בית משפט השלום בבת ים
ת"א 14446-07-22 בן חמו נ' אפרון
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופטת, סגנית הנשיאה רונית אופיר
תאריך: כא כסלו תשפ"ה
22.12.2024
התובע: אמיר בן חמו ת.ז. xxxxxxxxx
ע"י ב"כ עוה"ד עמליה בן חמו ועו"ד יניב בן חמו
נגד
הנתבעת: מדונה אפרון ת.ז. xxxxxxxxx
ע"י ב"כ עוה"ד שמעון בר לב
פסק דין
לפניי תביעה לתשלום דמי תיווך בסך של 100,000 ₪
רקע
1. התובע הוא מתווך, בעל רישיון לתיווך במקרקעין, אשר עסק בזמנים הרלוונטיים לתביעה בתיווך. התובע מנהל קבוצת פייסבוק פעילה, בה הוא מעלה מעת לעת מודעות כינוס, אותן הוא מצלם מהעיתונות.
2. הנתבעת יצרה קשר עם התובע ביום 12.1.2022 באמצעות רשת הפייסבוק בנוגע לדירה הנמכרת בהליך כינוס נכסים אותה פרסם התובע. מדובר בדירה המצויה ברחוב מוהליבר 68 בעיר אור יהודה (להלן: "הדירה").
3. עוד באותו יום חתמה הנתבעת באמצעות חתימה אלקטרונית על טופס "הזמנת שירותי תיווך לקניית נכס מקרקעין" (להלן: "ההסכם"). פרטי הנכס שצוינו בהסכם הם פרטי הדירה. בהתאם לאמור בהסכם התחייבה הנתבעת לתשלום דמי תיווך בסך של 2% ממחיר הקנייה הכולל של הנכס בתוספת מע"מ, כאשר מחיר הדירה המבוקש שצוין בהסכם עמד על סך של 3,500,000 ₪. בהתאם לסעיף 2 להסכם התחייבה הנתבעת לדווח לתובע מיד עם חתימת הסכם מחייב או חתימת התחייבות לביצוע העסקה לגבי הדירה.
4. הנתבעת רכשה את הדירה מכונס הנכסים ביום 27.2.2022 תמורת סכום של 3,550,000 ₪.
5. השאלה העיקרית שיש להכריע בה היא האם התובע הוא הגורם היעיל בעסקה אשר התגבשה בסופו של יום בין כונס הנכסים של הדירה ובין הנתבעת. אם הוא אכן הגורם היעיל לעסקה שהתגבשה, אזי הוא זכאי לדמי תיווך.
6. אציין כבר כעת, כי מסקנתי היא שהתובע לא שימש כגורם היעיל לעסקה שהתגבשה ובהתאם אין הוא זכאי לדמי תיווך.
טענות הצדדים
תמצית טענות התובע
7. לטענת התובע, הוא היה הגורם היעיל בעסקה לרכישת הדירה. לאחר חתימת ההסכם התובע שוחח רבות עם הנתבעת טלפונית, במסגרת שיחותיהם הוא מסר לה מידע חיוני ויקר ערך, המציא לה את מסמכי העסקה ואמר לה את המחיר המשוער בקירוב. מדובר במידע רב וייחודי אשר השיג דרך לקוח אחר שהשתתף בהתמחרות קודמת. בנוסף התובע הדריך את הנתבעת במילוי טפסי ההתמחרות ומילוי הוראות המרכז. הנתבעת זכתה בהתמחרות בזכות הדרכתו המקדימה ובזכות המידע שנמסר לה על ידו. על כן התובע זכאי לדמי התיווך המוסכמים.
8. עוד טוען התובע כי הנתבעת התנהלה בחוסר תום לב, הן בשל העובדה כי היא מסרבת לשלם על עבודתו והן בשל העובדה כי הסתירה מהתובע את העובדה שרכשה את הדירה ושיקרה לו כאשר חקר על כך.
9. בכתב תביעתו מעלה התובע עילה נזיקית, אולם זו לא פורטה. במסגרת סיכומיו זנח התובע עילה זו ועל כן לא אדרש לה.
טענות הנתבעת
10. הנתבעת אינה מכחישה את חתימתה על ההסכם אך לטענתה התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה. לטענתה, היא מעולם לא נפגשה עמו, הוא לא הציג לה את הדירה ולא ביצע דבר לקידום העסקה. לטענתה, אחר שיחת הטלפון אשר לאחריה נחתם ההסכם, התובע נעלם. נוכח היעלמותו של התובע, היא התקשרה עם מתווך אחר, בשם אצ'ילדייב אשר ליווה אותה ואת בעלה בעסקה והוא אשר הוביל למימוש העסקה מול כונס הנכסים. תמורת עבודתו שילמה הנתבעת לאצ'ילדייב דמי תיווך.
11. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי במועד החתימה על ההסכם לא הוסבר לה עניין ההתחייבות בתיווך וספק אם חתימתה קבילה בנסיבות אלו. על כן לשיטתה יש לדחות את התביעה.
הראיות
12. הצדדים הגישו את עדויותיהם וראיותיהם במסגרת תצהירי עדות ראשית.
התובע העיד כעד יחיד.
מטעם הנתבעת העידו הנתבעת ובעלה מר אברהם אפרון. הנתבעת הגישה תצהיר עדות מטעם עו"ד ליאור באזוב, אולם זה לא התייצב לעדות ובהתאם הודיע ב"כ הנתבעת כי הוא מוותר על עדותו (עמ' 2 לתמליל הדיון מיום 12.3.2024 ש' 27). בנוסף הוגש תצהיר עדות ראשות מטעם מר אליעזר פלינט, מתווך אשר נטען כי ליווה את בני הזוג ברכישת הדירה. מר פלינט לא התייצב לעדותו. ניתנה אפשרות לעד להתייצב לעדותו באמצעות היוועדות חזותית (וזאת גם לבקשת ב"כ הנתבעת, וראו בבקשה מיום 11.3.2024), אולם העד לא התייצב לעדותו ולא ניתן היה לקיימה.
13. הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב, וכעת נותר להכריע בשאלה שבמחלוקת.
דיון והכרעה
14. סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע כי:
“)א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".
15. כפי שנפסק לא אחת, לשם הכרעה בשאלת זהות הגורם היעיל בעסקה על בית המשפט להביא בחשבון שיקוליו, בין היתר, את מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך, את היקף המגעים עם הצדדים, מספר הפגישות ומעורבותו של המתווך במשא ומתן ובגיבוש תנאי העסקה. בנוסף על בית המשפט לבחון את קיומם של גורמים נוספים שסייעו לצדדים להגיע להסכם ומידת הסיוע שלהם. בכלל זה ניתן משקל משמעותי למידת המעורבות ורמת האינטנסיביות של פעולות המתווך (ראו: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' עיזבון המנוח ביר, פ"ד מח(3) 116, 123 (1994); ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 847 (2001); ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני, פסקה 8 [נבו] (6.12.2015), להלן: "עניין אהרוני" וכן ת"א (מחוזי ת"א) 39433-03-12 ישראלי נ' אהרוני [נבו] (12.3.2014) להלן: "עניין אהרוני במחוזי").
16. כפי שנקבע בעניין אהרוני במחוזי:
"המבחן הוא מבחן של סיבתיות... אך המתווך אינו יוצא ידי חובתו בהוכחת הסיבתיות העובדתית בלבד, אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין עסקה. הדרישה היא לגורם שהוא יעיל. הדגש אינו על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות ואף לא על טבען אלא על יעילותה של הפעילות. המתווך צריך להיות הגורם הסיבתי לקשר בין המוכר והקונה וכידוע, מאפייניה העיקריים של פעולת התיווך הם ייזום מפגש בין רצון הקונה (צ"ל- המוכר- ר"א) למכור ורצון הקונה לרכוש את הנכס, השלמת העסקה כתוצאה מאותו מפגש והתנאת התשלום בביצוע העסקה באופן שבאין עסקה, אין שכר גם אם הושקעה עבודה...." (שם בפסקה 9).
17. ומכאן לענייננו. הקשר הראשוני בין הצדדים נוצר על ידי הנתבעת בעקבות פרסום של הדירה ברשת הפייסבוק בעמוד התובע. במענה לפנייתה הציג בפניה התובע פרטים ראשונים וכלליים – כי מדובר בדירה שנמכרת בכינוס נכסים וכי ניתן יהיה לראותה את הדירה שבוע לאחר מכן. כן הוצע להעביר שמאות. נמסר לנתבעת כי המחיר יקבע לאחר הגשת הצעות של מתעניינים נוספים ויתכן כי יתקיים גם הליך התמחרות (נספחים ב' וה' לתצהיר התובע).
18. בעקבות התכתבות ראשונית זו, הועבר לנתבעת ההסכם לחתימה דיגיטאלית. אין מחלוקת כי הנתבעת חתמה על ההסכם. טוענת הנתבעת כי לא הוסבר לה על מה היא חותמת והיא לא הבינה את מהותו ומשמעותו, אולם טענה זו נטענה בעלמא ובחצי פה, ומכל מקום לא הוכחה. מתמליל השיחה שהתקיימה בין הצדדים לאחר החתימה עולה כי התובע הסביר לנתבעת הסבר כללי על הסכם התיווך (עמ' 23 לנספח ה' לתצהיר התובע ש' 3 – 11). חזקה כי אדם החותם על מסמך מבין את שהוא חתם עליו (וראו: ע"א 6055/04 לנדאו נ' בנק לאומי לישראל בע"מ [נבו] (12.7.2006); ע"א 6645/00 ערד נ' אבן פ"ד נ'(5) 365 (2002)). על כן לא מצאתי כי נפל פגם בהסכם או בנסיבות שהובילו לכריתתו. מכל מקום, הנתבעת לא טענה כי דין ההסכם להתבטל, אלא עיקר טענתה הייתה לעניין מעורבותו של התובע והיותו הגורם היעיל בעסקה.
19. לאחר החתימה התקיימה שיחה טלפונית נוספת בין הצדדים (נספח ה' לתצהיר התובע, עמ' 21). במסגרת שיחה זו מסר התובע לנתבעת פרטים נוספים על הדירה הנוגעים להצעה קודמת שהוצעה על ידי לקוח שלו, שהגיש הצעה על הדירה בסכום של 3,120,000 ₪ אשר לא התקבלה (עמ' 22 לנספח ה'). התובע הציע לנתבעת כי תגיש הצעה בסכום שלא יעלה על 3,200,000 ₪ (שם בעמ' 24 ש' 2). התובע הפנה את הנתבעת לתאם מועד לביקור בדירה מול הכונס ולבקשתה אמר כי גם הוא יבוא למועד הביקור (שם בעמ' 28 ש' 13 – 14).
20. התובע טען כי נעשו מספר שיחות נוספות (סעיף 4 לתצהיר התובע) וצירף כראיה הודעה קולית מיום 12.1.2022 (עמ' 29 לנספח ה' לתצהיר התובע). אולם מלשון ההודעה עולה כי זו נוסחה בלשון זכר, כך שהודעה זו ככל הנראה כוונה ללקוח אחר שאינו הנתבעת. מכל מקום, אין בהודעה זו נתונים נוספים מעבר למה שכבר נמסר לנתבעת בשיחה.
21. התובע העביר לנתבעת מסמכים בקשר לדירה, הכוללים חוברת הזמנה להציע הצעות שהוכנה על ידי כונס הנכסים הכוללת שומה – ללא סכומים ותחשיבים (נספח ו' לתצהיר התובע). גם מסמכים אלו אינם מסמכים אותם לא יכולה הייתה הנתבעת לקבל בעצמה מכונס הנכסים ואין בהם סיוע משמעותי לכריתתה של העסקה בסופו של דבר.
22. לאחר אותה שיחה יצר התובע קשר עם הנתבעת באמצעות הוואטסאפ ביום 15.1.2022 כדי להתעדכן אם תיאמה מועד לביקור בדירה (נספח ג' לתצהיר התובע).
23. מאז אותה התכתבות ביום 15.1.2022 ועד ליום 11.4.2022 לא היה קשר בין התובע ובין הנתבעת (סעיף 9 לתצהיר התובע). אין מחלוקת כי התובע לא ביקר עם הנתבעת בדירה (סעיף 14 לתצהיר התובע; שם בעמ' 7 ש' 18). התובע העיד כי לא שוחח עם כונס הנכסים לגבי עסקת הנתבעת (עמ' 10 ש' 1 – 2). כך גם עולה מתמלולי השיחות שצירף (נספח יג' לתצהיר התובע). לא ברור מתמלולים אלו מתי נערכו ומכל מקום עולות מהן שיחות כלליות. בהקשר זה אציין כי התמלולים הוגשו ללא חוות דעת כדין, ובהתאם גם לא ניתן להעניק להם משקל.
24. גם הנתבעת העידה כי פרט לשיחות אלו לא נעשה דבר על ידי התובע (עמ' 14 ש' 27 – 28). עוד העידה כי כפי שנמסר לה על ידי כונס הנכסים, לא מדובר בנכס שהיה מצוי בבלעדיות של מתווך זה או אחר.
25. כך שמעדות התובע והנתבעת כאחד עולה כי מעורבותו של התובע בעסקה הייתה בפרסום ההצעה באתר הפייסבוק שלו, בהעברת פרטים אודות הנכס לנתבעת ובמתן רקע ופרטים אודות הצעה קודמת שהוגשה לכונס הנכסים. התובע לא היה מעורב בתהליך הגשת ההצעה, קביעת המחיר וחתימת ההסכם.
26. כפי שעולה ממסכת הראיות, פעולותיו של התובע לכל היותר נתנו לנתבעת את הגישה להליך הכינוס, אולם לא הייתה כל וודאות כי הנתבעת תזכה בהליך ההתמחרות. בהקשר זה, גם מחיר העסקה היה שונה מהמחיר שהתובע אמר לנתבעת להציע. בסופו של יום מחיר העסקה היה גבוה מהמחיר אותה אמר התובע להציע ביותר מ- 300,000 ₪.
27. בהקשר זה, לא הובאו עדים נוספים אשר יכולים היו לשפוך אור על מידת חיוניותו של התובע לקרות העסקה. כונס הנכסים, אשר יכול היה להעיד על הליך ההתמחרות וליתן פרטים נוספים ביחס לתועלת שבפרטים שסופקו על ידי התובע לנתבעת; והאם אלו אכן תרמו להתהוות העסקה; לא הובא לעדות.
28. כך שלא מצאתי כי התובע היה הגורם היעיל אשר הוביל לעסקה. ביחס למעורבותו של מתווך בהליך התמחרות בכינוס נכסים כבר העיר כבוד השופט סולברג בעניין אהרוני:
"בהערת אגב אומר, כי בשל נקודה זו כלשעצמה מתייתר הצורך לדון בשאלה שהועלתה על ידי המשיב, והיא אם ניתן לקבוע שמתווך, אשר תיווך בין רוכב ובין הליך מכרזי (כגון שיידע אותו בדבר קיומו של המכרז) או הליך התמחרות בכינוס נכסים נחשב ל"גורם היעיל" להתקשרות בין הצדדים. לטעמי אכן נדירים יהיו המצבים שבהם מתווך שכזה יחשב לגורם היעיל להתקשרות, הן משום שההליך המכרזי מפורסם לציבור ברחב, הן משום שההליך המכרזי עצמו עשוי להחשב כגורם זר המתערב בעסקה..." (שם בפסקה 15).
29. אומנם דברים אלו נאמרו בהערת אגב, אולם הם יפים גם לענייננו. בענייננו, התובע לא היה הגורם היעיל להתקשרות והליך ההתמחרות מהווה גורם זר המתערב בעסקה. תוצאותיו אינן בשליטת המתווך אלא בשליטת כונס הנכסים, ועל כן עצם הליך ההתמחרות בכינוס מונע מבעד התובע להיות "הגורם היעיל" להתקשרות בהסכם בין הקונה והמוכר (וראו לעניין זה גם בת"א (שלום ת"א) 24727-11-19 נכסי דניאל (ד.ד.) בע"מ נ' משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות בע"מ [נבו] (20.3.2023)).
30. לאור האמור, הרי שדין התביעה להידחות. למעלה מן הדרוש אתייחס לטענה שהועלתה בדבר ניתוק הקשר נוכח פעולותיו של מתווך אחר.
31. טענה הנתבעת כי נוכח העדר מעורבותו של התובע היא פנתה למתווך אחר, אשר סייע והוביל לקרות העסקה. לתמיכה בטענה זו צירפה הנתבעת מסמך נושא כותרת "הזמנת שירותי תיווך" מאלברט אלצ'ילדייב (נספח ב' לתצהיר הנתבעת) וכן מסמך הנושא כותרת "תצהיר" בחתימתו של אליעזר פלינט ממנו עולה כי הוא זה שליווה את הנתבעת בעסקה (נספח א' לתצהיר הנתבעת). כן צירפה חשבונית מס קבלה שהוצאה לבעלה של הנתבעת, מר אברהם אפרון ביום 9.11.2022.
32. ראיות הנתבעת ביחס למעורבותו של המתווך האחר אינן מבססות את המסד הראייתי הנדרש:
א. המסמך להזמנת שירותי תיווך אינו חתום, לא מצוינים בו פרטים הכרחיים כמו פרטי המזמין, הנכסים שהוצעו למזמין והמחיר המבוקש. מר אלצ'ילידייב לא הובא לעדות, כך שלא מצאתי ליתן משקל ראייתי למסמך זה ולא ניתן לבסס עליו ממצא עובדתי בדבר התקשרות הנתבעת בשירותי תיווך נוספים.
ב. "תצהירו" של מר פלינט אינו מאומת כדין ובהתאם לא ניתן לקבלו כעדות. מר פלינט הוזמן לעדות, אך לא התייצב. ניתנה הזדמנות למר פלינט להעיד בהיוועדות חזותית, אך משלא קוימו הדרישות המינימאליות הנדרשות למתן עדות באופן זה, לא הותרה עדותו. כך שהגרסה כי מר פלינט הוא שליווה את הנתבעת בעסקה לא הוכחה.
ג. החשבונית שצורפה כהוכחה לתשלום דמי התיווך למר אלברט אלצ'ילדייב נושאת תאריך 9.11.2022. זאת בעוד ההסכם עם הכונס הוא מיום 27.2.2022 ואישור בית המשפט ניתן בסוף חודש מרץ. הנתבעת לא סיפקה הסבר לשיהוי הניכר בהוצאת החשבונית. בשים לב לקשיים הראייתיים שפורטו ולפער בזמנים בין התממשות העסקה והחשבונית שהוצאה, מצאתי את גרסתו של התובע לפיה חשבונית זו הוצאה כהגנה לאחר שליחת מכתב ההתראה מטעמו כסבירה יותר מגרסת הנתבעת.
33. כך שלא מצאתי לקבל את גרסתה של הנתבעת בדבר מעורבותו של מתווך אחר בעסקה, גרסה שנוצרה לצורך הליך משפטי זה ואין לה עיגון בראיות.
34. אולם כאמור, אין בכך כדי לשנות את מסקנתי. התובע הוא זה שצריך להוכיח את תביעתו, ולהרים את הנטל ולשכנע במאזן ההסתברויות כי הוא זה שהיווה את הגורם היעיל לכינונה של העסקה. זאת לא עשה, על כן דין התביעה להידחות.
35. לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.
נוכח התנהלותה של הנתבעת במסגרת הדיון – הן ביחס לגרסה אשר לא הוכחה באשר למעורבותו של מתווך אחר (אשר מעלה תהיות ביחס לאמיתות המסמכים שצורפו על ידה בקשר לכך), והן ביחס לזימונו של מר פלינט, לא מצאתי לעשות צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.
זכות ערעור כדין.