חקירתו של מר טנינה, נשמעה חקירתה של התובעת.
התובעת תיארה בעדותה את אופן הגעת הצדדים להסכם.
עוד סיפרה התובעת, כי כאשר עברה לבית בשנת 2010 פתחה את הקומה העליונה וסגרה מרפסת, מבלי שהבינה שהדבר אסור.
לטענתה, כבר בשנת 2014 פנתה למהנדס בשם מאור חג'ג', אשר יטפל בנושא ההיתר וזאת כחלק מקבוצה של משפחות בישוב שסגרו מרפסת באופן דומה. לטענתה, המהנדס אמר לה כי מדובר בחודשים ספורים עד לקבלת ההיתר.
התובעת הוסיפה, כי לאחר המכירה המשיכה להתנהל מול אותו מהנדס, אך אז פרצה מגפת הקורונה ומשרדי המועצה היו סגורים והיא הבינה שעליה להזדרז יותר משאר הקבוצה.
לטענתה, עבדה בצמוד למהנדס ופנתה למנהל ולמועצה ובסופו של דבר קיבלה את היתר הבניה ראשונה מכל הקבוצה.
התובעת העידה כי הגדילה את המשכנתא על הבית במושב "ורדון" וכי נעשתה שמאות על ידי מר אריאל עזרא מטעם בנק דיסקונט, עוד לפני קבלת ההיתר והבנק הסכים להגדיל את המשכנתא.
עוד טענה התובעת בעדותה, כי הנתבע 1 היה אלים ואמר שימרר את חייה במשך 10 שנים.
לטענתה, החליטה למצוא קונה אחר ופנתה אליה עורכת דין בשם נטע פרץ המתגוררת ב"שדה יואב" וביקשה לקנות את הבית.
התובעת העידה, כי הנתבע 1 סירב להצעתה של עורכת דין פרץ לרבות הצעתה כי תחזיר לנתבעים את המקדמה ותשוחרר הערת האזהרה כך שתוכל לרכוש את הבית.
התובעת טענה, כי הנתבע 1 סירב ואמר שלא ייתן לה למכור את הבית 10 שנים וכי יש לה הקלטות של כל האיומים והאלימות שהפגין בשיחות הטלפון.
התובעת העידה כי היא מורה, עם שלושה ילדים ונאלצה לשלם משכנתאות בסכומי עתק ולכן הגישה את תביעתה.
התובעת טענה, כי רק אחרי הגשת התביעה התחילו הנתבעים בתהליך קבלת המשכנתא והיא קיבלה את התמורה בגין מכירת הבית רק מספר חודשים אחרי התאריך הנקוב.
התובעת הודתה כי בחורף שקדם למסירה, לא ביקרה בבית ולא ניקתה את הניקוז ולכן נכנסו מים למרפסת של הקומה השנייה.
התובעת טענה, כי יש לה התכתבות עם הנתבעת לפיה הציעה לה לצבוע והיא אמרה לה "לא תודה".
התובעת הוסיפה, כי ביטחה את הנכס בביטוח משכנתא והיא יכולה הייתה להפעילו לשם טיפול הנזילה.
התובעת העידה על הלך מחשבתה, לפיו ידעה שאין פיצוי מוסכם בגין תנאי מתלה וכי כשם שקיבלה משכנתא על הבית ב"ורדון" ללא היתר אין ספק שיאשרו זאת גם לנתבעים.
לטענתה, הנתבעים פנו לשמאי שכן הם מאותו מושב.
בחקירתה הנגדית אישרה התובעת, כי קיבלה את היתר הבניה הסופי ביום 17.8.2020.
התובעת טענה, כי הבינה את התנאים המתלים כך שאם הנתבעים אמורים לבטל את ההסכם, עליהם להביא הוכחה שהם לא קיבלו משכנתא.
התובעת טענה בתחילה, כי רצתה מאוד שההסכם יבוטל וכל אחד ילך לדרכו, אך חיפשה קונה שיחליף את הנתבעים, אך בהמשך כאשר עומתה עם מכתבה של באת כוחה, השיבה כי כאשר חותמים על הסכמים צריך לקיים אותם.
לטעמה, אם לא הביאו הנתבעים הוכחה כי לא התקבלה משכנתא בשל ההיתר, אין סיבה לבטל.
התובעת לא ידעה לזכור באיזה תאריך פנתה אליה הקונה הפוטנציאלית הנוספת.
לטענתה, אותה קונה הסכימה להשיב לנתבעים סך של 190,000 ₪ ואין זה משנה ממי יקבלו סך זה.
התובעת השיבה בחקירתה הנגדית, כי קיבלה את הבית בשדה יואב כבר בחודש נובמבר או דצמבר 2018 ולמעשה שילמה שתי משכנתאות כבר שנה לפני שמכרה את הבית לנתבעים.
התובעת הסבירה כי סברה שעד ליום 20.10 תקבל את מלוא התמורה ומאז לא תשלם שתי הלוואות משכנתא.
כאשר נחקרה התובעת באשר, לשאלה כיצד יכלה לנהל את התנהלותה הכלכלית מראש לפני שהיא חתמה על הסכם המכר אמרה שהיא אינה רוצה לחשוף את התנהלותה הכלכלית לפני בא כוח הנתבעים.
לשאלת בימ"ש הבהירה כי שינתה מסלולים בהעברות משכנתא ואינה זוכרת מתי.
התובעת נשאלה מדוע לא טרחה להודיע בזמן על העיכוב בקבלת ההיתר, והשיבה כי חיכתה לדעת יותר מה קורה והיתה בקשר עם המהנדס.
התובעת הודתה כי הנתבעים קיבלו את הבית עם נזקי רטיבות בגין כניסת מים מהמרפסת, אך טענה כי הציעה לצבוע את הדירה ונענתה בשלילה.
לאחר עדותה של התובעת נשמעה עדותו של עו"ד כפיר עמירה.
עו"ד עמירה הבהיר בעדותו כי על פי התנאי המתלה, צריך היה להתקבל היתר בניה עד ליום 20.7. לדידו, אין ספק שמותר לבטל את הסכם המכר ביום 21.7 וכאשר נשלח מכתב לביטול העסקה, התובעת טענה שהיא לא מקבלת זאת.
עו"ד עמירה העיד כי הוא עושה עסקאות רבות כאלה עם תנאים מתלים וכי מטרתו של התנאי להגן על הנתבעים לקבל משכנתא בזמן.
עו"ד עמירה העיד כי פנה לשמאי בשם אריאל עזרא עוד לפני חתימת ההסכם והובהר כי אין אפשרות לקבל משכנתא ללא היתר.
עו"ד עמירה הוסיף כי גם אם הייתה כזו אפשרות לא היה מסכים כי לקוחותיו ירכשו בית ללא היתר בניה.
עו"ד עמירה הוסיף כי התכנון היה שעד 20.7 יתקבל היתר בניה ואז, כלשונו, "נתחיל לרוץ למכור את הדירה באשקלון ורק אז לקחת משכנתא חדשה. הוא לא יכול להחזיק שתי משכנתאות ביחד".
עו"ד עמירה הוסיף כי הנתבעים הוכרחו לרכוש את הדירה למרות שעבר זמנו של התנאי המתלה וזאת באמצעות החזקת 190,000 ₪ על ידי התובעת.
בחקירתו הנגדית השיב עו"ד עמירה כי מבחינתו אין שום משמעות בנימוקי המכתב של התובעת אודות העיכובים בקבלת היתר הבניה, שכן ליום 21.7 אין הסכם ועל התובעת לשלם פיצוי מוסכם.
עו"ד עמירה טען כי סעיף 3.10 להצהרות ההסכם הופר ולכן זכאים הנתבעים לפיצוי המוסכם.
עו"ד עמירה התייחס לניסיונות ההגעה לתנאי תשלום אחרים לאור העובדה שכספם של הנתבעים היה מוחזק בידי התובעת ולא היה להם לפנות לבית המשפט.
לאחר עדותו של עו"ד עמירה נשמעה עדותו של הנתבע 1.
הנתבע 1 העיד כי היה בבית פעמיים לפני ההתקשרות בהסכם המכר וכי לאחר הביקור הראשון הבין שהיתר לקומה השנייה ובפרט למרפסת.
הנתבע 1 העיד כי בתקופה האמורה התגוררו הנתבעים בשכירות בקיבוץ כפר מנחם וכי הייתה הסכמה ג'נטלמנית כלשונו עם בעל אותה דירה, שהנתבעים יפנו אותה בהתאם לחוזה המכירה עם התובעת.
הנתבע 1 טען כי המשא ומתן לקראת רכישת הבית היה באווירה טובה וברוח נעימה. לעניין התנאי המתלה, הבהיר כי לא רצה לקנות בית ללא היתר בניה והתנאי המלא הנוסף על פי המלצת הבנק אליו פנה לסימולציה לצורך המשכנתא.
הנתבע 1 הסביר בעדותו כי הנתבעים תכננו לשלם את כספי התמורה באמצעות מכירת ביתם באשקלון, הון עצמי ובתוספת הלוואת משכנתא.
עוד הוסיף כי חמתו נטלה הלוואה והנתבעים שילמו לה בגין כל תשלום שהיה עליה להחזיר.
הנתבע 1 הוסיף כי לאחר זכרון הדברים פנה לבנק כדי לבצע סימולציה להלוואת משכנתא ותשובת הבנק הייתה, כי הכל כפוף לשמאות כדי לקבל היתר בניה.
הנתבע 1 העיד כי ביום 20.7.20 כאשר נוכח כי היתר הבניה לא התקבל, פנה לתובעת להבין היכן עומדים הדברים וכי התובעת לא פנתה אליו לפני כן.
לטענת הנתבע 1, תשובתה של התובעת לא הייתה ברורה ורק אמרה כי הדברים בטיפול והמשרדים סגורים בשל הקורונה.
הנתבע 1 העיד כי המתין עד ליום 6.8.20 משום שבפרק זמן זה ניסה להבין מהתובעת מתי יתקבל היתר הבניה ולא הצליח להבין.
הנתבע 1 תיאר את מצבם האישי של הנתבעים באותה העת, כאשר שנת לימודים חדשה בפתח והם אינם יודעים אם הם מפנים את דירתם וזאת לאחר שכבר עברו לורדון והחלו בהסעות מכספם במשך שנה שלמה. זאת בנוסף למצבה הנפשי של נתבעת 2 שהיה מורכב באותה העת.
הנתבע 1 הוסיף כי התובעת החזיקה בנתבעים כ"בני ערובה", לא רצתה להשיב את כספם שקיבלו בהלוואה מבני משפחה; לא רצתה להגיע להסכם וניסתה למצוא קונה אחר.
הנתבע 1 טען כי אף קונה מטעמה של התובעת לא פנה אליו.
הנתבע 1 הוסיף כי רצה לבטל את ההסכם ולבסוף נאלץ על ידי התובעת להמשיך ולרכוש את הבית משום שלא הייתה ברירה.
הנתבע 1 העיד כי סורב כאשר ביקש מהתובעת לבקר בבית לפני קבלת החזקה וכאשר נכנס לבית, ראה מים שחודרים מהתקרה כולל בתוך הממ"ד.
הנתבע 1 הוסיף כי הצעתה של התובעת לצבוע את הבית היה בבחינת "פלסטר" על המצב הקיים שכן היה צורך לייבש את הבית מהרטיבות כולל פירוק הבלטות והחול.
בחקירתו הנגדית הבהיר הנתבע 1, כי לא ידע שבתים נוספים בורדון נדרשים להיתר בניה גם הם.
הנתבע 1 הוסיף כי הבין שהתנאי המתלה מגן עליו כך שלא יקנה בית ללא היתר בניה.
הנתבע 1 חזר על טענתו כי נמסר לו מהבנק למשכנתאות כי לא יוכל לקבל משכנתא ללא היתר בניה.
הנתבע 1 העיד כי מכר את ביתו באשקלון בפחות משוויו, אך לא ידע להסביר הכיצד השמאות נמוכה מהערך לו טען.
הנתבע 1 אישר כי כאשר אמרה לו ב"כ התובעת שבימים הקרובים יתקבל היתר הבניה, הסכים לחכות עד ליום 6.8.2020 ולאחר מכן ביקש לבטל את ההסכם.
עוד אישר הנתבע 1 בחקירתו הנגדית, כי לאחר ה- 6.8.2020 שוחחה איתו ב"כ התובעת והציגה לו את מצבה הכלכלי של התובעת ואמרה כי התובעת מוכנה לבוא לקראת הנתבעים.
לטענתו, יום למחרת חזרה בה התובעת מנכונותה לפשרה.
כאשר נשאל הנתבע 1 לגבי התכתבות ווטס אפ בינו ובין התובעת במסגרתה התייחס לאי הסרת הערת האזהרה, השיב כי בתקופה זו היו הנתבעים בכאוס, באי וודאות ובסערת רגשות ותגובתו הייתה אחרי עוגמת נפש משמעותית.
הנתבע 1 הוסיף כי עלה בידו למכור את דירתו וליטול משכנתא בתקופה של כחודש וחצי.
הנתבע 1 הודה כי לא פנה לתובעת בהודעה כי עליה לתקן את הנזקים שראה בבית עם קבלתו.
הנתבע 1 הודה כי התובעת הציעה לצבוע את הבית ונענתה בשלילה, והודה כי לא ביקש ממנה תיקון אחר כגון: איטום או תיקון.
הנתבע 1 הוסיף כי ההצעה לשלם 850,000 ₪ ועוד 1,000,000 ₪ בחודש ינואר, הייתה בגדר ניסיון פשרה שב"כ התובעת העלתה יחד איתו ושאלה אותו במה הוא יכול לעמוד.
בחקירה חוזרת הבהיר הנתבע 1, כי נגרם לו נזק בהסכם השכירות בכפר מנחם שכן נתבע על אי פינוי הדירה שם במועד.
לאחר חקירתו של הנתבע 1, נחקרה הנתבעת 2 חקירה קצרה ובמסגרתה אישרה כי ענתה "לא תודה" על הצעתה של התובעת לצבוע את גג הבית.
ביום 13.6.2022 נשמעה עדותה של הגברת יעל מולה, יועצת משכנתאות בבנק הפועלים בסניף קריית גת.
הגברת מולה העידה כי הנתבע 1 הגיע לבנק עם חוזה המזכיר תנאי מתלה לעניין היתרים, וכי אגף המשכנתאות ביקש כי התנאי המתלה יתקיים כתנאי להתקדמות עם הבקשה לקבלת משכנתא.
העדה הוסיפה כי הבנק יהיה חשוף לכך שהבטוחה לא תהיה ראויה לשעבוד ולכן ניתנה ההוראה על קיומו של התנאי המתלה.
עוד הוסיפה כי אחר פרק זמן מסוים הדברים הסתדרו ככל הנראה וניתנה הלוואת המשכנתא.
הגברת מולה הוסיפה כי אישור סופי אינו יכול להתקבל בתוך 3 ימים וגם שבוע אינו זמן שניתן להתחייב לגביו.
בחקירתה הנגדית הבהירה הגברת מולה את ההבדל בין אישור עקרוני לאישור סופי לנטילת הלוואת משכנתא וכי באישור הסופי לא ניתן להתעלם מהתנאי המתלה.
הגברת מולה הוסיפה כי לפני אישור סופי היא רק מעיינת במסמכים ואף אינה נוטלת אותם לידיה.
הגברת מולה לא זכרה את קיומו של התנאי המתלה השני בהסכם.
הגברת מולה העידה כי לעיתים נטענות תשובות במייל, אך אינה זוכרת לומר אם כך נעשה במקרה דנא.
הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.
דיון והכרעה
אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום 6.10.2019 נחתם ביניהם הסכם מכר, למכירת הבית ביישוב ורדון מהתובעת לנתבעים. עוד אין מחלוקת כי בסופו של יום, השלימו הצדדים את הוראות הסכם המכר והבית עבר לחזקתם של הנתבעים.
הצדדים אף אינם חלוקים באשר לנוסחו של הסכם המכר, ובין היתר הוראת סעיפים 3.8 ו- 3.10 בו הקובעים כהאי לישנא:
"3.8 המוכר מצהיר ומתחייב לפעול עד לקבלת היתר סופי וזאת עד שלושה חודשים טרם מסירת החזקה לאמור לעיל, לרבות התחייבותו לתשלום כל תשלום שיידרש לשם השלמת הפעולות וקבלת היתר לתוכניות
[...]
3.10 תנאי מתלה: הסכם זה מותנה בקבלת היתר בניה בדיעבד על חריגת הבנייה הקיימת בדירה לרבות המרפסת שנסגרה לחדר בקומה א' וכן בכך שבנק הפועלים למשכנתאות יאשר לקבל משכנתא במצב זכויות הנוכחי, לא יאשר הבנק משכנתא עד ליום 20/8/2020 בשל במצב (הטעות במקור – י.ב.) התיכנוני הקיים ובלבד שהקונה עשה כל שמוטל עליו ע"מ לקבל את המשכנתא מהבנק, יבוטל הסכם זה והמקדמה אשר שילם הקונה למוכר תוחזר לו במלואה באופן מיידי".
סע' 11 להסכם העוסק בשאלת הפיצוי המוסכם קובע כהאי לישנא:
"פיצויים מוסכמים: במקרה של הפרה יסודית של הוראות סעיפים 3,4,5,7,8 וכן הצהרות הצדדים להסכם זה ו/או במקרה בו הודיע צד מן הצדדים כי הוא מבקש להסתלק מן ההסכם (להלן הצד המפר) והצד האחר הסכים לכך במפורש, ישלם הצד המפר לצד האחר סך של 190,000 ₪ (מאה ותשעים אלף שקלים חדשים) וזאת כדמי נזק קבועים ומוערכים מראש, בלי צורך בהוכחת הנזק ומבלי לגרוע מכל יתר התרופות העומדות לצד המקיים בגין הפרה, כולל זכותו לאכיפת ההסכם או ביטול ההסכם וכל קבלת כל סעד אחר שהוא זכאי לו עפ"י הדין. למען הסר ספק, סכום זה אינו כולל דמי שכירות בהם יחוייב הקונה ככל שישכיר את הדירה עד למסירה החזקה.
יובהר כי ככל שיופעל התנאי המתלה ע"י הרוכש בעתו, לא יחוייב המוכר בתשלום פיצוי כלשהו, למעט השבת סך של 190,000 ₪ ששילם הרוכש כתשלום ראשון בגין התמורה".
עם זאת, הצדדים חלוקים בשאלת פרשנותם של סעיפים מרכזיים אלה ולגבי האופן שהיה עליהם להתנהל על פיהם.
כידוע, "...הכללים הרגילים שחלים בפרשנות חוזים לפי סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), שעיקרם בהתחקות אחר "אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו" (סעיף 25(א) לחוק החוזים; וראו למשל, ע"א 3352/07 בנק הפועלים בע"מ נ' הורש, פ"ד סג(3) 248, 260-257 (2009), להלן: עניין הורש; ע"א 5893/91 טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' צבאח, פ"ד מח(2) 573, 591-590 (1994), להלן: עניין צבאח). לפי הכללים הפרשניים המקובלים, הלשון שבה בחרו הצדדים לעשות שימוש בחוזה נותנת ביטוי למוסכם ביניהם, ותוחמת את גבולות הפרשנות (ע"א 8080/16 עמודי שחף בע"מ נ' לברינצ'וק, פסקה 12 [פורסם בנבו] (8.8.2018); דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד ס"א (2) 1, 23 (2005)). לשון ההסכם היא נקודת המוצא למלאכת פרשנות חוזה, וככל שהלשון ברורה ומצביעה באופן מובהק על כוונת הצדדים בעת כריתת ההסכם תינתן לה הבכורה בהליך הפרשני (ראו למשל, ע"א 1536/15 פז חברת נפט בע"מ נ' תחנת דלק חוואסה בע"מ, פסקה 46 [פורסם בנבו] (8.2.2018); עניין הורש, בעמ' 272; גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 508 (מהדורה רביעית, 2019), להלן: שלו וצמח).".
(מתוך פסק דינה של כב' הש' ע' ברון רעא 6810/21 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' ברנובייט בע"מ (20.10.2022) – ההדגשות בפסק הדין כולן שלי – י.ב.).
ייאמר כבר עתה, אינני מקבל את עמדת שני הצדדים ובאי כוחם באשר לפרשנות הראויה לסע' 3.8 ו- 3.10 להסכם המכר שביניהם.
בניגוד לעמדתו של עו"ד עמירה, בעדותו בבית המשפט, אינני סבור כי סעיף 3.10 נועד למנוע מכל וכל מצב דברים שבו הבית יירכש על ידי הנתבעים, ללא היתר בנייה סופי ותקף עד ליום 20.7.2010 (שלושה חודשים קודם למועד המסירה). או בלשונו של עו"ד עמירה (עמ' 24 שורות 17-18 לפרוטוקול הדיון מיום 29.5.2022): "לא יכול להיות מצב כזה שהלקוחות שלי יקנו בית ללא היתר".
אילו זה היה מצב הדברים, לא היה מקום לרשום בסע' 3.10 את המילים "במצב התכנוני הקיים" בצמוד לשאלת אישור המשכנתא על ידי בנק הפועלים.
למעשה, מסע' 3.10 כפי שניסחו אותו הצדדים, עולה כי קיימת אפשרות, שעלתה בדעתם בעת ניסוח ההסכם, שבנק הפועלים למשכנתאות יאשר קבלת הלוואת משכנתא לנתבעים במצב הזכויות הנוכחי ובמצב התכנוני הקיים (כלומר, לפני קבלת היתר הבנייה). אמנם, אפשרות זו אינה משחררת את התובעת מחובתה להמציא את היתר הבנייה על פי המועדים שנקבעו בהסכם, אך היא אפשרות שהצדדים התייחסו אליה בהסכם.
הדבר אף עולה במפורש מנוסחו של סעיף 4.2 להסכם בין הצדדים העוסק במועד המסירה וקובע, בין היתר: "... המסירה תעשה כנגד מסירת המסמכים כמפורט בסעיף 5.3 להלן. עוכבו המצאת המסמכים ע"י הרשויות לרבות קבלת ההיתר כאמור בסעיף 3.8, יופקד בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר לצורך עניין זה, עו"ד סיגל עזרן שרעבני ו/או עוה"ד ארז אברהם אדרי, סך של 150,000 ₪ עד למסירת כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות ע"ש הקונים, תשלום זה יהיה כתשלום למוכר".
אין כל הגיון בהוראה זו של הפקדת 150,000 ₪ אחרונים, בנאמנות, במועד המסירה, בידי ב"כ המוכר, במקרה של עיכוב בקבלת ההיתר, אם ההסכם ממילא בטל ומבוטל קודם לכן, בשל אי קבלת ההיתר.
רוצה לומר, על פי ההסכם שניסחו, הצדדים חזו מצב דברים אפשרי שבו, מחד, היתר הבנייה לא יתקבל עד למועד המסירה ממש, ומאידך, בנק הפועלים למשכנתאות יסכים ליתן לנתבעים הלוואת משכנתא במצב התכנוני הקיים – ואף יצרו מנגנון נאמנות למצב דברים זה.
מנגד, אינני מקבל את פרשנותה של ב"כ התובעת, לפיה מחייב סע' 3.10 את הנתבעים להציג לפני התובעת "מסמך סירוב בכתב" דווקא, בדבר עמדתו של בנק הפועלים למשכנתאות ליתן משכנתא במצב התכנוני הקיים. חיוב שכזה לא נרשם בהסכם בין הצדדים.
סע' 3.10 מחייב את הנתבעים לעשות "כל שמוטל עליו ע"מ לקבל את המשכנתא מהבנק". הא ותו לא.
מעדותה של הגב' יעל מולה, שלא נסתרה, עולה כי עמדתו של בנק פועלים למשכנתאות הייתה ברורה – ולפיה לא יתקבל אישור להלוואת המשכנתא כל עוד לא התקבל היתר בנייה.
אינני מקבל את טענת התובעת לפיה אם היא קיבלה או הגדילה את הלוואת המשכנתא באמצעות בנק דיסקונט, יש להגיע למסקנה כי בנק הפועלים היה מסכים ליתן לנתבעים הלוואה דומה – גם ללא קבלת היתר בנייה.
ראשית, הוכח בעדותה של הגב' מולה כי לא כך הם פני הדברים.
שנית, שיקוליו של בנק דיסקונט לא הוצגו באמצעות עדות נציג מטעמו – והנטל בעניין זה רובץ לפתחה של התובעת. מתקבל על הדעת, למשל, ששיקולי הסכמתו של מוסד בנקאי להגדלתה של הלוואת משכנתא קיימת שונים משיקולי הסכמתו לנטילת הלוואה חדשה. או, למשל, שהבנק שמשכן שני נכסים (כפי שנרמז מעדותה של התובעת עצמה) ראה עצמו מובטח.
במצב דברים זה, לא ברור מה עוד היה מוטל על הנתבעים לעשות, על מנת לקבל את המשכנתא מבנק הפועלים למשכנתאות, מלבד המתנה לקבלת היתר הבנייה.
במילים אחרות, הצדדים אמנם צפו אפשרות שבנק הפועלים למשכנתאות יסכים ליתן לנתבעים הלוואת משכנתא גם במצב התכנוני הקיים, אך אפשרות זו לא התקיימה.
בנוסף, לטעמי, התנאי המתלה, באופן בו נוסח על ידי הצדדים, מתייחס למועד קובע אחד ויחיד – הוא יום 20.8.2020. אם עד ליום זה לא יאשר בנק הפועלים למשכנתאות את קבלת המשכנתא, או אז (ורק אז) יבוטל ההסכם - והמקדמה ששילם הקונה למוכר תוחזר לו במלואה באופן מיידי.
לפיכך, הודעת ביטול ההסכם במכתבו של עו"ד עמירה מיום 6.8.2020 נשלחה טרם זמנה.
ודוק, הדברים גם עולים מהמכתב עצמו, שכן למרות שמכתבו של עו"ד עמירה נפתח בכותרת: "הודעה על ביטול הסכם המכר" הרי שבסע' 5 למכתבו נרשם: "מרשיי מודיעים בזאת ולמען הסר כל ספק, כי לפנים משורת הדין הם יהיו נכונים להמתין עד ולא יאוחר מיום 20.8.2020...".
עוד אציין בהקשר זה כי דרישתו של עו"ד עמירה, בסע' 3 למכתבו, לפיצוי מוסכם מהתובעת, אינו מתיישב עם האמור בסע' 11 סיפא להסכם בין הצדדים, לפיו:
"יובהר כי ככל שיופעל התנאי המתלה ע"י הרוכש בעתו, לא יחוייב המוכר בתשלום פיצוי כלשהו, למעט השבת סך של 190,000 ₪ ששילם הרוכש כתשלום ראשון בגין התמורה".
אם סבור היה עו"ד עמירה כי התנאי המתלה הופעל בעתו, ממילא, על פי סע' 11, לא הייתה התובעת מחוייבת בתשלום פיצוי כלשהו לנתבעים; ואם התנאי המתלה הופעל טרם זמנו – ממילא הנכונות להמתין עד ליום 20.8.2020 איננה "לפנים משורת הדין".
ודוק, על פי התכתובות בין הצדדים (והנתבעים לא הגישו עדות סותרת בעניין זה), היתר הבנייה נשלח לב"כ הנתבעים במייל, על ידי ב"כ התובעת, ביום 17.8.2020 (סע' 6 למכתבה של עו"ד סיגל עזרן שרעבני מיום 1.20.2020, נספח ח' למוצגי התובעת).
מאחר שמחד, על פי מכתבו של עו"ד עמירה הנתבעים "נכונים להמתין" עד יום 20.8.2020, ומאידך, ברור כי לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא בתוך 3 ימים בלבד (כפי שהעידה נציגת הבנק ועדותה לא נסתרה), הרי שהיה על הצדדים להגיע להבנות חדשות באשר למועדי התשלום, נטילת המשכנתא והמסירה, ולקיים משא ומתן בתום לב על המשך קיומו של החוזה, שאם תאמר אחרת - אין כל משמעות לאותה "נכונות להמתין".
בעניין זה יש לומר – הצדדים גילו טפח והסתירו טפחיים בנוגע להליכי המו"מ ביניהם, עד להגשת התביעה ובמיוחד אחריה.
התובעת, למשל, צירפה את נספח ט' לכתב התביעה המקורי (התכתבות מייל עם ב"כ הנתבעים) ובו סירוב התובעת ל"הצעת מרשיך באשר להסכם המכר", מבלי שהיא מפורטת כלל, ובתשובה: "דודו הציע פשרה", מבלי שהצעת הפשרה מפורטת.
ההצעה היחידה המפורטת (באופן חלקי) היא במייל מיום 23.8.2020 לפיו מציע הנתבע לתובעת כי יקבל את הדירה למשך חודשיים לשיפוצים טרם העברת התשלום הסופי.
תשובת ב"כ התובעת מיום 25.8.2020 היא שהשוכרים מתפנים ביום 28.8.2020 והנתבעים יוכלו לקבל את הדירה ביום 30.8.2020 בכפוף לתשלום מלוא התמורה.
התובעת העידה על הצעה נוספת הנוגעת לקונה צד ג', שלכאורה סורבה על ידי הנתבעים, אך עניין זה לא הוכח כדבעי בבית המשפט והנתבעים מכחישים מו"מ ישיר מול אותה קונה.
יצויין כי התובעת טענה להקלטות שבידה, אך, מסיבה שאינה ברורה כלל, לא הוגשו הקלטות אלה כמוצגים בתיק זה.
במצב דברים זה, פועל כנגד התובעת הכלל הראייתי לפיו: "...מעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה , היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה"
(ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה (1) 736 – ההדגשה שלי – י.ב.).
יתרה מזאת, כל טענות התובעת לעניין איומים והתנהלות בריונית, לכאורה, מצד הנתבע 1, לא נטענו בכתב התביעה המתוקן והן בבחינת הרחבת חזית אסורה.
מנגד, גם הנתבעים לא טרחו לפרט בכתב תביעתם שכנגד את הצעות הפשרה שהעלו במסגרת המו"מ מול התובעת. כל שנכתב, בסע' 18 לכתב התביעה שכנגד, הוא ש"ניסו לקיים איתה מו"מ" וכל הצעה שהונחה לפתחה נתקלה בסירוב. הא ותו לא.
הנתבע 1, בעדותו בבית המשפט (עמ' 35 לפרוטוקול הדיון מיום 29.5.2022, שורות 11-15) התייחס לשיחות אישיות בינו ובין ב"כ התובעת, שבה הועלו הצעות שונות (שלא פורטו על ידו), שלבסוף נדחו.
עדותו בבית המשפט לגבי הצעת חלוקת התשלומים, כאילו הועלתה על ידי ב"כ התובעת, גם היא לא נזכרה בכתבי הטענות ולפיכך היא בבחינת הרחבת חזית אסורה (ראה עדותו בפרוטוקול מיום 29.5.2022, עמ' 40, שורות 13-15).
תוכנן של שיחות אלה לא הובאו על ידי הנתבע 1, ולא פורט בכתב ההגנה או התביעה שכנגד, וגם כנגדו פועל הכלל הראייתי הנזכר מעלה, כלפי מי שנמנע מהבאת ראייה.
במצב דברים זה, לא עלה בידי שני הצדדים להוכיח את תוכנו של המו"מ שנערך ביניהם, לאחר קבלת היתר הבנייה, ואף אחד מהם לא הוכיח כי הצד השני פעל בחוסר תום לב.
אומר עוד בהקשר זה.
התובעת טענה כי האיחור בהצגת היתר הבנייה נבע ממגיפת הקורונה והשלכותיה, הודתה כי סירבה לכל הצעות הנתבעים, ו"כל שביקשה הוא אכיפת ההסכם" (סע' 27 ו- 28 לכתב התביעה המתוקן).
אלא שאין מחלוקת שאכיפת ההסכם ככתבו וכלשונו, באותם מועדים שנקבעו, לא הייתה אפשרית.
שהרי, כפי שהעידה נציגת בנק הפועלים למשכנתאות, לא ניתן היה לקבל אישור סופי לקבלת הלוואת משכנתא ב- 3 ימים בלבד (בין ה- 17.8.2020 ל- 20.8.2020).
במצב דברים זה, היה על הצדדים לפעול, במשותף, להתאמתו של ההסכם ומועדיו למצב החדש שנוצר.
הפסיקה צמצמה עד מאוד את תחולתם של דיני הסיכול, גם בגין מגפת הקורונה (ראה למשל סע' 5 בפסק דינו של כב' הש' שטיין ברע"א 7637/22 לה ריין יזמות ואירועים בע"מ נ' אייסוניק קיד מערכות בע"מ (17.11.2022). אולם, במקרים מתאימים, נקבע כי יש מקום לתחולת דיני ה"ביצוע בקירוב" (ראה למשל סע' 27 להחלטתה של כב' הש' רחל ערקובי בפש"ר (מחוזי ת"א) 46210-07-18 רותם ואח' נ' כונס הנכסים הרשמי ואח' (1.9.2020).
ניתן להגיע למסקנה דומה גם מכוח עקרון תום הלב והתאמת חוזה לנסיבות משתנות (ראה עמדתו של כב' הש' אנגלרד בע"א 2686/99 אייזמן נ' קדמת עדן בע"מ, פ''ד נה (5) 365).
אלא שהצדדים ניהלו כאמור מו"מ ישיר ביניהם ולא המתינו להכרעת בית המשפט בעניין תביעת האכיפה (כפי שהוגשה בכתב התביעה המקורי).
במילים אחרות – הנתבעים "נאותו" להמתין לקבלת היתר הבנייה עד ליום 20.8.2020; ביום 17.8.2020 התקבל ההיתר; מרגע זה החל מו"מ חדש בין הצדדים על "ביצוע בקירוב" או "התאמה לנסיבות משתנות", שבית המשפט לא חשוף למלוא פרטיו; בסופו הגיעו הצדדים להסכמות והבית נמכר ועבר לחזקת הנתבעים.
האם במסגרת המו"מ הוצעו הצעות "חסרות תום לב" כטענת התובעת? האם נדחו על ידי התובעת הצעות שהעלתה ב"כ התובעת עצמה כטענת הנתבע 1? האם פעל מי מהצדדים בחוסר תום לב באותו מו"מ? לצדדים הפתרונים והראיות.
בית המשפט לא יכול, במצב זה של "ערפל ראייתי" לקבוע שמי מהצדדים פעל בחוסר תום לב באותו מו"מ המשכי, בעקבות המצב החדש שנוצר.
כידוע, בהתאם לסע' 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973: "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה.".
לפיכך, הגעתי למסקנה כי יש לדחות את תביעותיהם ההדדיות של הצדדים – ככל שהן נשענות על הפרת הסכם המכר, שהרי הצדדים הסכימו להמשיך ולקיימו, ואין בידי מידע האם עשו כן בדרך מקובלת ובתום לב, אם לאו.
לעניין תביעתם שכנגד של הנתבעים על נזקי רטיבות בדירה, הרי שעילה זו נזנחה על ידי באת כוחם בסיכומיה.
למעלה מן הצריך אציין כי הנתבעים לא הוכיחו את תביעתם ברכיב זה, הן משום שלא הציגו חוות דעת מומחה באשר לטיבם של הליקויים, מקורם ועלות תיקונם; והן משום שעל פי עדותם לא עמדו בחובת הקטנת הנזק ולא איפשרו לתובעת לתקן את הליקויים עם גילויים.
סוף דבר – תביעות הצדדים נדחות.
כל צד יישא בהוצאותיו.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע בתוך 60 ימים מיום קבלת פסק הדין.
המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים.
פסק הדין ניתן היום, כ"ח חשוון תשפ"ג, 22 נובמבר 2022, בלשכתי, בהעדר הצדדים.