בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו
ת"א 38529-10-22 סער נ' אמות השקעות בעמ
לפני כבוד השופט נפתלי שילה
התובע גלעד סער, עו"ד
נגד
הנתבעת אמות השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יגאל דורון ואייל דיין
פסק דין
האם יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובע פיצויי קיום בסך של 2,501,000 ש"ח בגין הנזקים שנגרמו לו לטענתו בעקבות הפרת הסכם שכירות ולחילופין מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט?
א. תמצית טענות התובע
1. התובע שהוא עורך דין, הכין תוכנית עסקית לצורך שכירת שטח שבו הוא יפעיל משרד עורכי דין. התובע תכנן לעשות שימוש בשני חדרים עבורו ועבור עו"ד נוסף המועסק אצלו ואת יתר החדרים (בין 12 ל – 14) להשכיר בשכירות משנה לעורכי דין אחרים. לפי התוכנית, הפדיון מהשכרת החדרים תממן את תשלום כלל עלויות המשרד לרבות עלות הענקת שירותי מזכירות לשוכרים ויתר ההוצאות.
2. התובע פנה למעצבות גל ברלי ותמר שניידר (להלן: גל, תמר, המעצבות) והן איתרו עבורו שטח בבניין שבבעלות הנתבעת (להלן גם: אמות) ברח' ויצמן 2 בתל אביב קומה 17 (להלן: הבניין). המעצבות ערכו סיור מקדים בבניין בליווי מנהל הנכסים של הנתבעת מר ערן זייד (להלן: ערן או מנהל הנכסים) והמתווך איציק בן עזרא (להלן: המתווך).
3. במהלך הסיור הצביע מנהל הנכסים על שני חלקים בקומה המוצעת, דרומי וצפוני, שהיו מאחורי דלת נעולה ולא התאפשרה גישה אליהם (להלן: החלקים החסרים). מנהל הנכסים אמר למעצבות שהוא שכח להביא איתו מפתח לדלתות החלקים החסרים ולכן לא ניתן להיכנס ולראות אותם ואולם הם יהיו חלק מהמושכר. בסמוך לכך, קיבלו המעצבות ממנהל הנכסים קובץ דיגיטלי של התוכנית האדריכלית (DWG) המיועדת לעבודה בתוכנת שרטוט מקצועית שנועדה לסייע במדידה מדויקת ותכנון השיפוץ (להלן: הקובץ).
4. החלקים החסרים הופיעו בקובץ כחלק בלתי נפרד מהמושכר והיוו כ – 20% משטח המשרד נטו. לאחר בחינה מעמיקה של השטח באמצעות הקובץ, התברר שלאחר שינויים קוסמטיים מינוריים יחסית, השטח יוכל לשמש למטרתו לפי התוכנית העסקית.
5. במסגרת המו"מ הובהר לנתבעת שמטרת השכירות היא להשכיר את מרבית השטח בשכירות משנה. הוסכם שהתובע ישכור את השטח שעל פי הצהרת הנתבעת עמד על 351 מ"ר ברוטו לתקופה של ארבע שנים בתמורה לדמי שכירות בסך של 125 ₪ למ"ר ברוטו לחודש ובסה"כ סך של 43,875 ₪ בתוספת מע"מ לחודש. הוסכם שדמי הניהול החודשיים יעמדו על 21.9 ₪ למ"ר. גודל השטח נטו על פי הקובץ עמד על 285 מ"ר.
6. ביום 16.3.22, שישה ימים לאחר הסיור במושכר, גל פנתה לערן וביקשה לשלוח אליה את הקובץ ואת נתוני הברוטו והנטו. ערן השיב לה שאינו זוכר את היחס בין הברוטו לנטו אבל יועבר אליה הקובץ. ברור אם כן שהקובץ נועד לתאר ולשקף את שטח המושכר ומידותיו וזאת בניגוד לגרסת הנתבעת.
7. ביום 14.4.22 חתם התובע על הסכם השכירות עם הנתבעת בהתאם להסכמות הנ"ל והתובע התחייב לשכור את המושכר החל מיום 1.5.22 (להלן: ההסכם).
8. ביום 25.4.22 הגיעו המעצבות לביקור נוסף במושכר לשם תכנון פרטני של עיצוב המקום. במפגש זה אמר להן מנהל הבניין לתדהמתן שהחלקים החסרים שנותרו מאחורי הדלתות הנעולות אינם חלק מהמושכר והם מושכרים למשרד אחר מזה שנים. באותו יום התקיימה שיחת טלפון עם מנהל הנכסים שעמד על קיום הסכם.
9. בו ביום, שלח התובע לנתבעת דוא"ל שבו נאמר כי: "בהמשך לשיחתנו היום ומשהתברר שהשטח המושכר קטן בעשרות מטרים (כ – 20%) מהשטח שהופיע בתוכניות המושכר שנשלחו ע"י אמות טרם חתימת ההסכם ואף מהשטח שבהסכם החתום על נספחיו, אני נאלץ, למרבה הצער, להודיע על ביטולו לאלתר של ההסכם".
10. ביום 27.4.22 השיב מנהל הנכסים למכתב התובע וכתב שלפנים משורת הדין הוא יסכים לביטול ההסכם בכפוף לוויתור הדדי על טענות הצדדים. בו ביום התובע השיב כי: "לצערי לא אוכל להתחייב להיעדר תביעות בשלב זה...". בהמשך התקיימה שיחה בין התובע למנהל הנכסים שבמסגרתה סוכם שהתובע יודיע מה מחיר השכירות שיאפשר לו לשכור את המשרד מבלי שתיגרם לו פגיעה כלכלית. התובע בדק והודיע שהוא מסכים לשלם 100 ₪ למ"ר לפי השטח החדש דהיינו במקום לשלם 125 ₪ על 351 מ"ר ברוטו הוא מוכן לשלם 100 ₪ למ"ר על 281 מ"ר ברוטו.
11. מאחר שהתברר שהשטח נטו קטן בעשרים אחוז והשטחים עבור חדרי ישיבות ושטחים ציבוריים נותרו באותו גודל, קיים הכרח להפחית ביותר מעשרים אחוז את הוצאות דמי השכירות על מנת לשמור על איזון כלכלי כפי שתוכנן טרם הפחתת השטחים החסרים בהתאם לתוכנית העסקית.
12. התובע דווח על תוצאות בדיקתו למנהל הנכסים שהגיב בכעס וטען שמדובר בדרישה חצופה ואולם ביום 22.5.22 שלח מנהל הנכסים דוא"ל שבו כתב כי "לפנים משורת הדין" הוא מוכן להשכיר את השטח תמורת 100 ₪ למ"ר ברוטו בתוספת מע"מ בהתאם לשטח שיושכר בפועל. בנוסף, הוצע לתובע לקבל נכס אחר באותם תנאים. בעקבות כך, הנתבעת העבירה לעיון התובע טיוטת הסכם מתוקנת. ברם, בטיוטה זו נותר השטח ברוטו בגודל של 351 מ"ר כפי שהיה בהסכם המקורי והתובע לא יכול היה להסכים לכך היות שבאופן זה נותרה פגיעה כלכלית מהותית לעומת התוכנית העסקית המקורית.
13. ביום 1.6.22 שלחה הנתבעת דוא"ל לתובע שבו נאמר כי נערכה מדידה חוזרת במושכר ע"י מודד מוסמך ולפיה שטח המושכר הוא 346.3 מ"ר ברוטו. התובע הבהיר למנהל הנכסים שמה שרלוונטי הוא הפער בין מה שנחתם ועל בסיסו בוצע התחשיב הכלכלי לבין מה שהועמד לרשותו בפועל.
14. ביום 6.6.22 מנהל הנכסים שלח מכתב לתובע שבו הוא הודיע לו שאין הסכמה להפחתה נוספת בדמי השכירות והנתבעת רואה את התובע כמי שהפר את ההסכם והיא שומרת על זכותה לתבוע את נזקיה. הנתבעת ציינה שהיא תפעל לשווק את הנכס לשוכרים אחרים על מנת לצמצם את נזקיה בגין סיום השכירות ע"י התובע שלא כדין.
15. באותו היום העביר התובע לנתבעת הצעה לסיום הסכסוך בתמורה לכך שהנתבעת תפצה אותו בסך של 350,000 ₪. ביום 13.6.22 הודיעה הנתבעת שהיא דוחה על הסף את טענות התובע ואת ניסיונו לקבל פיצוי שלא מגיע לו והיא רואה את התובע כמי שהפר את ההסכם והיא שומרת על מלוא טענותיה וזכויותיה.
16. מאחר שהנתבעת לא העבירה לתובע את ההסכם כשהוא חתום על ידה, פנה התובע לקבל עותק מההסכם החתום וביום 15.6.22 התקבל עותק חתום שאליו צורף תשריט שהנתבעת ערכה עליו "מניפולציה לאחר החתימה". הנתבעת סימנה על התשריט קו צהוב שתוחם את המושכר ומותיר אחד משני החלקים החסרים מחוץ לאותו קו. זאת, כנראה על מנת שתוכל לטעון ששטח החלקים החסרים קטן מהנטען.
17. הן המעצבות והן המתווך העידו שערן אמר להם בסיור שנערך טרם החתימה על ההסכם שהחלקים החסרים הם חלק מהמושכר. הנתבעת נמנעה לחקור את תמר בעניין זה והדבר מחזק את עמדת התובע שאכן גרסת ערן והנתבעת אינה נכונה. המתווך העיד שערן אמר ביחס לחלק חסר אחד בצד צפון שהיה סגור בעת הסיור שהוא חלק מהמושכר ובנוסף שבקובץ הופיע עוד חדר שהיה אמור להיות חלק מהמושכר. אין מחלוקת שבקובץ נכללו החלקים החסרים כחלק מהמושכר. ערן גם לא התכחש לעובדה שהוא מעולם לא אמר שמבחינתו הקובץ לא התיימר לשקף את שטח המושכר ולכן ברור שהקובץ משקף את מידות המושכר. אין כל היגיון בטענה שהקובץ לא תיחם את גבולות המושכר, שהרי ברור שלא ניתן לתכנן את המושכר ללא פירוט מידותיו המדויקות. לפיכך, יש לדחות את גרסתו השקרית של ערן. הוכח שהנתבעת הציגה מצג שווא במהלך הסיור המקדים והן בקבצים ששלחה.
18. לאחר הפרת ההסכם עשה התובע מאמצים רבים לשכור משרד אחר ולצמצם את נזקיו. אולם, מחירי המשרדים עלו באופן חד בתוך זמן קצר ולא ניתן היה לאתר שטח בעל איכויות דומות במחיר למ"ר כפי שנקבע בהסכם. לפיכך, זנח התובע את התוכנית העסקית והוא שכר שני חדרים בתוך משרד כשוכר משנה.
19. לו הנתבעת לא הייתה מפרה את ההסכם בהפרה יסודית היורדת לשורשו, התובע היה צפוי להכנסה של מיליון ₪ לשנה על פי התוכנית העסקית למשך ארבע שנים. בנוסף, המטרה העיקרית של התובע הייתה למצב את המוניטין שלו "באמצעות יצירת משרד שישמש כר לשיתוף פעולה בין מספר רב יחסית של עורכי דין היושבים בו כיחידה אחת, במעטפת יוקרתית התורמת להשאת הרווח מפעילות עריכת דין".
20. על הנתבעת לפצות את התובע בפיצויי קיום בגין כלל הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מסתברת של הפרת ההסכם ע"י הנתבעת. לחלופין, התביעה מוגשת בעילה של עשיית עושר ולא במשפט. סכום התביעה בסך של 2,501,000 ₪ משקף הפסד רווח של 625,000 ₪ בשנה בלבד למשך ארבע שנות שכירות על פי ההסכם.
21. הנתבעת הטעתה במודע את התובע כשהשכירה לו משרד בגודל של 285 מ"ר נטו (351 מ"ר ברוטו) ובפועל העמידה לרשותו משרד הקטן בכ – 20% מהמוצהר והמוסכם בין הצדדים. הנתבעת לא קיימה את חיובה כמתחייב בסעיף 11 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 (להלן: חוק המכר) בכך שמסרה מושכר שאינו תואם את המוסכם. הנתבעת אף גרמה בהתנהגותה לשלילת האפשרות לאכיפת ההסכם.
22. הנתבעת צריכה לשלם לתובע פיצויי קיום לפי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן: חוק התרופות) בגין הנזק שנגרם לו כתוצאה מסתברת של ההפרה ואת הנזק הצפוי כתוצאה מאובדן המוניטין וכלל ההכנסות משכירות. לחילופין, על הנתבעת לשלם לתובע "את שווי הזכייה כהגדרתה בחוק עשיית עושר ולא במשפט".
23. בית המשפט מתבקש לקבוע שהנתבעת הפרה את ההסכם בעת שמסרה מושכר שאינו מתאים למוסכם באופן מהותי ושאינו ניתן לתיקון. על הנתבעת לפצות את התובע בפיצויי קיום בגין כלל הנזקים שנגרמו כתוצאה מסתברת של ההפרה ולחלופין מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט – 1979 (להלן: חוק עשיית עושר) מאחר שהנתבעת קיבלה נכס שלא על פי זכות שבדין ומאחר שההשבה היא בלתי סבירה, עליה לשלם לתובע את שווי הזכייה.
24. מאחר שדמי הניהול שהנתבעת גובה "מכסים" את כלל הוצאות הנתבעת, דמי השכירות שמשולמים בנוסף לדמי הניהול מהווים את רווחיה הנקיים של הנתבעת ומשקפים את הזכייה בהתאם לחוק עשיית עושר. לאור עליית דמי השכירות, סביר שזכיית הנתבעת משתקפת בכך שהיא גובה כיום שכר דירה גבוה יותר משנקבע בהסכם. סכום התביעה מחושב לפי 125 ₪ למ"ר בתוספת 16% שמשקף את עליית דמי השכירות כפול 351 מ"ר ברוטו לתקופה של ארבע שנים. סה"כ 2,501,000 ₪ ובתוספת הוצאות ושכ"ט עו"ד.
ב. תמצית טענות הנתבעת
1. לא הנתבעת הפרה את ההסכם אלא התובע. מדובר בניסיון חסר תום לב של התובע, עו"ד במקצועו, לסחוט את הנתבעת ו"לרקוח" כנגדה עילות יש מאין ויש לדחות את התביעה. התובע הוא זה שחייב כספים לנתבעת. הנתבעת פעלה כלפי התובע ביושר ובתום לב ובאה לקראתו לפנים משורת הדין.
2. אף שבסעיף 4 לתביעה עותר התובע לפיצויי קיום, בפועל בכתב התביעה הסעד שהתבקש הוא סעד לפי דיני עשיית עושר. גם בסיכומיו, התובע טען רק לעילת עשיית עושר. ברם, התובע הוא זה שמנסה להתעשר על חשבון הנתבעת. הוא ביטל את ההסכם יום עסקים אחד לאחר חתימתו, סירב לשכור נכס אחר שהוצע לו, סירב להצעה להפחתת דמי השכירות והתביעה כולה נגועה בחוסר תום לב מוחלט ושימוש לרעה בהליכי משפט. התובע מבקש לקבל את כל דמי השכירות שהנתבעת מקבלת מהמושכר, אפילו מבלי להפחית את דמי השכירות ודמי הניהול שהיה עליו לשלם. לא מתקיים אף יסוד של עילת עשיית עושר. הנתבעת לא התעשרה אלא דווקא הפסידה מהתנהלות התובע, מאחר שהיא נאלצה להשכיר את הנכס במחיר נמוך יותר משהוא הושכר לתובע. הנתבעת השכירה את הנכס רק לאחר שהתובע ביטל את ההסכם ולכן לא היה עליה שום איסור להשכירו.
3. הנתבעת מעולם לא הציגה מצג לפיו שטח המושכר הוא 285 מ"ר נטו אלא שטח של 351 מ"ר ברוטו. הנתבעת מעולם לא התחייבה לשטח נטו. השטח שנמסר בפועל הוא 346.3 מ"ר ברוטו ומדובר בסטייה זניחה שלא מצדיקה את ביטול ההסכם. לפי חישובי התובע עולה שהשטח ברוטו שהובטח לו שווה לשטח נטו והדבר לא ייתכן, שהרי גם המעצבות אישרו בחקירתן שיחס "ברוטו – נטו" עומד על כ – 25%. התובע אף הצהיר במפורש בהסכם שהוא בדק את כל הנתונים וכי הוא מוותר על טענת אי התאמה. התובע מושתק גם מלהסתמך על הקובץ, שכן בהסכם נקבע שאין להסתמך על מצגים קודמים. התובע אף מושתק מלטעון שהשטח שבהסכם קטן יותר, שכן זה השטח שהוצג לו בסיור שנערך בנכס.
4. הסעד המבוקש "מנופח" וחסר פרופורציה. התובע בחר לתבוע גם בעילת עשיית עושר ואולם כשקיים הסכם, אין מקום לתבוע בעילה זו. שהרי, הנתבעת לא קיבלה נכס מהתובע, הנתבעת לא התעשרה ממנו ואם קיימת התעשרות, היא כדין. הטענה שמלוא דמי השכירות שהנתבעת גובה מהווים רווח, הוכחה כחסרת שחר מאחר שדמי הניהול "מכסים" את האחזקה השוטפת ולא את יתר עלויות הנתבעת כגון מימון אג"ח, בינוי, הנהלה, פחת ועוד. התובע גם לא כימת את נזקיו כראוי.
5. ככל שחלה עילת "עשיית עושר" הרי שהיא יכולה לחול רק על ההפרש במחיר שהיה על התובע לשלם בגין הנכס לבין המחיר שמשולם כיום בפועל ככל שהוא גבוה יותר. התובע גם לא לקח בחשבון את דמי השכירות שהיה עליו לשלם ולא את עלויות הכשרתו של המושכר לייעודו וסכומים אלו יש לנכות מהחישוב המופרך של התובע. בנוסף, התובע יכול היה להקטין את הנזק מאחר שהיה יכול להישאר בנכס ולבצע בו את תוכניתו העסקית לאחר ביצוע שינויים כפי שהוכח בחוות דעת מומחה מטעם הנתבעת שקבעה שניתן היה לחלק את המשרד גם ללא השטחים החסרים, ל – 14 חדרים. לתובע לא נגרם כל נזק ובכל מקרה, יש לו אשם תורם בגובה של 100% ולא קיימת חובת השבה בשל שיקולי צדק בהתאם לסעיף 2 לחוק עשיית עושר.
6. הנתבעת מעולם לא התחייבה או הציגה מצג לפיו השטח שיושכר הוא בגודל של 285 מ"ר נטו. אדרבא, בהסכם נקבע שהשטח מחושב ברוטו. כמו כן, בסעיף 4 להסכם התובע וויתר על כל טענה "בכל עניין הנוגע לשטח המושכר ו/או לאופן חישובו". לתובע ניתנה אפשרות לבדוק את כל התוכניות והנתונים בנוגע למושכר והוא הצהיר שהוא ביצע את הבדיקות וכי הוא מוותר על כל טענת אי התאמה. חזקה על התובע שהוא עו"ד, שבדק את המושכר מכל הבחינות.
7. להסכם צורף תשריט של המושכר שתוחם בקו צהוב. ערן נחפז ועקב טעות אנוש הוא סימן על התשריט חלק נוסף שאינו חלק מהמושכר ומעולם לא הוצג לתובע כחלק מהמושכר. בעת החתימה על ההסכם, התובע ראה את התיחום בצהוב ואף חתם על התשריט.
8. הקובץ נשלח לתובע לצורך תכנון המושכר ולא לצורך תיחום גבולותיו. אם בקובץ היו גבולות המושכר, עולה ששטח המושכר נטו זהה לשטח המושכר ברוטו והדבר לא ייתכן. לשיטת התובע, קיים הבדל של 1.5 מ"ר בלבד בין השטח ברוטו לשטח נטו. מכאן, שלא יכול היה להיות ששטח המושכר כלל את השטחים החסרים. בנוסף, בהסכם נקבע שההסכם ונספחיו ממצים את כל ההסכמות וכל מצג או הסכם קודם בטל ומבוטל. הצדדים הצהירו שכל צד "לא הסתמך על שום מידע אלא זה המובא במפורש בחוזה זה".
9. מיד בתום פגישה עם המעצבות ביום 25.4.22, לאחר חתימת ההסכם, התגלתה הטעות בתיחום הצהוב בתשריט והתובע, מבלי לתת שהות כלשהי לנתבעת, הודיע על ביטול ההסכם כשחלף רק יום עסקים אחד מיום חתימת ההסכם ועד להודעת הביטול. שהרי, ההסכם נחתם יום אחד לפני ערב פסח שחל באותה שנה ביום 15.4.22 וחופשת פסח הסתיימה ביום 23.4.22. התובע התעלם מהצעת הנתבעת להשכיר לו נכס אחר והוא אף יכול היה לשכור את הנכס בהנחה ולחלק אותו ל-14 משרדים ללא השטחים החסרים כפי שהוצע בחוות דעת מטעם הנתבעת ולהקטין את נזקו ואולם הוא לא פעל כך.
10. לאחר שהתובע פנה לנתבעת והעלה את טענותיו, למרות שלא היה בהן דבר, היא הלכה לקראתו לפנים משורת הדין והסכימה להפחתה משמעותית של דמי השכירות. התובע יכול היה לשנות את תכנון משרדו ולהקטין את נזקו. התובע גם יכול היה לשכור נכס דומה אחר במחיר גבוה יותר ולתבוע רק את ההפרש בין דמי השכירות הגבוהים יותר לבין דמי השכירות על פי ההסכם. ברם, התובע רצה לנצל הזדמנות זו על מנת לתבוע את הנתבעת. התובע אף לא פירט מהם דמי השכירות הגבוהים יותר שנדרשו ממנו בנכסים אחרים.
11. חלק מהותי מהעובדות הנטענות בתביעה אינו נכון. בסיור שנערך בנכס לא הוצגו השטחים החסרים כשייכים למושכר. השטח בפועל הוצג לתובע בעת הסיור שנערך. הסיכום בין הצדדים היה שהתובע יקבל שטח ברוטו בגודל 351 מ"ר וזה השטח שנמסר לו בפועל, פחות 5 מ"ר בלבד כעולה מהמדידה שהנתבעת ביצעה לאחר מכן ולא נסתרה ע"י התובע. ברור שהפחתה כה מזערית בשטח המושכר לא מהווה עילה לביטול ההסכם. גודל השטח ברוטו מעולם לא היה במחלוקת והעובדה שהתובע הסכים לקבל שטח מוקטן לשיטתו, מלמדת שלא גודל המושכר עניין אותו אלא ההזדמנות לשכור נכס בדמי שכירות נמוכים הרבה יותר מאלו שנקבעו בהסכם. במקום לשלם 43,875 ₪ לחודש התובע רצה לשלם רק 28,100 ₪ לחודש.
12. לא רק שהנתבעת לא קיבלה כל נכס או שירות או טובת הנאה כתוצאה מביטול ההסכם ע"י התובע, היא הפסידה את דמי השכירות שהיו אמורים להיות משולמים לה ע"י התובע. הוכח שבפועל דמי השכירות של השוכר החדש היו נמוכים מדמי השכירות על פי ההסכם עם התובע והיא הפסידה 5 ₪ למ"ר מאחר שדמי השכירות בהתחשב בעלות ההתאמה שחלה על הנתבעת, עמדו על 120 ₪ למ"ר בלבד. התובע הוא זה שהפר את עקרונות הצדק וההגינות ולא קיימת לו כל עילה על פי דיני עשיית עושר.
13. החישוב של התובע בנוגע לנזקיו, מופרך. דמי הניהול המשולמים לחברת הניהול לא כוללים הוצאות בגין תחזוקת המבנה, השיווק, הפרסום ועוד הוצאות שהתובע לא כימת כלל. התובע התעלם גם מכך שהיה עליו להשקיע סכומי כסף נכבדים על מנת לשפץ ולהתאים את המושכר לצרכיו. כמו כן, התובע לא ניכה את דמי השכירות שהיה עליו לשלם וכך "ניפח" את תביעתו כשלא תבע רק את "הרווח" שצמח לנתבעת אלא את כל דמי השכירות. גם הסכומים הנקובים בתוכנית העסקית שהתובע טוען לה עבור שכירת חדרי המשרד, הינם מופרכים ומוגזמים ואינם תואמים את מחירי השוק.
14. התובע ביצע מניפולציה בסכום הנזק הנטען רק על מנת לגרום לכך שהתביעה תתברר בבית משפט זה. בעוד שהשמאי מטעם התובע טען שחלה עלייה של 15% בדמי השכירות, התובע הגדיל שיעור זה ל – 16% וזאת על מנת להיכנס לגדרי סמכותו של בית המשפט המחוזי.
15. ניתן היה לבנות אותו מספר חדרים שהתובע תכנן בתוכנית העסקית גם בשטח שהועמד לרשותו בפועל, שהיה קטן יותר מציפיותיו. לו התובע היה פונה לנתבעת היא הייתה מסייעת בידו להכין תוכנית חילופית המתאימה לצרכיו והיא הציעה לו הצעות פשרה נדיבות לפנים משורת הדין. אולם, התובע בחר לסרב להן ולתבוע ללא כל עילה שבדין תביעה "מנופחת" באופן מלאכותי, שהוגדלה על מנת להגישה לבית משפט זה.
16. הקובץ נשלח לאדריכליות לצורך תכנון השטח ולא ניתן להסתמך עליו לצורך מדידת שטח המושכר. בנוסף, התובע לא פירט על בסיס מה הכין את התוכנית העסקית והיא מוכחשת ואף לא עומדת באמות מידה חשבונאיות ומשפטיות. תוכנית זו אף נשענת על הנחות תיאורטיות וספקולנטיות שאין להן כל אחיזה במציאות.
17. הנתבע ניסה להטעות את בית המשפט כשטען תחילה שהתיחום הצהוב נעשה לאחר חתימת ההסכם וניסה להגיש לבית המשפט עותק ללא הסימון הצהוב בטענה שלא הגיש עותק מסומן כנספח לתביעתו. לאחר שבית המשפט בדק בנט המשפט התברר שדברי התובע אינם אמת וכי הוא עצמו הגיש את התשריט המתוחם בצהוב כנספח לתביעתו. בית המשפט קבע כי: "יש לראות בחומרה את התנהלות התובע" (עמ' 12 שורות 30-32).
18. התובע גם הסתיר את מסמכי התכנון של תוכניתו העסקית והתברר לאחר חקירת המעצבות שהן הכינו תשריטים עבור התובע ואולם התובע בחר להעלימם מבית המשפט. מכאן, שכנראה לו הייתה התוכנית מוצגת ניתן היה לראות כיצד תוכננה חלוקת המושכר וייתכן שהיה מתברר שהתכנון כלל אינו ישים או שבניגוד לטענתו, לא היה לכל משרד חלון. אי הבאת ראיה חשובה זו מעלה חזקה שהיא הייתה פועלת לרעתו. התובע גם הסתיר מבית המשפט שהמתווך חתם על תצהיר שלא גולה ולא הוגש מראש. בנוסף התברר שהמעצבות הגדילו את עלויות התוכנית החילופית שהציעו והפחיתו את ההכנסות וכך יצרו מצג שווא שהתובע הפסיד ונגרם לו נזק מהפחתת השטחים החסרים.
19. המעצבות השמיטו הקלטות ששמרו ושיחה אחת תומללה באופן חלקי, ומתברר שחלק מהשיחה לא הוקלט ולא תומלל. גם השמאי מטעם התובע הסתיר את המסמכים שעליהם נסמכו חוות דעתו והתברר בחקירתו שמסקנתו מבוססת על נתונים של סופרמרקטים ולא של משרדים להשכרה. בנוסף, תוכניתו של התובע להקים משרד שבו ייווצר מצג שווא כאילו הוא עומד בראש משרד של 15 עורכי דין, מנוגדת לכללי האתיקה והוא לא יכול היה ממילא להוציאה לפועל ולכן לא נגרם לו כל נזק. מה גם, שממילא על פי ההסכם, התובע לא יכול להשכיר את המושכר לשוכרי משנה ללא הסכמה מראש של הנתבעת. ברור שהנתבעת לא הייתה מסכימה שהתובע היה משכיר את רוב המושכר לשוכרי משנה ולכן תוכניתו לא הייתה יכולה להתממש וממילא לא נגרם לו נזק.
20. לאורך כל ההליך התובע נהג בחוסר תום לב. הוא העלים מסמכים, הטעה את הנתבעת ובית המשפט, "ניפח" את סכום התביעה, המציא מסמכים כוזבים, הסתיר את מסמכי תכנון המושכר, ביצע מניפולציות בתחשיבים שערך, הסתיר תצהיר של המתווך, מחק הקלטות וביסס חוות דעת על נתונים מטעים. בכל הנוגע לשטחים החסרים, גרסת התובע מבוססת על עדות המעצבות בלבד ולאור עדויות יתר העדים, ברור שעדותן אינה נכונה.
21. הנתבעת פעלה כלפי התובע באופן מקצועי, ביושר ובתום לב והתובע הוא זה שהפר בבוטות את ההסכם. הנתבעת לא אחראית לשום נזק שנגרם לתובע, ככל שנגרם. אין גם קשר סיבתי עובדתי או משפטי בין מעשי או מחדלי הנתבעת המוכחשים לבין הנזקים הנטענים ע"י התובע. ככל שנגרם לתובע נזק הוא נובע כולו מאשמתו שלו. יצוין שבזמן אמת התובע העריך את נזקיו בסך של 350,000 ₪ בלבד. מכל הנימוקים הנ"ל יש לדחות את התביעה ולחייב את התובע בהוצאות. הנתבעת צירפה לסיכומיה העתקי חשבוניות בסך כולל של 246,157 ₪ בגין הוצאותיה המשפטיות בהליך זה.
ג. דיון והכרעה
1. השאלה הראשונה שיש לדון בה היא האם הנתבעת הפרה את ההסכם כשהעמידה לרשות התובע מושכר קטן יותר מהמושכר שעליו הוסכם? ככל שהתשובה לכך היא חיובית, יש לדון האם התובע ביטל כדין את ההסכם והאם יש לחייב את הנתבעת בפיצויים שנתבעו?
2. קיימת מחלוקת בין הצדדים האם השטחים החסרים הוצגו לתובע כחלק מהמושכר בשעה שהמושכר הוצג לפני התובע. המתווכות העידו שבעת שהן נפגשו עם המתווך ומנהל הנכסים ביום 10.3.22 בנכס, הן ראו בחלק המערבי של הקומה דלת סגורה ומנהל הנכסים אמר להם "שזה חלק מהנכס אבל כרגע אין לו מפתח" (סעיף 8 לתצהיר המתווכות). לדבריהן, גם כשהגיעו לחלק המזרחי של הקומה הן ראו דלת נעולה שמנעה מהם להיכנס אליה ומנהל הנכסים אמר להן שיעביר להן את הקובץ. אין מחלוקת שבקובץ מופיעים שני השטחים החסרים כחלק מהמושכר.
3. לטענת המתווכות, כשהן הגיעו לבניין לאחר שההסכם נחתם, ביום 25.4.22, על מנת לבצע צילומים בטרם "העלייה לשטח", הן פנו למנהל הבניין מר דודי משה (להלן: דודי) על מנת שייתן להן את המפתחות לחלקים החסרים שעדיין היו נעולים. לדבריהן, דודי אמר להן שהוא לא מאמין שזה שוב קורה וכי הוא התריע בפני ערן כבר כמה פעמים שהקובץ אינו נכון והחלקים החסרים מושכרים למשרד עורכי דין שהוא שוכר וותיק בבניין. לאחר שהן הראו לדודי במחשב את הקובץ שבו השטחים החסרים היוו חלק מהמושכר, דודי נראה מזועזע.
4. גל העידה שלמחרת, ביום 26.4.23, דודי התקשר אליה על מנת להתנצל על האירוע והיא הקליטה את השיחה עמו. בתמליל השיחה אומר דודי בין היתר כי: "התקשרתי מיוזמתי לערן כי הייתי המום מהסיטואציה הזאת אחרי 12 שנה שאני מנהל את הבניין...זה פדיחה, אסור שיקרה דבר כזה... אסור שיקרה כזה דבר...". דודי מספר באותה שיחה שהתקשר לערן וערן אמר לו: "הן קיבלו איזושהי סקיצה לא נכונה..." וגל אומרת שערן אמר לה "זה נייר טעות, זה לא משנה, החוזה חתום". דודי גם אמר לה ש"דבר כזה קרה בפעם ראשונה לכן אני גם אני הייתי בהלם בדיוק כמוכם".
5. בחקירתה של גל היא סימנה במרקר כחול את החלקים החסרים שלטענתה הראו לה בסיור ונאמר לה שהם חלק מהמושכר ולדבריה מדובר בשני חלקים חסרים בשני צדדים של המושכר (עמ' 19 שורות 18-28). בת/2 שעליו שרטטה גל את החלקים החסרים, יש בצד שמאל שטח גדול ובצד ימין שטח יותר קטן.
6. בתצהירי המתווכות קיים שוני בנוגע למה שנאמר להן ע"י ערן באשר לכל אחד משני החלקים החסרים. בעוד שביחס לחלק המערבי הצהירו המתווכות שערן "מיד אמר שזה חלק מהנכס אבל כרגע אין לו מפתח", בכל הנוגע לצד המזרחי הן העידו שכשראו דלת נעולה שמנעה מהן להיכנס, ערן אמר להן שיעביר את הקובץ בהמשך ואולם הן לא אמרו שערן אמר להן שמדובר בחלק מהמושכר. משגל נשאלה על פשר ההבדלים בניסוח תצהירה, לא הייתה בפיה תשובה מספקת להבדל מהותי זה (עמ' 23 שורות 6-8).
7. דודי זומן להעיד מטעם התובע והוא אישר בחקירתו שהיה חוסר התאמה בין התשריט לבין המצב בשטח וכי: "זיהיתי שניים או שלושה חדרים, לא זוכר בדיוק, שחסרים בשטח אבל נמצאים בתשריט. זה היה בסוף המסדרון" (עמ' 9 שורות 1-3) והוא הופתע מכך שהתשריט לא תואם את השטח (שם שורה 21 ועמ' 10 שורות 7-8). לדבריו: "אם אני זוכר נכון השטח שהיה חסר היה בסוף המסדרון. או שניים או שלושה חדרים בפינה השמאלית של התשריט היו חסרים". דודי סימן בעיגול ורוד על התשריט את השטח החסר. לדבריו מדובר "במקום אחד בסוף המסדרון" (עמ' 13 שורות 18-31).
8. המתווך העיד שנכח בסיור עם המתווכות, ערן ודודי ו"הבטיחו לנו שבאותו שטח יתווסף חדר אחד בקצה השמאלי למשרד בסוף המסדרון שהיה נעול באותו יום ומנהל הבניין דאז אמר לנו שהוא ידאג להביא מפתח ולהראות לנו בפעם הבאה" (עמ' 47 שורות 11-13). בחקירתו טען המתווך שייתכן שמי שהיה בסיור הזה היה רק ערן ולא דודי (עמ' 49 שורה 4). לדבריו, מדובר בחדר אחד שהיה נעול (שם שורות 7-9).
9. גם בתצהיר שעליו חתם המתווך (אולם התצהיר לא אושר לבסוף לאור סירובו של המתווך) הוא הצהיר בסעיף 9 כי: "במהלך הסיור הגענו לחלק של הנכס שפנינו שמאלה בכניסה וראינו שיש שם דלת נעולה. הנציג מטעם אמות אמר שאין לו כרגע מפתח לדלת אבל ידאג לתת לנו מפתח בפגישה הבאה".
10. ערן מאידך, הכחיש לחלוטין שהציג בפני המתווכות והתובע את החלקים החסרים כחלק מהמושכר. לטענתו, לא סביר כלל שהוא יציג בפני התובע חלקים של משרד אחר שקיים באותה קומה ויתאר אותם כחלק מהמושכר שהוצע לתובע. לדבריו: "הרי באותה עת החדרים הנוספים היו מושכרים לחברת "רובאריו קפיטל" השוכר השכן באותה קומה, לכן לא הגיוני שהצגתי אותם כחלק מהמושכר" (סעיפים 4-5 לתצהירו, עמ' 70 שורות 23-24, עמ' 71 שורות 5-7 ושורות 23-25, עמ' 71 משורה 33 עד עמ' 72 שורה 6, עמ' 76 שורות 1-11 ועמ' 77 שורות 14-17).
11. ערן טוען גם בכל הנוגע לתשריט שצורף להסכם ושתחם את המושכר בצבע צהוב כי: "מכיוון שהייתה שעת אחה"צ והמזכירה אורטל לא הייתה, נטלתי אני את התשריט שאורטל שלחה, סימנתי קו צהוב שתחם את המושכר, באופן שהחדר הגדול אינו חלק מהמושכר. עם זאת, עקב כך שנחפזתי, בטעות לא החרגתי בתשריט את החדר הקטן, אך להבנתי, גלעד סער אמור לדעת שהחדר הזה לא חלק מהמושכר... בעת שהוא חתם, התיחום הזה עמד בפניו" (סעיף 13 לתצהירו).
12. מעדותו של דודי ומעדותו של המתווך עולה שחלק אחד משני החלקים החסרים אכן הוצג למתווכות כחלק מהמושכר למרות שהוא לא היה חלק ממנו. יש להעדיף את גרסתם של המתווך ודודי שמדובר על חלק אחד חסר בצד שמאל של המושכר ולא מדובר בשני חלקים כפי שטענו המתווכות בעדותן. אכן, אין מחלוקת שבקובץ מופיעים שני השטחים החסרים ואולם מה שהוצג בפועל כלל רק חלק חסר אחד, כפי שהעידו דודי והמתווך ואני מאמץ את גרסתם בנושא זה.
13. גרסה זו אף מתיישבת עם העובדה שהתשריט שצורף להסכם כולל רק חלק אחד שסומן כחלק מהמושכר למרות שבפועל, הוא לא היווה חלק מהמושכר ולא שני חלקים כפי שטענו המתווכות.
14. ברם, אין בסיס לטענת התובע שהמושכר קטן בעשרות מ"ר ומדובר בכ – 20% מהשטח. מתברר שמדובר בשטח קטן יחסית הכולל שטח של כמה מ"ר בלבד כפי שעולה מעדותו של דודי שסימן בוורוד את החלק שחסר וכן מעדותו של המתווך. הקובץ לא היה חלק מההסכם והתובע לא יכול היה להסתמך עליו. ברור שהתובע שהוא עו"ד, ידע היטב שמה שמחייב מבחינה משפטית הוא התשריט שצורף להסכם ולא שום מסמך אחר לרבות הקובץ.
15. התובע לא הוכיח את טענתו לפיה כשהוא חתם על ההסכם התשריט לא היה מסומן בצהוב ולא תוחם שטח המושכר (עמ' 42 שורות 19-25). שהרי, כמה פעמים בהסכם נאמר "כמסומן בתשריט המצורף" (הגדרת המושכר בעמ' 4 להסכם, סעיף 2 לנספח י'). לא סביר שהתובע שהוא עורך דין במקצועו, יחתום על ההסכם מבלי שקיים סימון על התשריט כפי שנקבע בהסכם. בכל מקרה, הנטל להוכיח שהסימון על התשריט נערך בדיעבד ולא היה קיים בעת שההסכם נחתם מוטל על התובע ומדובר בטענה שדומה לטענת זיוף שהנטל להוכיחה אינו קל והדבר לא הוכח.
16. אכן, בהסכם נקבע שטח המושכר בערכי ברוטו בלבד – 351 מ"ר ולא צוין דבר ביחס לשטח נטו. לא נסתרה עדות המומחה מטעם הנתבעת מר אורן גלזר לפיה המקובל הוא שהיחס בין שטח ברוטו לשטח נטו במשרדים עומד על בין 25% ל– 30%. גם בטיוטות שקדמו להסכם שנחתם צוין תמיד שטח המושכר בערכי ברוטו בלבד. לא הוסכם שהשטח נטו יעמוד על 285 מ"ר והודגש שהחישוב לצורכי תשלום שכר הדירה וחברת הניהול ייעשה על בסיס השטח ברוטו. בהסכם גם נקבע שכל מצג קודם או מסמך קודם אינו מחייב ורק מסמכי ההסכם הם המחייבים ואין מחלוקת שהקובץ לא היה חלק מההסכם. בהסכם אף הצהיר התובע שהוא בדק את המושכר והוא מתאים לצרכיו. יחד עם זאת, משהתברר שבפועל הוצג לתובע שטח נוסף ואף בתשריט שצורף להסכם מסומן שטח נוסף כחלק מהמושכר למרות שבפועל הוא לא מהווה חלק ממנו, המסקנה היא שאכן קיימת טעות בהסכם ביחס לגודל המושכר.
17. התובע הוכיח שהשטח שהובטח לו ואף נכלל כחלק מהמושכר בתשריט שצורף להסכם לא נכלל בפועל בשטח המושכר ומכאן שיש לבחון האם זכאי היה התובע לבטל את ההסכם?
18. התובע לא טען בכתב התביעה מכוח איזו עילה הוא הודיע על ביטול ההסכם ולא הוכח שבוצעה הטעיה. שהרי, אין זה סביר שהנתבעת הייתה משכירה לתובע שטח שהיא כבר השכירה לשוכר וותיק שנמצא במושכר סמוך. ברור שלא מדובר בהטעיה אלא בטעות של הנתבעת שנעשתה ככל הנראה בתם לב, כשהיא סברה שחלק מסוים מהקומה לא שייך למושכר השכן אלא מהווה חלק מהמושכר שהוצע לתובע. אין שום היגיון בטענה שהנתבעת בכוונה הטעתה את התובע והציגה בפניו מושכר שחלק ממנו מושכר כבר לגורם אחר, שהרי דבר זה היה עתיד להתגלות מיד עם מסירת החזקה. לכן, לכאורה ביטול ההסכם נעשה מחמת טעות. סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) קובע:
“)א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת, עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן".
19. במקרה דנן, לא חל סעיף קטן (א) מאחר שלא הוכח שהנתבעת ידעה שלולי הטעות התובע לא היה מתקשר בהסכם. אין מחלוקת שהתוכנית העסקית לא הוצגה לנתבעת וכל שהיא ידעה הוא שהתובע מתכנן להקים במושכר משרד עורכי דין שבו הוא ישכיר את רוב החדרים לעורכי דין אחרים. הנתבעת לא ידעה שצמצום השטח יביא, לטענת התובע, לחוסר כדאיות כלכלית של התוכנית העסקית כולה.
20. במקרה דנן, התובע הזדרז לבטל את ההסכם עוד ביום 25.4.22 בטענה שהשטח קטן בעשרות מ"ר מהשטח שסוכם עליו. לטענתו, בתוכנית העסקית תוכננו משרדים בשטח של 285 מ"ר נטו ובפועל יש רק 225 מ"ר נטו. ביום 22.5.22 הנתבעת הציעה לתובע להשכיר לו נכס אחר בבניינים אחרים שהיא מחזיקה כך שלא ייגרם לו נזק והיא אף הציעה לפנים משורת הדין להפחית את שכר הדירה ל – 100 ₪ למ"ר במקום 125 ₪ למ"ר ואולם החישוב ימשיך להיות על בסיס 351 מ"ר ברוטו. התובע לא הסכים להצעות אלו ועמד על ביטול ההסכם. לפיכך, הודיעה הנתבעת לתובע ביום 6.6.22 כי מבחינתה הוא הפר את ההסכם והיא תפעל להשכרת המושכר לאחר על מנת להקטין את נזקיה.
21. האם רשאי היה התובע לבטל את ההסכם? כידוע, גם כשקיימת עילה לביטול חוזה עקב הפרה יש להפעיל זכות זו בתום לב, ו"הפעלתה של ברירת הביטול כפופה לעקרון תום הלב" (ד' פרידמן וא' שפירא בר אור דיני עשיי עושר ולא במשפט (כרך ב', מהדורה 3, 2017) עמ' 877). סעיף 39 לחוק החוזים הדן בקיום חוזה בתום לב קובע כי: "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה". כפי שנקבע בע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, נז(1) 516 (2002) (להלן: פס"ד צמנטכל): "אכן, את ברירת הביטול יש לנצל בתום-לב... כל חיוב הנובע מן החוזה יש לקיים בדרך מקובלת ובתום-לב, והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה, ובכלל זה הזכות לבטל את החוזה בשל הפרת תניה בו... נפסק כי גם כאשר התנהגות הנפגע מן ההפרה איננה עולה כדי איבוד זכות הביטול, הרי עדיין עשויה הפעלת הזכות לעלות כדי חוסר תום-לב."
התובע ביטל את ההסכם מיד לאחר שנודע לו שהשטח קטן יותר מהשטח שלטענתו הוסכם עליו. כמפורט לעיל, השטח החסר קטן משמעותית מהשטח שהתובע טוען לו. אני סבור שביטול ההסכם לא נעשה בתום לב והיה על התובע לקבל אחת מהצעות הפשרה ההגונות שהנתבעת הציעה לו (השכרת נכס אחר או הפחתת דמי השכירות) לצורך תיקון נזקי הטעות ולא ניתן לומר "שמן הצדק" יש לבטל את ההסכם כקבוע בסעיף 14(ב) לחוק החוזים. ברם, אף אם נלך לשיטת התובע ומדובר היה בהפחתה של 20% מהשטח נטו, התובע לא הוכיח שנגרם לו נזק כלשהו כתוצאה מההקטנה של השטח וכי לא ניתן היה לבצע את התוכנית העסקית גם בשטח שהועמד לרשותו בפועל ע"י הנתבעת.
22. התובע צירף לתביעה ולתצהירו את התוכנית העסקית שלטענתו הוא תכנן לבצע במושכר (נספח 6 לתביעה). ברם, מעיון בתוכנית זו שמחזיקה עמוד אחד בלבד עולה שהתובע תכנן שמתוך גודל נכס נטו של 285 מ"ר, 85 מ"ר ישמשו לצרכים ציבוריים (מטבחון, חדר ישיבות ומרחבים ציבוריים) ושאר השטח יחולק ל- 14 משרדים שמשרד אחד מהם ישמש את התובע וגודלו יהיה 16.5 מ"ר. בנוסף, התוכנית העסקית נבנתה על פי תחשיב של 600 ₪ למ"ר לצורך ביצוע התאמות למושכר והרווח השנתי ככל שהתובע ישכיר את כל 13 החדרים עמד על 152,739 ₪ לשנה.
23. התובע טוען שהזמין תוכנית עסקית חילופית לאחר שהודיע על ביטול ההסכם ולאור הצעת הנתבעת לבצע הפחתה בשכר הדירה מאחר שהשטח קטן. התובע הכין תוכנית עסקית חילופית (להלן: התוכנית השנייה) לפי תחשיב שכ"ד בגובה של 100 ₪ למ"ר בהנחה שגודל הנכס נטו עומד על 225 מ"ר. התובע טוען שמאחר שהנתבעת עמדה על כך שאף התעריף המופחת שהציעה בגובה של 100 ₪ למ"ר יחושב לפי מלוא השטח ברוטו – 351 מ"ר, "נותרה פגיעה כלכלית מהותית" אילו היה שוכר את המושכר בתנאים אלו (סעיף 47 לתביעה).
24. התובע לא צירף לתביעה ולתצהירים מטעמו שום תשריט שבו ניתן לראות כיצד הוא ביקש לחלק לחדרים את המושכר והוא אף לא צירף כל אסמכתא על יסוד מה הוא ביסס את תחשיבו שעלות ההתאמה של המושכר היא 600 ₪ למ"ר ולא פורט על ידו מה היקף ההתאמה בנכס ומה היא כוללת.
25. גל העידה בחקירתה שהיא הכינה לתובע "פרוגרמה" וקיים קובץ אקסל של הפרוגרמה. למרות שגל ציינה שיש לתובע את החומר הזה, התובע לא צירף את הפרוגרמה ואת קובץ האקסל ואף המתווכות לא צירפו אותם לתצהיריהן (עמ' 16 שורה 1 עד עמ' 17 שורה 33). למרות שגל העידה כי "עשיתי תוכנית ספציפית לנכס הזה" ובה תוכננו החדרים (עמ' 19 שורות 11-14), התובע בחר שלא לצרף חומר מהותי זה לתצהיריו. המשמעות היא שהתובע כלל לא הוכיח כיצד הוא תכנן את חלוקת השטח לחדרים ולא ניתן לדעת מה היקף השיפוצים שהוא נדרש לבצע על מנת לבנות 14 חדרים. אי צירוף מסמך מהותי זה מקים חזקה כנגד התובע לפיה לו היו התוכניות מוצגות הדבר היה פועל לחובתו וכנראה שניתן היה להיווכח שאפשר לבצע חלוקה ל – 14 משרדים דומים גם ללא השטח החסר ולא נגרם לתובע כל נזק.
26. גם ביחס לתוכנית שהמתווכות הכינו ביום 1.5.22 - התוכנית השנייה - לאחר שהתברר שיש להפחית את החלק החסר (נספח 7 לתביעה), לא צורף שום תשריט ולא את האקסל שמפרט את אופן החישוב. גל העידה שהתשריט נמצא אצל התובע ואולם לא ניתן כל הסבר מדוע הוא לא צורף לתצהיריהן או לתצהיר התובע (עמ' 24 שורות 21-26). המתווכות והתובע גם לא צירפו כל אסמכתא על יסוד מה הן קבעו מה יהיה גובה שכר הדירה של כל חדר והן הודו שפעמים רבות כשמושכר חדר אחד בלבד, תחשיב שכר הדירה אינו לפי מ"ר אלא תשלום גלובאלי עבור החדר (עמ' 25 שורות 5-11).
27. גל העידה שמרבית ההשקעה בהתאמות הנכס היו עבור המרחבים הציבוריים, המטבח וחדר הישיבות (עמ' 26 שורה 24) והיא לא ידעה כמה חדרים הם התכוונו לרהט (עמ' 27 שורות 15-28). מכאן, שהתובע כלל לא הוכיח מה כללו ההתאמות שהוא היה צריך לבצע במושכר לצורך הפעלת התוכנית העסקית.
28. גם תמר לא נתנה הסבר לכך שהן לא צירפו את התוכניות שהכינו למושכר שבו תוכננו החדרים לתצהיריהן (עמ' 31 שורות 4-18). לפיכך, משהתובע בחר להעלים את התוכניות והתשריטים שעל בסיסם הוא הכין את התוכנית העסקית והוא הגיש רק חישוב סתמי, אזי הוא לא הוכיח שהתוכנית שהוצעה ע"י הנתבעת לבניית אותו מספר חדרים בשטח המושכר ללא החלקים החסרים, אינה מתאימה לו. התובע גם לא הוכיח שלפי התוכנית העסקית שלו אין צורך לבצע התאמות יקרות כגון התקנת מיזוג חדש או הוספת ספרינקלרים כפי שתמר העידה וכי על פי תוכניתו "זה רק לשנות קירות גבס...אני לא בונה חדרים שלא קיימים" (עמ' 31 שורה 20 עד עמ' 32 שורה 15).
29. יש לראות בחומרה את הסברו של התובע כשנשאל מדוע לא ציין בתצהיר גילוי המסמכים שיש בידיו את הפרוגרמה והתוכניות והוא ענה כי: "לא הייתה חשיבות מבחינתי" (עמ' 38 שורות 13-16). מדובר במסמכים מהותיים שהיה על התובע לגלות במסגרת תצהיר גילוי המסמכים. התנהלות זו של התובע מצטרפת לפגיעה באמינותו שהתגלתה במהלך הדיון שבו הוא טען שלא צירף לתביעתו תשריט עם סימון התיחום בצהוב והתברר מבדיקה בנט המשפט שטענתו לא הייתה נכונה והתשריט המסומן צורף על ידו (ראו ההחלטה בעמ' 12).
30. הנתבעת הגישה חוות דעת מטעם מעצב הפנים מר יוסף הנובר (להלן: הנובר). הנובר בחן את שני החישובים שהציג התובע: הראשון שלטענתו הוכן לצורך התוכנית העסקית המקורית והשני לצורך התוכנית העסקית השנייה שהוכנה לאחר שהושמטו השטחים החסרים. לדבריו, גם ללא השטחים החסרים ניתן ליצור מרחב של 14 חדרי משרדים וכן חדר ישיבות ומרחב ציבורי העומד בתקן. לטענתו, התוכנית השנייה של התובע לא מנצלת 32 מ"ר מהמושכר ויש בה רק 13 משרדים ולא 14 משרדים. בנוסף, התחשיב השני מתעלם מכך שניתן להפחית מהשטחים הציבוריים ומחדר הישיבות ולהגדיל את שטח המשרדים כמפורט בתוכנית שהכין.
31. הנובר נחקר על חוות דעתו והיא לא נסתרה. הנובר ציין שהתוכנית שהוא הציע התבססה על שטח של 256.6 מ"ר נטו לעומת התוכנית העסקית של התובע שהתבססה על 285 מ"ר נטו (עמ' 85 שורות 6-8). לדבריו, עלות של 600 ₪ למ"ר לצורך התאמות כפי שנאמר בתוכנית העסקית של התובע היא מגוחכת (עמ' 86 שורה 8). לדבריו, גם לפי התוכנית העסקית המקורית של התובע "היה צריך לעשות חלוקת חדרים חדשה כולל התאמת מערכות חדשות, הריסת קירות, הריסת רצפה, והתקנת רצפה חדשה, התאמות תקרה ותאורה והתאמות מיזוג".
32. מכאן, שהתובע לא הוכיח שלא ניתן היה לבצע את התוכנית העסקית שלו במושכר ללא החלקים החסרים. עדותו של הנובר לא נסתרה ומכאן, שלא הייתה כל הצדקה לתובע לבטל את ההסכם, שעה שהנתבעת הייתה מוכנה ללכת לקראתו ולהפחית את דמי השכירות מסך של 125 ₪ למ"ר לסך של 100 ₪ למ"ר. התובע לא הביא כל הוכחה שעל פי התוכנית העסקית שלו לא היה צורך לבצע התאמות משמעותיות כנטען על ידי המתווכות. אי צירוף התשריט ויתר התוכניות שלטענת התובע היו הבסיס לתוכנית העסקית שלו, פועלת כמובן לחובתו ומביאה למסקנה שלא הוכח כלל שהצעת הנתבעת להפחתת דמי השכירות לא הייתה יכולה לפצות אותו באופן מלא על העובדה שבפועל השטח הוקטן בניגוד למסומן בתשריט שצורף להסכם. התובע גם לא הוכיח שלא ניתן היה להקטין את שטח עמדת המזכירות, המטבח וחדר הישיבות ובכך למנוע את הרווח המצופה בהתאם לתוכנית העסקית. לא הוכח כלל שלא ניתן להקטין רק את השטחים הציבוריים ובכך לשמור על האיזון בין ההכנסות להוצאות בהתאם לתוכנית העסקית. טענת התובע (סעיף 49 לסיכומיו) ש"קיים הכרח לקזז מעל 20% בתקבולי השכירות עקב הקטנת המושכר" לא הוכחה כלל. העובדה שלפי תוכניתו של הנובר ארבעה חדרים יהיו ללא חלון, לא מלמדת שהיא אינה סבירה.
33. התובע גם לא הוכיח שלאחר שהוא ביטל את ההסכם בחודש אפריל 2022 עלו מחירי השכירות ולכן לא ניתן היה לאתר שטח חילופי שבו ניתן יהיה לבצע את התוכנית העסקית. התובע אף לא הוכיח שהוא פנה לחפש שטחים אחרים. הוא לא צירף שום פנייה לאף גורם וגם לא הוכיח שדמי השכירות עלו ברבעון השני של שנת 2022. התובע הגיש חוות דעת מטעם השמאי גלעד פאר (להלן: פאר) ואולם התברר בחקירתו שאין להסתמך על חוות דעתו. פאר הסתמך בין היתר על הסכם השכירות של המושכר לשוכר החילופי מיום 3.7.22 ששם נקבע שדמי השכירות יעמדו על 135 ₪ למ"ר. ברם, דוגמא זו מוכיחה את ההפך, מאחר שעל פי הסכם זה, על הנתבעת לבצע התאמות לנכס ולאחר ביצוע ההתאמות, דמי השכירות בפועל של השוכר החדש עמדו על 120 ₪ למ"ר (עדות חשב הנתבעת מר אהוד וייס בעמ' 65 שורות 2-4 ותצהיר העדות הראשית מטעמו). פאר אישר שלא לקח בחשבון נתון זה (עמ' 57 שורות 18-31 ועמ' 58 שורות 1-5).
34. בנוסף, פאר התבסס על נתונים של רשת הריבוע הכחול שהציגו עלייה של 2.2% ברבעון השני של שנת 2022 לעומת הרבעון הראשון ואולם מתברר בחקירה שמדובר על שטחים שהושכרו לסופרמרקטים ולא למשרדים (עמ' 58 שורות 28-34). פאר הודה בחקירתו שיש הבדל מהותי בין דמי שכירות של סופרמרקטים לדמי שכירות של משרדים (עמ' 59 שורות 22-30). התברר גם שפאר הביא דוגמאות ספציפיות של נכסים ולא פירט את מלוא המידע שאסף אודות מחירי השכירות (עמ' 63 שורות 2-3). פאר הודה שמדובר "בהתרשמות שלי" והוא לא ביצע תחשיב מדויק (עמ' 64 שורות 19-20) ולכן אין להסתמך על חוות דעתו.
35. סיכום ביניים: לא הייתה הצדקה שהתובע יבטל את ההסכם ובנסיבות מקרה דנן, שעה שהנתבעת הציעה לתובע הצעה סבירה והוגנת לבצע הפחתה משמעותית מדמי השכירות והיא אף הוכיחה שניתן היה לבצע את התוכנית העסקית בשטח המושכר ללא השטחים החסרים, היה על התובע לקבל אחת מהצעות הנתבעת ולא הייתה הצדקה חוקית לביטול ההסכם.
כפי שנקבע בפס"ד צמנטכל (פסקה 8): "הקיום המאוחר של החוזה (או הנכונות לקיימו) אין בו כדי לסלק את העילה לביטול, ואין בכוחו לשלול את עצם אירוע ההפרה ... עם זאת יכול שתהא לתיקון ההפרה נפקות לצורך בחינת התקיימותם של הסייגים לזכות הביטול או לשימוש בה, לאמור סייג הצדק (מקום שמדובר בהפרה שאיננה יסודית) וסייג תום-הלב. המקום הגאומטרי לבחינת אפשרות הביטול, לאור תיקון ההפרה, מצוי בתוך תחומם של סייג תום-הלב ושל סייג הצדק. תיקון ההפרה על-ידי המפר הוא, לפי גישה זו, מודד חשוב בבחינת תום-לבו וצדקתו של מי שנפגע מן ההפרה בבואו לעשות שימוש בזכות הביטול".
36. ברם, אף אם תתקבל עמדת התובע שהייתה לו הזכות לבטל את ההסכם מאחר שהנתבעת לא העמידה לרשותו את מלוא השטח שסומן בתשריט ובפועל השטח קטן יותר, יש לבחון האם הוא הוכיח שנגרם לו נזק ואם כן, מה גובהו? יצוין כי בניגוד לטענת התובע בסיכומיו (סעיף 46) הנטל להוכיח שנגרם לו נזק מוטל על התובע ואין בסיס לטענה שהנתבעת צריכה להוכיח שלא גרמה נזק כתוצאה מההפרה. פסק הדין בע"א 235/22 עזבון המנוח עאטף נ' מדינת ישראל (12.5.24) שאליו מפנה התובע בסיכומיו אינו רלוונטי למקרה דנן, שכן הוא עסק במקרה בו שטח הוחזק בנאמנות ע"י נאמן עבור נהנה ובמקרה ייחודי זה מוטל על הנאמן להוכיח שהנזק היה נגרם לנהנה גם אם לא היה פועל כפי שפעל.
בע"א 7920/13 עמיקם כרמל נ' אודליה טלמון (29.2.16) (להלן: פס"ד טלמון) קבע כב' השופט מזוז (בפסקה 23), (שהיה אמנם בדעת מיעוט ביחס לתוצאה אך פרט את התשתית הנורמטיבית ביחס לטעות משותפת) כי:
"המשפט הישראלי לא בחר בגישה של בטלות מדעיקרה של חוזה בגין טעות משותפת מהותית, ואף לא בזכות חד-צדדית של הצד הטועה לבטל את ההסכם. המחוקק הישראלי קבע בסעיף 14(ב) לחוק החוזים הסדר אחר המעניק שיקול דעת לבית המשפט, לבקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה "אם ראה שמן הצדק לעשות כן". זהו הסדר גמיש המאפשר התחשבות במכלול הנסיבות ומאפשר להגיע לתוצאה הצודקת בנסיבות העניין. שיקול מרכזי להחלטה על ביטול החוזה על ידי בית המשפט הוא השפעת הטעות על התמורה שנקבעה בחוזה. כאשר עקב הטעות, התמורה שנקבעה בחוזה חורגת באופן מהותי מהתמורה הריאלית של הממכר, הדבר יצדיק בדרך כלל את ביטול החוזה... שיקולים נוספים שיש להביא בחשבון הם, בין היתר, משך הזמן שחלף מאז שהתגלתה הטעות ועד הפנייה לבית המשפט, חומרת הטעות, חומרת הפגיעה בצד הטועה וכנגדה מידת הפגיעה בצד השני מביטול החוזה, התנהגות הצדדים לפני כריתת החוזה ולאחריה ובכלל זה מידת האשם וההתרשלות של כל אחד מהצדדים, ועוד".
ראו: ע"א 3865/19 משה אליאסיאן נ' מאיר שבו (11.09.2022); גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים (מהדורה רביעית, 2019) 330.
37. התובע טוען שמגיעים לו פיצויי קיום בהתאם לסעיף 10 לחוק התרופות שקובע כי: "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".
ביחס לפיצוי ציין כב' השופט מזוז בסעיף 27 לחוות דעתו בפס"ד טלמון הנ"ל כי:
"סעיף 14(ב) לחוק החוזים קובע, כי אם ביטל בית המשפט את החוזה בשל טעות, רשאי הוא לפי שיקול דעתו לחייב את הצד שטעה בפיצויים "בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה". ודוק: אין מדובר בפיצויי קיום, אלא בפיצוי הסתמכות, היינו פיצוי בעד נזק בעין שנגרם לצד האחר להסכם עקב טעותו של מבקש הביטול. השיקולים להענקת פיצוי הם שיקולים דומים לאלה ששוקל בית המשפט לעניין ביטול החוזה, עליהם עמדנו לעיל, ובעיקר מידת האשם והאחריות לטעות בגינה מבוטל החוזה".
38. ברם, התובע לא פירט כלל בתביעתו מהו סכום פיצויי הקיום שהוא עותר להם. התובע לא פירט בכתב התביעה מה אמור היה להיות הרווח שלו מהתוכנית העסקית והוא רק צירף תחשיב של התוכנית העסקית לפיה הרווח שלו אמור להיות 152,739 ₪ לשנה. ברם, תחשיב זה לוקח בחשבון עלות התאמות של 600 ₪ למ"ר מבלי שהיא נסמכת על שמאות כלשהי ומעדות השמאי מטעם הנתבעת עולה שמדובר בתחשיב בלתי סביר. בנוסף, התוכנית מתבססת על הנחה לפיה כל 13 החדרים יושכרו ואולם אין כל וודאות שהתובע יצליח להשכיר את כל החדרים למשך כל תקופת השכירות.
39. התובע עתר לפיצויים חילופיים לפי דיני עשיית עושר ואולם, עיון בתחשיב מלמד שהוא חסר בסיס. ראשית, לא ניתן להפעיל במקרה דנן את חוק עשיית עושר.
סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר שדן בחובת ההשבה קובע כי: "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה".
בע"א 1172/13 דוד שרוט נ' יוסי וינר (15.3.15) נקבע כי:
"הלכה היא, כי על התובע להוכיח התקיימותם של שלושה יסודות בעילת עשיית עושר ולא במשפט: יסוד ההתעשרות; כי אותה התעשרות "באה" לזוכה מן המזכה; וכי ההתעשרות אינה על פי זכות שבדין... התקיימותם של שני היסודות הראשונים היא שאלה שבעובדה, שאותה יש להוכיח בכל מקרה לפי נסיבותיו... אשר ליסוד השלישי – כאשר ניתן להצביע על הוראת דין האוסרת על ביצוע הפעולה שהביאה להתעשרות, ניתן לקבוע, מטבע הדברים, כי ההתעשרות איננה כדין".
באשר ליסוד השלישי "שלא על פי זכות שבדין" נקבע כי - "יסוד זה מקנה לבית המשפט שיקול דעת רחב בפיתוח קטיגוריות לאיסור על התנהגויות פסולות בהן ההתעשרות היא בלתי צודקת.. ובמסגרתו יש "לאתר את הערכים והאינטרסים אשר השכלול ביניהם מבטא את 'תחושת הצדק' המזינה את חובת ההשבה"" (דנ"א 10901/08 בייזמן השקעות בע"מ נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, סה(1) 350 (2011)).
במקרה דנן, לא ניתן לומר שהנתבעת קיבלה נכס שלא על פי זכות שבדין, מאחר שהמושכר הוא שלה. הנתבעת אף לא זכתה בדבר כתוצאה מהביטול, מאחר שהיא לא הרוויחה דבר מביטול ההסכם על ידי התובע ואדרבא היא הפסידה. שהרי, הנתבעת הצליחה להשכיר את הנכס לשוכר חילופי רק בחודש יולי 2022 וזאת בתמורה לסך של 120 ₪ למ"ר, בהתחשב בכך שעלות השיפוץ בהסכם זה הוטלה על הנתבעת. בנוסף, הנתבעת הפסידה דמי שכירות בחודשים מאי – יולי 2022 כשהנכס עמד ריק והיא אף נאלצה לשלם בגינו ארנונה (סעיף 15 לתצהיר וייס). אכן, הנתבעת לא המציאה אסמכתאות לביצוע ההתאמות במושכר עליהן התחייבה בהסכם עם השוכר החילופי (סעיף 16 לסיכומי התשובה) ואולם, לא נסתרה עדותו של מר וייס שהעיד שאכן בוצעו התאמות כפי שהוסכם עם השוכר החילופי.
זאת ועוד: הפסיקה קבעה באשר ליסוד ההתעשרות על חשבון המזכה, כלומר כשההתעשרות "באה" לזוכה מהמזכה, שיש להבחין בין מצבים בהם המכירה (או ההשכרה) לצד ג' נעשתה קודם לביטול, דהיינו בזמן שההתחייבות החוזית בין הצדדים עוד הייתה בתוקף, לבין מצב בו ההסכם עם צד ג' נעשה לאחר שהחוזה בוטל. אם במועד המכירה או ההשכרה לצד ג' החוזה בין הצדדים כבר לא היה בתוקף, לא ניתן לומר שהרווח שהופק הופק על חשבון המזכה. כפי שנקבע ברע"א 1099/21 הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ נ' אקסטרה פיתוח וייזום בע"מ (17.11.21): "משבוטל החוזה משוחררים שני הצדדים מההתחייבויות הראשוניות לפיו, ולפיכך רשאים הם לעשות ביחס לתמורות שהיה עליהם לתת במסגרת החוזה כרצונם. על כן, אם אחד הצדדים, בין אם זהו המפר ובין אם זהו הנפגע, מוכר לצד ג' את אותו נכס שהתחייב לספק לאחר לפי חוזה שבוטל, אין הוא מבצע בכך הפרה נוספת של החוזה, וממילא לא ניתן לומר עליו שהרווח שהפיק מהמכירה הופק על חשבונו תוך הפרת הסכם. זהו מצב הדברים בענייננו... כעקרון דין ההשבה חל על רווח שהופק על ידי המפר עקב ההפרה ולפני הביטול".
40. זאת ועוד: אין כל שחר לטענת התובע שדמי השכירות מהווים את "רווחיה הנקיים של הנתבעת ומהווים את הזכייה כלשונו של חוק עשיית עושר ולא במשפט". כפי שציין חשב הנתבעת וייס בתצהירו ובעדותו שלא נסתרה, לנתבעת הוצאות רבות שעליה לשלם מדמי השכירות והן כוללות עלויות בגין שיפוץ הנכסים, הוצאות מטה החברה, עלויות משפטיות, הוצאות שיווק, תיווך ופרסום וכן הוצאות מימון קבועות בגין תשלומים למחזיקי האג"ח. וייס הסביר שדמי הניהול "מכסים" רק עלויות של אחזקה שוטפת וקיימות הוצאות רבות אחרות שלא ממומנות ע"י חברת הניהול אלא משולמות מתוך דמי השכירות (סעיפים 10-15 לתצהירו ועמ' 65 שורות 21-29, עמ' 66 שורות 23-33, עמ' 68 שורות 5-8).
41. לכן, טענת התובע לפיה כל הרווחים של הנתבעת משכר הדירה במשך ארבע השנים מהווים את "הזכות" שהנתבעת קיבלה שלא כדין, אין לה כל בסיס. לא רק שהנתבעת לא קיבלה נכס שלא כדין, הסכום הנתבע בסך של מעל 2.5 מיליון ₪ לא מהווה רווח של הנתבעת שהרי לנתבעת הוצאות רבות אחרות שלא משולמות באמצעות התשלומים לחברת הניהול.
42. אף אם היינו הולכים לפי גישת התובע ומקבלים את טענתו שהנתבעת התעשרה שלא כדין, הרי שלא מגיע לתובע סעד ההשבה הקבוע בחוק עשיית עושר. שהרי, סעיף 2 לחוק עשיית עושר הדן בפטור מהשבה קובע כי:
"בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת ההשבה לפי סעיף 1, כולה או מקצתה, אם ראה שהזכייה לא הייתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת".
בע"א 588/87 אליעזר כהן נ' צבי שמש, מה(5) 297 (1991) התייחס ביהמ"ש לנסיבות בהן ההשבה תהא בלתי מוצדקת וקבע כי:
"בקביעת חובת ההשבה מיישמים את שיקולי הצדק והיושר לנושא התעשרותו של הנתבע בלבד. די בכך שההתעשרות הייתה שלא על-פי זכות שבדין כדי להוביל למסקנה, כי היא בלתי צודקת על-פי מבחן הצדק והיושר, וכדי להעמיד את חובת ההשבה על כנה. שיקולי צדק אחרים - כאיכות העשייה שהצמיחה לנתבע את התעשרותו, אופי יחסי הצדדים, רמת מוסריותם בהתנהגותם זה כלפי זה בפרשה נושא הסכסוך וכל כיוצא באלה - אינם מובאים בחשבון. לא כן הדבר עת נדרשים לשאלה, אם מתקיימות נסיבות העושות את ההשבה לבלתי צודקת; כאן מיישמים את שיקולי הצדק והיושר לבדיקת גורמים רבים ושונים, בכללם גם, ואולי בראש ובראשונה, מוסריות התנהגותם של הצדדים זה כלפי זה; ורק אם המסקנה המתחייבת הינה, שאכיפת חובת ההשבה (במלואה או בחלקה) על הנתבע הינה יותר בלתי צודקת מאשר אי-אכיפתה או מאשר אכיפתה החלקית, פוטרים את הנתבע מן ההשבה, כולה או מקצתה."
התנהלות התובע במקרה דנן כמפורט לעיל, שסירב בחוסר תום לב לקיים את ההסכם תוך הקטנת דמי השכירות כפי שהנתבעת הציעה לו או קבלת מקום חילופי, לא מצדיקה כל חובת השבה מאחר שההשבה היא בלתי צודקת.
43. סיכומו של דבר: דין התביעה להידחות. ביטול ההסכם לא נעשה כדין ואף אם הוא נעשה כדין, התובע לא הוכיח את הנזק שנגרם לו כתוצאה מביטול ההסכם ובנוסף, לא קיימת עילת השבה לפי דיני עשיית עושר.
44. הנתבעת התנהלה בתום לב וניסתה לפצות את התובע על הטעות שביצעה בתום לב כשכללה בתשריט שטח שלא היווה חלק מהמושכר. חבל שהתובע לא קיבל את הצעת הפשרה וגרר את הנתבעת להליך מיותר וחסר בסיס. התנהלות התובע שסרב לשכור נכס מנכסים אחרים שהוצעו לו, סירב להנחות בשכר דירה שהוצעו לו והגיש תביעה "מנופחת" כדאי להצדיק תביעה מלאכותית לבית משפט זה, מהווה התנהלות בחוסר תום לב. לפיכך, ובהתחשב בחשבוניות שהוגשו ע"י הנתבעת בגין ייצוגה בהליך זה, התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 150,000 ₪.