תא (ת"א) 58761-11-19 ענת בן זימן נ' יוסף אגמי

בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו
ת"א 58761-11-19 בן זימן נ' אגמי ואח'

לפני כבוד השופטת רחל ערקובי

תובעת:
ענת בן זימן
ע"י ב"כ עו"ד בר אל ירון

נגד

נתבעים
1.יוסף אגמי
2.אלי סדאוי
נתבע 2 ע"י ב"כ עו"ד כפיר מור

פסק דין

רקע;
1. ביום 25.11.2019 הגישה התובעת תביעה כנגד הנתבעים ה"ה אגמי יוסף ואלי סדאוי (להלן: "אגמי" ו- "סדאוי", בהתאמה).
2. על פי כתב התביעה, התובעת, הבעלים הרשום של דירת מגורים ברחוב עין יהב 9/14 בחולון הידועה כתת חלקה 14 בגוש חלקה 7127/70 (להלן: "הדירה"), התקשרה ביום 08.01.2017 בהסכם מכר עם סדאוי (להלן: "הסכם המכר").
3. בכתב התביעה עותרת התובעת לסעד הצהרתי שיורה כי הסכם המכר וכלל המסמכים שנחתמו בעקבותיו – בטלים ומשכך יש להורות על ביטול הערת האזהרה שנרשמה על זכויות התובעת לטובת סדאוי. עוד עתרה התובעת להצהיר כי הסך של 123,286 ₪ שהועבר (אם הועבר) על ידי סדאוי לאגמי לזכות התובעת על פי הסכם המכר, נותר בידי אגמי.
4. סדאוי הינו גיסו של אגמי, דהיינו, אחיה של רעייתו של אגמי.
5. בתיק התקיימו 5 ישיבות הוכחות, במהלכן נחקרו:
מטעם התובעת: עו"ד רונן מטלון; עו"ד יעקב קושבצקי; מר נפתלי פייבלזון; השמאי מר גדי יהודה; התובעת.
מטעם הנתבעים: הנתבע 1; הנתבע 2; הורי הנתבע 2, בני הזוג מלר; אחות הנתבע 2 ורעיית הנתבע 1, הגב' שרונה אגמי.
6. פסק דין זה ניתן לאחר שהצדדים הגישו סיכומיהם.
טענות הצדדים:
טענות התובעת;
7. לטענת התובעת יש להורות על ביטולו של הסכר המכר וכל מסמך, יפוי כח או הסכם שנחתם בעקבותיו, מהטעמים שלהלן.
8. לטענתה, הגיעה אל אגמי לצורך קבלת הלוואה בסך של 250,000 ₪ על מנת שתוכל להשיב חובות והלוואות לבנק שנוצרו לאחר שפוטרה מעבדותה והייתה מובטלת במשך חודשים רבים, במהלכם התדרדר מצבה הכלכלי עד כדי קושי ברכישת מוצרים בסיסיים למחייתה, ולאחר שבקשתה לקבל הלוואה מהבנק על חשבון הדירה סורבה בשל משכנתא שרבצה על הדירה, הגם ומדובר היה במשכנתא בסכום של 21,714 ₪.
9. לטענתה, אגמי הצהיר בפניה כי הוא עצמו ייטול הלוואה מהבנק ולצורך כך ישעבד את דירתה של התובעת, ועל כן, אמר לה כי יש לסלק את המשכנתא הרובצת. התובעת העבירה לאגמי מכתב כוונות מהבנק המלווה והוא שילם לבנק המלווה סכום של 21,714 ₪ בהתאם למכתב.
10. הגם והתובעת שאלה את אגמי לעניין הסכם הלוואה, בשום שלב הסכם כזה לא נכרת ביניהם מאחר ואגמי הרגיע את התובעת באומרו כי "ברגע שהיא תקבל את ההלוואה, הם יסגרו גם את החשבון ביניהם" (סעיף 11 לכתב התביעה) והשרה עליה לכל אורך הדרך תחושה שאין לה מה לדאוג וכי ניתן לסמוך עליו. אגמי דאג לייצר עם התובעת מערכת יחסים חברית מאוד.
11. לאחר סילוק המשכנתא, העביר אגמי מחשבונה של רעייתו שרונה אגמי לחשבון התובעת במועדים שונים בחודש דצמבר 2016 סכומים בסך מצטבר של 30,000 ₪:
ביום 08/12/2016 סך של: 10,000 ₪ (בשתי העברות של 6,000 ₪ + 4,000 ₪).
ביום 11/12/2016 סך של: 10,000 ₪ (בשתי העברות של 6,000 ₪ + 4,000 ₪).
ביום 14/12/2016 סך של: 7,000 ₪.
ביום 14/12/2016 סך של: 3,000 ₪.
12. בשלב מסוים עדכן אגמי את התובעת כי לא הצליח לקבל הלוואה מהבנק. ביום 07.01.2017 התקשר אגמי אל התובעת וסיפר שנמצא פתרון לצרותיה בצורת אדם רב אמצעים שיעניק לתובעת הלוואה כנגד הדירה כבטוחה.
13. למחרת נפגשה התובעת עם אגמי ועם סדאוי במשרדו של עו"ד יעקב קושבטסקי בתל אביב. אגמי הסביר לתובעת כי היא עומדת לקבל הלוואה בסך של 610,000 ₪ ולביטחון ההלוואה תירשם על הדירה הערת אזהרה שתוסר כאשר התובעת תשיב את ההלוואה.
פגישה זו הייתה הפעם הראשונה בה ראתה התובעת את סדאוי שהוצג בפניה כמלווה, כאשר אגמי מעולם לא סיפר לתובעת על הקרבה המשפחתית שלו לסדאוי. בפגישה זו אף גילתה התובעת לראשונה כי ההסכם שעליה לחתום הוא הסכם מכר בתמורה של 610,000 ₪ ולא הסכם הלוואה.
14. לדברי התובעת, למרות שלא הייתה זקוקה לסכום זה, אגמי חזר והדגיש כי לא מדובר במכירה אמיתית אלא אך ורק ביטחון להשבת ההלוואה. עוד הוסיף כי לצורך קבלת משכנתא, טוב להציג הון עצמי וכי יתרת הסכום תיוותר בידיו בנאמנות בחשבון שיישא ריבית שנתית של 2% וברגע שיהיה בידיה את סכום הכסף שניצלה מההלוואה, הוא יצרף את הכספים שבידיו וההלוואה תוחזר למלווה.
15. אגמי היה מודע היטב למצב התובעת נוכח חובותיה וחתונת בתה באותם ימים שאף הובילו לאשפוזה בבית החולים במצב של אי סדרים בקצב הלב.
16. לשאלת התובעת האם נכון יהיה עבורה לחתום בנסיבות העניין על ההסכם, השיב עורך הדין קושבטסקי תשובה מתחמקת כי מדובר בהסכם סטנדרטי וכי "כמו שפשוט לרשום הערת אזהרה, כך פשוט לבטל אותה כאשר מבטלים את ההסכם" (סעיף 22 לכתב התביעה). נוכח ההסברים של אגמי ועו"ד קושבטסקי והלחץ העצום בו הייתה מצויה, חתמה על ההסכם – שהיה מוכן מבעוד מועד למעט שינויים רלוונטיים כמו שמות, כתובת הנכס, התמורה ומועדי התשלום.
17. כנגד החתימה נתן סדאוי שיק על סך 100,000 ₪ לפקודת התובעת כאשר אגמי ביקש מיד כי השיק יוסב אליו לצורך תשלום חובותיה אליו ואת היתרה תקבל לידיה. התובעת חתמה בגב השיק והעבירה אותו לידי אגמי. בסיום הפגישה אגמי עדכן את התובעת שהחל מהחודש הבא עליה לשלם סך חודשי של 2,500 ₪ ישירות לסדאוי עבור ההלוואה.
18. מחודש 02/2017 ועד למועד הגשת התביעה, העבירה התובעת כל חודש לידי אגמי שיק בסך של 2,500 ₪ לפקודת סדאוי, ובסה"כ 80,000 ₪.
19. גם שאר התשלומים לא הגיעו לידי התובעת במלואם:
כך, יום לאחר החתימה הגיע אגמי אל ביתה של התובעת ומסר לה שיק משוך מחשבונו על סך 20,000 ₪ כאשר הסביר לה כי הסכום נמוך שכן ממילא היא לא מבקשת את כל סכום ההלוואה ולכן כל סכום שלא יגיע אליה מכספי ההלוואה, נשאר אצל אגמי בנאמנות ובסוף הם יערכו התחשבנות.
10 ימים לאחר מכן, במועד החוזי לתשלום על פי סעיף 7ב לחוזה, הגיע אגמי אל ביתה של התובעת עם שיק שניתן לו על ידי סדאוי. אגמי ביקש כי התובעת תסב את השיק אליו והבטיח כי את השיק הבא היא תקבל לידיה במלואו. התובעת הסבה את השיק ומנגד קיבלה שיק משוך מחשבונו של אגמי על סך של 20,000 ₪, כאשר אצל אגמי בנאמנות אמור היה להיוותר משיק זה סך של 80,000 ₪.
ביום 01.03.2017 – כשבועיים לאחר המועד החוזי לתשלום על פי סעיף 7ג (15.02.2017) – הגיעה רעייתו של אגמי, הגב' שרונה אגמי עם שיק על סך 90,000 ₪ לפקודת התובעת.
20. מעבר לסכומים האמורים, יתרת התמורה מעולם לא הועברה לתובעת על ידי מי מהנתבעים.
21. במקביל לכל האמור, לא חדלה התובעת מלנסות ולגייס כספים לצורך השבת ההלוואה. בסמוך לחודש מרץ 2018 סיפרה התובעת לאגמי כי בנק ירושלים הסכים להעניק לה את ההלוואה הנדרשת וסכום נוסף לסילוק חובותיה. התובעת הוזמנה על ידי אגמי אל משרדו של עו"ד רונן מטלון לצורך גיבוש הסכם שיסדיר את ההלוואה הסופית ואת הדרך להשיבה. או אז התברר לה כי אגמי הכין הסכם לביטול מכר בו נקבע כי כנגד תשלום סך של 610,000 ₪ יבוטל הסכם המכר והערת האזהרה תימחק, כאשר לדבריו, הסך של 305 אלף ₪ הנקוב בסעיף 7ד להסכם המכר נמצא בידיו בנוסף לסכומים האחרים שהעביר סדאוי ולא הגיעו לידי התובעת. בכל מקרה, כך הבטיח, התובעת תחזיק אך ורק את הסכומים שהופקדו בחשבונה בסך של 101,714 ₪ (לאחר קיזוז ה-80 אש"ח ששילמה בתשלומים חודשיים).
22. מספר ימים לאחר מכן התבקשה התובעת להגיע בשנית למשרדו של עו"ד מטלפון לצורך חתימה מחדש על ההסכם לאחר שסדאוי ערך שינויים להבטחת זכויותיו, כאשר גילתה לתדהמתה כי התיקונים היו שינויים מקצה לקצה. כשביקשה לברר זאת עם עו"ד מטלון, השיב לה האחרון כי "אני לא יודע מה לומר לך, זה לא הסכם טוב. לא הייתי רוצה לראות אותך טובעת יותר". התובעת לא חתמה על ההסכם המתוקן אך גם לא שיתפה את אגמי בדברי עו"ד מטלון. זמן מה לאחר מכן עדכן אותה אגמי כי הוא פיטר את עו"ד מטלון לאחר שהוא לא עשה את עבודתו נאמנה.
23. לאחר שפקע תוקפו של אישור בנק ירושלים להלוואה לתובעת, קיבלה התובעת אישור דומה ביום 27.06.2019 מבנק טפחות וגם על כך הודיעה לאגמי. אלא, שמאז ועד למועד הגשת התביעה חדל אגמי מלהשיב לפניותיה והפנה אותה להתנהל מול סדאוי ועורך דינו. סדאוי מצדו הודיע כי יסכים לחתום על הסכם להחזר הלוואה אך ורק אם היא תפקיד מראש 100,000 ₪ בנאמנות ותשלם את מס הרכישה ששילם ומיסים אחרים ככל ויהיו.
24. לטענת התובעת, בהתנהלות מולה, אגמי וסדאוי מלווה אחד הם, כאשר הרוח החיה הוא אגמי.
25. כנגד אגמי נדונו הליכים רבים בבתי המשפט השונים בקשר עם הסכמי מכר מקרקעין שנחתמו איתו כאשר בפועל המדובר היה במעין הלוואה שאת החזרתה אגמי לא באמת אפשר, בדרך כלל על דרך של ניפוח הוצאות מופרכות, ריביות של מאות אחוזים, הכל תוך ניצול מצוקת וחוסר ניסיון הלווה. בין היתר: הפ (מרכז) 40244-02-14; תא (ת"א) 11089-09-15; ה"פ 14282-12-15; תא (ת"א) 24978-02-11; תא (מרכז) 8969-003-12; ת"א 53388-10-15; ת:א 29718-07-19.
26. התמורה שנקבעה בהסכם המכר בסך של 610,000 ₪, אינה תואמת את שווי הדירה שעמד באותה העת על כמיליון ₪.
27. בשום שלב לא אמר אגמי לתובעת כי הוא מבקש סכומים נוספים מעבר לאלה שהעביר אל התובעת, וביחס לשאלותיה לגבי ריבית או עמלות על מנת שלא תופתע, השיב שהוא מסתדר עם סדאוי ואין לה מה לדאוג.
28. נוכח המפורט לעיל, טוענת התובעת כי הסכם המכר בטל מחמת היותו חוזה למראית עין לפי סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") באשר בין התובעת לסדאוי לא הייתה גמירות דעת לחתום על הסכם מכר כי אם על הסכם הלוואה; כי הסכם המכר בטל מכוח סעיף 18 לחוק החוזים מאחר ותנאי החוזה היו גרועים במידה בלתי סבירה לרבות ביחס לסכום ששולם לתובעת בפועל אל מול שווי הדירה, והנתבעים ניצלו לרעה את מצוקתה של התובעת וחוסר ניסיונה בחוזים ובהתנהלות מול אנשים כאגמי; כי הסכם המכר בטל מכוח סעיפים 14-15 לחוק החוזים, מאחר ואגמי וסדאוי הטעו את התובעת לחתום עליו תוך מצג כי הוא נועד אך ורק לצורך ביטחון לתשלום ההלוואה שהעניקו לה; כי הסכם המכר הופר על ידי סדאי בהפרה יסודית ביחס לסכומים שאמורים היו להיות משולמים על ידו לתובעת בהתאם לסעיף 7 להסכם המכר; כי הסכם המכר בטל מחמת חוסר תום לב קיצוני במשא ומתן לכריתתו ולקיומו של ההסכם בין הצדדים.
טענות אגמי;
29. הנתבע בכתב הגנתו הכחיש כל קשר, שותפות או מעורבות בינו לבין סדאוי ביחס למכירת דירת התובעת לסדאוי וכן ביחס לקבלת כספים ממנו. התובעת היא זו שפנתה אל אגמי וההתנהלות ביניהם הייתה מנותקת לחלוטין מההתנהלות העסקית שבין התובעת לסדאוי. התובעת הייתה בקשיים כלכליים ולאחר שניסיונות להשיג עבורה הלוואה נכשלו, הוצע לה למכור את דירתה כאשר חלק מהתמורה יכסה את החובות והיתרה תיוותר אצלו בנאמנות לטובת ולרווחת התובעת.
30. לטענת אגמי, סדאוי מעולם לא העביר לו או לאשתו של אגמי כספים שהגיעו לתובעת. התובעת היא זו שבחרה להסב את השיקים שקיבלה על חשבון התמורה לצדדים שלישיים במטרה ליהנות מהריבית שתקבל בגינם.
31. הטענות שנטענות כלפיו בכתב התביעה הן שקרים, כזבים, השמצות והכפשות ואינן אלא העתק הדבק של טענות שהועלו בתיקים אחרים שהוגשו נגדו. התביעה הוגשה רק לאחר קריסתו הכלכלית של אגמי, למרות שלטענתה כבר ב-2018 כשנה לפני הגשת התביעה מצאה בנק שהיה מוכן להלוות לה כספים.
32. מכירת דירה מתוך לחץ כספי לא יכולה להיחשב כעושק ולהביא לביטול המכירה. התובעת חתמה במודע על הסכם המכר, לא מתוך כפיה ולא במחשכים ואף קיבלה לפני כן יעוץ משפטי.
טענות סדאוי;
33. סדאוי טוען כי בשום צורה לא היה מעורב, קשור, צד, שותף או בעל זיקה, בין במישרין ובין בעקיפים לכל עניין התנהל בין התובעת לאגמי, ככל והתנהל ואלו מעולם לא נאמרו לו על ידי מי מהצדדים.
34. העסקה במסגרתה התקשר סדאוי עם התובעת בהסכם מיום 08.01.2017 נערכה במשרדו של עו"ד קושבטסקי, ארכה מעל לשעה במהלכה עברו הצדדים על סעיפי ההסכם, ונעשתה בתום לב ובתמורה סבירה, ריאלית והוגנת ומבלי שנאמר מפי התובעת או כל אדם אחר על בעייתיות, לחץ, מצוקה, ניצול או כל מגבלה שהיא שיש בה לפגועה בחופש ההתקשרות או על קשר כלשהו בינה לבין אגמי.
35. סדאוי שילם לתובעת סך של 560,000 ₪ מתוך 610,000 ₪ תמורה שסוכמה בהסכם המכר, בשיקים משוכים לפקודת התובעת, כאשר היתרה נותרה להבטחת תשלום היטל השבחה:

36. בנוסף, התובעת ביקשה מסדאוי להשכיר לה את הדירה למשך 24 חודשים בדמי שכירות חודשיים של 2,500 ₪ ובהתאם לכך נחתם בין השניים הסכם שכירות. התובעת שילמה דמי שכירות וזאת עד לחודש 11/2019. עובדה זאת הסתירה התובעת מבית המשפט תוך שהיא "תופסת טרמפ" על טענות שהעלה בא כוחה בהליכים אחרים שהוגשו על ידו נגד אגמי ותוך שהיא עושה דין לעצמה וחדלה מלשלם דמי שכירות.
37. התובעת הסתירה מבית המשפט את קיומו של הסכם השכירות וכן את ההתכתבויות והשיחות שנעשו בינה ובין מר פייבלזון, יועץ המשכנתאות מטעמה לבין הנתבע 2 ובא כוחו עו"ד סמוכה במטרה להביא לביטול הסכם המכר.
38. בין התובעת לסדאוי היה סיכום מוקדם לאפשר לתובעת להביא לביטול הסכם המכר תוך תשלום הסך של 800,000 ₪ לתקופה של 3 שנים, שמתוכו היה על התובעת לשלם לסדאוי סך של 400,000 ₪. בסיכומיו טען סדאוי כי הסכמה זו הייתה למעשה זכות ראשונים לרכוש את הדירה בחזרה.
39. סדאוי הינו שמאי מקרקעין מוסמך מטעם משרד המשפטים משנת 2001 אשר מעולם לא הוגשה נגדו תביעה. התמורה שנקבעה בסך של 610,000 ₪ היא סבירה, ריאלית והוגנת, דווחה ואושרה על ידי רשויות המס ותואמת את מצבה (דירה בקומה רביעית ללא מעלית) ואת מחירי העסקאות הקודמות שנעשו באזור וסדאוי התקשר בה מאחר וזיהה בה עסקה משתלמת.
40. בשיחות שבין סדאוי לתובעת מעולם לא עלתה או הוזכרה הלוואה. סדאוי בעצמו נטל הלוואה מהבנק לצורך תשלום מחצית התמורה לתובעת.
41. ממועד החתימה על הסכם המכר ועד למועד הגשת התביעה, התובעת מעולם לא הגישה לסדאוי הודעת ביטול. לא זו אף זו, חזקה על התובעת כי חתמה על המסמך לאחר שקראה אותו והבינה את תוכנו, וככל ולא עשתה כן ולא עמדה על ההשלכות הנובעות מחתימה על מסמך מבלי לקוראו, לא תעמוד לה טענה בדבר ביטול ההסכם.
42. בסיכומיו טען סדאוי כי דווקא התובעת היא זו שחברה לנתבע 1 להרפתקה עסקית מסוכנת שלו סדאוי היה יודע עליה, לא היה מתקשר בעסקה זו. סדאוי לא ידע ולא היה מסכים לעסקה פיקטיבית על דירה שתשמש עירבון לעסקה בין התובעת לנתבע 1. סדאוי התכוון והץייחס ופעל ביחס לעסקה כעסקת מכר דירה לאורך כל הדרך ועל כך יעידו הראיות, החל מכותרת ההסכם כמכר ולא כהלוואה, היעדר פירוט ריבית או תנאים למימוש הנכס.
דיון והכרעה:
43. התובעת כאמור תובעת את ביטולו של הסכם המכר מחמת מספר עילות חילופיות הקבועות בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"):
א. סעיף 13 הקובע כי "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".
ב. סעיף 15 לחוק החוזים לפיו "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החובה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי הדין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
ג. עילת העושק הקבועה בסעיף 18 לחוק החוזים וקובעת כי "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".
44. ככלל, אחד מעקרונות היסוד של דיני החוזים הוא העיקרון לפיו חוזים יש לקיים.
45. על הטוען לבטלות ההסכם לעמוד בנטל ראייתי גבוה במיוחד ולהצביע על טעמים משכנעים וכבדי משקל להצדקת ביטולו ועל בית המשפט לנהוג משנה זהירות בעניין זה [ראו ע"א 5914/03 אפרים שוחט נ' כלל חברה לביטוח בע"מ].
46. במקרה שלפנינו, תוקפת התובעת את ההסכם בפן החוזי וטוענת לבטלותו מכוח מבחר עילות מחוק החוזים, אשר מביאות להתנגשות בין שני עקרונות יסוד בדיני החוזים, התנגשות שסוקרה באופן נרחב בפסיקה. לעניין זה, יפים דבריה של כב' השופטת פאני גילת כהן:
"33. שני עקרונות מרכזיים שופטים בדין החוזים הישראלי: עקרון חופש החוזים ועקרון תום הלב.
דרכו של עולם היא שעקרונות אלה מייצגים שני קטבים וביניהם מתח.
נקודת האיזון בין שני העקרונות האמורים תיקבע בכל מקרה על פי נסיבותיו ועל פי התשתית המשפטית שבבסיסו, אך גם על פי השקפת עולם משפטית (ראו שם, שם).
כפי שהורונו רבותינו, ובכל הענווה מאמצת אני השקפה זו, עקרון חופש החוזים הוא העקרון השולט בכיפת דיני החוזים שלנו.
זהו יופיו וזהו ייחודו של התחום.
צא ולמד, כי עסקינן בתחום המרכזי בעולם המשפט בו בא לידי במלוא עוצמתו רצון הפרט.
[...]
34. עקרון חופש החוזים, שהוכתר כעקרון החשוב ביותר בדיני החוזים, אינו עקרון מוחלט. ככל עקרון המבטא זכות יסוד יש לאזנו כנגד עקרונות וערכים אחרים, ובמקרים מסוימים יהא עליו לסגת מפניהם. ידוע כי לצד ההכרה העקרונית של המשפט הישראלי בעקרון חופש החוזים, מצויות בשיטתנו הגבלות על כוחו של העיקרון. חלקן של ההגבלות נובע דווקא מן השאיפה לשמר את חיותו של עקרון חופש החוזים ואת האוטונומיה של הרצון הפרטי. כך לדוגמה פרק ב' לחוק החוזים, הדן בביטול חוזה מחמת פגמים ברצון, מתפרש אמנם על רקע השאיפה להסכמה אמיתית וחופשית של הצדדים לחוזה, אולם מהווה בה בעת גם מגבלה להסכמה כזו (שם, בעמ' 51)."
[ראו תמ"ש (ק"ג) 23983-05-14 פלוני נ' אלמונית (פורסם במאגרים, 05.10.2016)].
47. ביטול הסכם המכר מחמת סעיף 13 לחוק החוזים – מראית עין -
את הטענה כי ההסכם הינו למראית עין לא ניתן לטעון בצוותא עם הטענות לעושק או הטעיה. הטענה כי הסכם נחתם למראית עין מבוססת על הטענה כי בין הצדדים היו הסכמה ומפגש רצונות בין הצדדים (גם אם לא זו שהובאה כלפי חוץ בהסכם שבטלותו מבוקשת) ואלו הובילו לחתימה על ההסכם, בעוד הטענות לעושק והטעיה מבוססות על הטענה לפגמים ברצון של אחד מהצדדים, כלומר בדיוק ההיפך מהסכם למראית עין [ראו ע"א 3387/03 אלמקייס נ' ב דוד (פורסם במאגרים)]. כלומר, טענה לחתימה על הסכם למראית עין וטענות לפגמים ברצון, הן טענות עובדתיות סותרות שאינן מותרות על פי דין.
48. בעניין זה נפסק כי:
"בחוזה למראית עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. נמצא, כי מתקיימות בעניין זה שתי מערכות משפטיות. המערכת האחת, החיצונית והגלויה, הקובעת הסדר מסוים המוסכם על הצדדים, והמערכת השנייה, הפנימית והנסתרת, המבטלת בהסכמה הסדר זה או משנה אותו... בחוזה למראית עין אין צד אחד מרמה או מטעה את הצד האחר. שני הצדדים כאחד הסכימו, כי כלפי חוץ תוצג מציאות משפטית שאינה משקפת את שהוסכם בין הצדדים כלפי פנים [...] [ר' ע"א 630/78 יוסף ביטון נ' דוד מזרחי, לג 2 576, 581,582 (1979)].
49. בענייננו, עיקר טענותיה של התובעת מתמקדות בכך שהתמורה שנקבעה בהסכם, נסיבות חתימתה על הסכם המכר מבלי שתבין את תנאי העסקה, נסיבות קיומו והוצאתו לפועל של ההסכם, מבססים את הטענה כי ההסכם נחתם בתנאי עושק וניצול מצוקתה.
50. נוכח האמור לעיל, אני דוחה את הטענה לחתימה על הסכם למראית עין.
ביטול הסכם המכר מחמת פגמים בכריתתו -
51. כאמור לעיל, כעולה מטענות התובעת, גרסתה היא כי היא הוחתמה על הסכם המכר תוך ניצול חולשתה ומצוקתה בעוד הוסבר לה והיא סברה על סמך כך כי היא מקבלת הלוואה כאשר הדירה משמשת כבטוחה. הטענה היא כאמור כי הנתבעים ניצלו את המצוקה הכלכלית בה הייתה נתונה באותה תקופה ושכנע אותה תוך הבטחות שונות ומצגי שווא, משך אותה בלשונו, פיתה אותה. עוד טוענת התובעת כי לא נתנה את הסכמתה למכירת הדירה, כי תנאי ההסכם גרועים במיוחד בהינתן סכום התמורה הנמוך שננקב בהסכם ואינו משקף את שווי המקרקעין, בהינתן העובדה שסכום לא מבוטל התמורה שננקבה בהסכם נמצאת בידי אגמי, ובהצטרף הנסיבות שהובילו לחתימה על ההסכם והנסיבות לאחריו, מלמדים על היעדר גמירות דעת ומסוימות של הצדדים והיעדר כוונת התובעת למכור את הדירה.
52. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, מצאתי כי דין התביעה להתקבל ויש להורות על ביטולו של הסכם המכר, נוכח עמידתה של התובעת בנטל להוכיח כי בכריתת הסכם המכר נפלו פגמים.
53. ראשית, התובעת לא הייתה מיוצגת בשום שלב בהליך כריתתו של הסכם המכר.
א. סעיף 19 להסכם המכר קובע כי "הצדדים מאשרים ומצהירים, כי ידוע להם והובהר להם היטב, כי הקונים מיוצגים ע"י עו"ד יעקב קושבטסקי אשר מייצג את הקונים בלבד. למוכרת ניתנה הזדמנות להתייעץ עם עו"ד מטעמם ולהיות מיצגים והם מצהירים כי הם חותמים על הסכם זה מרצונם החופשי ולאחר שהבינו את תוכנו". אמנם מטעם המוכרת היה בשלב כלשהו עו"ד שככל הנראה הסדיר למענה את רישום הדירה, אך בשום שלב לכאורה במשא ומתן, עריכת ההסכם וחתימתו, התובעת לא הייתה מיוצגת.
ב. עוד ביחס לשאלת ייצוגה של התובעת בעסקת המכר, הניח עו"ד קושבטסקי הנחות כי הייתה מיוצגת (עמ' 23 ש' 30-35), זאת למרות שבהסכם המכר נכתב בבירור כי היא אינה מיוצגת. בנוסף, העיד כי התובעת הייתה במשרדו מספר פעמים ולזמן רב אך לא ידע להשיב באילו מועדים ולא הראה כל אינדיקציה לכך, מה ארע באותן פגישות, אילו שאלות שאלה או נשאלה וכדומה. לא הובאה אינדיקציה כי הוחלפו טיוטות, כי התובעת העירה הערות ביחס לטיוטות, כי אכן הייתה במשרדו יותר מפעם אחת. לא זכר אם שוחח עם אגמי על העסקה הזו (ראו עמ' 25). האמור הינו בניגוד לזיכרון הפנומנאלי של עו"ד קושבטסקי ביחס לשיחותיו עם סדאוי, למשל, בעניין מס הרכישה ואישור העירייה הנדרש לעסקה (עמ' 26 ש' 7-10; ש' 16-17).
בזהירות המרבית אני אומר כי לא ניתן על סמך עדותו של עו"ד קושבטסקי לקבוע איזשהו ממצא עובדתי שיש בו לסייע להליך ולפתרון המחלוקת.
ג. בנוסף, עו"ד קושבטסקי הגיע לעסקה דרך אגמי, זאת למרות שלא הכיר לא את סדאוי ולא את התובעת. אגמי אף שילם את שכר טרחתו של עו"ד קושבטסקי, הגם ולטענתו הוא כלל אינו צד לעסקה (עמ' 22 ש' 12-18). אמנם, אין פסול בעו"ד שמייצג בעסקה צדדים שאינו מכיר והדבר קורה בפרקטיקה חדשות לבקרים, אלא שבמקרים כאלו במיוחד, בהם עו"ד מייצג לקוח שאינו מכיר באופן אישי בעסקה מול אדם שלא רק שאינו מכיר באופן אישי, אלא אף אינו מיוצג, ראוי היה כפליים לוודא כי הצדדים שניהם יודעים על מה חותמים ולאיזו עסקה נכנסים.
54. שנית, התמורה בהסכם המכר הינה בלתי סבירה ואינה משקפת את שוויו האמיתי של הנכס והיא לא הגיעה במלואה לידי התובעת.
א. התובעת הציגה שמאות שאמנם הוכנה לצורך קבלת משכנתא עבורה, אלא שזו השמאות היחידה שהוצגה בהליך שכן הנתבעים לא הציגו חוות דעת מטעמם. לפי שמאות זו, שווי הדירה נכון ליום 10.07.2019, שנתיים וחצי ממועד חתימת ההסכם, עמד על סך של כ-1,100,000 ₪ או 935,000 ₪ במימוש מהיר.
ב. למרות היות סדאוי שמאי מקרקעין, הנתבעים לא הצליחו לקעקע את האומדן כפי שעלה מחוות הדעת שהציגה התובעת ולהוכיח כי התמורה שנקבעה בהסכם המכר הייתה סבירה ובהתאם לשוק במועד הרלוונטי. למעט לראות את הבניין בו מצויה הדירה מבחוץ, סדאוי לא בחן את הדירה, לא הוכח כי בחן את הפן התכנוני או הרישומי בה.
ג. לא הוכח ואף לא נטען כי התנהל משא ומתן סביב התמורה, הצדדים סיכמו כי לתובעת הזכות לרכוש את הדירה בחזרה, התשלומים שולמו שלא כנהוג בעסקאות מכר. הצדדים לא התנהגו כמי שנקשר ביניהם הסכם אמיתי וכנה לרכישת זכויות במקרקעין. מסקנה זו אף נתמכת בעדויות שונות שהובאו בפני.
ד. לאמור יש להוסיף את העובדה שמעבר לכך שסדאוי ידע שהוא רוכש דירה בסכום נמוך משוויה האמיתי, וגם התמורה שביקש מהתובעת לכאורה לצורך השבת הדירה לידיה הינו פחות משוויה האמיתי בשוק, מעלה תהיות. סדאוי טען שהדירה הייתה שווה 850,000 ₪ אבל התמורה הנמוכה יותר נקבעה בגלל מימוש מהיר כי התובעת "אמרה שהיא צריכה את הכסף מהר" (עמ' 281 ש' 24-31). לו היה שווי הדירה כבר באותו מועד 850,000 ₪, מדוע הוא הסכים להשיב אותה לתובעת תמורת 800,000 ₪ לאחר כשנה וחצי, כשמחירי הדיור רק עולים? ומדוע, אם דמי השכירות היו כטענתו לפחות 3,500 ₪, הסכים לקבל "רק" 2,500 ₪? בנוסף, איך יכול היה לקבוע את השכירות מבלי לראות את הדירה בעצמו? את מצבה? מצד אחד נטען שהדירה הייתה במצב שלא מצדיק שווי של מיליון ₪, מנגד נטען כי שווי השכירות בה הוא 3,700 ₪, והכל מבלי בכלל לראות את הדירה, הכיצד זה מתיישב עם טענותיו של סדאוי? סבורני כי ההפרש בין טענת סדאוי לשווי דמי השכירות, לבין הסכום ששולם בפועל, מתיישבים דווקא עם טענת התובעת להחזר חודשי של ההלוואה שהוטעתה לחשוב שקיבלה.
ה. העובדה שסדאוי קנה את הדירה במחיר מסוים והסכים בהסכם "ג'נטלמני" לדבריו, למכור לתובעת את הדירה בחזרה במחיר של 800,000 ₪, משתמעת כהלוואה בריבית נשכנית. כלומר, במילים אחרות, ניתן לתאר המצב כמתן הלוואה עם דירה כבטוחה כאשר ככל ולא יוחזר סכום ההלוואה בתוך 3 השנים, הבטוחה – היינו, הדירה – תמומש. בפועל, שנה וחצי אחרי שנתן את הכסף ביקש סדאוי מהתובעת 800,000 ₪ בנוסף להבטחת המיסים. כלומר, 200,000 ₪ יותר מהתמורה בהסכם.
סדאוי לא הצליח להסביר איך תמימותו הנטענת מתיישבת עם העובדה שדרישת הכסף חזרה בתוספת של למעלה מ-200,000 ₪ לא הייתה דיפרנציאלית, כלומר, בין אם מדובר בחודש, שנה או 3 שנים אחרי העסקה, למרות שמחירי הדיור משתנים כפי שידוע לסדאוי היטב בהיותו שמאי ותיק ומנוסה.
"התמימות הייתה אך ורק במערכת היחסים שלי עם יוסי בעניין הזה, שבעצם הוצג לי משהו שהוא לא היה אמור, היה צריך, הוצג בצורה אחרת. פה רק הייתי תמיד, פה רק הייתי טיפש" (עמ' 314 ש' 1-3), אמר אך לא הסביר מעבר.
ו. אתייחס לסכומים שנטען כי שולמו לתובעת על ידי סדאוי על חשבון התמורה. כאמור, על פי ההסכם, התמורה נקבעה לסך של 610,000 ₪. הצדדים כולם מסכימים כי סכום זה לא שולם במלואו וכי מכיסו של סדאוי שול סך של 560,000 ₪, כאשר היתרה, לטענת הנתבעים נועדה להבטחת תשלום היטל ההשבחה.
התובעת טוענת כי מתוך כלל הסכום ששילם סדאוי: סך של 130,000 ₪ הגיע לידיה; סך של 51,714 ₪ נטל אגמי לידיו כהחזר על סכומים ששילם לטובת התובעת לפני הסכם המכר; היתרה בסך של 378,286 ₪ נותרה בידי אגמי, לטענתו, בנאמנות עבור התובעת.
מנגד, סדאוי טען במספר הזדמנויות כי התובעת קיבלה את מלוא הסכום, פרט לאותם 50,000 ₪, האחרונה בהן במסגרת סעיף 3 לסיכומיו וכי התובעת היא זו שחברה להסב את התשלומים לצדדים שלישיים. אלא, שבמסגרת הדיון העיד כי הכסף לא היה בדיון כל הזמן וכי לא הייתה נאמנות אמיתית (עמ' 262 ש' 5-8).
55. שלישית, העדויות שהובאו בפני מעידות אף הן על היעדר כוונה וגמירות דעת הצדדים להתקשר בהסכם מכר. ואפרט.
56. עו"ד מטלון העיד בפני כי ביחס לסדאוי הבין "שהעסקה הזו נכפתה עליו. הוא לא רצה את העסקה הזאת בגדול כאילו, העסקה נכפתה עליו" (עמ' 13 ש' 19-21). עוד העיד כי "אלי היה מעוניין לצאת מהעסקה זאת, ז"א לקבל את הכספים האלה. בגלל זה היה ביטול העסקה." (עמ' 13 ש' 32-34).
57. ביחס לתובעת, העיד עו"ד מטלון כי הוא "זוכר שהיא טענה שהיא לא הבינה שהיא מוכרת את הדירה שלה. היא הבינה שהיא לוקחת הלוואה ולא מוכרת את הדירה (עמ' 17 ש' 1-3). עדותה של התובעת תואמת את אמירתה לעו"ד מטלון (עמ' 83, ש' 15-24):
ש: האם אלי ניסה בדרך כזו או אחרת לשכנע אותך לעשות את העסקה? כי את אומרת 'כל המילים', כמה הוא דיבר?
ת: לא הרבה.
ש: לא הרבה. איך הייתה הדינמיקה בינך לבין אלי?
ת: הדינמיקה הייתה ביני לבין יוסי, אלי עמד שם באיזשהו שלב הוא הוציא את הפנקס צ'קים, נתן צ'ק, אמר 'זה מה שאני נותן, זה מה שאני רוצה, יש לך 3 שנים להשיג את הכסף' והוא שמע שאני יושבת ואני אומרת ליוסי, 'יוסי, מה הולך פה? מה זה?', הוא לא הגיב על זה, הוא לא אמר לי 'תקשיבי, את רוצה לחשוב רגע? יכול להיות שזה לא מתאים לך למכור בית ב-610,000?', לא היה לי שום כוונה למכור בית, הוא לא שאל אותי אם יש לי כוונה למכור את הבית".
58. עוד העיד עו"ד מטלון כי, בהגינותו, אמר לתובעת כי הוא "כרגע עוצר את זה כי אני מרגיש כרגע שהעסקה לא הוגנת כלפייך, אני עוצר את העסקה, אני לא מחתים אותך על העסקה, תתייעצי עם עו"ד מטעמך [...]" (עמ' 16 ש' 9-11).
59. אני סבורה כי כל עניין ההסכם לביטול העסקה, הדיווח, הלחץ לקבלת אישור עירייה, נועדו להפעיל לחץ לא מתון כלל על התובעת להיענות לדרישת הנתבעים להשבת כספים בתוספת הסכום הנוסף.
60. בניגוד לעדותו של עו"ד מטלון בפני, עדותו של עו"ד קושבטסקי כפי שפירטתי לעיל, לא הייתה כזו שעל בסיסה ניתן לקבוע קביעות עובדתיות כלשהן והיא אינה תורמת לטענות ההגנה, שכן על מרבית השאלות שנשאל לא ידע לענות מאחר וטענתו לא זכר.
61. גם עדותו של אגמי מעלה יותר שאלות מתשובות, מחזקת את המסקנה כי ידו בדבר וכי התנהלותו כולה כיוונה לעסקה שנכרתה בין התובעת לסדאוי. כך, למשל, העיד אגמי כי "כל הדרך אמרתי לה (לתובעת – ר' ע') ענת זה הסכם מכר את יכולה לקנות את הדירה שלך חזרה, זאת אומרת שתדעי ותקחי את זה בחשבון" (עמ' 176, ש' 6-9). מדובר כאמור באחת משלל אמירותיו של אגמי שמעלות יותר שאלות מאשר מספקות תשובות. מדוע שאגמי יצטרך לומר לתובעת "כל הדרך" כי מדובר בהסכם מכר אם אכן היה מדובר בהסכם מכר ואם התובעת ביקשה והתכוונה באמת ובתאים למכור את הדירה? ואם אכן רצתה למכור, מדוע שתינתן לתובעת האפשרות לרכוש דירתה חזרה? אם אכן הייתה לה זכות לרכוש את הדירה במסגרת הסכם מכר אמיתי וכנה, מדוע זכות זו לא באה לידי ביטוי בהסכם המכר ובקביעת התמורה?
62. לטענת אגמי "אין קשר בין ההתנהלות הכלכלית שכשלה בין התובעת לנתבע 1 ובין הסעד המבוקש בכתב התיעה (הטעות במקור – ר' ע') בגין ההתקשרות של התובעת מול נתבע 2" (ראו סעיף 14 לסיכומי אגמי). בחינת הנסיבות והתנהלותו של אגמי מעלה כי ההיפך הוא הנכון
63. הדיסוננס בין הסכם המכר לבין המציאות עולה בבירור מהעדויות והראיות שבפני.
64. כך למשל, שאל אגמי את התובעת האם "זה נכון שבאמת עשינו מאמץ להביא את הכסף מהבנק שלי לא הצלחנו [...]", אמירה שאושרה על ידי התובעת. מיד לאחר מכן – ומבלי שום הקשר או שלב ביניים בו לכאורה הפכה העסקה מסיוע בקבלת הלוואה, לעסקת המכר לסדאוי – "סיפר" אגמי (כמילותיו) כי "[..עלה לי בראש, אמרתי 'תשמע, אני לא אקח אותה למקומות שאני לא מכיר, שאני לא יודע', אמרתי 'אתה יודע מה, אני אדבר עם אלי, אבל אני לא אגיד לאלי כאילו אני אומר אלי, תשמע, יש דירה לקנות 620,000 ₪ ברחוב ככה וככה, אתה מעוניין? זה עסקה מהירה, ככה וככה', אמר לי 'אתה יודע מה, מתאים לי, יוסי', אמרתי לו 'בסדר' [...] הבאתי אותו ליעקב (עו"ד קושטבסקי – ר' ע') והלכנו וחתמנו ועשינו את העסקה ואז אמרת לי 'יוסי', אמרתי לך, 'ענת, תשמעי, את מוכרת את הדירה' [...]" (עמ' 144, ש' 27-31; עמ' 145 ש' 1-3).
65. אגמי כשל מלהוכיח את כל שלב הביניים, כלומר מהשלב בו דובר על הלוואה ועד לשלב בו לכאורה הציג בפני התובעת את עסקת המכר, את הסכמתה של התובעת למכירת דירתה, את המשא ומתן על התמורה בגין הדירה, את הצעה והקיבול בינה ובין סדאוי. למעשה – את כל הפרטים המהותיים להתקשרות שבין מוכר מרצון לקונה מרצון. כל הסיפור של אגמי למעשה מתאר את הסיטואציה כהווייתה, בה הייתה התובעת כבובה על חוט אותו מחזיק אגמי.
66. לא זו אף זו, הרי שאת הטענה לפיה התובעת פנתה אליו בתחילה לצורך קבלת הלוואה – טענה שאושרה על ידי אגמי במספר הזדמנויות (ראו למשל, עמ' 144 ש' 1-8), ואף נאמרה על ידו באופן מפורש ("ענת בן זימן היא שפנתה אלי, ביקשה לקבל הלוואה על נכס בבנק דיסקונט, בנק לאומי [...]", עמ' 157 ש' 20-21), וכי רעיון המכירה היה שלו (עמ' 157 ש' 30) – הכחיש אגמי בחקירתו הנגדית על ידי ב"כ התובעת וטען כי התובעת הגיעה אליו אך ורק לצורך מכירת הדירה ולא לשם קבלת הלוואה (ראו עמ' 166 ש' 1, 15, 17-19). אלא, שבהמשכה של אותה חקירה ולאחר שהתפתל עם תשובותיו נאלץ להודות כי "גברת בן זימן (התובעת – ר' ע') רצתה מימון" (עמ' 168 ש' 31). אלא, שכמנהגו, ממש רגע לאחר מכן חזר בו מהמילה "מימון" (עמ' 169 ש' 8-12).
67. האמור לעיל הינו דוגמא אחת מיני רבות המעידות על הקושי הרב לקבל איזושהי גרסה סדורה, קוהרנטית, עקבית וכנה ביחס לאיזשהו עניין.
68. אגמי העיד כי התובעת היא אישה חכמה ונאורה ואף הייתה שותפה עמו בקנוניה נגד סדאוי. טענה זו אינה מתיישבת עם עדותו מנגד כי היה נוכח בעת חתימת התובעת על הסכם המכר כי "אני צריך להיות עם ענת, היא צריכה להבין מה היא חותמת, מה היא עושה, צריך להסביר לה [...]" (עמ' 180 ש' 10-11).
69. אגמי זיהה את מצוקתה של התובעת וניצל אותה לצרכיו, תוך שהוא מלווה לה כספים שהיו נחוצים לה באותה עת, ללא שהיא נדרשת לתת בטוחה או ערבות כלשהי, מייעץ לה, מלווה ומדריך, נותן לה תחושה כאילו היא לא לבד עם צרותיה, הכל לכאורה מטוב לבו, הגם ומדובר בשני אנשים שעד לפי רגע היו זרים זה לזו. אגמי הונה את התובעת לחשוב כי היא יכולה לסמוך עליו שיוציא אותה "מן הבוץ" אליו נקלעה וכי היא יכולה לתת בו את מבטחה ללא עוררין וחששות.
70. כך, בתחילה העביר אגמי לתובעת סכומים לכאורה זניחים, אך עבור התובעת נוכח מצוקתה היו עבורה כאוויר לנשימה. בהמשך אף כיסה את המשכנתא שרבצה על דירה – בדיעבד, כחלק מההונאה – מבלי לדרוש בטוחה כלשהי, הכל בכדי לקנות את אמונה.
71. בעדותה, שהייתה מהימנה ואמינה בעיני, טענה התובעת כדלקמן (עמ' 70, ש' 31-33 עד עמ' 71 ש' 1-9):
ש. אני רק מנסה פשוט לבדוק אם באותה נקודת זמן את הרגשת שהוא מנסה לעשוק אותך, לרמות אותך, להטעות אותך, האם הוא נתן לך באותה נקודת זמן מצג לא נכון?
ת. באותה נקודת זמן הוא נתן לי להרגיש שהמזל הכי גדול שלי בעולם זה זה שפגשתי אותו, הוא נתן לי את התחושה ש'ענת מהרגע תירגעי כל הבעיות שלך נפתרו', הוא ממש התנהג כמו חבר".
ש. זאת אומרת שבאותה נקודת זמן היית, זה שהוא התנהג אלייך יפה זאת תחילת הדרך שלטענתך הביאה אותך להתקדם איתו הלאה.
ת. כן.
72. עו"ד מטלון, כאמור, מהבודדים שניסו לשמור על זכויותיה של התובעת או לכל הפחות לא לתת יד למשהו שאינו ברור, העיד כי "היו מספר שיחות עם ענת, היו מספר שיחות. היא דיברה על-כך שבעצם היא חושבת שרימו אותה [...]" (עמ' 14 ש' 28-29).
73. עדותו של אגמי סיפקה את התשובה האמיתית למי היה אחראי למעשה הנוכלות שבוצע כנגד התובעת. בעדותו לא הצליח אגמי לתת איזשהו הסבר או מענה לשאלות כגון מדוע לא קיבלה התובעת לידיה את מלוא התמורה? מדוע אסור היה שסדאוי ידע על ההסכם לכאורה בין התובעת לבין אגמי? אגמי טען כי אם סדאוי היה יודע על ההסכם בין אגמי לתובעת, לא היה נכנס לעסקה למרות שכטענתו הכל היה כשר וחוקי, למעט האמירה כי "לא נעים" (עמ' 180-184).
74. במהלך החקירות וטענות התובעת עלה עניין מדר. מדובר בפסק דינו מיום 10/04/18 של כבוד השופט אטדגי בתא (ת"א) 24978-02-11 דינה מדר נ' יוסי אגמי. שם, בסעיף 26(ו) נקבע כי ""חוזה המכר" ויתר ההסכמים היו מסווה להסכם הלוואה בריבית, כשהדירה שימשה לבטוחה [...]. הוגה רעיון ההסכמים הללו היה יוסי אגמי, ועו"ד קרני שיתף עמו פעולה בהלבשת הניסוח המשפטי". ראוי לציין כי פסק הדין ניתן אמנם לאחר שההסכם נשוא התביעה שבפני נחתם, אך ההליך החל שנים רבות לפני כן והתנהל משך שנים.
75. בסעיף 114 לפסק הדין של כבוד השופט אטדגי מתואר מעשה הנוכלות לפרוטרוט, אשר ניתן, בשינוי חלק מהשמות ותפקידם ובשינוי הסכומים, לתאר את מעשה הנוכלות שארע בענייננו:
"כל הסימנים מראים שאין מדובר באמת בעסקת מכר, אלא בעסקה למתן הלוואה בריבית.
דינה מקבלת סכום כלשהו כהלוואה (לא ברור מהו הסכום) וכנגד כך היא מוכרת, כביכול, את הדירה ונרשמת הערת אזהרה לטובת אגמי. בכך נוצרת בטוחה להחזרת סכום ההלוואה.
אם תמומש האופציה לרכישה חוזרת של הדירה, בתום שנתיים, אזי דינה משלמת לאגמי סכום של 300,000 ₪ יותר מהתמורה שקיבלה בגין מכירת הדירה. וכך יוצא שהיא שילמה שנתיים דמי שכירות עבור דירה שנותרה ברשותה בסך 168,000 ₪, סכום של 75,000 ₪ עבור הזכות לשמירת האופציה וסכום נוסף של קרוב ל-106,000 ₪ עבור "סיועם" לה [...]."
76. כשנשאל אגמי בתחילה על מקרים דומים בעבר התפתל עד שלבסוף הודה כי היו מקרים בהם ערך הסכם מכר עם אופציה של רכישת הדירה בחזרה, במקום מתן הלוואה, לדבריו "רק בשווי של חוב של 70 80% מערך הדירה (עמ' 211, ש' 1-2, 5-8). עוד אישר אגמי את הסכמי השכירות עם אותם לווים/מוכרים (עמ' 211, ש' 9-4).
77. ביחס לסכומים שהועברו לידיו, הגם וטען בפני התובעת כי ישמור עבורה את הכסף בנאמנות, הודה כי הכסף לא היה כל הזמן בידיו וכי לא הייתה נאמנות אמיתית (עמ' 262, ש' 5-8) וכי התחיל לאסוף כספים לצורך כך רק חודשיים לפני שידע על ביטול העסקה (עמ' 262, ש' 16-17). כלומר, אגמי עשה שימוש עצמי בכספים שהבטיח כי יחזיק בנאמנות עבור התובעת.
78. בנוסף, אגמי לא הוכיח כי בשלב כלשהו ניסה באמת ובתמים לקבל הלוואה לטובת התובעת מכל בנק או גורם מממן שהוא.
79. דוגמא נוספת לקושי בקבלת נתון עובדתי כלשהו מעדותו של אגמי היא טענתו מחד גיסא כי התובעת העבירה לו את הסך של 400,000 ₪ כהלוואה (עמ' 138 ש' 16), ומאידך גיסא אישר כי שמר את הכסף עבור התובעת בנאמנות (עמ' 135 ש' 33-35; עמ' 139 ש' 1; עמ' 145 ש' 19-21). בגרסה אחרת טען כי לא העביר את 400,000 השקלים לתובעת כי הם היו עלולים להיות מעוקלים (עמ' 185 ש' 32).
80. ועוד. אגמי טען מחד גיסא כי "סידר" בין התובעת לסדאוי עסקת מכר בתמורה של 610,000 ₪, בעוד מנגד טען כי לתובעת אמר ש"שנתיים או 3 אחר כך תשלמי לו 850" (עמ' 158, ש' 5-7). אציין כי בהמשך טען כי דובר על סכום של 800,000 ₪ (עמ' 162 ש' 4).
81. אגמי ניסה לטעון כי התובעת עשתה איתו יד אחת להונות את סדאוי, אלא שכשל בהוכחת טענתו ואף לא ידע להסביר מה הייתה הקנוניה שנעשתה (ראו עמ' 160-161). כל שטען ביחס למה שעמד מאחורי זה הוא כי "אם זאת קנוניה זאת קנוניה, אם זאת לא קנוניה זה לא קנוניה, האינטרס שלי היה לקבל את הכסף, האינטרס שלה זה לקבל את הכסף, הייתה לי השקעה טובה, היא הסכימה לתת לי את ה-400,000 ₪ ואני הסכמתי להחזיר לה אותם ביום קניית הדירה חזרה" (עמ' 162 ש' 24-27). ברי כי אין כל היגיון בדבריו של אגמי. מה היה חלקה של התובעת ברווח הצפוי כתוצאה מהקנוניה? כיצד הייתה הקנוניה הלכאורית משיאה רווח לצדדים, למעט הרווח שקיבל אגמי לידיו 400,000 ₪, מאותו גיס, סדאוי, שממנו לווה כספים קודם לכן והיה עליו להחזירם?
82. אגמי אף הכחיש את תשלום שכר טרחתו של עו"ד קושטבסקי (עמ' 179 ש' 1-2, 16-17) זאת בשעה שעו"ד קושטבסקי העיד כי היה זה אגמי ששילם את שכר טרחתו (עמ' 22 ש' 12-18). אגמי עומת עם עדותו של עו"ד קושטבסקי אך לא הצליח להשיב לכך באופן ענייני (ראו עמ' 179 ש' 23-34 עד עמ' 180 ש' 1-4).
83. בניגוד לטענת אגמי כי הוא "כלום בעניין" (עמ' 187 ש' 12) והתנהל רק כשליח (עמ' 240 סיפא ו-241 ש' 6-7), מעורבותו של אגמי זועקת מכל היבט ועניין שבפני ולטעמי ניתן לומר כי אגמי, ללא כל עוררין, ניצח על התזמורת הזו. עורכי הדין שהיו מעורבים הן בעסקה, הן בביטולה היו עורכי דין שהובאו דרכו, אגמי שילם את שכר טרחתו של עו"ד קושטבסקי, רעיון עסקת המכר הייתה של אגמי, הוא זה שקבע את תמורת המכר ואת תמורת המכר החוזר, הוא הביא את קונה – סדאוי, הוא קיבל לידיו חלק מהתמורה, הוא היה מעורב בהשגת אישור עירייה לעסקה (עמ' 231-233 לעדותו מיום 19.01.2023), ניהל את מרבית התקשורת בין התובעת לסדאוי, נכח בעת החתימה על עסקת המכר, היה מעורב בהעברות השיקים, פדיונם ושמירת למעלה ממחצית סכום התמורה לכאורה בנאמנות עבור התובעת.
84. מנגד, חלקו של סדאוי בתרמית, לטעמי לא הוכח.
85. סדאוי העיד בפני ביום 21.02.23. מעדותה עולה תמונה קשה של עצימת עיניים, הימנעות משאילת שאלות והתעלמות בוטה מנתונים שעמדו באופן ברור לנגד עיניו.
86. למרות שגילה עם כתב התביעה או בסמוך לו שכסף עבר אל אחותו ואל גיסו, נמנע לדבריו גם כיום שלא לשאול או לברר מדוע וכיצד היו קשורים לכך והיכן כספו (עמ' 268-269). לא בדק מדוע גיסו פרע את הצ'קים במזומן (עמ' 271 ש' 15-18; 30-34) וכן העלים עין מהקשר של אחותו לעניין (עמ' 280 ש' 16-17, 19-20, 31-34' עעמ' 281 ש' 10-11, 16-18). כאמור, כל הנתונים לצורך שאלות בסיסיות היו מונחים לנגד עיניו של סדאוי: העסקה הגיעה דרך גיסו (שהיה חייב לו כסף באותה עת), גיסו ואחותו היו מעורבים לאורך כל הדרך (אגמי היה נוכח בחתימה – עמ' 276; אחותו לקחה לפחות שיק אחד לתובעת – עמ' 279 ש' 15-16, 21-24) הוא לא ראה את הדירה ולו פעם אחת טרם החתימה אלא רק את הבניין ("הלכתי לבניין גם ראיתי את הבניין" עמ' 286 ש' 13; "ביקרתי רק בבניין, אני מכיר את הבניין. לא ביקרתי בדירה, הדירה עצמה לא מעניינת אותי." עמ' 300 ש' 28-29), חתם על עסקה עם אישה שלא דיבר איתה על העסקה או על תנאיה למעט לכאורה שיחה אחת ימים ספורים ממש לפני החתימה (עמ' 285 ש' 11-15' 286 ש' 3-4), שילם בניגוד להוראות ההסכם בשיקים רגילים שלא למוטב בלבד, הבין שהיא "רצתה את הכסף בצורה מהירה" (עמ' 273 ש' 26), בנוסף מדובר באדם שבעיסוקו הוא שמאי ועוד כזה שמשמש כשמאי מטעם בתי המשפט, ערך לפחות 5 עסקאות בחייו, יש לו איזושהי ידיעה על מי גיסו ואחותו (ראה את הכתבה בערוץ 10 – עמ' 283 ש' 5-29). כל זה והוא לא שואל שאלות, עד היום.
87. כבעל מקצוע בתחום וכאדם שראה המון עסקאות בחייו ואך עשה בעצמו מספר עסקאות נדל"ן (5-6, עמ' 272 ש' 15-16), עדיין לא נראה תמוה בעיני סדאוי שהתובעת ביקשה את התמורה בשיקים אישיים לא למוטב והוא גם לא שאל למה (עמ' 272 ש' 20-26; עמ' 276 ש' 12-13), זאת למרות שידע כי התובעת "צריכה את הכסף מהר" ולכן התמורה שנקבעה בהסכם הייתה בשל מימוש מהיר (עמ' 281 ש' 24-31).
88. הוסיף ואמר כי "זו הייתה עסקה טובה, אני אומר זה עסקה טובה" (עמ' 281 ש' 31, וחזר על זה בעמ' 282 ש' 10-11).
89. אין חולק כי העובדה שאגמי החזיק ב-400,000 ₪ מתוך התמורה ששילם סדאוי, הוסתרה מסדאוי. אגמי עצמו הודה בכך וסדאוי העיד כי לא ידע.
90. אמנם, התנהלותו ופעולותיו – נכון יותר לומר – היעדרן, כמפורט לעיל עולות לכדי חוסר תום לב, אלא שעל סמך הראיות שהובאו בפני, איני יכולה לקבוע באופן וודאי כי סדאוי ידע על התרמית. לא זו אף זו, אלא שלטעמי אף סדאוי היה קורבן למעשיו של אגמי. באמונה עיוורת ומתוך יחסיו הקרובים עם אחותו, רעייתו של אגמי, סדאוי לא שיער ולו לרגע אחד, כי אגמי יפעיל עליו את המניפולציות שלו ויסבך אותו במעשה מרמה ונוכלות. לכך יש להוסיף את העובדה שסבר כי מדובר ב"עסקה טובה" כאשר אני סבורה כי בכך התכוון לעסקת ההלוואה (עמ' 281 ש' 31, וחזר על זה בעמ' 282 ש' 10-11).
91. עוד נדמה מעדותו של סדאוי כי היה מודע למי הוביל את התהליך. למשל, כשנשאל מדוע הלכו לעו"ד קושטבסקי, השיב: ענת הסתדרה עם, כנראה שיוסי אמר לענת יש לי איזה עו"ד או משהו [...]" (עמ' 284 ש' 1-2) וכי "[...] כנראה שהיא, יוסי קישר את ענת בן זימן עם עו"ד קושטבסקי [...]" (285 ש' 6). וגם לגבי שכ"ט עו"ד "יוסי אמר לי תביא לי כסף ואני אתן לו" (284 ש' 25-26). כך גם העיד שלא היה משא ומתן על התמורה כי "המחיר היה סגור, יוסי בא אלי [...]. אבל ברגע שהיא, ברגע שיוסי בא ואמר לי תקשיב אתה רוצה דירה וזה, שאלתי אותו מה זה, הוא אמר דירה וכך וכך אני מכיר את האזור [...]" (286 ש' 8-16).גם לעניין ההיכרות עם עו"ד מטלון, השיב כי "אני מניח שיוסי הכיר לה את מטלון, אני לא יודע אם הכירה את מטלון לפני זה" (289 ש' 25-26). השיב לאחר מכן שלאחר שענת אמרה לו לגבי הביטול שילכו לעו"ד מטלון הוא שאל מהיכן היא מכירה והיא השיבה מיוסי ואז הלך סדאוי ושאל את אגמי על עו"ד מטלון (עמ' 291 ש' 4-7). אותו הדבר ביחס לעו"ד סמוחה: "[...] שאלתי מי זה רובי סמוחה, אז היא אומרת לי יוסי או משהו הכיר לי אותו. אני מניח ששאלתי גם את יוסי איך רובי סמוחה. הוא אמר לי כן עו"ד חכם אינטליגנט [...]" (עמ' 292 ש' 25-28). גם כאשר נשאל סדאוי האם ידע שעו"ד סמוחה ייצג את אגמי בעניינים אחרים, השיב כי "[...] אני מניח שהנחתי שיש תיק שאולי הוא מייצג אותו" (עמ' 300, ש' 16).
92. ביחס להיטל השבחה, הציע לטפל בזה עבור התובעת בשכ"ט מופחת "והיא לא ענתה היא לא הגיבה בדבר הזה. אני מניח שהיא באה וגם אמרה ליוסי ואולי גם אני אמרתי ליוסי, יוסי תקשיב מה קורה עם ענת בן זימן? למה היא לא מטפלת בנושא של היטל ההשבחה? [...]" (עמ' 294 ש' 8-14). עוד השיב לשאלה "למה שאלת אותו?" (על היטל ההשבחה – ר' ע') השיב "כי אני מדבר איתו. יוסי לא אויב שלי, יוסי הוא משפחה שלי, אני פוגש אותו אני יכול לדבר איתו על כמה דברים, יכול לדבר איתו על הכל." (עמ' 294 ש' 25-27). כלומר הוא בחר במודע שלא לשאול אותו שאלות יותר לעומק, אולי משום שחשש מהתשובות או כי העסקה הייתה כל כך טובה שהעדיף לאטום אוזניו ולעצום עיניו.
93. לגבי התובעת העיד סדאוי כי "היא נראתה לי כאישה מאוד, לא כאשת עסקים אבל היא נראתה לי כאישה שמאוד שלמה עם עצמה. שהיא מודעת למה שהיא עושה. שעושה הכל בידיעה שלמה שזה מה שהיא צריכה לעשות או רוצה לעשות. ועובדה שגם דיברה איתי על זה שאולי היא תרכוש הדירה. כלומר היה פה איזה משהו שהיא הבינה. זה לא שמישהו בא והניע אותה או איים עליה או אמר לה או עשה לה משהו. לפחות לא מה שאני ראיתי. היא נראתה לי בסדר גמור היא נראתה לי בן-אדם הגיוני לחלוטין והיא הייתה מיוצגת ע"י עו"ד." (עמ' 307 ש' 19-25). אמנם, כפי שהבאתי לעיל, מכירת הדירה לא הייתה ביוזמת התובעת, עורך הדין לא היה מטעמה אלא דרך אגמי וסדאוי ידע על כך בזמן אמת, עורך הדין לא ייצג אותה ועובדה זו הייתה מצויינת בהסכם אותו קרא סדאוי (הגם והעיד כי לא שם לב לכך – עמ' 308, ש' 23-25), אגמי היה נוכח בעת החתימה והסתודד עם התובעת, ועוד לא מעט נורות אדומות באדום בוהק מאוד, כפי שפירטתי לעיל.
94. הסבריו של סדאוי ביחס להתנהלותו כאמור לעיל היא כי "מערכת היחסים בגלל שזה משפחה [...] אולי לא הדליקו לי נורות שאולי היו צריכות להידלק לי. אמרתי אני הייתי טיפש פה בעניין הזה. אולי הייתי טיפש אולי הייתי תמים" (עמ' 307 ש' 3-5). עוד הוסיף כי "התמימות (שלו – ר' ע') הייתה אך ורק במערכת היחסים שלי עם יוסי בעניין הזה, שבעצם הוצג לי משהו שהוא לא היה אמור, היה צריך, הוצג בצורה אחרת. פה רק הייתי תמים, פה רק הייתי טיפש (עמ' 314, ש' 1-3).
95. כן ניתן לומר כי סדאוי בחר לעצום את עיניו, בחר לא לשאול שאלות, בחר לא לשוחח על מה שלנגד עיניו, לא עם אחותו, לא עם גיסו ולא עם התובעת. בכך אני סבורה כי סדאוי בהתעלמותו הבוטה אפשר לאגמי לבצע את המרמה. אמנם, ייתכן כי לו לא היה זה סדאוי, היה זה גורם אחר שהיה מאפשר, אך בענייננו, קרבתו של סדאוי אל אגמי היא זו שעיוורה אותו אל מה שהיה ממש לנגד עיניו.
התובעת;
96. מנגד אני סבורה כי לתובעת אשם תורם לסיטואציה אליה נקלעה שכן היא נהגה ברשלנות.
התובעת הינה אדם בוגר, עם ניסיון חיים וסביר להניח כי ידוע לה שמתנות, על אחת כמה וכמה מאדם זר שאיננה מכירה ובשווי של מאות אלפי שקלים, לרוב לא ניתנות בחינם. התובעת לא קיבלה כל מסמך שהוא בכתב הגם וקיבלה כספים (עמ' 69 ש' 15-16; עמ' 70 ש' 30), התובעת לא פנתה לברר עם חברתה אודות אגמי אליו הגיעה דרך המלצה של חברה שאינה מוכרת לה שאותה מצאה בחיפוש באינטרנט (עמ' 67 ש' 14-21; עמ' 71 ש' 11-29), התובעת לא שאלה לגובה הריביות או הרווח שמצפים אגמי או סדאוי לקבל (עמ' 69 ש' 20-32; עמ' 76 ש' 7-15) או לחילופין שאלה אך המשיכה להתנהל אף מבלי לקבל תשובות (עמ' 81, ש' 21-35; עמ' 82 ש' 15-35), התובעת לא התייעצה עם עו"ד מטעמה (עמ' 79 ש' 1-10) למעט בשלב התחלתי מאוד של יחסיה עם אגמי, עוד בשלב בו ביקש לקבל הלוואה מהבנק (ראו עמ' 143 ש' 15, 28-29). סבורני כי כל אלו הם באופן חד משמעי ומובהק פועל יוצא של המצוקה הכלכלית בה הייתה מצויה התובעת באותה עת ואשר ככל הנראה הובילו לחוסר ערנותה, או, במילותיה שלה, "כוחו של ייאוש" (עמ' 80 ש' 25).
97. התובעת אף העידה כך על עצמה (עמ' 78 ש' 25-34):
העדה, גב' בן זימן: [...], לפעמים שאתה נמצא באיזשהו מצב אתה רוצה כאילו אתה רוצה שיגידו לך מה שאתה רוצה לשמוע, אתה רוצה שירגיעו אותך, זה המצב שהייתי בו, הייתי במצב, אני מודה שלא נתן לי אולי לראות עוד כמה צעדים קדימה, יכול להיות.
98. כאמור, התובעת העידה כי בשלב מסוים, בתחילת הדרך כשנדרשה להסיר את הערת האזהרה לצורך קבלת , נעזרה לצורך כך בעו"ד בשם אמיר כהן. כן, העידה התובעת כי אותו עו"ד כהן אמר לה "'אני לא הייתי עושה עסקה עם בן אדם כזה' [...] 'לא הייתי עושה עסקה עם בן אדם שכל כך כל כך מתלהב וכל כך לוחץ להוריד את הערת האזהרה'" (עמ' 143 ש' 15, 28-29).
99. בנוסף, השיקים בגין התמורה, הגם והועברו דרך אגמי, היו לפקודת התובעת, מהשיק הראשון ועד השיק האחרון. התובעת היא שהסבה את השיקים לטובת אגמי (ראו עדות התובעת בעמ' 99 ש' 24-27; עמ' 100 ש' 11-14).
100. הציפייה שאנשים אחרים יזמו את השאלות והאחריות לבירור או קבלת מידע לא תהיה עליה. לדוגמא, ראו למשל עמ' 102 ש' 11-19, ובעיקר ש' 19 במילותיה של התובעת: "אם היית שואל אותי אז הייתי עונה" (ראו גם עמ' 83 ש' 22-34).
לסיכום:
101. המסקנות בסיומו של ההליך הן:
הראשונה, התובעת הוכיחה כי לא רצתה בעסקת המכר באמת ובתמים ורומתה והונתה על ידי אגמי לחשוב כי היא מקבלת הלוואה וכי הדירה תשמש כבטוחה. מנגד, סדאוי היה אדיש לתוצאה שכן מבחינתו היה מדובר ב- win win situation. לו הייתה יוצאת עסקת המכר לפועל, אזי הייתה בידיו דירה שעליה שילם כ-60% משוויה באותה עת. לו הצדדים לא היו משלימים את עסקת המכר, היה מקבל את כספו בחזרה בתוספת ריבית אסטרונומית עבור פרק זמן קצר.
השנייה, אגמי הונה את התובעת תוך שהוא מנצל את מצוקתה הכלכלית באופן בו במועד בו חתמה על הסכם המכר, לא רק שהייתה חייבת כספים לגורמים אחרים, אלא שאף הייתה חייבת כספים לאגמי עצמו. אגמי אף הונה את גיסו, סדאוי בכך שהסתיר ממנו את מצוקתה של התובעת, את הבטחותיו לתובעת כי אין המדובר בהסכם מכר אלא בהסכם הלוואה, את העובדה כי מרבית הסכום נותר בידיו של אגמי וכי הוא זה שפודה את השיקים שהתובעת הסבה. סדאוי הלווה כספים לאחותו ולבעלה, אגמי. הלוואה זו הושבה בסמוך למועד בו סדאוי החל להעביר כספים, באותה עת בה הוחזק סך של כ-400,000 ₪ מתוך כספים אלו בידיו של אגמי. אין חולק כי כספים אלו לא היו מצויים עוד בידיו של אגמי במועד בו ניהלה התובעת משא ומתן להשבת כספים אלו לסדאוי כנגד ביטול העסקה. ייתכן, ואינני קובעת כך חד משמעית, ראשית כי שאלה זו לא עלתה בפני ושנית כי לא הוכח כך באופן וודאי, כי כספיו של סדאוי הם אלו ששימשו להשבת ההלוואה שנתן לאחותו ולאגמי.
השלישית, ביחסים שבין התובעת לסדאוי, הרי ששניהם חולקים ביניהם באחריות – התובעת נוכח רשלנותה, וסדאוי נוכח עצימת עיניו, אדישותו לתוצאות ולהשפעתן על התובעת. רשלנות התובעת מביאה למסקנה כי עליה לשאת באחריות בגין חלק מהנזק. התנהלותו של סדאוי, בייחוד נוכח היותו שמאי מוערך, ותיק ומקצועי אשר משמש בין היתר ששמאי מטעם בית המשפט, היכרותו עם עולם הנדל"ן, היכרותו עם עסקאות מכר שונות והעובדה כי ככזה יכול היה, בכל שלב ואף למן ההתחלה לעצור את מפולת השלגים שהובילה להליך כאן, הרף המוסרי, הזהירות והאחריות המצופה ממנו, מביאים למסקנה כי הגם והוא הניזוק, הוא מפזר הנזק הטוב יותר ועל כן אחריותה של התובעת – גם אם לא מתבטלת כליל – פוחתת.
102. נוכח האמור, אני מקבלת את התביעה ומורה על ביטולו של הסכם המכר מיום 08.01.2017 בין התובעת לסדאוי.
103. בחינת הנסיבות בענייננו, מעלה כי שתי צלעות במשולש התובעת-אגמי-סדאוי נפלו קורבנות למעשיו של אגמי, מי על ידי תרמית ומי מכוח עצימת עיניים. בפועל, בסופו של דבר, שניהם – גם התובעת וגם סדאוי – לא האמינו כי אגמי ירמה אותם.
104. הוכח שהתובעת הוּנתה, רוּמתה ופוּתתה על ידי אגמי עד שנלכדה במלכודת הדבש שלו, באופן בו הוא גרם לה לבטוח בו ולחשוב כי הוא אכן פועל לטובתה. התובעת הוטעתה באופן בו אכן חתמה על הסכם המכר במחשבה שהוא נועד להבטחת ההלוואה, אלא שלא ידעה כי הריבית שתידרש לשלם תהיה כה גבוהה באופן בו ייתכן כי תיאלץ להיפרד מהנכס היחיד שנותר בבעלותה. התובעת טענה בכתב התביעה, ולטעמי טענה זו הוכחה באופן חד משמעי, כי "אגמי חזר והדגיש שלא מדובר במכירה אמיתית אלא שחתימתה על ההסכם תשמש אך ורק כביטחון להחזר ההלוואה" (ראו סעיף 17 סיפא לכתב התביעה).
105. אוסיף עוד כי נוכלות בהונאת מלכודת הדבש הינה טכניקה ידועה. הקורבן מפותה באמצעות קבלת כספים, שאינם משמעותיים, לבטוח ברמאי שמוביל אותו לעסקת הנוכלות האמתית שאליה הוא מכוון. ובענייננו, התובעת קיבלה למעלה משלושים אלף ₪ בנוסף שולמה המשכנתא על דירתה, כאשר היא לא חותמת על כל מסמך לטובת אגמי, והוא מצידו מעניק לה כספים הנחוצים למחייתה, ומנהל אתה מערכת יחסים של מלווה ללווה מבלי לדרוש את הכספים. כל זאת, מבלי לציין כי היא תידרש לשלם ריבית, מבלי לחתום על הסכם הלוואה, רק מתוך כביכול הביטחון שאגמי בוטח בתובעת, בעוד שההיפך הוא הנכון. כל תכלית המרמה הינה לגרום לתובעת להאמין באגמי, ולהוביל אותה להסכמה מופרכת של מכירת דירה בסכום הנמוך משוויה בכמעט ארבעים אחוז ואת מלוא התמורה היא אינה מקבלת כלל. התנהלות מרמתית של אגמי מתחילה ועד סוף.
106. כספי התמורה ששולמו והכספים שיש להשיב:
בכתב התביעה ביקשה התובעת להורות על ביטול הסכם המכר והמסמכים הנלווים לו (ייפוי כוח וכדומה); ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת סדאוי; הצהרה כי הסך של 123,286 ₪ שהועברו מסדאוי אל אגמי, לטובת התובעת לפי הסכם המכר – נותרו בידי אגמי.
כמו כן, ביחס לשאלת השבת הכספים שכן נמסרו לידי התובעת, טענה התובעת בסיכומיה כי "[...] נוכח התנהלותו של סדאוי כמפורט לעיל וסיועו לאחותו ובעלה אגמי בעסקת המרמה הרי שלבית המשפט נתונה הסמכות כאמור בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 להפחית מחובת ההשבה, ככל שייקבע שעל התובעת להשיב את הכספים שקיבלה או לחילופין לאפשר לה להשיב את הסכום בתשלומים של 2,500 ₪ או לחילופי חילופין לפטור את התובעת מהריבית. זאת נוכח התנהלותו של סדאוי שכאמור אין כל ספק ששיתף פעולה עם עסקת המרמה של אגמי ו/או עצם את עיניו".
נוכח המסקנה אליה הגעתי וכפי שפירטתי לעיל, שיש להורות על ביטולו של הסכם המכר, אדון בהשלכות מסקנה זו על הכספים שיצאו מכיסו של סדאווי.
הכספים שעל התובעת להשיב לסדאווי;
במהלך ניהולו של תיק זה, הוכח כי סדאוי אכן הוציא מכיסו סך של 560,000 ₪ על חשבון התמורה וסך נוסף של 48,800 ₪ ששילם בגין מס רכישה.
עוד הוכח כי בפועל קיבלה התובעת לידיה סך של 181,714 ₪. סכום זה אין חולק כי על התובעת יש להשיב לידי סידאוי.
מסכום זה יש לקזז את הסך של 80,000 ₪ ששילמה התובעת לסדאוי בתשלומים חודשיים של 2,500 ₪ למשך 32 חודשים, וכן את הסך של 22,500 ₪ ששילמה התובעת לסדאוי בתשלומים חודשיים של 2,500 ₪ מחודש 01/2020 ועד לחודש 09/2020, בהתאם להחלטתי מיום 01.01.2020. לעניין זה אדגיש כי חובת התובעת לשלם באופן חודשי לא הייתה מוגבלת בזמן, מחודש ספטמבר 2020 מתגוררת התובעת בדירה מבלי לשלם לסדאווי את הסכום שנקבע בהחלטתי, התובעת עשתה דין לעצמה בעניין זה ולא הגישה בקשה לשינוי הסכום או פריסתו או בקשה להקפאת תשלומו אלא עד שסדאוי הגיש בקשה בעניין צו איסור הדיספוזיציה.
נוכח האמור, התובעת תשיב לידי סדאווי את הסך של 79,214 ₪.
בנוסף, משהסכם המכר מבוטל, יש לפעול מול רשויות המס למען השבת סכום מס הרכישה ששילם סדאוי לידיו. ככל ורשות המעיסים תחזיר לסדאוי את הסכום הרי התובעת לא תידרש לשלם לסדאוי את החזר מס הרכישה, אולם ככל ומסיבה כלשהי רשות המס לא תחזיר לסדאוי את מס הרכישה יהיה על התובעת להשיב את מס הרכישה ל מר סדאוי.

היחסים שבין התובעת לאגמי;
לאחר שקבעתי כי על התובעת להשיב סך של 181,714 ₪ (לפני קיזוז הסכום ששילמה), עולה השאלה מהי הקביעה ביחס ליתרת התמורה בסך של 378,286 ₪ (להלן: "יתרת התמורה").
ביחס לסכום זה, אין חולק כי הוא לא הגיע בפועל לידי התובעת ונותר בידי אגמי. אגמי לא הכחיש כי החזיק בידיו סכומים אלו וכי היה עליו להשיבם. התובעת אף ציינה בסיכומיה כי "[...] אצל בני הזוג אגמי נותר הסכום של 378,268 ₪" (ראו סעיף 44.3 לסיכומי התובעת). יחד עם זאת, התובעת בכתב התביעה וכן בפתיח סיכומיה תבעה לקבל סעד הצהרתי לפיו הסך של 123,286 ₪ שהועברו מסדאוי אל אגמי, לטובת התובעת לפי הסכם המכר – נותרו בידי אגמי. בית המשפט לא התבקש להורות לאגמי להשיב לסדאוי את הכספים. סדאוי לא הגיש הודעת צד ג' כנגד אגמי.
אמנם, התובעת בכתב התביעה ביקשה כי בית המשפט יצהיר כי בידיו של אגמי רק חלק מהיתרה הנ"ל, אלא שעל פי ההלכה, "בית המשפט רשאי להעניק סעד שלא נתבקש בכתב התביעה, אך זאת רק בנסיבות חריגות ובהתקיים מספר תנאים מצטברים, שהם: (א) כי כך מתחייב מהרצון להגיע לתוצאה צודקת או מתוך צורך ללבן את השאלות המהותיות שמחלוקת; (ב) כי הסעד שלא התבקש נובע ישירות מהסעד שהתבקש; ו-(ג) כי כל העובדות הדרושות להענקתו בוררו, ובפני בית-המשפט מונחות כל הראיות המאפשרות לו ליתן הכרעה לגבי הסעד הנוסף (ר' מני רבים, ע"א 69/98 מחאג'נה נ' מחאג'נה, פס' 12 (9.6.2005).באותו מקרה נקבע שיש לפסוק סעד של שערוך אף שלא התבקש במפורש בכתב התביעה מאחר שא-שערוך הסכומים "יגרור תוצאה בלתי-צודקת בעליל", לאור העובדה סעד השערוך נובע ישירות מהסעד העיקרי, וכן בשל כך ש"כל הנתונים הדרושים למתן סעד כאמור מונחים בפני בית-משפט זה ואין כל צורך בבירור עובדתי או ראייתי נוסף"; ר' גם עניין אוסיפובה, בפס' 5; ע"א 7456/11 בר נוי נ' אמנון, פס' 11 (11.4.2013)" [ראו ת"א (תל אביב-יפו) 29159-08-20 גבריאל גבריאלי נ' גולן ביטון (05.11.2023)].
התנאים שנקבעו בפסיקה מתקיימים כאן באופן שמאפשר לבית המשפט לקבוע באופן פוזיטיבי כי יתרת התמורה ששילם סידאווי בסך של 378,286 ₪ הגיע אל אגמי במרמה ונותר בידיו. ראשית, תוצאה זו הינה צודקת ומלבנת את הצורך המהותי ביחס לשאלת הסכום הנ"ל. כל קביעה אחרת ביחס לסכום זה וחיוב התובעת בהשבתו נוכח העובדות שהוכחו לגביו במהלך המשפט, יגררו "תוצאה בלתי-צודקת בעליל". שנית, הסעד נובע ישירות מהסעד שהתבקש לביטולו של ההסכם שמחייב השבת כספי התמורה וכן להצהרת אודות חלק מהתמורה כי זו מצויה בידי אגמי. שלישית, העובדות והנתונים והראיות שהובאו במהלך המשפט מאפשרות להכריע בשאלת יתרת התמורה והסעד ההצהרתי שיינתן לגביה. הסעד יכול להינתן ללא "כל צורך בבירור עובדתי או ראייתי נוסף". אדגיש כי אגמי לא חלק שהסכום הנ"ל אכן הגיע לידיו.
נוכח האמור לעיל, אני קובעת כי הסך של 378,286 ₪ נותר בידי אגמי.
האחריות של התובעת לכספים שבידי אגמי;
לאחר שבחנתי את הנסיבות, ולאחר שקבעתי באופן מפורש בפסק דיני כי לתובעת ולסדאוי אחריות לא מבוטלת לכך שאגמי הצליחה להוציא את מעשה המרמה לפועל, הן ביחס לתובעת והן ביחס לסדאוי – שניהם הונו על ידי אגמי, אני סבורה כי יש לחייב את התשלום בתשלום חלק מהיתרה, למרות שקבעתי כי זו נותרה בידי אגמי.
מסקנה זו יש להביא לידי ביטוי באופן השבת יתרת התמורה, כך שהתובעת תשא באחריות להשבת חלק ממנו לסדאוי.
על כן אני קובעת כי בנוסף לסכום שקבעתי לעיל כי הוכח שהתובעת קיבלה לידיה, תשלם התובעת לסדאוי סך של 120,000 ₪ מיתרת התמורה, ביחד ולחוד עם אגמי.
ביחס לסכום הנותר של 258,286 ₪, על סדאוי להחליט כיצד יפעל לגבייתו מאגמי בהתאם לסעד ההצהרתי שניתן לעיל, בהתאם לשיקוליו ולמיטב הבנתו.
סוף דבר:
107. נוכח כל האמור לעיל, אני מורה כי הסכם המכר בטל.
108. בנוסף, אני קובעת כי סך של 378,286 ₪ מתוך התמורה ששילם סדאוי, נותרה בידי אגמי.
109. בהינתן ביטולו של הסכם המכר, יש להשיב לידי סדאוי את הסכום ששילם בסך של 560,000 ₪, באופן המפורט להלן:
א. סך של 181,714 ₪ שקיבלה התובעת מתוך התמורה יושב לסדאוי על ידי התובעת, בניכוי סך של 80,000 ₪ ושל 22,500 ₪, ובסה"כ 79,214 ₪.
ב. מתוך הסכום שהוצהר כי נותר בידי אגמי, תשלם התובעת לסדאוי סך של 120,000 ₪.
ג. ביחס למס הרכישה, התובעת ישא בסכום זה רק וכלל ורשות המיסים לא תחזיר את מס הרכישה למר סדאוי.
110. אני דוחה את בקשת התובעת לפריסת תשלום סכומי ההשבה וכן את הבקשה כי אלו לא יישאו ריבית והצמדה הן נוכח קביעותי ביחס לאחריות התובעת והן בהינתן העובדה שהתובעת חדלה מלשלם לסדאווי את התשלום החודשי שנקבע בהחלטתי מיום 01.01.2020 ולמעשה מתגוררת בדירה מחודש 09/2020 מבלי לשלם.
על כן, כל הסכומים שעל התובעת לשלם לסדאווי ישאו ריבית והפרשי הצמדה ממועד ביצוע תשלומם במקור, וישולמו בתוך 60 ימים.
111. הצדדים יגישו לבית המשפט תחשיב של הסכומים הנ"ל כשהם צמודים למדד ובתוספת ריבית ממועד תשלום במקור, בתוך 20 ימים.
112. נוכח התוצאה אליה הגעתי, מסקנותיי ביחס לאחריות הצדדים לרבות התובעת אינני עושה צו להוצאות, ביחסים שבין התובעת לבין סדאוי, אולם אני סבורה כי אגמי מחולל המרמה צריך לשאת בהוצאות שני הצדדים ואני קובעת כי אגמי ישלם לתובעת ולנתבע 2 הוצאות בשיעור של 35,000 ₪ לכל אחד בנפרד.