בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו
ת"א 64575-12-21 שושני ואח' נ' מדינת ישראל ואח'
לפני כבוד השופט נפתלי שילה
התובעים 1. עדנה שושני
2. אילנה שושני
3. אמיר שושני
ע"י ב"כ עו"ד בנימין חורף
נגד
הנתבעת מדינת ישראל – רשם המקרקעין
ע"י ב"כ עו"ד שרון ואלה
פסק דין
האם יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצויים בסך של 18 מיליון ₪ עקב העובדה שקרקע של אביהם המנוח הועברה לצדדי ג' בעקבות זיוף של צו קיום צוואה שהנתבעת לא גילתה אותו?
א. רקע עובדתי
1. המנוח שמואל שושני ז"ל (להלן: המנוח) שהוא אביהם של התובעים, היה רשום מיום 3.8.64 כבעלים של מקרקעין בתל אביב בגוש 6609 חלקה 53 (להלן: המקרקעין).
2. המנוח שהיה תושב ארה"ב, נפטר בארה"ב ביום 24.9.99 ובהתאם לצוואתו מיום 17.2.99 הוא הוריש את רכושו לרבות את המקרקעין לאשתו (להלן: המנוחה) ולשלושת ילדיו, התובעים.
3. ביום 28.3.17 נפטרה המנוחה בארה"ב ובהתאם לצוואתה מיום 9.12.02 ירשו שלושת ילדיה – התובעים – את כל עיזבונה.
4. בסוף שנת 2017, פנתה התובעת 1 (להלן: עדנה) שמתגוררת בארה"ב, לעו"ד פירוזמן בישראל, על מנת לרשום את המקרקעין על שם התובעים כיורשי הוריהם המנוחים ואולם התברר מנסח לשכת רישום המקרקעין שהונפק ביום 5.12.17, שהקרקע רשומה ע"ש שרון אל (להלן: שרון) בעל דרכון אמריקאי, עוד מיום 31.12.14 מכוח צוואה ורשומות הערות אזהרה לטובת משה ריכר וחיים רוטנברג (להלן גם: הרוכשים הראשונים).
5. לאור גילוי מפתיע זה, הגיש עו"ד פירוזמן ביום 14.12.17 בקשה לרשם המקרקעין לעיון ולקבלת העתקים מהשטרות שבגינם בוצעו פעולות שונות במקרקעין ואולם רשם המקרקעין סירב לבקשה ודרש הצגת צו קיום צוואה או צו ירושה המלמד שהתובעים הם יורשי המנוח.
6. ביום 17.7.18 פנה ב"כ הנוכחי של התובעים לרשם המקרקעין בבקשה נוספת לעיון בכל המסמכים שמכוחם נרשם שרון כבעלים של המקרקעין מכוח צוואה וכן מסמכים הנוגעים לעסקאות שבוצעו לאחר מכן במקרקעין. לבקשה זו צורפו תעודות פטירה וצווי קיום צוואה שניתנו אחר המנוחים בארה"ב. ברם, רשם המקרקעין דחה את הבקשה ודרש שהתובעים יגישו צווי קיום צוואה אחר ההורים המנוחים שניתנו בישראל.
7. ביום 5.9.18 הגישה עדנה ערר על ההחלטה הנ"ל לממונה על המרשם. בעקבות הערר, העבירה הנתבעת ביום 8.10.18 עותקים משלושה מסמכים אשר באמצעותם בוטל רישום המנוח על המקרקעין והם נרשמו ע"ש שרון. המסמכים שהועברו הם: בקשה לרישום הורשה, צו קיום צוואה וצוואה.
8. ביום 13.12.18 נדחה הערר שהגישה עדנה ע"י סגנית הממונה על המרשם ולאחר שעדנה הגישה ערעור על ההחלטה הנ"ל, היא הודיעה על מחיקתו והוא נמחק בהסכמה ביום 15.3.20.
9. ביום 7.1.19 הגישה עדנה תלונה במשטרה נגד שרון. ביום 16.1.19 הגישה עדנה המרצת פתיחה כנגד הנתבעת, שרון, ריכר ורוטנברג וכנגד אלו שרכשו מהם את המקרקעין (להלן: ההליך הקודם). הרוכשים טענו בין היתר שקיימת להם הגנת תקנת השוק וביום 5.11.20 החליט בית המשפט (כב' השופטת לושי עבודי) למחוק את התביעה מאחר שהיא לא מתאימה להתברר כהמרצת פתיחה ויש להגיש תביעה רגילה.
10. בעקבות ההליך הקודם, התברר לתובעים שביום 18.11.14 שרון הגיש בקשה לרישום צו קיום צוואה מזויף מיום 31.7.12 שאליו צורפה צוואה מזויפת מיום 27.11.02 שלפיה המנוח הוריש את כל רכושו לשרון. ביום 31.12.14 בוטל רישום הבעלות של המנוח במקרקעין וזכויותיו הועברו מכוח הצו המזויף לשרון.
11. התברר גם, שביום 23.6.15 מכר שרון חלק מהמקרקעין למשה ריכר בסך של 2,250,000 ₪ וביום 25.6.15 נרשמה הערת אזהרה לטובת ריכר. ביום 14.7.15 מכר שרון חלק נוסף מהמקרקעין לחיים רוטנברג בתמורה לסך של 5,250,000 ₪ וביום 16.7.15 נרשמה הערת אזהרה לטובת רוטנברג.
12. לאחר מכן התגלע סכסוך בין הרוכשים הראשונים לבין שרון בשאלה מי יישא בתשלום היטל השבחה ובגין זה התנהל הליך משפטי בבית משפט זה. ביום 1.2.17 הגיעו הצדדים לאותו הליך להסכם לפיו יתרת התמורה שעל הרוכשים הראשונים לשלם לשרון תשמש לתשלום היטל ההשבחה שיחול במלואו על הרוכשים הראשונים.
13. ביום 6.12.17 הגישו הרוכשים הראשונים לרשם המקרקעין בקשה לרישום מכר וביום 15.1.18 נרשמו המקרקעין ע"ש הרוכשים הראשונים.
14. ביום 5.8.18 הועברו המקרקעין ע"ש הרוכשים השניים שרכשו את המקרקעין מהרוכשים הראשונים תמורת סך של 13.5 מיליון ₪.
15. ביום 18.8.19 ניתן בבית המשפט לענייני משפחה בחיפה צו לקיום צוואת המנוח וכן צו לקיום צוואת המנוחה ולפיהם התובעים הם היורשים של המנוחים.
16. ביום 29.12.21 הגישו התובעים את התביעה דנן שבמסגרתה עתרו לחיוב הנתבעת בסך של 18 מיליון ₪ בגין הנזק שנגרם להם לטענתם, עקב מעשי ומחדלי הנתבעת.
ב. תמצית טענות התובעים
1. הנתבעת יכולה הייתה לדעת בקלות רבה שצו קיום הצוואה והצוואה שהוגשה לקיום ע"י שרון הם מזויפים והיא התרשלה והפרה חובות חקוקות כשרשמה את המקרקעין ע"ש שרון, מאחר שאם היא הייתה שמה לב לליקויים הרבים שיפורטו להלן, היא הייתה מגלה מיד שהמסמך מזויף.
2. בתחתית צו קיום הצוואה המזויף צוין שהוא ניתן ביום 31.7.12 ואולם התאריך שמוטבע בחותמת "מתאים למקור" היא מיום 4.7.12. דהיינו חתימת העתק "מתאים למקור" ניתנה במועד שבו טרם הונפק כלל המסמך "המקורי".
3. בראש המסמך כתוב "הרשם לענייני ירושה" ואולם בחותמת "מתאים למקור" שעל המסמך נכתב "הרשם לעיניני ירושה". בנוסף, התאריך העברי שרשום על גבי המסמך אינו נכון מאחר שיום 31.7.12 היה יום יב' אב תשע"ב ולא התאריך העברי שרשום על המסמך – י' בסיון.
4. על מסמך צו קיום הצוואה נאמר שהוא ניתן בתיק מס' 153442 אצל הרשם לענייני ירושה ואולם בדיקה פשוטה באתר האינטרנט של הרשם לענייני ירושה היה מעלה שתיק זה לא מתייחס למנוח אלא לאדם אחר לחלוטין ששמו יעקובובסקי בוריס. בדיקה כזו לוקחת 15 שניות ואם הנתבעת הייתה מבצעת בדיקה פשוטה זו, היא הייתה מגלה בקלות את הזיוף. בדיקה כזאת יכול היה לערוך כל אחד עוד לפני שנת 2014 ומדובר בפעולה שלוקחת זמן קצרצר, כך שאין יסוד לטענת הנתבעת שהדבר היה מכביד על עבודתה, שעה שמידי יום מוגשות בממוצע כעשרים בקשות לצו ירושה או צו קיום צוואה.
5. בצווי קיום צוואה וצווי ירושה שניתנים ע"י הרשם לענייני ירושה נכתב בצד ימין למעלה כי ההליך התקיים "בפני הרשם לענייני ירושה" ובמסמך המזויף המילה "בפני" לא קיימת. בנוסף, בצו המזויף נרשם ש"המנוח" שמואל שושני "נפטרה" וכי "מענה" היה ברמת השרון וההתייחסות לנפטר בלשון נקבה הייתה אמורה גם היא לעורר את חשדה של הנתבעת שמדובר במסמך מזויף.
6. בנוסף ל"נורות אדומות" אלו, היה על הנתבעת לחשוד במסמכים אלו מאחר שמספר הדרכון האמריקאי של שרון שמוזכר בצוואה המזויפת שנערכה כביכול בשנת 2002 הוא אותו מספר דרכון אמריקאי שנרשם על הבקשה להעברת הבעלות שהגיש שרון כעבור 12 שנים, בשנת 2014. כידוע, דרכונים אמריקאים הם בתוקף למשך 10 שנים ולאחר מכן, מונפק דרכון חדש עם מספר אחר. עובדה זו ידועה היטב לנתבעת מאחר שחדשות לבקרים מוגשות בקשות לתיקון רישום מספר הדרכון האמריקאי על מקרקעין. העובדה שמספר הדרכון האמריקאי היה זהה בצוואה ובבקשה לרישום ירושה חרף הפער של 12 השנים בין המסמכים, הייתה אמורה גם היא לעורר את חשדה של הנתבעת שהמסמכים אינם כשורה.
7. כמו כן, בצוואה המזויפת משנת 2002 ובצו הקיום המזויף משנת 2012 המוריש היה מזוהה באמצעות דרכון אירני למרות שנאמר שהמנוח נפטר בישראל. דהיינו, בפני הנתבעת הוצגה צוואה של מוריש שכביכול נפטר בישראל בשנת 2009 והזדהה בצוואתו בשנת 2002 באמצעות דרכון של מדינה עוינת ומספר הדרכון שעמו הוא הזדהה בצוואה המזויפת הוא במקרה אותו מספר דרכון שבו נרשם המוריש כבעלים של המקרקעין בשנת 1964. גם עובדה זו לא הדליקה "נורה אדומה" אצל הנתבעת.
8. בצוואה המזויפת עולה שכביכול בשנת 2002 שני עדים ישראלים אישרו שהמנוח הוא בעל דרכון אירני שבאמצעותו הוא הזדהה בפניהם ואף עובדה זו הייתה צריכה לעורר את חשד הנתבעת ולהביא לביצוע בדיקה מעמיקה. לפני כל אחת מההעברות שביצעה הנתבעת לרוכשים הראשונים ולרוכשים השניים, הייתה לה הזדמנות לבחון את המסמכים ולגלות בקלות את הזיוף.
9. תקנה 18 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב – 2011 (להלן: תקנות הרישום) קובעת שלבקשה לרישום ירושה יש לצרף צו קיום צוואה ובהתאם להלכה שנקבעה בע"א 3391/22 בנק לאומי נ' קונפינו [נבו] (3.12.23) (להלן: פס"ד קונפינו) התקנה הנ"ל דורשת הגשת צו קיום צוואה מקורי והנתבעת התרשלה והפרה חובה חקוקה כשלא עמדה על הגשת צו קיום צוואה מקורי וכך התאפשר רישום על פי צו מזויף. בפס"ד קונפינו (שאף אושר בדנ"א 8908/23 הרשות לרישום נ' קונפינו [נבו] (13.3.24)) נקבע שאין להסתפק בהעתק מתאים למקור אלא יש צורך בהגשת צו מקורי. העדה מטעם הנתבעת, רשמת המקרקעין גב' זילברברג, הודתה בחקירתה שתקנות הרישום הנ"ל חלות על מקרה דנן, בניגוד לנטען בתצהירה וכי האמור בתצהירה היה לטענתה "טעות סופר" (עמ' 155 שורות 12-15).
10. גם בקובץ הנהלים של הנתבעת, שהיה בתוקף בתקופה הרלוונטית, נקבע שיש צורך להגיש עותק מקורי של צו קיום הצוואה ולא העתק מתאים למקור. מכאן, שהנתבעת עצמה סברה שתקנה 18 לתקנות הרישום דורשת הצגת צו קיום צוואה מקורי או מאושר ע"י נוטריון. במקרה דנן, לא הוגש צו מקורי ואף לא עותק מאושר ע"י נוטריון.
11. בהליך הקודם הנתבעת לא סייעה כלל לעדנה והתובעים החליטו שמאחר שלא היו להם ראיות לסתור את הגנת תקנת השוק של רוכשי המקרקעין, הם יעתרו לסעד כספי עקב הנזק שנגרם להם כתוצאה מאיבוד המקרקעין שהתרחש בעקבות רשלנות הנתבעת, כך שלפחות מבחינה כספית הם יעמדו במצב בו הם היו עומדים אלמלא רשלנותה של הנתבעת. לנתבעת קמה חובת זהירות קונקרטית ומתקיים גם קשר סיבתי משפטי בין מחדלי הנתבעת לנזק שנגרם.
12. המנוחה והתובעים לא רשמו את המקרקעין על שמם סמוך לאחר פטירת המנוח, מאחר שמבחינה רגשית, מחיקת שמו של המנוח מהמרשם "היה מקצר את חייה" של המנוחה. התובעים והמנוחה לא חשבו שמוטלת עליהם חובה כלשהי להעביר את רישום המקרקעין על שמם והם היו בטוחים שהרישום על שם המנוח בטוח ושמור. בכל מקרה, גם אם המקרקעין היו נרשמים ע"ש המנוחה לאחר פטירת המנוח, ניתן היה לבצע את התרמית באמצעות הצגת מסמכים מזויפים.
13. על הנתבעת חלה חובת זהירות גבוהה מאוד כאחראית על רישומי המקרקעין בישראל. עליה לערוך בדיקה מדוקדקת של המסמכים המוצגים בפניה לצורך שינוי בעלות במקרקעין. הנתבעת הפרה את חובת הזהירות והתרשלה כלפי התובעים. הנתבעת הייתה מודעת היטב מניסיון העבר שלה, שנעשים ניסיונות לביטול רישומים באמצעות צווי קיום צוואה או צווי ירושה מזויפים. לפחות משנת 2009 אתר האינטרנט של הרשם לענייני ירושה היה פתוח לציבור לצורך קבלת מידע אודות צווי ירושה והנתבעת יכולה הייתה בקלות לערוך את הבדיקה הנדרשת. על פי הפסיקה, ככל שלנתבעת מוגש צו שיפוטי שמעורר חשד, שומה עליה לפנות לגוף שנתן את הצו ולבקש הבהרה. הנתבעת נמנעה מלבצע בדיקה פשוטה באתר הרשם לענייני ירושה ובדיקה זו היא מונעת הנזק הזול ביותר. משהבדיקה לא בוצעה, הנתבעת התרשלה התרשלות חמורה שגרמה לנזקם של התובעים. פסקי הדין שהנתבעת מסתמכת עליהם בסיכומיה ושבהם נדחו טענות רשלנות כנגד רשם המקרקעין שביצע רישום על בסיס מסמכים מזויפים, לא עסקו במקרה כמו מקרה דנן שבו ניכרו על פני המסמך סימני זיוף מובהקים.
14. בנוהלי הרישום שהיו בתוקף במועדים הרלוונטיים לתביעה זו, אין הוראות כלשהן או התייחסות לגבי האופן בו על נציגי הנתבעת לבדוק מסמכים הנחזים להיות צווי קיום צוואה. במועד בו ביטלה הנתבעת את הבעלות של המנוח על המקרקעין, נוהלי הרישום קבעו שרישום צו ירושה או צו קיום צוואה צריך להיעשות רק על בסיס צו מקורי. למרות זאת, הנתבעת ביטלה את רישום הבעלות ע"ש המנוח בהסתמך על מסמך שאינו צו קיום צוואה מקורי.
15. הנתבעת התרשלה בכך שלא נהגה באופן בו רשות סבירה הייתה אמורה לנהוג בנסיבות העניין ולא בדקה את המסמך שבו קיימים אותות זיוף מובהקים כמפורט לעיל. הנתבעת התרשלה בכך שלא כללה בנהלי הרישום הוראות כיצד עליה לבדוק צווי קיום שמוגשים לה. בנוסף, הנתבעת התרשלה בכך שגם לאחר שהוגשה לה בקשה מטעם עדנה לעיון במסמכים עוד בחודש דצמבר 2017, היא לא בדקה בזהירות סבירה את המסמכים ואם היא הייתה פועלת כראוי, היא יכולה הייתה למנוע את רישום המקרקעין על שם הרוכשים הראשונים. הנתבעת יכולה הייתה להקפיא את הרישום עד לבירור אמיתות הצו. הנתבעת לא בדקה את המסמכים אף לאחר שהוגשה לה בקשת העיון השנייה ולו הייתה בודקת אותם כראוי, היא יכלה למנוע את רישום המקרקעין ע"ש הרוכשים השניים.
16. קיים קשר סיבתי ברור בין התרשלות הנתבעת והפרת הנתבעת את החובות החקוקות המוטלות עליה לבין הנזק שנגרם לתובעים. הנתבעת גם הפרה חובות חקוקות הקבועות בתקנות 14(ד) ו – 14(ה) לתקנות הרישום בכך שלא בדקה כראוי את המסמכים המזויפים. הנתבעת התרשלה פעמיים: הן בהפרת הוראות הדין והפרת נהליה שלה והן בהתעלמות מ"הנורות האדומות" שעלו מהמסמך עצמו ובכך שנמנעה מלבצע בירור פשוט, קצר וזול באתר של רשם הירושה. לתובעים לא קיים כל אשם תורם מאחר שאשמתה של הנתבעת הייתה "הסיבה המכרעת לנזק" שנגרם לתובעים, במובן סעיף 64(2) לפקודת הנזיקין והתובעים לא היו שותפים לנזק שנגרם.
17. בניגוד לטענת הנתבעת, בעת שעדנה הגישה את הבקשה הראשונה לנתבעת לעיין במסמכי הרישום בסוף שנת 2017, היא עדיין לא חשדה שהרישום בוצע על יסוד מסמכים מזויפים אלא חשדה שלאביה היה ילד נוסף שהיא מעולם לא ידעה עליו ולכן אין לזקוף לחובתה את העובדה שלא פנתה כבר באותה עת בבקשה לעיכוב הרישום ולמתן צו מניעה זמני. טענת הנתבעת שהיה על התובעים להגיש בקשה לצו מניעה "אינה אלא לעג לרש" (סעיף 8 לסיכומי התשובה), מאחר שהנתבעת מנעה מהם לקבל את המסמך היחיד שהיה מאפשר להם לקבל צו מניעה. שהרי, לא היה בידי התובעים שמץ של ראייה שהמנוח לא הותיר אחריו צוואה נוספת ולא ניתן היה ליטול סיכון ולקחת אחריות לנזק שאולי ייגרם למוכרים או לקונים עקב כך. גם במכתב ב"כ עדנה מיום 17.7.18, בפנייה השנייה לנתבעת לעיון במסמכים, לא הועלה חשד לזיוף.
18. טענת הנתבעת שהתובעים השתהו בתביעה היא מקוממת, מאחר שהנתבעת עשתה כל שביכולתה על מנת לסבך ולעכב את הדיון בתיק. בין היתר היא הגישה בקשה לעכב את הדיון עקב חקירת המשטרה וכן להמתין עד לביצוע מסירה לצד השלישי על פי אמנת האג וביהמ"ש דחה שתי בקשות אלו.
19. נזקם של התובעים עומד על 18 מיליון ₪ שהוא שווי המקרקעין במועד הגשת התביעה ועל הנתבעת לשלם לתובעים סכום זה בתוספת הוצאות המשפט. התובעים הגישו חוות דעת שמאית ממנה עולה שנכון למועד שבו נרשמו המקרקעין ע"ש שרון ביום 31.12.14 שווי המקרקעין היה 7.5 מיליון ₪, ביום רישום הזכויות ע"ש הרוכשים הראשונים (15.1.18) שווי המקרקעין עמד על 14 מיליון ₪, ביום הגשת התביעה (29.12.21) שווי המקרקעין היה 18 מיליון ₪ וביום 31.12.23 הם היו שווים 20,500,000 ₪.
20. יש לפצות את הניזוק לפי שווי הנכס ביום פסק הדין. השמאי מטעם הנתבעת כלל לא התייחס להערכת השווי נכון ליום 31.12.23 ושמאי התובעים כלל לא נחקר על הערכת השווי שערך למועד זה. מכאן, שיש לקבל את הערכת השווי של התובעים ליום 31.12.23 בהעדר כל ראייה סותרת מאחר שזו השמאות הסמוכה ביותר למועד מתן פסק הדין. אין גם להפחית את גובה היטל ההשבחה, מאחר שהתובעים כלל לא התכוונו למכור את המקרקעין ויש לפצותם בסכום שיאפשר להם לרכוש נכס מקרקעין דומה.
21. יש לחייב את הנתבעת בתשלום האגרה בסך של 468,000 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך של 519,890 ₪ בהתאם לחשבוניות שצורפו לסיכומיהם ולסיכומי התשובה, בהתאם לסעיף 13(ב)(1) להנחיות נשיאת בית המשפט העליון מיום 1.11.20.
ג. תמצית טענות הנתבעת
1. רישום שרון כבעלים של המקרקעין נעשה בהתאם לנהלי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין והמסמכים שהוצגו בפני בוחן העסקאות והמבקר נחזו להיות אותנטיים ולא עוררו חשד כלשהו. בוחן עסקאות סביר לא היה מאתר את הזיוף והוא אינו נדרש לחקור ולאמת את מספר הדרכון כשהצו נחזה להיות אותנטי לחלוטין. מדובר בצו שיפוטי שהרשם מצווה לכבד והרישום נעשה בהתאם לחובתו כגוף רושם ולא חוקר. הרשם מחויב לבצע רישום כשמדובר בצו שיפוטי הנחזה להיות תקין כמו במקרה דנן והוא יחויב בפיצויים אם לא יבצע את הרישום.
2. לנתבעת מוגשים לרישום מידי יום עשרות צווי ירושה וצווי קיום צוואה ממועדים שונים ומגופים שונים כגון הרשם לענייני ירושה, בית המשפט לענייני משפחה, בית הדין השרעי ועוד. מידי יום מבוצעות מאות פעולות רישום ולא ניתן לצפות מבוחני העסקאות לזהות תבניות של צווים לפי מועד הנפקתם, חתימות המזכיר, הגופן או הגודל של האותיות. במקרה דנן לא ניתן היה להבחין שהחותמת שבה התאריך של אישור העתק מתאים למקור קודם לתאריך מתן הצו.
3. הבקשה לרישום כללה את כל המסמכים שהיה צריך להגיש ולא הייתה כל סיבה שלא לקבל את הבקשה. הנתבעת לא התרשלה ופעלה על פי הדין והנוהל מאחר שהמסמכים נחזו כתקינים ואותנטיים. הצו כלל שלוש חותמות דיו אותנטיות ואף היה מאוגד בחותמת "מניפה" כנהוג ולא היה מקום שלא לקבל את הבקשה לרישום. לא התעורר כל חשד שהצדיק בדיקות נוספות.
4. הטלת רף כה גבוה על הנתבעת, לבצע בדיקות דקדקניות של כל פרטי המסמכים המוגשים, אינה ריאלית ותגרום לעיכובים רבים בהליכי הרישום ולהארכת משך הטיפול בהם, דבר שייפגע בציבור מגישי הבקשות. הנחת העבודה של הרשם אינה צריכה להיות שהמסמכים מזויפים. הנתבעת לא חרגה בהתנהגותה מהאופן בו רשות סבירה הייתה פועלת בנסיבות אלו. הפסיקה קבעה שיש להיזהר מחוכמה שבדיעבד.
5. אין חובה על הרשם לבדוק את התאמת מועד הפטירה של המנוח, האותנטיות של מספר הדרכון, התאמת התאריך העברי לתאריך הלועזי או לבצע בדיקה מול הרשם לענייני ירושה. הרשם אינו רשאי לפקפק אחרי הצו וחובתו לרשום אותו כשלא מתעורר כל ספק באשר לאותנטיות שלו. התאריך שעליו הוטבעה החותמת "מתאים למקור" הייתה מטושטשת ולא ניתן היה לגלות זאת. בזמן אמת כשלא יוצאים מנקודת הנחה שמדובר בזיוף, לא ניתן לצפות מהרשם לאתר זאת. בנוסף, אין זה באחריות רשם המקרקעין לבחון את האותנטיות של מספר הדרכון ולהשוות אותו למסמכים אחרים. אין חובה לחקור לעומק כשלא עולה כל חשד לזיוף. רק כשיש חשד יש מקום לבדיקות ובמקרה דנן לא קם חשד לזיוף ואין מקום להטיל אחריות על הנתבעת. האחריות היא על שרון ועורכי הדין שהגישו את הבקשות והנתבעת אינה אמורה לחוב בחובות של אחרים.
6. גם מספר דרכון של מדינה עוינת כמו אירן שבאמצעותו זוהה המנוח, אינה מעלה חשד ולא מדובר במקרה חריג. ישנם מקרים רבים שמוריש מזדהה באמצעות דרכון זר והוצאו צווי ירושה למנוחים שהחזיקו דרכונים זרים ממדינות ערב והדבר אינו אמור להחשיד שמדובר בזיוף. לעיתים, אנשים נשארים עם הדרכון הזר ולא מחזיקים באזרחות ישראלית. המנוח היה רשום בלשכת רישום המקרקעין בדרכון אירני ולכן אין בכך בכדי להדליק נורה אדומה. רק במקום שמתעורר חשד בפועל יש לבצע בדיקה ולא במקום בו רק נטען שהיה צריך לעורר חשד.
7. יש להטיל את האחריות על עורכי הדין שהיו מעורבים בהגשת הבקשה לרישום הצו המזויף ועורכי הדין שחתמו על תצהירי הזיהוי בעסקאות שנערכו כששרון מכר את המקרקעין. הם אלו שהיו צריכים לבדוק את זהות הנוכל, לשאול אותו שאלות ולבחון כיצד הגיעו אליו המקרקעין. בדיקת המסמכים אמורה להיעשות על ידי עורך הדין שמעורב בהכנת הבקשה. עוה"ד שאישר את חתימת שרון על בקשת הרישום היה צריך לאמת את המסמכים ואת זהותו של שרון והוא אחראי לנזק שנגרם. כל פעולות עובדי הנתבעת היו כדין ובהתאם לנהלים. התובעים לא הגישו תביעה כנגד שרון או עורך הדין שזיהה אותו והגיש את הבקשה לרישום. התובעים אף לא הגישו תלונה בזמן אמת, במועד שהמקרקעין עוד היו רשומים ע"ש שרון והם גרמו באשמתם לנזקים שנגרמו להם.
8. הטלת האחריות על הנתבעת משמעה "החצנת עלויות ביצוע העסקה במקרקעין על הציבור בכללותו בעוד שעל פי מדיניות ציבורית ומשפטית לא הציבור נדרש לשאת בעלויות הבדיקות... אין להתיר החצנת תוחלת סיכון בעסקה ועלויות על גבו של הציבור" (סעיף 45 לכתב ההגנה). הנתבעת ועובדיה פעלו ללא דופי, בזהירות ובסבירות. הנתבעת היא גוף רושם ולא גוף חוקר. לפי נוהלי הרישום שהיו באותו מועד, לא הייתה חובה להציג בפני הרשם עותק מקורי של הצו וניתן היה להסתפק בצו שעליו חותמת "נאמן למקור". לא הייתה כל סיבה לפקפק בנכונותו ואמיתותו של הצו ואם תתקבל עמדת התובעים שיש להגיש רק צווים מקוריים, לא ניתן יהיה להגיש מסמכים באופן מקוון.
9. לא קיימת חובה בנהלי הנתבעת שצו קיום הצוואה יוגש בעותק מקורי. על הצו המזויף הייתה חותמת "נאמן למקור" ע"י הרשם לענייני ירושה וכמוהו כמקור. טעויות הסופר שהתגלו בצו קיום הצוואה אינן חריגות והן לא מלמדות שמדובר בזיוף. בנוסף, בוחני העסקאות לא משווים תאריך עברי לתאריך לועזי וזה אינו מתפקידם. דרישה לבצע אימות נוסף ע"י הנתבעת תרוקן מתוכן את תפקידם וסמכותם של עורכי הדין לאמת מסמכים והדבר יעמיס על המערכת ויטיל נטל על הקופה הציבורית.
10. השמטת המילה "בפני" אינה צריכה לעורר חשד שהמסמך מזויף ובשנים אלו הייתה קיימת גרסה נוספת לצו קיום צוואה שלא כללה את המילה "בפני" ולכן לא מדובר בטעות. בנוסף, באותה עת לא היה קיים ממשק בין רשם המקרקעין לרשם לענייני ירושה ולא נדרש מרושם העסקה להיכנס לאתר ולבדוק האם המספר המצוין בצו מתייחס לנפטר. דרישה כזו אינה מעוגנת בתקנות ולא בנהלי הרישום. ברגע שמתקבל צו לרישום עם מספר הליך, חזקה שהמספר תקין והדבר אינו מצריך בדיקה. רק בשנת 2018 החל ממשק מול רשם הירושה שנועד לוודא שהצווים הם אותנטיים ובמועד הרלוונטי במקרה דנן, לא היה קיים ממשק זה. אין להטיל אחריות על הנתבעת בשל העובדה שלא חיפשה את הצו באתר של הרשם לענייני ירושה, מאחר שלא הדין ולא הנוהל חייבו אותה לעשות זאת. נקבע בפסיקה שאין לחייב את המדינה בגין אי התקנת נוהל ואין להטיל אחריות על המדינה בנזיקין עקב כך. בנוסף, אין מקום להטיל על המדינה אחריות כאשר מדובר בהחלטה שמערבת שיקול דעת.
11. אין מקום לטענה שיש להגיש צו קיום צוואה מקורי לרשם. מאחר שמדובר היה "בהעתק מתאים למקור" מטעם מזכירות הרשם לענייני ירושה, ניתן לראות בכך מקור של ממש. בנוסף, לפי תקנה 18(ב) לתקנות הרישום אין צורך להמציא צו ירושה או צו קיום צוואה מקורי. המילה "מקורי" כלל לא מופיעה בתקנה. הדין שהיה בתוקף בשנת 2014 לא דרש הצגת מקור. עותק שהופק ואושר ע"י מזכירות הרשם מהווה עותק מקורי. הדבר עולה גם מסעיף 29 לפקודת הראיות (נוסח חדש) תשמ"א – 1981 (להלן: פקודת הראיות) שקובע שניתן להוכיח תעודה ציבורית באמצעות חותמת רשמית של המזכירות. משכך נקבע בחקיקה ראשית, לא סביר שהתקנות יהיו מחמירות יותר. בשום מקום בתקנות לא נקבע שיש להגיש צו קיום צוואה מקורי. הרשמת לענייני ירושה אף הצהירה שאף אחד לא מקבל צו קיום צוואה מקורי בחתימת הרשם עצמו וכולם מקבלים עותק נאמן למקור עליו מודפס שם הרשמת כפי שהיה במקרה דנן. גם רשמת המקרקעין העידה שלא מוגשים צווי ירושה מקוריים אלא עותק שעליו חותמת הערכאה השיפוטית "נאמן למקור".
12. אין קשר סיבתי בין העובדה שהתקבל צו שהוא העתק מתאים למקור לבין קרות הנזק, שהרי שרון היה יכול לזייף צו מקורי גם ללא חותמת מתאים למקור. במקרה דנן הוגש עותק מקור מאושר – מסמך בצבע כחול עם חותמות כחולות - ולכן הוא נחשב לצו מקורי. באותו מועד גם לא היה קיים ממשק במחשב לאתר הרשם לענייני ירושה.
13. יש לייחס לתובעים רשלנות רבתי בשיעור של 100% בגין אי רישום המקרקעין משך כעשרים שנה באופן המנתק את הקשר הסיבתי בין מחדלי הנתבעת הנטענים לבין נזקי התובעים. התובעים והמנוחה השתהו כ – 18 שנים בהעברת הזכויות במקרקעין על שמם ואם הם לא היו "ישנים" על זכויותיהם במשך שנים רבות, מעשי התרמית שביצע שרון היו בהכרח נמנעים.
14. כל עוד התובעים לא הגישו בקשה לצו מניעה ולא ניתן צו כזה, ניתן היה לבצע רישומים במקרקעין ולהעביר אותם לרוכשים. התובעים גילו את דבר הרישום ע"ש שרון לכל המאוחר בתחילת חודש דצמבר 2017 ולמרות זאת הם לא הגישו בקשה לצו מניעה או בקשה לרשם להקפאת הרישום בפנקס. עדנה העידה שהוציאה נסח רישום ביום 5.12.17 ואז גילתה ששרון רשום כבעלים של המקרקעין ורשומה הערת אזהרה לטובת הרוכשים. המקרקעין עברו ע"ש הרוכשים הראשונים רק ביום 15.1.18 כך שהיה לתובעים יותר מחודש לבקש הקפאת הרישום או להגיש בקשה לצו מניעה וכך הם יכלו למנוע את העברת המקרקעין לרוכשים. באופן זה ניתן היה למנוע את הרישום ואף אם לא היה ניתן צו מניעה זמני, הרוכשים לא היו יכולים לטעון שהשלימו את הרישום בתום לב וכל הנזק היה נמנע.
15. גם כשעדנה פנתה לראשונה לנתבעת ביום 14.12.17 באמצעות עו"ד פירוזמן, היא לא טענה שהקרקע נרשמה תוך זיוף, לא טענה שהיא היורשת אלא רק שהיא הבת של הבעלים המקורי. התובעת לא טענה שיש יורש אחר וכי קיימת בעייתיות בצו קיום הצוואה שהוגש לרשם. היא אפילו לא צירפה את הצוואות של הוריה שנערכו בארה"ב. רק ביום 17.7.18, לאחר שהמקרקעין כבר נרשמו ע"ש הרוכשים הראשונים, היא טענה לראשונה שיש חשש לזיוף וכי על פי צוואת המנוח, המנוחה היא זו שירשה אותו. עדנה הודתה בחקירתה שאולי זו אשמתו של עורך דינה דאז. רשלנות התובעים ניתקה את הקשר הסיבתי בין הנטען כלפי הנתבעת לבין הנזק.
16. לתובעים אשם תורם גם בגין אי רישום המקרקעין ע"ש אמם ועל שמם. הנוכל שרון פעל מאחר שראה שבמקרקעין אלו לא נעשה דבר עשרות שנים ויש בכך משום פרצה הקוראת לגנב. לכן, יש להטיל על התובעים אשם תורם מכריע. התובעים לא הוכיחו סיבות טובות לאי רישום הירושה על שמם. התובעים היו מוצגים ע"י עורך דין ישראלי לפחות מחודש דצמבר 2017 והטענה כי אמם לא רשמה את זכויותיה עקב בעיות רפואיות לא הוכחה ולא הוגשה חוות דעת רפואית.
17. יש לדחות את סכום התביעה בסך של 18 מיליון ₪. ראשית, המקרקעין נמכרו בשנת 2015 בסך של 7.5 מיליון ₪ בלבד. שנית, יש לאמוד את שווי המקרקעין לכל היותר לפי שווים במועד ביצוע התרמית ע"י שרון, דהיינו בשנת 2014 ולמצער ביום מכירת המקרקעין על ידו. בנוסף, יש רשלנות תורמת מצד התובעים והם גם לא הקטינו את נזקיהם.
18. פיצוי לפי שווי הקרקע שנים רבות לאחר מועד ביצוע התרמית מנוגד לכלל בנזיקין בדבר אי פיצוי לנזק רחוק שלא בא במהלך הטבעי של הדברים במישרין מהעוולה ואי מתן פיצוי לנזק לא צפוי. אין להעניק פיצוי על אובדן רווח. התובעים ידעו על הזיוף כבר בשנת 2017 ולא עשו דבר ואין לפצותם עבור עליית הערך שחלה לאחר מועד זה, פיצוי שמנוגד לחובת הקטנת הנזק. לפי הפסיקה, הפיצוי נקבע לפי השווי ביום גזלת הקרקע והעברת הזכויות ע"ש שרון שנעשתה ביום 31.12.14 וזה המועד הקובע לנזק. אין גם מקום לחייב בתשלום ריבית והצמדה. התובעים גם לא שילמו אגרה בגין שווי הקרקע נכון למועד פסק הדין שהוא לשיטתם בסך של 20.5 מיליון ₪ והעמידו את תביעתם על 18 מיליון ₪ בלבד.
19. התובעים לא טענו בסיכומיהם מדוע יש להעדיף את חוות הדעת של השמאי מטעמם. לאור הודאת השמאי מטעמם שהוא טעה בסכומים ביחס לארבע עסקאות ומאחר שהתברר שחוות דעתו מגמתית והוא התבסס גם על עסקאות מחלקות אחרות במטרה "לנפח" את שווי המקרקעין והשמיט עסקאות שלא היו נוחות לו, אין לאמץ את חוות דעתו ויש לאמץ את חוות דעת השמאי מטעם הנתבעת. בנוסף, השמאי מטעם התובעים התבסס בחוות דעתו בנוגע לשווי בשנת 2023 על עסקאות מחלקות אחרות ועל הצעות מכירה.
20. ככל שייפסק פיצוי לתובעים יש להפחית את אשמם התורם וכן לנכות את מס השבח והיטל השבחה שהיה עליהם לשלם לו היו מוכרים את המקרקעין. כפי שעולה מהמסמכים, שולם מס שבח בסך של 1,125,000 ₪ והיטל השבחה בסך של 3,518,912 ₪ ויש לנכות סכומים אלו מסכום הפיצוי.
21. התביעה הוגשה כנגד הנתבעת בניסיון למצוא כיס עמוק לנזקיהם, מבלי שיש לה כל יסוד ויש לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בהוצאות. יש להתעלם מהקבלות בגין שכ"ט עו"ד שהתובעים צירפו לסיכומיהם מאחר שהן לא צורפו לתצהירם ולא ניתן לצרפן בשלב זה ללא רשות, כשלא התאפשר לנתבעת לחקור את התובעים על הוצאות אלו. מדובר בשכ"ט מוגזם וחלק ממנו שולם עבור פעולות שבוצעו לפני הגשת התביעה.
ד. דיון והכרעה
1. ראשית יש לבחון האם הליקויים והשיבושים שהיו בצו קיום הצוואה היו כאלו שבוחן עסקאות סביר היה צריך לחשוד שיש ספק לגבי האותנטיות של המסמך? לצורך בחינת שאלה זו, יובא צילום של צו קיום הצוואה שהוגש לרישום לנתבעת:
2. אני סבור שאפילו בדיקה שטחית של הצו שהוגש הייתה צריכה להדליק לפחות שתי "נורות אדומות בוהקות" שמעלות חשד ממשי שלא מדובר בצו "אותנטי לחלוטין" כפי שטוענת הנתבעת. "הנורה הראשונה" הייתה צריכה להידלק לאור העובדה שהמנוח שמענו היה בישראל, הזדהה בצוואה לפי דרכון אירני. אין זה סוד שאירן היא מדינת אויב ולא סביר שתושב ישראלי המתגורר ברמת השרון יזדהה בצוואתו באמצעות דרכון אירני. איני מקבל את עמדת מפקחת המקרקעין גב' זילברברג ש"אין לי בעיה עם זה" (עמ' 191 שורות 20-21). מצב כזה מעורר גם מעורר סימן שאלה גדול הדורש בדיקה. אין מדובר באזרח אמריקאי או אירופי. מדובר בישראלי תושב ישראל שממשיך להזדהות בארץ עם דרכון אירני. עובדה זו הייתה צריכה לעורר תמיהות. "הנורה השנייה" שהייתה צריכה להידלק נובעת מכך שהחותמת השחורה שעליה מוטבע התאריך בתוך החותמת של העתק מתאים למקור מציינת את יום 4.7.12 בעוד שהצו ניתן רק ביום 31.7.12. הנתבעת עצמה מסכימה כי "רק מקום שיש חשד יש לבצע בדיקה" (סעיף 23 וסעיף 115 לסיכומיה) ובמקרה דנן בהחלט היה קיים חשד משמעותי.
3. איתור שני פרטים מחשידים אלו אינו מסובך ולא דורש מאמץ מיוחד. מצופה מבוחן עסקאות סביר לשים לב לנתונים "מוזרים" כאלו ולערוך בעקבותיהם בדיקה מעמיקה יותר, לרבות באמצעות כניסה לאתר רשם הירושה ובדיקת מספר התיק המצוין על גבי הצו. אם בדיקה כזו הייתה נעשית, והיא לוקחת כמה דקות לכל היותר, מיד היה מתגלה שמספר התיק המצוין בצו הוא של אדם אחר והצו מזויף. נציגת הנתבעת הודתה בחקירתה שאם הייתה נעשית בדיקה באתר רשם הירושה ניתן היה לגלות את הזיוף (עמ' 179 שורות 17-24). לדבריה, "כשיש משהו חשוד" נדרשת בדיקה נוספת או פעולה נוספת (עמ' 182 שורות 10-17). באותו מועד, בשנת 2014, כל אדם יכול היה בקלות לבצע בדיקה פשוטה זו באתר הרשם לענייני ירושה במרשתת. אין צורך שבדיקה באתר הרשם לענייני ירושה תעוגן בנוהל מפורש. מאחר שאין מחלוקת שאם "מתעורר חשד בפועל יש לבצע בדיקה" (סעיף 115 לסיכומי הנתבעת), בדיקה באתר הרשם מהווה חלק מאפשרויות הבדיקה ואולם ניתן לבצע בדיקות נוספות אחרות לפי שיקול דעת פקיד הרישום. למשל, קל מאוד היה לגלות שלא ייתכן כלל באף שנה, שהתאריך העברי של יום מתן צו קיום הצוואה – י' בסיון, יחול ביום 31.7 כפי שצוין על הצו המזויף שהוגש.
4. זאת ועוד: תקנה 18(ב) לתקנות הרישום, שהיתה בתוקף גם במועד שבו נרשם צו קיום הצוואה המזויף, קובעת ביחס לרישום ירושה כי: "לבקשה יצורף צו ירושה, צו קיום צוואה... אם ניתן או אושר בידי בית משפט, בית דין דתי, או רשם לענייני ירושה". בפס"ד קונפינו, שדן במקרה בו הוגש לרשם המקרקעין בשנת 2012 צו ירושה מזויף, נקבע כי התקנה דורשת את הצגתו של צו ירושה או צו קיום צוואה מקורי וכי: "עצם העובדה שהמרשם אישר את הבקשה על בסיסו של מסמך אשר התיימר להיות עותק מצו ירושה, מבלי לדרוש את המצאת הצו המקורי, עולה כדי התרשלות". גם שם הרשם הסתמך על העתק נושא חותמת "מתאים למקור" של רשם הירושה.
5. כמו כן, סעיף 1.126.1 (א) לקובץ הנהלים של הנתבעת קובע כי: "צווים שיפוטיים המורים לרשם המקרקעין לבצע פעולת רשום עסקה יוגשו לרישום במקור כאשר הם חתומים בחותמת מזכירות בית המשפט...". בסעיף 2.3.2020 לנוהל הנ"ל נקבע שלצורך רישום הורשה על הנתבעת לקבל לידיה "צו ירושה או צו קיום צוואה מקוריים". נהלים אלו משקפים את שנקבע בתקנה 18 לתקנות הרישום. בנוסף, בנהלים העוסקים בהעתקי מסמכים (1.2.1012, 2.2.1160, 2.3.1012, 5.580.50) נאמר כי אם המסמך מהווה אסמכתא לרשום בפנקסים כגון פסק דין, "על ההעתק להיות מאושר ע"י נוטריון". מאחר שצו קיום צוואה הוא בגדר פסק דין (ע"א 1134/06 רושרוש נ' מנסור [נבו] (10.11.09); ע"א3706/91 שאולוב נ' שאולוב, פ"ד מז(2) 865), אף אם הדין היה מאפשר לנתבעת לקבל העתק של צו קיום הצוואה, הרי שבהתאם לנהליה שלה, היה עליה לקבל רק העתק מאושר ע"י נוטריון ובמקרה דנן, לא הוגש אישור נוטריוני ואף זו רשלנות של הנתבעת. העובדה שבסעיף 29 לפקודת הראיות נקבע שניתן להגיש תעודה ציבורית באמצעות "העתקו המאושר בחותמו הרשמי או בחתימתו של הפקיד שבידו משמורתו הרשמית" לא גורעת מסמכותו של מתקין התקנות לקבוע הוראות מחמירות יותר לצורך רישום פעולה במרשם המקרקעין. לא ברור מדוע טוענת הנתבעת (סעיף 91 לסיכומיה) כי: "הוכח שזה בלתי אפשרי ומכביד להגיש לרשם המקרקעין צו קיום צוואה מקורי והרשם לא יכול לדרוש זאת" ומדוע צו כזה "כלל לא ניתן ליורשים"?. מדוע הרשם לענייני ירושה אינו יכול להנפיק כמה עותקים מקוריים של צווי קיום צוואה או ירושה ולשלוח אותם למבקש הצו?
6. כפי שנקבע מפי כב' השופט שטיין בפס"ד קונפינו: "המרשם חייב אפוא להעמיד לבחינה כפולה כל בקשה שמוגשת אליו על כל מסמכיה ובקשות שעניינן רישום ירושה אינן בגדר יוצא מן הכלל. ברי הוא גם, כי בחינה כפולה כאמור צריכה להתבצע במקצועיות ובמלוא הזהירות הנדרשת...". במקרה דנן, לאור התמיהות והחשדות שהיו צריכים להתעורר מבדיקה שטחית של הצו שהוגש, במיוחד לאור הדרכון האירני של תושב ישראל והתאריך שהוטבע על חותמת "העתק מתאים למקור" שקדם למועד מתן הצו, הייתה מוטלת על הנתבעת החובה לערוך בדיקה יסודית והיא התרשלה בבדיקתה. בוחן עסקאות סביר היה צריך לאתר את הזיוף. כפי שנקבע בע"א 8124/18 יורשי המנוח אלקנה ביישיץ נ' יעקב ז'רוט [נבו] (4.8.20): "גם אם בתפקידו של רשם המקרקעין כרוך ממד טכני, ושיקול הדעת הנתון לו צר, הרשם נושא בחובות ובאחריות שסטייה מהן עשויה ליצור התרשלות" (להלן: פס"ד ביישיץ).
7. אכן, אין להתעלם מכך שמידי יום מוגשות עשרות בקשות לרישום צווי ירושה או צווי קיום צוואה. המפקחת על רישום מקרקעין הגב' תמר אריאל זילברברג העידה שביום שבו נרשם צו קיום הצוואה המזויף בוצעו 28 פעולות רישום של צווי ירושה או צוואה בלשכה (עמ' 138 שורות 17-27 ועמ' 170 שורה 10 ושורות 21-26), הממוצע היומי הוא 20 ובסה"כ בוצעו בלשכה באותו יום 405 פעולות (עמ' 139 שורות 5-13). יחד עם זאת, מצופה מהנתבעת שהבודקים מטעמה, שעברו קורסים והכשרה מקיפה כפי שהעידה גב' זילברברג (עמ' 176 שורות 20-27) יפעילו "שכל ישר" ויבצעו בדיקה יותר מעמיקה כשמוגש להם צו שמעלה על פניו סימנים מחשידים. ודוק: דרישה זאת קיימת כשעולים סימנים מחשידים כמו במקרה דנן ואין כוונה למקרים שעל פניהם הם נחזים להיות תקינים. לו הייתה מתבצעת בדיקה מינימאלית ניתן היה "לעלות" בקלות על הזיוף והנתבעת חרגה מהאופן בו רשות סבירה הייתה צריכה לפעול בנסיבות אלו. אין מדובר ב"חכמה שבדיעבד" אלא ברמת זהירות ראויה שמוטלת על הנתבעת והיא כשלה לעמוד בה והתרשלה. מדובר בבדיקה שלוקחת כמה דקות בודדות (עמ' 174-175). כפי שנקבע בע"א 6894/15 זלצר נ' אבירם [נבו] (7.9.17): "הנסיבות, כפי שתוארו, יצרו חשד ברור על פניהן. על כן הרשם, במקרה זה, היה חייב לבררן".
8. מטעם הנתבעת העידה גם עו"ד ציפי סולומון שמכהנת כרשמת לענייני ירושה שטענה כי העובדה שבצו המזויף זוהה המנוח באמצעות דרכון אירני אינו מעורר חשד ולראייה היא ציינה שקיימים מקרים שבהם בצוואות מוזכרים נהנים זרים לרבות מאירן, שמצוינים בהם מספר דרכונם האירני. ברם, הגב' סולומון הודתה בחקירתה שהיא לא איתרה אצלה שום צו ירושה או צו קיום צוואה שבהם המנוח זוהה על פי מספר דרכון זר של מדינה עוינת (עמ' 206 שורות 22-27). גם המפקחת גב' זילברברג צירפה לתצהירה רק דוגמאות של צוואות שבהן נזכרו נהנים תושבי אירן (עמ' 188 שורות 15-20 ועמ' 189-190) ולא של צווי ירושה או צווי קיום צוואה. בכל הכבוד, אין הנדון דומה לראייה. אכן, ייתכן שאדם בישראל שיש לו קרובים באירן, יוריש להם רכוש בצוואתו ויזכיר את שמם ואת דרכונם האירני. צוואה שכזו אינה צריכה לעורר כל חשד. ברם, במקרה דנן לא עסקינן בצוואה שבה נרשמו נהנים בעלי דרכון אירני אלא מדובר במצווה שהזדהה בצוואתו בדרכון אירני למרות שהוא תושב רמת השרון. עובדה זו צריכה הייתה לעורר תמיהה רבתי שהרי קשה להניח שתושב ישראל שמשמו עולה שהוא יהודי, יזדהה בצוואתו ובפני העדים לצוואה כבעל דרכון אירני ולא יציין מספר ת.ז. ישראלית. לא מפתיע אם כן, שעו"ד סולומון לא המציאה ולו דוגמא אחת של צו קיום צוואה אמיתי שבו זוהה המצווה באמצעות דרכון אירני או דרכון של מדינת אויב אחרת כגון סוריה או לבנון.
9. משקבענו שהנתבעת התרשלה כשלא ערכה בדיקה מינימאלית לבירור האותנטיות של הצו לאחר שהיו צריכות להידלק אצלה "נורות אדומות בוהקות" עקב התמיהות שעולות מבדיקה שטחית של הצו שהוגש לעיונה והיא אף התרשלה כשקיבלה העתק צו שאינו מאושר כנאמן למקור ע"י נוטריון, יש לבחון האם קיימת רשלנות תורמת מצדם של התובעים?
10. במקרה דנן, התובעים לא רשמו את המקרקעין ע"ש יורשי המנוח והמתינו יותר מ- 18 שנים לרישומם כיורשים בלשכת רישום המקרקעין. כפי שנקבע בפס"ד ביישיץ: "עם זאת, אין לכחד כי רוט הזניח את הטיפול במקרקעין ולא רק במישור הרישומי. המקרקעין הנטושים, בלב איזור בנוי, היו בבחינת פרצה קוראת לגנב". יש להבחין בין אי רישום צו ירושה או צו קיום צוואה ביחס לדירה שבה מתגוררים מי מהיורשים או מי מטעמם לבין מצב שבו מדובר במקרקעין ריקים. כאשר מדובר במקרקעין ריקים, קיים חשש שמאן דהוא ינסה לזייף מסמכים, לגזול את המקרקעין ולהעבירם לצדדי ג'. הדבר קל לביצוע כשהמקרקעין ריקים ואף אחד לא תופס בהם חזקה. לכן, מצופה מיורש לרשום תוך זמן סביר את המקרקעין על שמו לצורך הפחתת הסיכוי למעשי זיוף ותרמית. כשמדובר בדירת מגורים שיש בה דיירים והיא אינה ריקה, פוחת הסיכון לביצוע זיוף ומכירה לצד ג' שהרי סביר שצד ג' יבקר בדירה לפני שירכוש אותה והדבר ייוודע לבעלים או למי מטעמם ולכן הצורך ברישום סמוך למועד הפטירה פחות דחוף.
11. עדנה תירצה בחקירתה את אי רישום המקרקעין ע"ש היורשים סמוך לאחר פטירת המנוח בכך שמחיקתו מהרישום זה "כאילו להרוג אותו פעמיים" (עמ' 6 שורות 25-26). עם כל ההבנה לתחושה זו, אין היא מצדיקה התנהגות של "שב ואל תעשה" ואי רישום הזכויות במקרקעין על פי צוואת המנוח. לא ברור גם מדוע התובעים חשבו שהסרת שמו של המנוח מהמרשם לאחר פטירתו תהווה פגיעה בזכרו או בשמו. שהרי, המנוח הוריש את נכסיו ליורשיו בצוואתו ולכן סביר שהוא ידע שיבוצעו רישומים לנהנים כפי שהוא הורה בצוואתו על מנת לקיים את רצונו.
12. בסעיף 9 לתצהירה של עדנה היא טענה שהמנוחה הייתה חולה במחלות שונות לאחר פטירת המנוח ואולם גם הסבר זה לא מצדיק עיכוב ברישום של כ-18 שנים. גם טענתה בסעיף 10 לתצהירה כי לו הייתה מבצעת את תהליך רישום צוואת המנוח בישראל "הדבר היה מקצר את חייה" של המנוחה, נטענה בעלמא ולא הוכחה, מה גם שלא ברור מדוע הליך משפטי לא מורכב שאמור להיעשות בסיוע עורך דין בישראל, היה גורם לה לסבל כה משמעותי. מסתבר שדווקא דברי עדנה בסעיף 11 לתצהירה לפיהם "לא חשבנו שמוטלת עלינו חובה להעביר את רישום המקרקעין משמו של אבינו לשמה שלה כיורשת" משקפים את הסיבה להיעדר הרישום ע"י התובעים.
13. בע"א 3507/14 ציפורה נ' ג'רוס [נבו] (11.10.15) (להלן: פס"ד ציפורה) נדון מקרה בו יורשים הגישו לרשם המקרקעין את צו הירושה ואולם לא המציאו מסמכים מסוימים ולא שילמו את האגרה וכתוצאה מכך, הליך הרישום בלשכת רישום המקרקעין הופסק וכעבור עשרות שנים בוצעה תרמית במקרקעין. בית המשפט קבע שעל היורשים רובץ אשם תורם משמעותי בשיעור של 60% לכך שהמקרקעין הועברו לנוכל שביצע זיוף וזאת מאחר שהם לא סיימו את הליכי הרישום שהחלו בהם. נפסק שם כי:
"העובדה ששטר מכר חתום לא הוגש בסופו של דבר ללשכת רישום המקרקעין, כמו גם אישור על תשלום מס שבח, מלמדת כי המערערים התרשלו התרשלות חמורה בכך שנמנעו מלהשלים את רישום העסקה ובכך שלדבריהם הניחו לאורך השנים כי הקרקע רשומה על שמם.
למען הסר ספק נדגיש, כי לוּ היו המערערים מתנהלים באחריות ובזהירות מינימלית, היה נגלה לעיניהם מצב הרישום לאשורו, ואז היה בידם לפעול במספר דרכים: לוודא את רישום צו הירושה הראשון; לרשום הערת אזהרה; או להשלים את עסקת המכר. כל אחת מפעולות אלה, הייתה עשויה למנוע את רישום צו הירושה השני, ובכך למנוע את מלוא הנזק.
בנסיבות אלה, שיעור האשם התורם של המערערים הוא משמעותי ביותר. הצבת התרשלותם של המערערים בכף אחת, והתרשלותו של פקיד הרישום בכף השניה, מלמדת כי התרשלותם של המערערים היא ברמה גבוהה יותר".
14. בע"א 42575-09-22 דוייטש נ' מלך [נבו] (31.10.23) נדון מקרה שבו זויף צו קיום צוואה ונדונה שאלת האשם התורם של הבעלים - זיו - שלא רשם את צו הירושה במשך יותר מעשור ואף שם היה מדובר במגרש ריק. באותו מקרה הוחלט על הטלת אשם תורם בשיעור של 30% וחברי השופט שוחט ציין כי:
"ביהמ"ש קמא נימק את החלטתו להטיל אשם תורם על זיו, בין השאר בקביעה הבאה: "התובע טען כי גם אם הנכס היה מועבר על שמו בסמוך להוצאת צו הירושה, לא היה בכך כדי למנוע את מעשה המרמה. איני סבור כך. ייתכן בהחלט שאם התובע היה דואג להעביר את הנכס על שמו בסמוך לאחר מכן, היה נמנע מעשה המרמה. הדעת נותנת כי נוכלים ייטו לבצע פעולות מרמה בנכסים של נפטרים שאין בהם מעש ושהרישום בהם לא עודכן משך שנים ולכאורה אין גורם המתעניין בהם. במיוחד הדברים אמורים, מקום בו מדובר בנכס מקרקעין שאינו בנוי" ... דברים אלו של ביהמ"ש קמא מקובלים עליי במלואם, הם עולים בקנה אחד עם השכל הישר.. אבל הם נכונים גם באופן כללי ומתאימים גם בנוגע לבחינת אחריותו של זיו, שנמנע מלרשום את צו הירושה בקשר לנכס במשך כ-10 שנים. בהתנהלותו זו פגם זיו באופן מודע באמינות מרשם המקרקעין... ואף יצר 'פרצה הקוראת לגנב'. בעניין ציפורה נקבע כי התרשלות היורשים בהשלמת רישום הזכויות על שמם תרמה תרומה ניכרת להתרחשות הנזק ועל כן נקבע להם אשר תורם בשיעור גבוה של 60%. זיו טוען כי את האשם התורם המשמעותי שהוטל על היורשים בפרשת ציפורה יש להבין על רקע "נסיבות חריגות וקיצוניות של אי השלמת רישום במשך 40 שנה והימנעות מפעולה למרות קיומו של אירוע שהיה אמור לעורר אצל בעלי הזכויות לבצע בדיקה". ברם, נקודה משמעותית שזיו אינו נותן לה את דעתו ושעומדת לחובתו היא שבפרשת ציפורה היורשים דווקא פעלו והגישו בקשה לרישום צו הירושה שהכריז על זכויותיהם בנכס בסמוך לאחר שניתן (בתוך פחות משנה). רשלנותם של אותם יורשים נקבעה משום שלאחר הגשת הבקשה לרישום לא עקבו אחר הנעשה ולא גילו שבקשתם נגנזה במשרדי לשכת רישום המקרקעין וזכויותיהם במקרקעין לא נרשמו.
יש להבחין הבחן היטב בין סיטואציה בה יורש נמנע מלרשום את זכויותיו במרשם המקרקעין לפי צו ירושה שמכריז על זכויותיו לבין יורש שפועל לרישום זכויותיו במרשם המקרקעין, מגיש לשם כך בקשה (שנקבע כי כללה את המסמכים הדרושים לצורך רישום הירושה ולפיכך היה על רשם המקרקעין להשלים את רישום הירושה) אך לא עוקב אחר גורל הבקשה ולא מוודא כי הרישום בוצע בפועל. בנסיבות אלו סבורני כי לא רק שלא נפלה כל שגגה בקביעת ביהמ"ש קמא כי לזיו אשם תורם למצב אליו נקלע, היה על ביהמ"ש קמא לקבוע אשם זה בשיעור גבוה יותר מאשר נקבע בפועל. באי רישום הנכס על שמו בסמוך להוצאת צו הירושה יצר זיו 'פרצה הקוראת לגנב'. הגנב, אותו על"ן מתוחכם למדי, ניצל את אותה פרצה, ותוך שהוא נישא על כתפיו של עוה"ד דויטש (שלא היה מודע למעשה התרמית ולכוונותיו הפליליות של לקוחו), ביצע את מעשה הגניבה, תחת אפה של לשכת רישום המקרקעין, שלא חשדה בדבר".
15. בעניינינו, הרישום על שם הרוכשים הראשונים בוצע רק ביום 15.1.18. ברם, עדנה כבר גילתה שהנכס נרשם ע"ש שרון בחודש נובמבר או תחילת דצמבר של שנת 2017 (עמ' 27 שורות 14-27 ועמ' 31 שורה 17). נסח הרישום שצורף ע"י התובעים מאותה עת (נספח 9) הוא מיום 5.12.17 ועדנה פנתה לרשם המקרקעין עוד ביום 14.12.17 וביקשה לעיין במסמכים. באותה עת עורך דינה של עדנה כבר אמר לה שיש חשש שבוצע זיוף (עמ' 45 שורות 13-14 ועמ' 46). ברם, עדנה לא ציינה בפנייתה לרשם המקרקעין שקיים חשש לתרמית ולזיוף למרות שהיה לה חשד שזה מה שאירע. עדנה אף לא ציינה בבקשת העיון שהיא יורשת של המנוח ונימוקי הבקשה הסתכמו במילים אלו בלבד: "המבקשת היא ביתו של מר שושני ז"ל – הבעלים הראשונים של הנכס". עדנה לא הזכירה כלל שהיא יורשת וכמובן לא צירפה העתקים מצווי קיום צוואה שניתנו בארה"ב. טענת התובעים בסיכומי התשובה כי באותה עת, ואף במועד הפנייה השנייה שלה לנתבעת ביום 17.7.18, היא לא חשדה בזיוף אלא חשדה שאולי לאביה היה ילד נוסף שהיא כלל לא ידעה עליו (סעיף 5), אינה סבירה כלל. שהרי, טענה זו לא נטענה כלל בתביעה ובתצהירה של עדנה. אדרבא, היא טענה בתצהירה שגילוי הרישום ע"ש שרון הפתיע אותה מאחר ששרון לא היה מוכר לתובעים ולכן, כל בר דעת היה חושד שמדובר בזיוף ולא בתרחיש רחוק שבו למנוח היה ילד עלום שלא היה ידוע על קיומו. במקום לפנות לרשם המקרקעין בבקשה סתמית של עיון, מבלי לפרט את חששותיה הכבדים ואת העובדה שהיא יורשת על פי הצוואה, היה עליה לפנות בבקשה מפורטת תוך פירוט חשדותיה החמורים בצירוף העתק מצוואות המנוחים ותוך פנייה לרשם להקפיא כל פעולה עד לבדיקת המסמכים. כפי שטענה בצדק הנתבעת "הם היו צריכים לזעוק שהם היורשים האמיתיים" (סעיף 122 לסיכומיה). באותה עת עדנה הייתה מיוצגת ע"י עו"ד פירוזמן שהגיש בשמה את הבקשה לרשם המקרקעין והיה עליה לפנות גם בבקשה דחופה לצו מניעה זמני האוסר על ביצוע כל דיספוזיציה במקרקעין. אכן, ייתכן שהבקשה לא הייתה נענית בהעדר מסמכים מספיקים ואולם לפחות יכולים היו התובעים להיחשב כמי שניסו להקטין את הנזק.
16. מיום הגשת הבקשה לעיון לרשם ביום 14.12.17 ועד למועד רישום הרוכשים כבעלים על המקרקעין ביום 15.1.18 עבר יותר מחודש ימים ובפרק זמן זה ניתן היה לנסות ולעצור כל פעולה במקרקעין עקב החשש החמור לביצוע זיוף והיה ניתן למנוע את רישום המקרקעין ע"ש הרוכשים. משעדנה נשאלה בחקירתה מדוע לא פעלה כך, לא הייתה בפיה תשובה עניינית והיא רק טענה שצריך לשאול את עורך הדין שלה אז (עמ' 53 שורה 6). לאחר מכן, היא טענה שלא הגישה בקשה להקפאת המצב מאחר שלא היו בידיה כל המסמכים (עמ' 74 שורה 23). אכן, בסוף שנת 2017 טרם היה לתובעים צו קיום צוואה ישראלי של המנוחים ואולם ניתן היה להגיש בקשה לרשם המקרקעין ולבקש הקפאת פעילות במקרקעין עקב חשד לזיוף תוך צירוף צווי קיום הצוואה שניתנו בארה"ב. ניתן היה גם לעתור לבית המשפט ולבקש סעד זמני ולפעול להוצאת צווי קיום צוואה בישראל. סביר שאם בית המשפט היה רואה את צווי קיום הצוואה האמריקאים, היה נעתר לבקשה ונותן צו זמני למרות שטרם הוגש צו קיום צוואה ישראלי וזאת לאור מאזן הנוחות. בנוסף, אם התובעים היו פועלים כפי שהיה מצופה מהם ומעבירים לרוכשים הראשונים שלטובתם נרשמה הערת אזהרה העתק מפנייתם לרשם להקפאת הפעולות במקרקעין והעתק מבקשתם לצו מניעה זמני שהיה עליהם להגיש, אזי גם אם לא הייתה מבוצעת הקפאת פעולות ע"י הרשם ואף אם לא היה ניתן צו מניעה זמני, בהחלט ייתכן שזכויות הרוכשים לא היו נחשבות כאילו נרכשו "בתום לב" ותקנת השוק לא הייתה עומדת להם.
17. התובעת הודתה בחקירתה שיכלה להגיש תלונה במשטרה בסמוך לאחר שנודע לה שהמקרקעין נרשמו ע"ש שרון ואולם היא לא עשתה כן כי עדיין לא היה בידיה צו קיום צוואה ישראלי של אביה (עמ' 35 שורות 22-24). אכן, לא היה בידי התובעים צו קיום צוואה ישראלי ואולם היה בידם צו קיום צוואה אמריקאי ולא מובן מדוע לא הוגשה תלונה על סמך צו זה אפילו שהוא לא תקף לביצוע פעולות בישראל ולאחר מכן, היו התובעים פועלים להוצאת צו קיום צוואה ישראלי ומעבירים אותו למשטרה.
18. לו הייתה עדנה פועלת כאמור, ייתכן שרישום הזכויות ע"ש הרוכשים הראשונים היה נמנע וניתן היה להשיב לידי התובעים את המקרקעין. עדנה לא נתנה כל הסבר מספק בחקירתה למחדלה ומדוע לא פעלה למניעת כל דיספוזיציה במקרקעין מיד כשגילתה עוד בסוף שנת 2017 שהמקרקעין נרשמו ביום 31.12.14 ע"ש שרון. עדנה פנתה לרשם בבקשה מפורטת שבה פירטה את חשדותיה וטענה לראשונה שהיא יורשת של המנוח, רק ביום 17.7.18 לאחר שהמקרקעין כבר נרשמו יותר מחצי שנה קודם ע"ש הרוכשים ומדובר בשיהוי משמעותי ביותר שהביא לכך שהמקרקעין כבר נמכרו לצדדי ג'. לכן, אין לקבל את טענת התובעים שהנתבעת התרשלה בעקבות הפנייה של עדנה בסוף שנת 2017 שהרי בפנייה זו לא נאמר כלל שיש חשש לתרמית. אדרבא, אי ציון חשש זה בבקשה, מטיל אשם תורם לא נמוך על התובעים שלא פירטו כלל את חשדם החמור למעשה תרמית וזיוף.
19. אי רישום צו קיום הצוואה זמן סביר לאחר פטירת המנוח ואי נקיטת הליכים משפטיים דחופים עוד בסוף שנת 2017 בטרם שהמקרקעין נרשמו ע"ש הרוכשים הראשונים, מטילים אשם תורם על התובעים. ברם, משההתרשלות של הנתבעת חמורה יותר, אני סבור ששיעורו של האשם התורם שיש להטיל על התובעים עומד על 40%.
20. משהוכח שהנתבעת התרשלה באי בדיקת צו קיום הצוואה כראוי ומאידך, לתובעים יש אשם תורם בשיעור של 40% עקב האיחור המשמעותי ברישום צו קיום הצוואה אחר המנוח ובאי נקיטת הליכים משפטיים מיד בסמוך לגילוי החשד לזיוף, יש לבחון מה גובה הפיצוי שעל הנתבעת לשלם לתובעים?
21. התובעים טוענים שיש לחשב את שווי המקרקעין שעל הנתבעת לפצות אותם לפי ערכם במועד פסק הדין ואילו הנתבעת טוענת שככל שייקבע שעליה לפצות את התובעים, יש לפצותם לפי שווי המקרקעין ביום ביצוע גניבת הנכס דהיינו ביום רישום המקרקעין ע"ש שרון ולמצער לפי יום מכירת המקרקעין על ידו לרוכשים.
22. אכן, כלל מושרש בתורת הנזק והפיצויים הוא כי "המועד להערכת הנזק הינו מועד פסק הדין, ולא מועד ביצוע העוולה" (י' אנגלרד, א' ברק, מ' חשין דיני הנזיקין – תורת הנזיקין הכללית (עורך ג' טדסקי) תש"ל עמ' 624). "העקרון בדינים להערכת הנזק הינו 'החזרת המצב לקדמותו'. מטרת הפיצויים אינה להעניש את המזיק, אלא לפצות את הניזוק על הנזק שזה גרם לו. לאור עקרון זה נראה לנו כי בהערכת הפיצויים שעל המזיק לשלם לניזוק יש להתחשב באירועים שלאחר קרות הנזק ולפני מתן פסק הדין" (שם, עמ' 622).
התובעים מתבססים על ע"א 606/73 ירדניה חברה לביטוח נ' אחים עופר, פ"ד ל(1) 29, 37-38) שבו נקבע כי: "במצב של עליה מתמדת במחירי סחורות ושירותים, חיוב לפי שווי הנזק ביום מתן פסק הדין מקדם את המטרה הזאת...פירוש הדבר שעליו לתת בידי הנפגע את שוויו באותו זמן כדי שיוכל לצאת לשוק ולרכוש אותו רכוש במקום זה שאבד לו". לטענתם, נקבע כי הלכה זו חלה גם לגבי נכסי מקרקעין (ע"א 5/87 ליפשיץ נ' לוי, פ"ד מב(2) 177, 187).
המלומדים פרופ' ג' שלו וי' אדר בספרם דיני חוזים – תרופות (תשס"ט) בעמ' 452 מציינים כי: "המועד להערכת הפיצויים שייפסקו לנפגע – ולכן גם המועד שבו מוערך הנזק שנגרם לו – הוא לעולם המועד שבו ניתן פסק הדין בתביעת הפיצויים".
ובהמשך בעמ' 456 הם ציינו כי: "ההחלטה באשר למועד הראוי להערכת הנזק מושפעת ממגוון שיקולים, העומדים בדרך כלל ביסוד מלאכת הערכת הפיצויים, היינו, בעיקר: השאיפה להשיב את מצב הנפגע לקדמותו מחד גיסא, והצורך לאזן שאיפה זו עם הצורך להתחשב במידת צפיותם של שינויי הערך על ידי המפר ובהתרשלות עצמית של הנפגע, ככל שהייתה כזו, מאידך גיסא".
23. מאידך, הנתבעת מתבססת בסיכומיה בין היתר על ע"א (ת"א) 3628/98 ברודבר נ' ממ"י (5.7.01) שצורף כנספח 1 לסיכומיה. באותו מקרה נדון סעיף בחוזה שהעניק לרוכש פיצוי כספי במקרה שיתברר ששטח הקרקע שקנה קטן מהשטח שנקבע בהסכם. לאחר שהתברר שהשטח שנמכר לרוכשים קטן יותר ממה שצוין בהסכם, עתרו הרוכשים לפיצוי לפי שווי המקרקעין באותו מועד. בית המשפט דחה טענה זו וקבע שהפיצוי יהיה לפי שווי המקרקעין בעת כריתת ההסכם בצירוף ריבית והצמדה כחוק. הנתבעת התבססה גם על פסק הדין בע"א 438/69 ביינון נ' זינגר, פ"ד כד(2) 125 שקבע "שיש להעריך את שווי הנכס לפי מועד האובדן או הנזק ולא לפי מועד פסק הדין".
24. נראה שיש ליישב בין הפסיקות הסותרות לכאורה באופן זה: אכן, יש להעמיד את הניזוק במצב שבו הוא היה אמור להיות לולי העוולה שבוצעה. אולם, אין פירוש הדבר שיש להעריך את שווי הנכס שנגנב לפי ערכו במועד פסק הדין. שהרי, החבות של המזיק נוצרה במועד שבו הוא ביצע את העוולה והתקיימו כל מרכיביה. באותו רגע התגבשה זכותו של הניזוק לקבל את הפיצוי בהתאם לשווי שהיה ביום ביצוע העוולה. כפי שנקבע בע"א 467/77 הורוביץ נ' רשות הנמלים, פ"ד לג (2) 256 (1979) "נקודת המוצא היא כי זכותו של הניזוק לפיצויים מתגבשת עם ביצוע מעשה הנזיקין". ברם, מאחר שהמזיק לא שילם את הפיצוי במועד שבו נעשתה העוולה אזי יתווספו לסכום הפיצוי הפרשי הצמדה וריבית מיום ביצוע העוולה ועד התשלום בפועל. דהיינו, עיקרון החזרת המצב לקדמותו לא מחייב את הערכת חישוב גובה הפיצוי בגין גניבת נכס לפי ערכו של הנכס במועד פסק הדין. הוא מחייב ביצוע שיערוך של גובה הפיצוי הכספי ממועד יום יצירת החבות ועד לתשלום בפועל.
25. העוולה שביצעה הנתבעת היא עוולת הרשלנות הקבועה בסעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] ואחד ממרכיבה הוא "והגורם ברשלנותו נזק לזולתו". גם עוולת הפרת חובה חקוקה הקבועה בסעיף 63 לפקודת הנזיקין מצריכה כי: "ההפרה גרמה לאותו אדם נזק...". הנזק שנגרם לתובעים לא נגרם במועד רישום המקרקעין ע"ש שרון ביום 31.12.14 אלא במועד שבו נרשמו המקרקעין ע"ש הרוכשים הראשונים ביום 15.1.18. באותו מועד "איבדו" התובעים את המקרקעין והם עברו לצד שלישי והנזק נגרם להם ביום זה. עד לאותו מועד, ניתן היה להשיב המצב לקדמותו שהרי כל עוד המקרקעין היו רשומים ע"ש שרון ניתן היה להשיב לתובעים את המקרקעין לו היה מתגלה הזיוף. במועד זה - 15.1.18 - יום רישום המקרקעין ע"ש הרוכשים הראשונים - הוטל על הנתבעת לפצות את התובעים בפיצוי כספי עקב הנזק שנגרם להם בעקבות רשלנותם. לפיכך, יש לקבוע מה היה שווי המקרקעין ביום 15.1.18 ועל הנתבעת לפצות את התובעים לפי היקף אחריותה בשיעור של 60% ולהוסיף לסכום זה הפרשי הצמדה וריבית מיום זה ועד למועד התשלום בפועל. סביר שלו היו מחירי הנדל"ן צונחים ממועד ביצוע העוולה ועד למועד פסק הדין, התובעים היו מבקשים לקבל פיצוי לפי ערכם של המקרקעין במועד ביצוע העוולה. לפיכך גם במצב כיום, משמחירי הנדל"ן האמירו מאז מועד ביצוע העוולה, יש לפצות את התובעים בשווי המקרקעין במועד ביצוע העוולה ביום 15.1.18 - שהרי במועד זה כבר לא יכלו התובעים לקבל את המקרקעין חזרה היות שלרוכשים עמדה תקנת השוק - ובאותו עת חלה החובה על הנתבעת לפצותם בפיצוי כספי ולסכום זה יתווספו הפרשי ריבית והצמדה כחוק עד למועד התשלום בפועל.
26. כפי שטוענת הנתבעת בצדק, כך נעשה בת"א 50968-03-14 רוט נ' מירון [נבו] (4.10.18) שבו נדון מקרה שבו נמכרה קרקע ע"י מתחזה ונפסק כי: "גובה הנזק שנגרם ליעקב כתוצאה ממכירת המקרקעין ע"י המתחזה לצד שלישי הוא 1.6 מיליון ₪ לראשית חודש פברואר בשנת 2012, הוא המועד בו כבר הושלמה העברת מרבית הכספים בגין עסקת המכר". בית המשפט לא קבע את גובה הנזק לפי שוויו המקרקעין במועד הגשת התביעה או במועד פסק הדין אלא במועד אירוע הנזק - השלמת העברת מרבית כספי התמורה בגין מכירת המקרקעין למתחזה - וקביעה זו לא שונתה ע"י בית המשפט העליון שדן בערעור על פסק דין זה בפס"ד בישיץ.
27. העובדה שהתובעים ידעו על הזיוף עוד בשנת 2017 ולא נקטו בפעולות הנדרשות למניעת השלמת העסקה הביאה לכך שהוטל עליהם אשם תורם בשיעור של 40%. לא ניתן להטיל עליהם "עונש כפול" ולא לחייב את הנתבעת להוסיף על סכום הפיצוי גם ריבית והצמדה כחוק כפי שטוענת הנתבעת. על מנת שהתובעים יעמדו כיום במצב בו יהיה בידם הפיצוי הכספי שהיה מגיע להם בעת ביצוע העוולה, יש צורך להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
28. משהגענו למסקנה שיש לפצות את התובעים לפי ערך המקרקעין במועד קרות הנזק - מועד רישום הנכס על שם הרוכשים הראשונים (15.1.18) - יש לבחון את חוות דעת השמאים מטעם הצדדים. על פי חוות דעת השמאי דרור ברלב מטעם התובעים שווי המקרקעין ליום 15.1.18 עמד על 14 מיליון ₪ ולפי חוות דעת השמאי עודד לוי מטעם הנתבעת שווי המקרקעין במועד זה עמד על 12,100,000 ₪.
29. התובעים לא טענו בסיכומיהם ואף לא בסיכומי התשובה, מדוע יש להעדיף את חוות הדעת מטעמם על פני חוות הדעת מטעם הנתבעת ולא העלו כל טענה כנגד הערכת השמאי מטעם הנתבעת ליום 15.1.18. שני המומחים נחקרו ונתנו הסברים לשיקולים שהנחו אותם בהערכותיהם וכידוע שמאות אינה מדע מדויק. אני סבור שהנתון הטוב ביותר שמלמד על שווי המקרקעין באותה עת הוא המחיר שבו הם נמכרו בפועל לרוכשים השניים ביום 5.8.18 בסך של 13.5 מיליון ₪. המומחים התבססו על עסקאות דומות ואולם הראייה הטובה ביותר לשווי הוא המחיר ששולם בגין המקרקעין בפועל. גם לפי שמאי התובעים אין הבדל משמעותי בין שווי המקרקעין בינואר 2018 לבין אוגוסט 2018 (סעיף 12.11 לחוות דעתו של המומחה ברלב). לפיכך, יש לקבוע את שווי המקרקעין נכון ליום 15.1.18 בסך של 13.5 מיליון ₪. מסכום זה יש להפחית את גובה היטל ההשבחה שחל על המוכר (סעיף 8.2 להסכם המכר עם הרוכשים השניים) ואת מס השבח שחל על העסקה. שהרי, כפי שנקבע בפס"ד בישיץ: "אם הייתי מותיר את אחריותם של עוה"ד תורג'מן... הרי שהיה מקום לטענתם כי משווי המגרש צריך היה לנכות את המיסים שהיו חלים על רוט אילו היה מוכר את המגרש". משהפיצוי שהנתבעת חבה בו הוא פיצוי כספי בגין שווי המקרקעין שהתובעים הפסידו, שווי המקרקעין צריך לשקף שווי נטו ולא ברוטו.
30. לפי המסמכים שצורפו, עולה ששולם מס שבח בסך של 1,125,100 ₪ (787,600 בתוספת 337,500) והיטל השבחה בסך של 3,518,912 ₪ (עמודים 137, 148-149 לתצהיר התובעים, עמ' 236-238 ועמ' 240, 242 לתצהיר הרשמת זילברברג) ויש לנכות סכומים אלו מסכום הפיצוי. יצוין כי גם לפי עדות מומחה התובעים, עמד גובה היטל ההשבחה על סך של כ - 3.5 מיליון ₪ (עמ' 102 שורות 10-27). לפיכך, יש להפחית את סכום היטל ההשבחה ואת תשלום מס השבח בסך כולל של 4,644,012 ₪ מהסך של 13.5 מיליון ₪ ולכן שווי המקרקעין באותו מועד לאחר תשלום מיסים עומד על 8,855,988 ₪.
31. מאחר שכאמור יש לייחס לתובעים רשלנות תורמת בשיעור של 40%, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 5,313,593 ₪ בצירוף ריבית והצמדה כחוק מיום 15.1.18 ועד למועד התשלום בפועל.
32. מאחר שהתביעה התקבלה רק בחלקה, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בגובה של שליש מהאגרה ששולמה, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 150,000 ₪. בניגוד לטענת הנתבעת, בהתאם להנחיות נשיאת בית המשפט העליון מיום 1.11.20 (סעיף 13(ב)(1) להנחיות), ניתן לצרף קבלות והסכמי שכר טרחה לסיכומים ובקביעת שכר הטרחה התחשבתי גם בחשבוניות שצורפו לסיכומים ולסיכומי התשובה.
ניתנה היום, י"ט תשרי תשפ"ה, 21 אוקטובר 2024, בהעדר הצדדים.