בית משפט השלום בירושלים
ת"א 61452-12-21 סודרי נ' הרמן ואח'
תיק חיצוני:
בפני כבוד השופטת קרן מילר
תובע
עו"ד אורי סודרי בתפקידו כמנהל עזבון המנוחה מלכה כספי אבלסון ז"ל
נגד
נתבעים 1. שמואל הרמן
2. תורת יעקב מפעלי תורה וחסד (ע"ר)
התובע בעצמו
ב"כ הנתבעים עו"ד רפאל שטוב ועו"ד מירב כהן
פסק דין
1. ההליך עניינו בנכס מקרקעין ברחוב הגאונים 4 בירושלים (להלן "הנכס") אשר אין מחלוקת כי היה בבעלותה של גב' מלכה אבלסון ז"ל (להלן "המנוחה") אשר נפטרה ביום 21.9.2020.
2. התובע מונה ביום 5.10.21 למנהל עזבונה של המנוחה על ידי בית המשפט לענייני משפחה. התובע הגיש תביעה זו לפינויים של הנתבעים מהנכס. הנתבעת 2 הינה עמותה (להלן "העמותה") המנוהלת על ידי הנתבע 1 (להלן "הנתבע") ושניהם מפעילים בנכס בית כנסת ובית מדרש. התביעה הוגשה תחילה כתביעה לפינוי מושכר. לאחר הגשת כתב ההגנה, ביקשו הנתבעים להעביר את התביעה לסדר דין רגיל, ומאחר שהנתבעים העלו טענות לפיהן היחסים האמיתיים בין הצדדים אינם יחסי שכירות התקבלה בקשתם.
3. אין מחלוקת כי בין המנוחה לבין הנתבעים נחתמו הסכמי שכירות בלתי מוגנת, כאשר האחרון בהם נחתם ביום 12.11.2019 (נספח 1 לתצהירה של גב' רויטל בלום כהן-צדק, אחייניתה של המנוחה (להלן "רויטל")). בהתאם להסכם, הסתיימה תקופת השכירות זה מכבר. עם זאת, הנתבעים טוענים כי הסכמי שכירות אלו אינם משקפים את מהות היחסים האמיתית בין הצדדים, שכן המנוחה העניקה להם זכות שימוש בלתי הדירה בנכס.
טענות הצדדים
4. התובע טוען כי לא די בהוכחת רצונותיה ומאוויה של המנוחה ויחסיה המיוחדים עם הנתבעים, אלא עליהם להוכיח שהמנוחה עשתה מעשה משפטי מוגמר שבו הקנתה להם זכויות בנכס. עוד נטען כי החוק מקנה עדיפות לירושה על פי דין על פני רצון משוער של אדם שלא קיבל ביטוי בפעולה משפטית בעלת תוקף מחייב.
5. התובע מוסיף וטוען כי הנטל המוטל על הטוען להסכם למראית עין הוא כבד במיוחד. כך גם הכרה ברישיון בלתי הדיר, באופן שעוקף את דרישת הכתב לצורך הקניית נכס, היא מעשה חריג מאוד הדורש נסיבות יוצאות דופן ונטל הוכחה גבוה. הטענה לקיומו של הקדש אף היא מחייבת הסכם כתוב או ראיות של ממש. כך גם נטען לנטל ראיה כבד הנדרש להוכיח ייחוס פעולות לאדם שנפטר, וכן להענקת נכס על ידי אדם מבוגר, חולה וערירי למי שאינו קרוב משפחתו.
6. לטענת התובע, הנתבעים לא עמדו בנטלים האמורים, ואף ראיותיהם אינן מתיישבות עם טענותיהם. כך נטען כי בניגוד לטענה להענקת נכס ללא תמורה, מתצהירי הנתבעים עצמם עולה יוזמה להתקשרות המבוססת על תמורה כלכלית מלאה, יוזמה שלא קודמה על ידי הנתבעים במהלך חמש שנים, ולא גובתה במסמך משפטי כמתחייב ממורכבותה של העסקה. כך גם נטען כי הנתבעים לא הוכיחו שהסכם השכירות הינו הסכם למראית עין וטענותיהם בעניין זה לקוניות ואינן מפורטות. עוד טוען התובע כי הצוואה שהמנוחה הותירה אינה תקפה, אך אין מחלוקת כי היא משקפת את רצונה של המנוחה, רצון שסותר את טענות ההגנה של הנתבעים. נטען כי עדותו של הנתבע היתה בלתי מהימנה, וניכר כי הוא ניסה לנצל את המנוחה.
7. לבסוף נטען באשר לטענת הנתבעים בנוגע לבעלותה של המנוחה רק על מחצית הזכויות בנכס, כי טענה זו אינה נכונה עובדתית, מהווה הרחבת חזית, ואינה מסייעת לטענות הנתבעים שטענו כי קיבלו את מלוא הזכויות בנכס.
8. הנתבעים טוענים כי המנוחה העניקה להם זכות שימוש מסוימת ומוגדרת ללא הגבלה של זמן וללא תשלום שכ"ד על מנת שהנתבעים יפעילו בנכס בית מדרש, ובמסגרת זו חייבה המנוחה את הנתבעים למלא אחר הוראותיה שמסרה להם בחייה. נטען כי העדויות מטעם התובע משקפות את רצון היורשים והאינטרסים הכלכליים שלהם, וזאת בניגוד למציאות בפועל, בניגוד להסכמים ולהתחייבויות, ובניגוד לרצון המנוחה.
9. עוד טוענים הנתבעים כי התובע לא סיפק כל הסבר למסמכים יסודיים שהוגשו, כגון האישור שמסרה המנוחה לנתבעים ביום 17.4.2011; וזיכרון הדברים מיום 17.2.2015 שנחתם על ידי המנוחה והנתבעים, מסמך המהווה הסכם מחייב. מסמכים אלו יחד עם העדויות מטעם הנתבעים מבססים את גרסת הנתבעים לפיה המנוחה והנתבעים בחרו לשתף פעולה להגשמת מטרות נעלות כאשר כל אחד מהם תורם את חלקו. כך גם נטען כי הדוחות הכספיים של הנתבעת 2 מהווים אף הם ראיה התומכת בגרסת הנתבעים שכן הנכס אינו מוצג כנכס שכור אלא כנכס שהושאל ללא תשלום.
10. לטענת הנתבעים, התובע לא הפריך את מערכת היחסים המיוחדת ששררה בין הנתבעים למנוחה, אשר תלתה שלט בכניסה לנכס שנותן מענה לדרישת הכתב, ואף דרשה מהנתבעת 2 להוסיף את שמה ושם בעלה בדף הלוגו של העמותה.
11. הנתבעים טוענים באשר להסכם השכירות כי הוא נועד לשרת את מטרות העמותה, הוא אינו חוזה פיקטיבי אך הוא אינו בר תוקף. ההסכם נועד לצרכים חיצוניים בלבד, לצורך הרשויות.
12. נטען כי הרשות שניתנה על ידי המנוחה לנתבעים הינה רשות בלתי הדירה, והתנהגותה מלמדת על יצירת רישיון מכללא. המנוחה לא הגבילה את הרשות בזמן כל עוד הנתבעים ממלאים אחר התנאים שהציבה לשימוש בנכס. התובע, כך נטען, מתעלם מהמציאות לפיה המקום משמש בית מדרש מזה כ-15 שנה ובית כנסת מזה כ-27 שנה. לבסוף טוענים הנתבעים כי הנכס שימש ומשמש כהקדש שמטרותיו הן מקום לימוד תורה בהתאם להוראות המנוחה.
דיון והכרעה
13. אין מחלוקת כי בין המנוחה לנתבעים נחתמו בנוגע לנכס הסכמי שכירות בלתי מוגנת שתוקפם שנה אחת בכל פעם. כך, צורף הסכם שכירות שנחתם ביום 11.11.2016, ועליו חתימה של הצדדים מיום 10.9.2017 להארכת השכירות לשנה נוספת. עוד הוגש הסכם שכירות מיום 12.11.2019 אף הוא למשך שנה אחת. מטרת השכירות, כפי שהיא באה לידי ביטוי בהסכמים, היא שימוש בדירה כבית מדרש, כאשר נאסר על שימוש לכל מטרה אחרת (סעיף 3 להסכם). דמי השכירות לפי החוזה האחרון עמדו על 6,700 ₪ לאחר קיזוז של תשלומי חשמל בסך 500 ₪ (סעיף 7א להסכם). כזכור, במהלך תקופת שכירות זו נפטרה המנוחה. ההנחה הבסיסית היא אם כן כי בין המנוחה לנתבעים התקיימו יחסי שכירות בנוגע לנכס. הנתבעים, המבקשים לטעון אחרת, עליהם הנטל להוכיח זאת.
14. כפי שטען התובע, מדובר בנטל הוכחה כבד ממספר טעמים. ראשית, לא בנקל תתקבל טענה בעל פה נגד מסמך בכתב (ע"א 7806/21 רנצלר נ' נורה יזמות הכרמל לניהול פרויקטים ונדל"ן, פסקה 40 (6.1.2022)).
15. שנית, הנתבעים טוענים בחצי פה כי מדובר בהסכמים למראית עין. בהקשר זה נקבע כי הנטל להוכיח כי מדובר בהסכם למראית עין מוטל על הטוען לכך. כך גם נקבע כי מאחר שטענה זו מייחסת לבעל הדין שכנגד חתימה על הסכם פיקטיבי, אליה נלווים סממנים של חוסר ניקיון כפיים, הנטל להוכיחה מחייב הצגת ראיות בעלות משקל ואמינות (ע"א 3725/08 חזן נ' חזן, פסקאות 27-31 (3.2.2011) (להלן "עניין חזן")). בענייננו טענה זו מייחסת חוסר ניקיון כפיים לאדם שנפטר ואינו יכול להשיב לטענה, עובדה המצדיקה אף היא נטל הוכחה מוגבר.
16. שלישית, טענותיהם של הנתבעים דומות לטענות בתביעה נגד עזבון. לגבי תביעות מעין אלו נפסק כי קיים נטל ראיה מוגבר, וזאת מאחר שאין המנוח יכול לבוא ולסתור את טענותיהם (ע"א 4352/04 בן נון נ' כורש, פסקה 9 (10.11.2005); ע"א 575/78 ברנהיים נ' פרנקל, פ''ד לג(3) 137, פסקה 4 (1979); ע"א 268/71 עזבון שמחה מרגוליס נ' לינדר, פ"ד כו(2) 761 (1972)). בדומה, בענייננו אין המנוחה יכולה להעיד האם נכונות טענותיהם של הנתבעים אם לאו.
17. אומר כבר כעת כי לאחר שמיעת ראיות הצדדים אני סבורה כי הנתבעים לא עמדו בנטל לסתור את חוזי השכירות שהוצגו, ויש להעדיף את הגרסה לפיה בין המנוחה לנתבעים היו יחסי שכירות בנוגע לנכס ותו לא.
האם הוכח חוזה למראית עין?
18. כאמור לעיל, הנטל להוכיח שמדובר בחוזה למראית עין מוטל על הנתבעים המעלים את הטענה. הנתבעים לא עמדו בנטל להוכיח את טענתם בעניין זה.
19. בפסיקה נקבע כי "טענת חוזה למראית עין, הנטענת בעלמא, כשהיא מנותקת מקיומם של רקע ונסיבות העשויים להקרין ולהסביר את התכליות שלשם השגתן עוצב החוזה כמצג מדומה של רצון הצדדים, עלולה להיתקל בקשיי הוכחה וביסוס" (עניין חזן, פסקה 27). נדמה כי זהו המצב בענייננו. הנתבעים לא סיפקו הסבר ברור לשאלה לשם מה היה צורך בהסכם שכירות למראית עין, מלבד ההסבר הלקוני לפיו ההסכם נועד "לצרכי הרשויות". למעשה הנתבעים התחמקו מלטעון בבירור ובמפורש כי אכן מדובר בהסכם למראית עין.
20. כך למשל העיד מר ישראל ויזל, שהגדיר את עצמו כמי שמסייע לנתבע בניהול העמותה, כי חוזה השכירות הוא "הסכם שכלפי חוץ הוא חוזה לכל דבר" והסביר שנועד על מנת לקבל תמיכה מהמדינה, למטרות ארנונה, "אם אין לי חוזה אני לא יכול לבקש בקשות". עם זאת כשנשאל האם מדובר בחוזה פיקטיבי השיב בשלילה והגדיר את החוזה "חוזה כערבות" וכחוזה שאינו בר תוקף (עמ' 17 לפרוטוקול מיום 22.9.22 ש' 22-30). כך גם כאשר נשאל האם החוזה משקף יחסי שכירות השיב כי יש לשאול את חברי הוועד ולא אותו. כאשר התבקש העד בחקירה חוזרת להבהיר בדיוק כיצד שימש החוזה למטרות ארנונה, לא הצליח להסביר וטען שאינו זוכר בדיוק. הוא אמר באופן לקוני שהיה צריך את החוזה בשביל רישום לעירית ירושלים אך לא הבהיר מדוע לא היה ניתן להציג לעיריה חוזה המעניק רשות שימוש בנכס (עמ' 18 לפרוטוקול מיום 22.9.22 ש' 9-13). כך גם מר עקיבא פלס העיד כי הנתבע אמר לו שהוא צריך את הסכם השכירות בשביל הרשויות, אך הוא לא הסביר מדוע (עמ' 19 לפרוטוקול מיום 22.9.22 ש' 17).
21. הנתבע עצמו אף הוא לא ידע לספק הסבר ועדותו אף העלתה תמיהות נוספות. כך, בעוד שהנתבע טען כי המנוחה העניקה את הנכס לעמותה, הוא הודה כי נמסרו למנוחה המחאות אישיות שלו, כי הכספים בסופו של יום שולמו במזומן למנוחה, וכי לא נעשו רישומים ברישומי העמותה לא של תשלומי השכירות ולא של תרומות עבור הבניה בנכס. יש להעיר בהקשר זה כי מלבד מסמך ללא תאריך וללא עדות עורכו (נספח 6 לתצהירי הנתבעים), לא הוצגה כל אסמכתא על תרומה כלשהי לצורך מטרת הבניה.
22. ההסבר היחיד שסיפק הנתבע לכל ההתנהלות האמורה הוא שזה היה רצונה של המנוחה והוא מילא אחר כל רצון שלה גם אם הוא תמוה (עמ' 22 לפרוטוקול מיום 22.9.22). קשה לקבל הסבר זה שנשמע תמוה על פניו ולא נתמך באף ראיה אחרת, בעוד שדמותה של המנוחה מצטיירת דווקא כמסודרת ורציונאלית. יש להעיר בהקשר זה כי הנתבעים טוענים בסיכומיהם שבדוחות העמותה מצוין כי הנכס הושאל לעמותה, רישום התומך בטענותיהם, אך נראה כי ההיפך הוא הנכון. בביאור 3 לדוחות העמותה מצוין כי הנכס הושאל לעמותה על ידי חבר וועד, ולא על ידי צד שלישי. הנתבעים לא מייחסים לכך משמעות, אך לאור העובדה כי הנתבע, שהינו חבר וועד, הוא שמסר המחאות אישיות עבור דמי שכירות למנוחה, הגיוני שהביאור מציין כי הנכס ששכר בפועל הנתבע מאת המנוחה הושאל על ידו לעמותה ללא תמורה. לפיכך, ביאור זה מתיישב דווקא עם גרסת התובע.
23. כך גם כאשר התבקש הנתבע להסביר מדוע היה צורך בהסכם שכירות למראית עין לא סיפק הנתבע כל תשובה ברורה, והשיב כי הוא לא יודע להסביר מהן בדיוק הרשויות שדורשות את ההסכם, וכי יש לשאול את מר ויזל שהוא זה שביקש ממנו את ההסכם. בדומה למר ויזל גם הנתבע השיב שאינו זוכר בדיוק לשם מה היה צריך את הסכם השכירות, וכל שאמר הוא שמר ויזל ביקש הסכם והוא עשה מה שביקש (עמ' 23 לפרוטוקול מיום 22.9.22 ש' 5-11). כך גם כאשר נשאל מדוע לא הביא לעדות את רואה החשבון של העמותה על מנת להסביר את הצורך בהסכם למראית עין, השיב כי הוא אינו מתעסק עם רואה חשבון, כי לא היה בקשר ישיר עם רואה חשבון, וכי מי שהיה בקשר עם רואה החשבון הוא ויזל (עמ' 23 לפרוטוקול מיום 22.9.22 ש' 15-24).
24. יתרה מכך, התובע הציג המחאות של הנתבע שנמסרו למנוחה (נספח 4 לתצהיר רויטל). המחאות אלו תואמות באופן מלא את הסכומים השונים של שני הסכמי השכירות שהוצגו. הנתבעים לא סיפקו הסבר מדוע היה צורך במסירת המחאות למנוחה אם מדובר היה בחוזה ששני הצדדים ראו בו חוזה למראית עין לצרכי הצגה לרשויות בלבד. כך גם עדותו של מר מקסים סבח מטעם הנתבעים תומכת בכך שמדובר בחוזה שכירות אמיתי. מר סבח העיד כי לפני כניסתם של הנתבעים לנכס הוא הפעיל במקום בית כנסת תמורת תשלום דמי שכירות למנוחה בסכומים שעלו עם השנים (עמ' 19 לפרוטוקול מיום 22.9.22 ש' 5-11). ניתן להסיק אם כן כי המנוחה אכן פעלה על מנת לקדם הפעלת בתי תפילה ולימוד תורה בנכס, אך זאת תמורת דמי שכירות ויחסי שכירות פורמליים.
25. רויטל, אחייניתה של המנוחה, צירפה לתצהירה מכתב שכתבה לפי עדותה עבור המנוחה על מנת למסור לנתבע, בו היא דורשת מהנתבע לכתוב בשלט על המבנה את שמה ושם בעלה. במכתב זה, הנושא את התאריך 19.7.2018 ומופנה לנתבע, מצוין במפורש כי "הכולל הינו רכושו של ד"ר אבלסון ואישתו מלכה. אתה שוכר את המקום לצורך כולל ובית כנסת. קיים ביננו חוזה שכירות מסודר" (נספח 8 לתצהיר רויטל). מסמך זה אף הוא אם כן תומך בכך שחוזי השכירות לא היו חוזים למראית עין.
האם הוכח הסכם אחר בין הצדדים?
26. מהעדויות של שני הצדדים מצטיירת תמונתה של המנוחה כאישה מאמינה, ערירית ללא ילדים, אישה צלולה וממולחת שהיו לה נכסים נוספים וידעה לנהל אותם, אם כי לקראת פטירתה התעוורה והתקשתה בניהול כלל ענייניה. מכל מקום דומה כי המנוחה נהגה להעלות על הכתב את הסיכומים אליהם הגיעה עם בעלי דברה.
27. הנתבעים מסתמכים בטענותיהם על מתן רשות בלתי הדירה בעיקר על שני מסמכים בכתב. המסמך הראשון הוא מסמך קצר מיום י"ג בניסן תשע"א (17.4.2011) עליו חתומה המנוחה, ולפיו היא "מאשרת בזאת ונותנת זכות שימוש במבנה לצורך ולמטרות העמותה והכולל. אין מן האמור לעיל פוטר מעול אחריות ותיקון נזקים שנותר במבנה בעקבות שימוש כלשהו" (נספח 1 לתצהיר הנתבע). אישור זה אינו יכול לתמוך בטענותיהם של הנתבעים. מדובר במסמך לקוני שאינו מפורט ולא ברור ממנו לאיזו תקופה ניתן. מכל מקום, מאחר שהסכמי השכירות מאוחרים לו ברי כי מסמך זה אינו רלוונטי אלא אם כן היה מוכח שהסכמי השכירות נחתמו למראית עין בלבד, דבר שלא הוכח כאמור לעיל.
28. המסמך השני עליו מסתמכים הנתבעים הוא מסמך שכותרתו "זכרון דברים – לפני חוזה והסכם" מיום 17.2.2015. המסמך, עליו חתומים המנוחה והנתבע, מתאר בראשי פרקים תוכנית שנרקמה ככל הנראה בין הנתבעים לבין המנוחה. בהתאם לתוכנית זו תושכר יחידת מגורים בשתי הקומות העליונות שיוקמו בנכס, המוגדרות במסמך "המושכר", לנתבע או לפקודתו "לפי תנאי ההסכם שייחתם". תקופת השכירות הראשונית תהיה של 3 תקופות של 5 שנים כל אחת עם חידוש אוטומטי בין התקופות. תקופת השכירות הראשונה תחל עם אכלוס הבית. תנאי השכירות הם 5,000 דולר לחודש, כאשר דמי השכירות של שלוש התקופות הראשונות יושקעו "בהקמת בית של קומת מסד ועוד 3 קומות, מתוכם שתי הקומות העליונות הן המושכר". כל ההוצאות הכרוכות בהקמת המבנה חלות על הנתבע.
29. עוד נקבע במסמך כי לאחר שלוש תקופות השכירות הראשונות יוכל הנתבע להמשיך ולשכור את המושכר תמורת דמי שכירות חודשיים של 5,000 דולר שיושלמו למנוחה. עם זאת, הנתבע יהיה פטור מתשלום דמי השכירות אם יקיים את ההתחייבויות המפורטות בסעיפים 5-6 למסמך. אם לא יקיים את התחייבויותיו, ישלם את דמי השכירות עד לסוף אותה שנה ויפנה את המושכר.
30. ההתחייבויות המפורטות בסעיפים 5-6 כוללות הפעלת בית כנסת בקומת המסד ומטבחון שיספק ארוחת צהריים חמה לילדים הלומדים בתלמוד תורה; הקמת בית מדרש מאובזר בקומה הראשונה; התחייבויות למגוריה והסעתה של המנוחה; אמירת קדיש על קברו של בעלה של המנוחה ועל קברה של המנוחה לאחר פטירתה; וקיום טקס חלוקת מלגות לימודים לסטודנטים דתיים יוצאי יחידות קרביות בצה"ל.
31. הפסיקה עמדה על כך ש"זכרון דברים" יכול להוות הסכם מחייב בנסיבות מסוימות, בעוד שבנסיבות אחרות הוא ישמש רק כחומר גולמי וחלק ממשא ומתן לקראת חתימת הסכם מחייב. על מנת שזכרון דברים יחשב להסכם מחייב עליו להעיד על גמירת דעת הצדדים ולהיות מסויים די צורכו. כמו כן עליו לעמוד בדרישת הכתב ככל שמדובר בעסקה במקרקעין (ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, פסקה 8 (18.7.2010) (להלן "עניין עדני")).
32. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הוא מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, כגון נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך, ותוכן המסמך עצמו. באשר ליסוד המסוימות נקבע כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים. הפסיקה הכירה באפשרות להשלמת תנאים חיוניים בעסקה בהתאם להוראות שבדין או לנוהג המקובל, אך זאת כאשר אין בין הצדדים אי הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים. בין שני התנאים הללו מתקיימים יחסי גומלין- "לעתים, העדה חזקה על גמירת דעת נתפשת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה... מנגד, היעדר מסוימות – בדגש על היעדר הסכמה לגבי פרט עיקרי – עשוי להעיד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים" (עניין עדני, פסקה 9).
33. אני סבורה כי ראיות הצדדים מצביעות על כך שזכרון הדברים עם המנוחה אינו חוזה מחייב.
34. באשר לדרישת המסוימות- אמנם המסמך כולל פרטים לא מעטים באשר להסכמות הצדדים, אך לאור מורכבות העסקה ומהותה, ומקריאת נוסח המסמך, עולה כי פרטים רבים אינם ברורים ואינם כלולים במסמך. כך למשל, המסמך מזכיר רק את הנתבע ולא את העמותה, ולא ברור האם ההסכמות כוללות גם את העמותה. כמו כן, ההסכם עוסק בעיקרו בשתי קומות עליונות שיוקמו בנכס והם יהוו את המושכר, אך לא ברור האם השכירות כוללת את הקומות התחתונות שמשמשות לבית מדרש ובית כנסת. כך גם לא ברור מתי מתחילה תקופת השכירות. סעיף 2 לזכרון הדברים מציין כי תקופת השכירות הראשונה תחל עם אכלוס הבית, משתמע לאחר בניית המושכר. מאידך גיסא, סכומי השכירות בתקופה הראשונית אמורים לשמש את הקמת הקומות הנוספות. ברי אם כן כי הנושא לא נסגר באופן ברור ונותר להסכם מחייב שיגובש ויחתם בהמשך.
35. ההסכם אף אינו מבהיר מה מטרת השכירות של שתי הקומות העליונות. כך גם ההסכם שותק לגבי לוח הזמנים של ההסכם – האם הנתבע מחויב לבנות תוך זמן מסוים, מה קורה במקרה שלא מאושרת הבניה או שהיא אינה מקודמת, מי אחראי על דמי השכירות שמיועדים לבניה וכיצד יש להשקיע אותם עד לבניה, מי אחראי בתשלום מיסים שונים, וכדומה.
36. גם אם אניח, על אף האמור, כי ישנם די פרטים על מנת לעמוד בדרישת המסוימות, וכי ניתן להשלים פרטים חסרים, דומה כי לא ניתן לומר כי הוכחה גמירת דעת הצדדים לקיומו של זכרון הדברים כהסכם מחייב. בהתאם לפסיקה "התנהגותם של הצדדים לאחר גיבושו של מסמך הבנות מוקדם יכולה ללמד האם ב"זמן אמת" כוונתם היתה להתקשר בהסכם מחייב, אם לאו" (עניין עדני, פסקה 15).
37. מסמך זכרון הדברים נחתם בשנת 2015. לא קיימת כל ראיה המעידה על קידום הדברים האמורים במסמך זה, וההיפך הוא הנכון. כמפורט לעיל, לאחר החתימה על הסכם זה נחתמו שני הסכמי שכירות סטנדרטיים על הנכס שלא הוכח כי הם הסכמים למראית עין. כאמור לעיל, הנתבע מסר למנוחה המחאות עבור דמי השכירות, המחאות שאף הן אינן מתיישבות עם יישומו של זכרון הדברים. המחאות אלו היו בסכומים התואמים באופן מלא את הסכמי השכירות ולא בסכומים התואמים את זכרון הדברים.
38. כמו כן, הנתבע לא הציג כל ראיה המלמדת על קידום תוכנית הבניה שהינה עיקרו של זכרון הדברים. לא הוכחה פניה לאדריכל או כל בעל מקצוע אחר בעניין, בקשה להיתר שהוגשה או כל ראיה אחרת הנוגעת לתוכנית הבניה, וזאת על אף שחלפו למעלה מ-5 שנים מאז החתימה על זכרון הדברים ועד פטירת המנוחה.
39. בנוסף לכך, הנתבעים לא הוכיחו את טענתם לפיה אכן הושקעו כספים עבור הבניה המוזכרת במסמך, בסך של 5,000 דולר לחודש, תחת תשלום דמי השכירות, כפי שמצוין בזכרון הדברים. גם תצהירו של הנתבע מלמד כי הפרטים בינו לבין המנוחה לא נסגרו במסגרת מסמך זכרון הדברים. הנתבע טוען בסעיף 32 לתצהירו כי המנוחה ביקשה ממנו להעביר לה 5,000 ₪ במזומן מדי חודש אותם התחייבה לשמור ולחסוך לצורך הבניה. מעבר לכך שטענה זו לא הוכחה, ולא הוצגה כל ראיה על השקעת סכומים על ידי המנוחה לצורך הבניה, הרי שבהתאם לזכרון הדברים דובר הרי בסכום של 5,000 דולר לחודש ולא 5,000 ₪. לפיכך, טענתו של הנתבע בעניין זה דווקא מצביעה על כך כי הפרטים המצוינים בזכרון הדברים לא היו סופיים והיתה כוונה לנהל עליהם מו"מ.
40. יש להעיר כי העדויות מטעם הנתבעים אכן תמכו בגרסתו של הנתבע לפיה היתה תוכנית וכוונה כללית לבצע בניה בנכס ולהקדישו למטרות של תלמוד תורה ובית כנסת, אך הן לא חיזקו את הטענה כי נחתם או נכרת הסכם שעיגן תוכניות אלו באופן משפטי מחייב.
41. לאמור יש להוסיף את מסמך הצוואה מיום 5.8.2020 שצורף כנספח 7 לתצהיר רויטל. אין מחלוקת בין הצדדים כי מסמך זה נחתם על ידי המנוחה ומשקף למצער במידה מסוימת את רצונה, אם כי המסמך לא קיבל תוקף כצוואה, ככל הנראה בשל פגמים במסמך (ראו עדותו של הנתבע לפיה "הצוואה משקפת את רצון המנוחה"- עמ' 29 לפרוטוקול מיום 22.9.22 ש' 4).
42. לנכס נשוא הליך זה ישנן שתי התייחסויות במסמך. בסעיף 5 למסמך מורה המנוחה כי נכס זה ונכסים נוספים יושכרו, ומכספי השכירות יינתנו מלגות לחיילים קרביים שומרי שבת במשך שנתיים. לאחר שנתיים ימכרו הנכסים והכסף יכנס לקרן על שמה של המנוחה ולשימוש בה לפי הצוואה. בסעיף 7 למסמך מורה המנוחה כי הנכס "תמיד ימשיך להיות מושכר למטרת ישיבה של תלמידי חכמים ובמידה ויקבל אישורי בניה נוספים, מכספי אם יהיה מספיק יבנה בקומת המרתף תלמוד תורה לילדים שילמדו תורה ובקומה 1 הנוכחית תישאר ישיבה/בית כנסת ובקומה 2 אם יבנה יושכר לכל המרבה במחיר והתמורה תיכנס לקרן שלי ועל שמי".
43. גם אם אתעלם מהסתירה בין שני הסעיפים בנוגע לנכס, הרי שסעיף 7 להסכם מפרט תוכנית שונה מזו שהוזכרה בזכרון הדברים. בעוד זכרון הדברים מדבר על בית כנסת ומעליו בית מדרש ומעליו שתי קומות שיושכרו לנתבע, מסמך הצוואה מורה על קומת תלמוד תורה לילדים, ומעליה ישיבה או בית כנסת, ומעליה קומות שיושכרו למרבה במחיר. הנתבעים אינם מוזכרים כלל במסמך זה, לא מוזכרים דמי השכירות שיאספו לצורך הבניה, לא מוזכרים התנאים לוויתור על דמי השכירות כגון אמירת קדיש וחלוקת מלגות, וכדומה. מסמך זה מלמד אם כן כי אכן רצונה של המנוחה היה כי הנכס ישמש כבית מדרש, בית כנסת ותלמוד תורה. עם זאת, רצון זה לא לבש בשום שלב צורה קונקרטית שקיבלה תוקף משפטי על ידי המנוחה, בוודאי לא כנטען על ידי הנתבעים.
44. לבסוף אציין כי בהתאם לתצהירו ועדותו של עו"ד ארז הימן, שנשכר על ידי יורשי המנוחה לאחר פטירתה לטפל בהסדרת הסכמי השכירות וגביית דמי שכירות בנכסיה של המנוחה, הנתבעים לא התכחשו לתוקפם של חוזי השכירות ולחובתם לשלם דמי שכירות לפיהם, ולא העלו בפניו טענה של רשות בלתי הדירה (סעיפים 4-5 לתצהירו; עמ' 7 לפרוטוקול מיום 21.9.22 ש' 19-24). עדות זו נתמכת גם בהתכתבויות שונות שהוצגו בין רויטל לנתבע 1 (נספח 9 לתצהיר רויטל). דברים אלו תומכים במסקנה כי גם לנתבעים לא היתה גמירות דעת בנוגע לזכרון הדברים.
45. קשה לקבל את הסבריו השונים של הנתבע לכך שלא העלה בפני יורשי המנוחה או מי מטעמם את הטענה לרשות שימוש בלתי הדירה שקיבל מהמנוחה. הנתבע טען תחילה כי חשש מהאופן בו פנו אליו ומכוונתם לפעול בניגוד לרצון המנוחה, ולאחר מכן טען כי לא פנו אליו בצורה רשמית בעניין ולכן לא טען דבר (עמ' 25 לפרוטוקול מיום 22.9.22 ש' 11-29). טענות אלו אינן מתיישבות עם השכל הישר ועם הראיות באשר להתנהלות הדברים לאחר פטירת המנוחה.
46. העולה מן האמור, כי אין לראות בזכרון הדברים מסמך מחייב אלא הצהרת כוונות כללית לנהל משא ומתן על בסיס העקרונות המוזכרים בה. לא הוכח כי הצדדים נהגו בהתאם למסמך זה, או אף ניסו לקדמו באופן כלשהו, ועולה מהראיות כי התוכנית נזנחה ותחתיה התקיימו יחסי שכירות סדירים בין המנוחה לנתבעים.
האם הוכח הסכם מכללא או הקדש?
47. הנתבעים העלו בסיכומיהם שתי טענות נוספות, האחת ליצירתו של הסכם מכללא והשניה ליצירתו של הקדש על ידי המנוחה. באשר להסכם מכללא יש לדחות את הטענה. רישיון מכללא במקרקעין נוצר כתוצאה משתיקת הבעלים אשר מושתק מלטעון הסגת גבול כלפי מי שהחזיק בקרקע והסתמך על שתיקתו (ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף, פסקה י"ז (21.7.2015)). בהתחשב בכך שנקבע לעיל כי היו בין הנתבעים למנוחה הסכמי שכירות תקפים המתחדשים אחת לשנה, ברי כי לא ניתן להסיק דבר על מתן רשות מכללא לשימוש בנכס ולא ניתן לומר כי היתה "שתיקת בעלים". מעבר לכך אעיר כי ככלל רישיון הדיר הוא רישיון הניתן לביטול בכל עת (שם).
48. באשר לטענה ליצירת הקדש. טענה זו כלל לא עלתה בכתב ההגנה מטעם הנתבעים. לפיכך, מדובר בהרחבת חזית ומטעם זה בלבד ניתן לדחות את הטענה. מעבר לדרוש אתייחס לטענה זו גם לגופה.
49. על פי סעיף 2 לחוק הנאמנות, התשל"ט-1979 (להלן "חוק הנאמנות" או "החוק"), נאמנות נוצרת על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש. סעיף 17 לחוק קובע כי הקדש טעון מסמך בכתב המפרט את כוונתו של יוצר ההקדש ליצור הקדש, ואשר קובע את מטרותיו, נכסיו ותנאיו. הסעיף מגדיר שלוש אפשרויות ליצירת כתב הקדש- כתב חתום בידי יוצר ההקדש בפני נוטריון; צוואה; או הוראת תשלום לפי סעיף 147 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965. נדמה כי לא ניתן לחלוק כי אף אחת מאפשרויות אלו אינה מתקיימת במקרה דנן. הנתבעים טוענים כי המנוחה תלתה על דלת הכניסה לבית שלט שבו נכתב "הקדש לזכרון עולם תלמוד התורה הישיבה והכולל על שמו וביסודו של שמואל יעקב ישראל אבלסון. לא ימכר ולא יגאל עד שיקום בתחיית המתים" (צילום של השלט צורף כנספח 3 לתצהירי הנתבעים). ברי כי שלט זה אינו יכול לעמוד בדרישת הכתב המפורטת בחוק.
50. עם זאת, סעיף 17(ג) לחוק הנאמנות קובע כי "נמצאו נכסים המשמשים הקדש, אלא שאין על כך כתב הקדש, רשאי בית המשפט להצהיר על קיום הקדש ולהגדיר מטרותיו, נכסיו, תנאיו ותחילתו". לפיכך יש לבחון האם הראיות בהליך מובילות למסקנה כי המנוחה ביקשה לקיים הקדש בנכס. יש לציין כי מעט לפני קיום דיון ההוכחות בתיק הגישו הנתבעים תביעה נפרדת בעניין זה לבית המשפט המחוזי להצהיר כי הנכס הינו הקדש ציבורי וכי הנתבעים הינם נאמניו (ת"א 26016-07-22). הנתבעים הגישו מספר ימים לפני דיון ההוכחות בקשה לעיכוב הליכים בשל הגשת תביעה זו, אך הבקשה נדחתה.
51. הפסיקה קבעה כי ניתן להכיר בהקדש, למשל לצורך קיומו של בית כנסת במקום, על בסיס אינדיקציות המובילות למסקנה זו, כגון כאשר "המבנה קיים על החלקה במשך עשרות שנים ומשמש באופן בלעדי ורצוף לצרכי בית הכנסת; שתיקתם של בעל החלקה ושל יורשיו נוכח השימוש בחלקה, שהיה בידיעתם; העובדה כי מעולם לא נקטו כל צעד המעיד על התנגדותם לשימוש כאמור; ולבסוף היותו של הגוף הטוען להקדש אחראי גם על ניהול נכסי הקדש אחרים..." וכן "הגוף שניהל את נכסי ההקדש הוא זה שבנה וטיפח את מבנה בית הכנסת ועוד נקבע שם כי בעל החלקה היה בעצמו חבר באותו הגוף" (ע"א 8168/09 ועד חברת עולי משהד (אירן) ירושלים נ' הועד המרכזי לעולי (אנוסי) משהד אירן בישראל, פסקה 21 (23.10.2012)).
52. כך גם הוזכרו באותו עניין אינדיקציות הנוגעות למימון רכישת הנכס מתרומות של בני העדה הטוענת להקדש; הכתובות החקוקות באבן המתארות את מטרת בנייתו של הנכס והנוקטות בטרמינולוגיה האופיינית להקדשות; ניהולו ואחזקתו של הנכס במשך שנים על ידי נציגי העדה כולל תשלום מיסים על הנכס; השימוש שנעשה בפועל בנכס לטובת נזקיי העדה ללא מחאה מצד בעלי הנכס; ועוד (שם, פסקה 26; כן ראו ע"א 6406/03 נאמני ההקדשות של העדה הספרדית בעיה"ק צפת ומירון נ' כמוס (16.6.2005); ע"א 6613/06 נאמני ההקדשות של העדה הספרדית בעיה"ק צפת ומירון נ' כמוס (16.6.2008)).
53. כפי שפורט לעיל, דומה כי כוונתה של המנוחה אכן היתה כי המבנה נשוא הליך זה ישמש כבית כנסת או כבית מדרש או כתלמוד תורה להנצחת שמה ושם בעלה. עם זאת, המבנה לא שימש לצרכים אלו ללא עלות אלא הושכר בהסכם שכירות סטנדרטי. כך גם זהות השוכרים השתנתה במהלך השנים. תחילה הושכר המבנה כבית כנסת לציבור עולים מצרפת, ולאחר מכן הושכר לנתבעים ושימש כבית מדרש ובית כנסת. גם מסמך הצוואה ששני הצדדים מסכימים כי הוא משקף את רצון המנוחה אינו מורה על הקדש, כי אם השכרת הנכס למטרות ישיבה, בית כנסת ותלמוד תורה, ויתכן ואף מכירתו ושימוש בכספים למטרות המוגדרות במסמך. כמפורט לעיל, מסמך הצוואה אינו מזכיר כלל את הנתבעים.
54. בנסיבות אלו, אני סבורה כי גם אם יוכר הקדש בנכס, ואדגיש שלא מצאתי כי יש צורך לקבוע מסמרות בעניין במסגרת הליך זה, לא יהיה מקום לקבוע כי הנתבעים הם נאמני ההקדש או נהני ההקדש או רשאים להחזיק בנכס או לשכור אותו. לא הוצגה כל ראיה לכך שהמנוחה התכוונה כי דווקא הנתבעים הם אלו שיפעילו את המקום או ייהנו ממנו, ודומה כי מהראיות עולה אף ההיפך.
55. הראיות מלמדות כי למנוחה היו חילוקי דעות מהותיים עם הנתבעים הן בנוגע לתשלום דמי השכירות, הן בנוגע לשלטים המוצבים בנכס. רויטל העידה כי המנוחה רצתה להוציא את הנתבעים מהנכס אך לא התפנתה לכך, וכי היא אמרה לה שאחרי מותה היא רוצה שרויטל תנהל את הנכס, כאשר היה ברור למנוחה כי רויטל תרצה להחליף את יושבי הנכס (ראו עמ' 12 לפרוטוקול מיום 22.9.22 ש' 21-34). מסמך הצוואה שהוצג אף הוא כזכור אינו מזכיר כלל את הנתבעים אלא מפנה לעורך דינה של המנוחה ולבני משפחתה.
56. התנהלות הנתבעים בנוגע לכספי השכירות שהועברו במזומן, רישום שאינו משקף לאמיתה את שכירת הנכס על ידי העמותה, הודאת הנתבע לפיה לא בוצע רישום של תרומות שהועברה לצרכי העמותה (עמ' 22 לפרוטוקול מיום 22.9.22 ש' 22-24), וכך גם טענתם של הנתבעים ליצירת חוזה פיקטיבי ולמרמה מול הרשויות, מעלים התנהלות בלתי תקינה לכאורה של הנתבעים. כל אלו תומכים אף הם במסקנה האמורה.
57. מכל מקום, מאחר שכוונת המנוחה היתה לקבל עבור הנכס דמי שכירות, אם במסגרת הקדש ואם שלא במסגרת משפטית זו, ומאחר שהנתבעים אינם משלמים דמי שכירות מזה תקופה ארוכה, ברי כי גם אם יוכר הקדש בנכס, אין מקום לאפשר לנתבעים להמשיך ולעשות שימוש בנכס. התוצאה היא כי יש להורות על פינויים של הנתבעים מהנכס.
סיכום ותוצאה
58. ההליך והראיות שהוצגו בו מלמדים על רצונה של המנוחה לקיים במבנה ברחוב הגאונים בית כנסת, בית מדרש ותלמוד תורה, או לחלופין להשתמש בכספים ממכירת הנכס למטרות המוזכרות במסמך הצוואה. אמנם רצון זה לא קיבל בהכרח תוקף משפטי כלשהו, ויש לקבוע כי לא היה כל הסכם בעל תוקף משפטי מחייב מול הנתבעים. עם זאת, יש לקוות כי יורשיה של המנוחה ימלאו באופן כזה או אחר אחרי רצונה של המנוחה ושאיפתה להנצחת שמה ושם בעלה באמצעות הנכס שיוקדש ללימוד תורה ולתפילה או לצדקה בהתאם למטרות שהיו ראויות בעיני המנוחה. מכל מקום, יש לדחות את גרסת הנתבעים ולהורות על פינויים מהנכס.
59. הצדדים לא הוכיחו מאיזו שנה שוכנים בית הכנסת ובית המדרש בנכס, אך אין חולק כי מדובר לפחות על עשר שנים. לפיכך יש לאפשר זמן התארגנות נאות לצורך מציאת מקום חלופי. מנגד יש להביא בחשבון כי הנתבעים אינם משלמים כבר חודשים רבים דמי שכירות ליורשי הנכס.
60. לפיכך אני מורה כי הנתבעים יפנו את הנכס לא יאוחר מיום 15.3.23. כמו כן ישלמו הנתבעים לתובע שכ"ט עו"ד בסך של 18,000 ₪ והוצאות משפט וזאת תוך 30 יום.