תא (קריות) 24884-03-23 מיכל צוקרמן נ' דליה דקל

פסק דין
תביעה ותביעה שכנגד בעקבות מו"מ שהתנהל בין הצדדים להשכרת דירת מגורים.
המחלוקת המרכזית – האם המו"מ הבשיל לכדי חוזה שכירות מחייב, הגם שהצדדים לא חתמו על הסכם, והאם הנתבעת, בעלת הדירה זכאית לפיצויים בגין הודעת התובעת שאין בכוונתה לשכור את הדירה.
1. במסגרת התביעה העיקרית ביקשה התובעת להצהיר כי לא קיים הסכם שכירות בתוקף בין הצדדים, בשעה שהתובעת מעולם לא חתמה על החוזה, וכי הנתבעת לא הייתה רשאית לדרוש לחלט חלק מסכום הערבות הבנקאית אשר הגיעה לידי הנתבעת בטעות, ולכן הבנק רשאי לבטל הערבות.
2. הנתבעת, בעלת הדירה, הגישה תביעה שכנגד במסגרתה ביקשה לחייב את התובעת בתשלום חודשיים דמי שכירות, ופיצויים בגין עוגמת נפש.
3. במסגרת ההליך הנוכחי הגיעו הצדדים להסכמות חלקיות לפיהן ינתן צו זמני האוסר על חילוט הערבות הבנקאית בסכום של 17,000 ₪ עד להכרעה בהליך הנוכחי. בתוך כך הסכימה הנתבעת להקטין את סכום הערבות הבנקאית ל-17,000 ₪ (במקום 44,000 ₪ - הסכום המקורי, כאשר הסכמות אלה קיבלו תוקף של החלטה ביום 10.07.23). הנתבעת גם הודיעה על הסכמתה זו במסגרת תגובתה מיום 16.04.23 והחלטה שניתנה ביום 17.04.23 בזיקה לסעד הזמני).
4. יובהר כי אין מחלוקת, שהצדדים לא חתמו על חוזה השכירות.
העובדות הדרושות לעניין בתמצית וטענות הצדדים.
5. התובעת, ניהלה עם הנתבעת, בעלת דירה, מו"מ להשכרת דירת מגורים ברחוב ש"י עגנון בקרית מוצקין (להלן: "הדירה") לתקופת שכירות בת 24 חודשים החל מיום 01.02.2023 ועד ליום 31.01.2025, ובנוסף כללה טיוטת החוזה תקופת אופציה. במו"מ שהתנהל, התחייבה הנתבעת לבצע עבודות גמר בדירה על מנת שזו תתאים למגורי התובעת.
6. במסגרת המו"מ בין הצדדים הוחלפו מספר טיוטת של חוזה שכירות, כאשר טיוטה מתוקנת נשלחה לתובעת ביום 27.12.22.
7. ביום 03.01.23 ביקשה התובעת לקבל עוד מספר הבהרות בנוגע לתנאי טיוטת חוזה השכירות. ביום 04.01.25 השיבה נציגת הנתבעת לתובעת על השאלות שנשאלו, ובד בבד ביקשה מהתובעת להודיע לה בהקדם את עמדתה הסופית לגבי חוזה השכירות, שכן נציגת הנתבעת (בשם מיטל) ציינה שישנם שוכרים פוטנציאלים נוספים המעוניינים לשכור את הדירה:
"בכל מקרה אני צריכה תשובה סופית בימים הקרובים.
במידה ואינך מעוניינת עדכני אותי יש לי מס' אנשים שמתעניינים בנכס"
8. במסגרת המו"מ שהתנהל ועל פי טיוטת חוזה השכירות התחייבה התובעת, בין היתר, להמציא לטובת הנתבעת ערבות בנקאית על סכום של 44,000 ₪.
9. אין חולק כי לקראת חתימה על חוזה השכירות, ולאחר חליפת המיילים שהוצגה התובעת הוציאה ביום 19.01.2023 ערבות בנקאית לטובת התובעת ולפיה, הבנק ערב כלפי הנתבעת לסילוק כל סכום של עד 44,000 ₪ המגיע או עשוי להגיע לנתבעת "בקשר עם חוזה השכירות" כאשר הערבות תהא בתוקף עד ליום 31.01.24 (תום תקופת השכירות על פי הטיוטה).
10. לטענת התובעת ביום 24.01.23 הגיעה התובעת לבניין על מנת לבחון את מצב הדירה ולמדוד את גודל המעלית כדי להערך להובלת הציוד והריהוט שלה. התובעת גם פנתה באותו מועד לעובדת חברת "דר נופרים" וקיבלה ממנה את מפתח הכניסה לדירה, אלא שלטענת התובעת אז לראשונה מסרה לה נציגת החברה, כי חל איסור להוביל ריהוט במעלית הבניין, אלא רק באמצעות מנוף. לטענת התובעת עניין זה לא הוזכר בטיוטת חוזה השכירות שהועבר לעיונה ומשום כך ומאחר שדירת הנתבעת מצויה בקומה גבוהה התברר לתובעת שעלות השכרת מנוף להכנסת הריהוט לדירה היא כ-14,000 ₪. עוד התברר לתובעת לטענתה כי באותו מועד טרם השלימה הנתבעת את עבודות הגמר אותן התחייבה.
11. בשל כך וביום 25.01.23 הודיעה הנתבעת לתובעת כי היא חוזרת בה מכוונתה להשכיר את הדירה (מייל שהתובעת שלחה ביום 25.01.23 בשעה 21:11):
"מאחר והבנתי כי הובלת תכולה לדירה בקומה 24 כרוכה בהוצאות גבוהות ולא סבירות לדירה בשכירות, אני נאלצת לשגת מהמו"מ בקשר לשכירת דירה ברחוב ש"י עגנון..." (כך במקור).
12. אף צד לא צירף התכתבות במיילים או אחרת שהייתה בין הצדדים מיום 04.01.23 ועד ליום 25.01.23 אז הודיעה התובעת לראשונה, כי היא אינה מעוניינת לממש / לקדם את הסכם השכירות.
13. הבנק הודיע לתובעת ביום 05.02.2023 כי בהתאם לערבות הבנקאית שהוצאה על ידו, ואשר אמורה להשאר בתוקף, ולאחר שהנתבעת פנתה לבנק ודרשה לחלט חלק מסכום הערבות הבנקאית – סכום של 17,000 ₪ הבנק הודיע לתובעת כי בכוונתו לחלט את הסכום כמבוקש.
14. התובעת טענה כי הערבות הבנקאית כלל לא נועדה להבטיח את הנתבעת מנזק שיגרם לה מניהול המו"מ עם התובעת, אלא רק נזק בתקופת השכירות, ככל שחוזה השכירות היה מתגבש, ולכן לטענתה הערבות לא נכנסה לתוקף לא נמסרה כדין לנתבעת ולכן אין לחלט סכום כלשהו מהערבות. התובעת הוסיפה וטענה, כי הערבות הבנקאית כלל לא נמסרה כדין לנתבעת שכן מסירתה הייתה צריכה להתבצע רק לאחר או במעמד חתימת הסכם השכירות. לטענתה מחמת טעות הערבות הבנקאית הועברה לתובעת על ידי הבנק באופן דיגיטאלי טרם חתימת הסכם השכירות ומבלי שהייתה כוונה לראות בכך משום מסירה של הערבות.
15. הסדר דיוני – ביום 15.01.2025 הודיעו הצדדים כי הגיעו להסדר דיוני לפיו ינתן פסק דין מנומק על בסיס החומר שבתיק, ללא דיון הוכחות ומבלי שיחקרו המצהירים. בהתאם ניתן תוקף של החלטה להסכמות אלה והוגשו סיכומי הצדדים.
דיון והכרעה
כפי שיפורט להלן, הנתבעת הוכיחה, כי בין הצדדים התגבש חוזה שכירות מחייב, הגם שההסכם לא נחתם.
מסגרת נורמטיבית
חוזה שכירות בעל פה
16. סעיף 23 לחוק החוזים קובע, כי חוזה יכול שיעשה בעל פה ובלבד שיתקיימו גם תנאי פרק א' לחוק החוזים שהם, הצעה וקיבול, גמירות דעת של הצדדים ומסוימות (סעיפים 1, 2 ו-5 לחוק החוזים, ר' גם (ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, פסקה 12 (24.7.2013); ע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית, פסקה 11 (25.1.2016))).
בהתאם לחוק המקרקעין (סעיפים 3 ו-8) הסכם שכירות לתקופה של פחות מ-5 שנים אינו חייב להעשות בכתב. העדרו של הסכם בכתב אינו מאיין את ההסכם, וההסכם בכתב מהווה "נדבך ראייתי" לגמירות הדעת להתקשרות בהסכם (ע"א 565/79 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מולי לויס, פ"ד לד(4) 591)).
מקום שמדובר בהסכם המקנה זכות במקרקעין (למעט שכירות ושאילה לתקופה קצרה מחמש שנים כאמור בסעיף 79(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), העסקה טעונה גם מסמך בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין).
17. לצורך בחינת התקיימותה של גמירות דעת יש לבחון את "הרצון המגובש וההחלטי להתקשר בחוזה שנועד להגן על הסתמכותו של הזולת". יסוד זה נבחן באופן חיצוני -אובייקטיבי, דרך עיניו של המתקשר הסביר באותן נסיבות (ע"א 5042/96 פנחס כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, נג(1), 743). בהקשר זה יש לבחון בין היתר את התנהגות הצדדים, דברים שנאמרו לפני כריתת החוזה ולאחריו ותוכן החוזה עצמו, (ר' גם ע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) פ"ד לג(2), 281).
פרופ' שלו בספרה "דיני חוזים" (מהדורה רביעית, תשע"ט-2019) מציינת כי:
"הקביעה בדבר קיומה של גמירת דעת טעונה התבוננות רחבה ומקיפה על כל הנסיבות; זהו מבחן מהותי של הכוונה, המעדיף את מכלול נסיבות העניין על פני ביטויים טכניים דוגמת חתימה, כותרת או הצהרה. רק התמונה הכוללת המצטיירת ממכלול הנתונים הגלויים – ולא אינדיקציה זו או אחרת כשהיא לעצמה – היא שתכריע" (בעמ' 165).
18. בפסיקה ובספרות רווחת הדעה כי גמירת הדעת והמסוימות הם יסודות נבדלים ועצמאיים, המקיימים ביניהם יחסי גומלין:
"מקובל לומר כי מסוימות חזקה עשויה לתמוך במסקנה שההסכם בין הצדדים מעיד על גמירות דעתם, ולהפך: היעדר מסוימות – במיוחד במקרה של אי-הסכמה לגבי פרט מהותי – עשוי להעיד על פגם בגמירות הדעת של הצדדים (השוו לע״א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע״מ נ׳ חמדן, פ״ד נ(5) 820, 833 (1997); עניין עדני, פסקה 8 לפסק הדין של השופט (כתוארו אז) ע' פוגלמן; ענין רוזנברג, פסקה 14). לא אחת נקבע כי כאשר ההסכם מלמד על גמירות דעת ברורה, הדבר עשוי להצדיק הנמכה מסוימת של רף המסוימות הנדרש (רע״א 4876/00 בית הפסנתר נ׳ מור, פ״ד נו(1) 577, 591 (2001); עניין עדני, פסקה 9; עניין רוזנברג, שם)". (מתוך ת"א (ת"א) 59162-08-23 אליהו פרזון נ' הקדש מאה שערים (פורסם בנבו) ר' גם ע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א נ' לוי, פסקה 7 (22.1.2012)
מן הכלל אל הפרט
19. כאמור וכפי שיפוט להלן, הנתבעת הוכיחה, כי נכרת בין הצדדים הסכם שכירות מחייב, זאת לאחר שהוכיחה גמירות דעת ואת המסוימות הנדרשת:
א. הצדדים סיכמו הלכה למעשה את כל תנאי השכירות, ובהם תקופה השכירות (שנתיים מיום 01.02.23, לרבות אופציה) דמי השכירות החודשים (8,500 ₪) בטחונות, תרופות ואופן תשלום דמי השכירות וכמובן המושכר עצמו - התובעת לא חלקה בתצהירה על אף אחד מתנאי השכירות כפי שפורטו בטיוטת חוזה השכירות המתוקן כאשר גם לשיטת התובעת, בזמן אמת, הסיבה שלא להתקדם עם מימוש הסכם השכירות הייתה עלויות הובלה גבוהות של הריהוט שלטענתה גילתה עליהם לראשונה ביום 24.01.23, כשבוע בלבד לפני תחילת תקופת השכירות – 01.02.2023, ולא תנאי השכירות או הדירה עצמה.
ב. לא זו אף זו, הצדדים אף הסכימו על גובה דמי השכירות בתקופת האופציה ככל שתמומש. התובעת רשמה במייל ששלחה ביום 03.01.23: "סיכמתי עם דליה (הנתבעת – תוספת שלי י"ו) – בתקופת הארכת דמי השכירות יהיו 8750 ₪ ולא 9000". בתשובה השיבה לה נציגת הנתבע במייל מיום 04.01.24: "שיניתי את הסכום לפי ההסכם שלך עם דליה" (ההדגשות אינן במקור)
ג. חליפת מיילים בין הצדדים, כמו גם התנהגות הצדדים מעלה, כי בין הצדדים הוחלפו מספר טיוטות וכי לתובעת לא היו הערות נוספות לאחר קבלת טיוטת חוזה השכירות המתוקן והבהרות מצד בעלת הדירה למספר שאלות ששאלה, וזאת כפי שיפורט להלן:
1. ביום 27.12.22 נציגה מטעם הנתבעת (בשם מיטל) שולחת לתובעת טיוטת חוזה שכירות מתוקן.
2. ביום 03.01.23 מעבירה התובעת את הערותיה ומספר שאלות אותן ביקשה ללבן בנוגע לטיוטת החוזה המתוקן.
3. כבר למחרת ביום 04.01.23 מעבירה לה מיטל (נציגת הנתבעת) תשובות להערותיה / שאלותיה של התובעת, וכבר באותו מייל מצינת מיטל כי התובעת מתבקשת להודיע בהקדם אם היא מעוניינת בדירה אחרת ישנם מתעניינים פוטנציאלים נוספים. התובעת בחרה שלא לצרף את המשך ההתכתבות במיילים, לאחר אותו מועד ויש לזקוף עניין זה לחובתה שכן המיילים עד לאותו מועד צורפו על ידי התובעת לתצהירה.
4. הערבות הבנקאית - זאת ועיקר, כשבועיים בלבד לאחר קבלת הטיוטה המתוקנת ותשובותיה של נציגת הנתבעת שביקשה לקבל תשובה סופית תוך מספר ימים, וביום 19.01.23 התובעת העבירה לנתבעת ערבות בנקאית כנדרש בהתאם להסכם השכירות.
5. התובעת הוציאה ערבות בנקאית בסך 44,000 ₪ - סכום הזהה לנקוב בטיוטת חוזה השכירות המתוקן – (בפרק הדן בתרופות ובטחונות) שם נקבע, כי התובעת תעביר שתי המחאות בנקאיות לפקודת הנתבעת, אחת בגובה 3 חודשי שכירות בסך 24,000 ₪ והשנייה בסך 20,000 ₪ להבטחת שמירה נאותה על הציוד / הריהוט בדירה והתובעת כאמור פעלה והעבירה ערבות בנקאית בסכום האמור.
התנהלות זו של התובעת מלמדת, כי התובעת אכן אישרה וקיבלה את טיוטת החוזה המתוקן ("קיבול"), שכן היא גם העבירה לנתבעת העתק מאותה ערבות בנקאית שהוצאה לטובתה.
6. לא זו אף זו, בחליפת מיילים בין הצדדים, עוד בתחילת חודש ינואר 2023 ועוד לפני הוצאת הערבות הבנקאית, התובעת שאלה במפורש את נציגת הנתבעת, אם ניתן להסתפק בשיקים לבטחון במקום המחאה בנקאית: "מה כוונתך המחאה בנקאית – נותנת צ'קים שלי לביטחון" אלא שבתשובה השיבה לה נציגת הנתבעת בגוף המייל: "צריך המחאה בנקאית כפי שמצוין בחוזה" (סעיף 2 למייל של התובעת מיום 03.01.23) ואכן בסופו של דבר התובעת הוציאה המחאה בנקאית והעבירה אותה לנתבעת.
7. יתר על כן, התובעת פנתה לבנק כבר ביום 10.01.23 וביקשה ממנו להוציא ערבות בנקאית לטובת הנתבעת וזאת כהגדרת התובעת "בקשר לחוזה שכירות" ובסכום של 44,000 ₪ וביום 11.01.23 ביקשה שהבנק ישלח לה את הערבות באמצעות שליח (ר' התכתבות מיילים עם הבנק נספח 7 לתצהיר התובעת).
8. אם לא די באלה, הרי שביום 24.01.23 (כשבוע בלבד לפני תחילת תקופת השכירות) מגיעה התובעת לדירה כדי להערך להעברת הריהוט והציוד שלה, זאת לאחר שהיא מקבלת כבר מפתח של הדירה מנציגת הנתבעת, כך אישרה התובעת בתצהירה: "פניתי לעובדת חברת "דר נופרים" בשם אורה וקיבלתי ממנה את מפתח הכניסה לדירה לצורך בדיקתה בלבד" (סעיף 6 לתצהיר התובעת).
אמנם התובעת טענה, כי קיבלה לידיה את מפתחות הדירה רק לצורך "בדיקתה", אלא שלא הבהירה מדוע נציגת הנתבעת לא פתחה עבורה את הדירה או ליוותה אותה באותו ביקור, ככל שאכן מסירת המפתח נעשתה אך ורק לבדיקת הדירה. בכל מקרה לא ניתן להתעלם מהתנהלות הצדדים לפני מסירת המפתח, לרבות העברת ערבות בנקאית וחליפת מיילים, כמו גם הסמיכות למועד תחילת השכירות – 01.02.23, כשבוע לאחר מכן, כאשר לטענת התובעת רק אז ביום 24.01.23 היא מגלה לראשונה, כי תדרש לעלויות הובלה גבוהות של הריהוט.
הגם שאין לראות באותו מועד כשלב של מסירת מפתח הדירה, אך יש בהחלט לראות בכך ששני הצדדים ביקשו להסתמך על הסכם השכירות כחוזה מחייב.
20. הנה כי כן, התנהלות הצדדים כפי שפורטה לעיל, והצטברותם של כל הנסיבות יחדיו, מלמדים על כך שבין הצדדים נכרת חוזה שכירות מחייב, בפרט כאשר משקיפים על מערכת היחסים כמכלול. זאת ועוד, יש להניח כי ככל שבאותו מועד, כשבוע בלבד לפני תחילת תקפות השכירות, הנתבעת הייתה מודיעה לתובעת, כי לא קיים בין הצדדים חוזה שכירות מחייב, התובעת הייתה מתרעמת וטוענת כי הסתמכה על חוזה השכירות ותכננה לעבור לדירה בתוך שבוע ימים לאחר שהמציאה ערבות בנקאית כנדרש על פי חוזה השכירות.
21. באשר לטענת התובעת בתצהירה, כי טיוטת הסכם השכירות לא כללה עבודות גמר, ציוד וריהוט שיותקן בדירה (סעיף 4 בתצהיר וסעיף 2 כתב התביעה) הרי שלחוזה השכירות צורף נספח א' המפרט את תכולת הציוד שתמצא בדירה, לרבות עבודות נגרות מטבח בשווי של כ-68,000 ₪ וריהוט נוסף. יתר על כן, בהודעת המייל מיום 25.01.23, שם הודיעה התובעת לנתבעת לראשונה על כך שהיא נסוגה מכוונתה למממש את הסכם השכירות, לא העלתה כל טענה בעניין, והתובעת ציינה, כי הסיבה היחידה לכך שהיא חוזרת בה מכוונתה לשכור את הדירה נוגעת לצורך במנוף להובלת הריהוט.
22. סיכום ביניים- יש לראות בטיוטת חוזה השכירות המתוקן כ"הצעה" מטעם הנתבעת שיש בה את המסוימות הנדרשת, כאשר "הקיבול" מצד התובעת בא לידי ביטוי בעיקר בהעברת הערבות הבנקאית, ואישור הלכה למעשה של טיוטת החוזה המתוקן לאחר שהתובעת קיבלה תשובות על הערותיה, לא העבירה הערות נוספות, ומבלי שנותרו סוגיות במחלוקת ביחס לחוזה השכירות. כך גם הגעתה של התובעת לבקר בדירה ביום 24.01.23, כשבוע לפני תחילת תקופת השכירות וזאת כדי להערך למעבר לדירה, לאחר שניתן לה מפתח לסייר בדירה.
מערך טרום חוזי
23. למעלה מן הדרוש אציין כי אפילו הייתי מניח לטובת הנתבעת, כי לא נחתם חוזה שכירות מחייב (חרף המסקנה אליה הגעתי לעיל), אין באמור כדי לשנות מהתוצאה לפיה יש לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי בגובה של חודשיים דמי שכירות, וזאת מכוח עקרון תום הלב והסתמכות הנתבעת על המצג שיצרה התובעת, כמפורט להלן:
א. בהתאם לטיוטת הסכם השכירות התובעת הייתה צריכה לשלם במעמד חתימת החוזה דמי שכירות עבור 3 חודשים מראש. כאשר לפי החוזה דמי השכירות החודשיים עומדים על 8,500 ₪.
ב. במקביל התחייבה התובעת למסור לנתבעת המחאה בנקאית הכוללת בין היתר סכום של 24,000 ₪ המשקפים לפי טיוטת החוזה 3 חודשים שכירות (הגם שדמי השכירות הועמדו על סכום של 8,500 ₪ לפי אותה טיוטה) – ואכן הנתבעת פעלה בהתאם להתחייבות זו והמציאה ערבות בנקאית באותו סכום.
ג. כמו כן, לא ניתן להתעלם מהסמיכות שבין מועד הוצאת והמצאת הערבות הבנקאית ביום 19.01.23 למועד שבו הייתה אמורה להתחיל תקופה השכירות – 01.02.23, כלומר כ-10 ימים בלבד לפני תחילת תקופת השכירות.
ד. התובעת לא טענה וממילא לא ביקשה לחקור את הנתבעת או להביא ראיות לעניין המועד שבו הצליחה הנתבעת להשכיר את הדירה לצד שלישי.
ה. בנוסף, לא ניתן להתעלם מכך שהתובעת ביקשה לבטל את הסכם השכירות לראשונה ביום 25.1.23, כשבוע בלבד לפני תחילת תקופת השכירות ולא בשל פגם בדירה עצמה, אלא רק בשל עלויות גבוהות שיידרשו להובלת הריהוט והצורך במנוף, כאשר גם כאן לא הוצגו אסמכתאות כי אכן לא ניתן היה לבצע את ההובלה בדרך אחרת זולה יותר (גם לא הוצגה הצעת מחיר לעלויות מנוף).
ו. בנוסף, הנתבעת הסתמכה על הסכם השכירות, חדלה מלחפש אחר שוכרים פוטנציאלים כאשר בהתכתבות מיילים עם נציגת הנתבעת, בשם מיטל, זו מסרה לתובעת עוד בתחילת חודש ינואר (ביום 4.1.23) כי ככל שהתובעת אינה מעוניינת בהשכרת הדירה, שתעדכן אותה כדי שתוכל להציג את הדירה לשוכרים פוטנציאלים אחרים (העתק הודעת הדוא"ל צורפה כנספח 2 לתצהיר הנתבעת).
24. הנה כי כן אפילו הייתי קובע, כי לא התגבש הסכם שכירות מחייב, יש לראות במערכת היחסים שבין הצדדים ככזו שבה התגבשה לכל הפחות הסכמה ליתן לתובעת אופציה להשכרת הדירה לתקופתה שתחילתה ביום 01.02.23, וזאת בתמורה להתחייבות של התובעת לשלם דמי שכירות מראש של 3 חודשים, בפרט לאחר שהתובעת פעלה בהתאם לטיוטת ההסכם והמציאה ערבות בנקאית התואמת את טיוטת ההסכם.
25. בהקשר זה ר' גם דברים שקבע כב' השופט ש' ארדמן בפסק הדין בת"א (קריות) 15125-10-16 גדעון אלמקיס נ' אלכס דר (פורסם בנבו), שכוחם יפה גם לענייננו, בשינויים המחויבים:
"לעניין זה גם אין רלבנטיות לשאלה האם בסופו של דבר נכרת חוזה פורמאלי, אם לאו. גם אם נאמר שלא נכרת, הצדדים פעלו על פי החוזה שהיה אמור בסופו של דבר להיכרת. ככל וצד לחוזה עתידי, בהסתמך על החוזה העתידי העביר טובת הנאה לצד שכנגד, זכאי הוא להשבתה מדיני עשיית עושר ולא במשפט (ראה: דניאל פרידמן ושפירא בר אור דיני עשיית עושר ולא במשפט, מהדורה שלישית (כרך ב', התשע"ח), בעמ' 750-751), וזאת להבדיל מהוצאות ההכנה שהוצאו לצורך אותו חוזה (לענייננו ההשקעות בשיפוץ). יתר על כן, אני סבור כי בנסיבות ענייננו יש להכיר בחוזה בעל פה כחוזה מקדמי בין הצדדים, שכן כלל את הפרטים המהותיים לעסקה, והצדדים אף פעלו על פיו (השווה: ע"א 742/87 רות ויינשטיין נ' דן גורן, פ"ד מג (2) 837 (1989))".
הערבות הבנקאית
26. בהתאם לחוזה השכירות, הנתבעת הייתה רשאית לחלט את הערבות או את חלקה בכל מקרה של הפרת ההסכם בכפוף למסירת הודעה של 14 ימים מראש ובכתב לשוכר והשוכר לא תיקן את ההפרה.
27. עוד ביום 10.1.23, פנתה התובעת לבנק וביקשה לקבל ערבות בנקאית על סך 44,000 ₪ בהתאם לחוזה השכירות. ביום 11.1.23 ביקשה התובעת מהבנק להוציא לה ערבות בנקאית ולהמציא לה את הערבות באמצעות שליח.
28. ביום 19.1.23, הבנק הוציא לבקשת התובעת ערבות בנקאית לטובת הנתבעת שם הודיע הבנק לנתבעת כי "הננו ערבים בזה כלפיכם לסילוק כל סכום עד לסך 44,000 ₪... המגיע או העשוי להגיע לכם מאת צוקרמן מיכל...בקשר לחוזה השכירות.
29. בהתאם לכתב הערבות הבנק התחייב לשלם לנתבעת כל סכום שיידרש, ללא צורך לבסס את הדרישה ובתנאי שהסכום הכולל לא יעלה על הסכום הנקוב. עוד צויין כי הערבות הבנקאית תהיה בתוקף עד ליום 31.1.24.
30. הנתבעת כאמור הסכימה להקטין את סכום הערבות הבנקאית לגובה של 2 חודשי שכירות בלבד – סכום של 17,000 ש"ח.
31. יצוין כי הגם שבדיון מיום 10.9.24 ב"כ הנתבעת הודיע באותו מועד, כי אין בידו מידע מתי בסופו של דבר הושכרה הדירה, הרי שלא הוצגו ראיות בעניין והתובעת כאמור ויתרה על חקירת הנתבעת.
32. הנתבעת פנתה לבנק וביקשה לבטל את הערבות עוד ביום 24.1.23, ורק לאחר שהבנק אישר באותו יום כי הערבות בוטלה, פנתה לתובעת והודיעה לה שהיא חוזרת בה מהסכם השכירות.
33. יצוין כי עוד ביום 5.2.23, הודיע הבנק לתובעת, כי למרות שהסכים בתחילה לבטל את הערבות לאור הצהרת התובעת שהחוזה לא נחתם ושהערבות לא נמסרה לנתבעת, הרי שלאחר שהתברר כי הצהרת התובעת לא הייתה נכונה, שכן הערבות הועברה לנתבעת, מכאן שהיא בתוקף ולכן הבנק הוציא מחדש את הערבות.
34. אופן העברת הערבות הבנקאית לנתבעת - בהקשר זה לא הוכחה טענת התובעת, כי הערבות הבנקאית נשלחה לנתבעת ישירות על ידי הבנק באופן דיגיטלי ומחמת טעות ולא על ידי התובעת בעצמה או לבקשת התובעת עצמה. התובעת לא ביקשה לזמן נציג מהבנק ולא הציגה כל אסמכתא לכך שהערבות נשלחה מבנק ישירות לנתבעת ולא לתובעת בלבד, מי שביקשה להוציא את הערבות. יתרה מכך, מהתכתבויות במיילים שהתובעת צרפה עולה, כי היא זו שביקשה מהבנק לקבל את הערבות הבנקאית באמצעות שליח למשרדה (בקשה במייל שנשלחה לבנק ביום 11.01.23), ומכאן נראה שהתובעת היא זו שהעבירה את הערבות או העתק של הערבות לידי הנתבעת.
35. גם במכתב של הבנק מיום 05.02.23 זה ציין כי הסכים לבטל את הערבות לאור הצהרת התובעת כי חוזה השכירות לא נחתם וכי כתב הערבות לא נמסר למוטבת הערבות (הנתבעת) אלא שהתברר בדיעבד כי כתב הערבות כן נמסר לנתבעת: "ומכאן ברור שהערבות נמסרה לה בזמנו" (סעיף 2 למכתב). מכאן שלמקרא סעיפים 1 ו-2 לאותו מכתב ברי, כי לא הבנק הוא זה שהמציא לתובעת את הערבות הבנקאית.
36. אפילו הערבות הבנקאית נחתמה דיגיטלית והועברה לנתבעת, הרי שהתובעת היא זו שבחרה להעביר לנתבעת את כתב הערבות או העתק ממנה לרבות מספר הערבות שהתקבל (כך יכלה הנתבעת לבדוק לאחר מכן כי הערבות בתוקף). לאלה יש להוסיף, כי הנתבעת בתצהירה טענה, שהתובעת היא זו שהעבירה לה את הערבות הבנקאית (סעיף 8 לתצהיר הנתבעת), כאשר הצדדים כאמור ויתרו על חקירת המצהירים / בעלי הדין.
מסגרת נורמטיבית – מהותה של הערבות הבנקאית
37. ברע"א 2502/13 האחים שגראוי ייזום ובנייה בע"מ נ' גינדי החזקות דירות יוקרה בע"מ (פורסם בנבו) בית המשפט עמד על מהותה של הערבות הבנקאית:
"כידוע, ערבות בנקאית אוטונומית מהווה חיוב עצמאי הניתן למימוש על ידי המוטב ללא תלות בעסקת היסוד. לעיקרון זה, הקרוי "עיקרון העצמאות", תכלית חשובה - הוא משחרר את המוטב מן הצורך לנהל הליכים משפטיים בקשר לעסקת היסוד וכך מאפשר מימוש מהיר ויעיל של כספי הערבות, באופן שמגביר את הוודאות והיציבות בחיי המסחר. לצד עיקרון זה, חל על הערבות "עיקרון ההתאמה" המבטיח כי מימוש כספי הערבות ייעשה אך בהתקיים התנאים הקבועים בכתב הערבות ....חרף האמור, בפסיקתו של בית משפט זה הוכרו שני סוגים של מקרים חריגים ויוצאי דופן בהם יתערב בית המשפט בעיקרון האוטונומיה של הערבות הבנקאית: האחד, בהתקיים מעשה מרמה חמור מצד המוטב; והשני, בהתקיים "נסיבות מיוחדות אחרות" [ראו: עניין בזק, בעמ' 403; עניין שובל, בפיסקה 13; עניין ט.ש.ת., בפיסקה 11]... "
בעניין זה ר' גם ע"א 3130/99 שובל הנדסה ובנין (1988) נ' י.ש.מ.פ. חברה קבלנית לבנין בע"מ, (פורסם בנבו):
מהפסיקה עולה עוד, כי אותן נסיבות מיוחדות, המצדיקות עיכוב חילוט הערבות הבנקאית, מעלה כי מדובר בנסיבות קיצוניות כגון "התנהגות שרירותית של המוטב בדרישת הפרעון, בחוסר תום לב קיצוני ובולט" או ב"התנהגות המונעת משיקולים זרים, הפעלת לחץ או נקמנות" - רע"א 1084/04 פרירון חברה להשקעות פיתוח ובנין בע"מ נ' לוקי בניה ופיתוח בע"מ [פורסם בנבו] (15.04.2004).
האמור והפסיקה שהובא לעיל היא מתוך פסק הדין של כב' השופטת שרון נתנאל בת"א (מחוזי - חי') 57613-08-20 י.ע.ז. - חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' רפאל מערכות לחימה מתקדמות בע"מ (שרון נתנאל) ר' גם פסיקה נוספת המוזכרת שם.
38. יישום הלכות אלה על נסיבות המקרה מוביל למסקנה, כי אכן הנתבעת בצדק הייתה רשאית לדרוש לחלט את הערבות הבנקאית בפרט שהנתבעת ביקשה לחלט רק חלק מהערבות ועד לגובה של חודשיים דמי שכירות בלבד ללא נזקים נוספים.
39. באשר לטענת התובעת, כי גם בהתאם להסכם השכירות, חילוט הערבות הבנקאית כפוף למסירת הודעה של 14 יום מראש ובתנאי שהשוכר לא תיקן את ההפרה תוך 14 יום, הרי שכאמור הנתבעת ביקשה מהבנק לחלט חלק מהערבות לראשונה ביום 16.2.23, כלומר בחלוף 14 יום מהמועד שבו הייתה התובעת אמורה להכנס לדירה ולמסור שיקים מראש של 3 חודשים שכירות (במעמד חתימת חוזה השכירות עד ליום 01.02.23) וממילא מאז התובעת לא תיקנה את ההפרה הנטענת. בכל מקרה התובעת אינה יכולה להעלות טענות סותרות שמחד לא קיים חוזה שכירות מחייב ומנגד כי הנתבעת לא פעלה בהתאם לחוזה.
40. עיון בכתב הערבות עצמו אינו מגלה, כי הוא חל רק לאחר תחילת תקופת השכירות או מותנה בחתימה על חוזה השכירות. בכתב הערבות צויין כי כתב הערבות ניתן: "בקשר עם חוזה שכירות" וכי ישאר בתוקף עד ליום 31.01.24. כך גם ביקשה התובעת להגדיר את תנאי כתב הערבות בשעה שפנתה לבנק במייל וביקשה להוציא את הערבות "בקשר" לחוזה השכירות. הנה כי כן מדובר בערבות עצמאית אוטונומית שנחתמה והוצאה על ידי הבנק לטובת הנתבעת.
41. לאור כל האמור, יש לדחות את התביעה העיקרית שם ביקשה התובעת להצהיר כי מעולם לא נכרת בין הצדדים הסכם שכירות מחייב בנוגע לדירה. כמו כן, יש לדחות את הבקשה למתן צו קבוע האוסר על מימוש הערבות הבנקאית בפרט לאחר שסכום הערבות הופחת ל-17,000 ₪ בלבד, ויש כאמור להלן להורות על חילוט סכום זה לטובת הנתבעת.
התביעה שכנגד
42. במסגרת התביעה שכנגד, ביקשה הנתבעת לחייב את התובעת בסכומים הבאים:
א. דמי שכירות עבור חודשיים בסך 17,000 ₪.
ב. פיצוי בגין אובדן זמן עבודה והוצאות בסך 3,000 ₪.
ג. וכן פיצויים בגין עוגמת נפש בסך 10,000 ₪.
הנה כי כן, הנתבעת בהגינותה דרשה דמי שכירות עבור חודשיים בלבד, למרות שלפי חוזה השכירות היה על התובעת לשלם דמי שכירות מראש של 3 חודשים (ר' פרק דמי שכירות בעמ' 2 לטיוטת החוזה).
43. לא זו אף זו, הנתבעת בהגינותה אף הייתה נכונה להקטין את סכום הערבות הבנקאית לסכום של 17,000 ₪ בלבד (דמי שכירות של חודשיים) כבר בתחילת ההליך הנוכחי, ולא עמדה על הותרת סכום הערבות הבנקאית גם לא עבור 3 חודשים (כפי שהיה על התובעת לשלם במועד) או בגין נזקים נוספים שאפשר שנגרמו לה.
44. מנגד על חוסר תום הלב של התובעת ניתן גם ללמוד מכך שהודיעה לבנק עוד ביום 24.01.23 על ביטול הערבות מאחר שטענה בפני הבנק, כי חוזה השכירות לא נחתם ורק לאחר שהבנק אישר את ביטול הערבות ביום 24.01.23 בשעה 14:36, ורק למחרת ב-25.01.23 בשעות הערב – 21:11 הודיעה לנתבעת כי אין בכוונתה לחתום על חוזה השכירות. התנהגות זו מלמדת כי התובעת אכן חששה שהנתבעת תפעל לחלט את הערבות או חלק ממנה.
45. כאמור לעיל ,הנתבעת זכאית לפיצויים בגובה של חודשיים דמי שכירות, וזאת גם כפיצוי המשקף את אינטרס ההסתמכות, ואפשר שאף הייתה רשאית לדרוש פיצויי קיום (ע"א 6370/00 קל בניין) אלא שהנתבעת ממילא לא דרשה פיצויי קיום ועל כן אין מקום לדון בסוגיה. בהקשר זה שוב גם לא הוכח מתי הושכרה הדירה לצד שלישי.
טענות אחרות של הצדדים:
46. העבודות בדירה - לא מצאתי להדרש לשאר הטענות שהעלו הצדדים, לרבות המחלוקת האם הנתבעת סיימה לבצע את כל ההתאמות והעבודות הדרושות בדירה לקראת כניסתה של התובעת לדירה, או האם חלק גדול מההתאמות הנתבעת ממילא נדרשה לבצע ללא קשר לתובעת, וזאת כדי להכשיר את הדירה למגורים כפי שטענה התובעת, שכן בזמן אמת התובעת לא הלינה על כך שלא הושלמו ההתאמות / העבודות הדרושות. כמו כן, ממילא נותר עוד שבוע ימים עד לתחילת חוזה השכירות שבמהלכו אפשר והתובעת הייתה משלימה את העבודות, ובכל מקרה אף צד לא הביא ראיות בעניין.
47. הנתבעת אמנם טענה כי עוד במהלך חודש נובמבר 2022, הפסיקה לחפש שוכרים אחרים לדירה והסתמכה על כך שנכרת הסכם שכירות מחייב בינה לבין התובעת, כאשר בפועל נוהל מו"מ עוד בתחילת ינואר 2023, אך כאמור משהוצאה הערבות הבנקאית ויש להניח עוד קודם לכן הודיעה התובעת לנתבעת כי היא מבקשת לממש את החוזה, כי אז חדלה הנתבעת מלחפש שוכרים אחרים.
48. בסיכומי התשובה שהגישה התובעת (כנתבעת שכנגד) ביום 24.04.25 טענה, כי הנתבעת העלתה טענות שונות העולות כדי הרחבת חזית, לרבות טענה לפיצוי הסתמכות ופיצויי קיום, וחוסר תום לב בניהול מו"מ. לא שוכנעתי כי טענות אלה מהוות הרחבת חזית, למעט הטענה שהועלתה בנוגע לפיצוי קיום. הנתבעת אמנם הזכירה לראשונה את הסוגיה של פיצויי קיום בסיכומיה, אך לא דרשה פיצויים אלה בסיכומיה, ולא ביקשה לחייב את התובעת בסכום פיצויים גבוה מזה שתבעה.
באשר לפיצויי הסתמכות, הרי שהדרישה לחייב את הנתבעת בגין חודשיים דמי שכירות, היא מבוססת, בין היתר, גם על פיצויי הסתמכות ואין בכך משום הרחבת חזית (ר' סעיף 12.ה לכתב התביעה שכנגד שם טענה הנתבעת שכנגד, כי הסתמכה על חוזה השכירות וחדלה מלחפש אחר שוכרים לדירה וכן סעיף 17 לתצהיר הנתבעת). כך גם בסעיף 12.ג לכתב התביעה שכנגד טענה הנתבעת כי בין הצדדים נכרת הסכם שכירות מחייב (וכן סעיף 14 לתצהיר הנתבעת) כך שגם טענה זו אינה מהווה הרחבת חזית. בתצהירה גם טענה הנתבעת כי חזרתה של התובעת מההסכם נעשתה בחוסר תום לב (סעיף 18 לתצהיר) כך שגם הטענה לחוסר תום לב אינה מהווה הרחבת חזית ולאלה יש להוסיף כי חלק מהטענות הן משפטיות ולא עובדתיות. הנתבעת פרשה את כל התשתית והטענות העובדתיות בכתב התביעה ובתצהיר וכן את עילת התביעה והסעדים שנתבעו, ואין בסיכומיה דרישה לסעדים נוספים (או עילות תביעות נוספות אופרטיביות) מעבר למה שנכלל בכתב התביעה שכנגד.
49. לא מצאתי להדרש לכל שאר הטענות שפורטו בסיכומי התשובה של התובעת מיום 27.04.25 שכן התייחסתי לעיקרי הטענות ויתר הטענות כבר הופיעו בסיכומי התובעת.
פיצויים בגין עוגמת נפש
50. המקור לפסיקת פיצויים בגין עוגמת נפש עקב הפרת חוזה מעוגן בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות).
51. אפילו לא נכרת חוזה מחייב הזכות לפיצויים בגין עוגמת נפש, מעוגנת בסעיף 12(ב) לחוק החוזים לפיו: "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים"
52. במכלול השיקולים הדרושים לעניין ובהם שיעור דמי השכירות החודשיים, המועד בו הודיעה התובעת, כי אין בכוונתה לממש את ההסכם או שביקשה לבטלו, מצאתי לחייב את הנתבעת בפיצויים בגין עוגמת נפש בסכום של 3,000 ₪, בעניין זה לקחתי גם בחשבון את מהות ואופי ההפרה, הסתמכות של הנתבעת, וכי הנתבעת לא הוכיחה נזקים נוספים משמעותיים.
התוצאה:
התביעה העיקרית נדחית.
התביעה שכנגד מתקבלת באופן חלקי, אני מורה על חילוט סכום של 17,000 ₪ מתוך סכום הערבות הבנקאית שהוצאה לטובת הנתבעת בנוגע לחוזה השכירות לדירה. ככל שמכל סיבה שהיא, לא ניתן לחלט סכום זה מהערבות הבנקאית, כי אז על התובעת לשלם לנתבעת את הסכם וזאת תוך 30 יום מהיום.
ככל שיש צורך בחתימת פסיקתא, הכוללת פרטים מלאים של הערבות ומספר הערבות, עם הוראה מתאימה לבנק – הנתבעת תגיש פסיקתא לחתימתי תוך 10 ימים ממועד מתן פסק הדין.
בנוסף אני מחייב את הנתבעת בפיצוים בגין עוגמת נפש בסך 3,000 ₪ וכן הוצאות משפט ושכר בטלה בסך 1,300 ₪ וכן אגרת התביעה ששולמה עבור התביעה שכנגד.
כמו כן ובשים לב לתביעה העיקרית שנדחתה והתביעה שכנגד שהתקבלה, ומנגד לאור ההסדר הדיוני שהיה בו כדי לחסוך זמן שיפוטי, התובעת תשלם לנתבעת שכ"ט עו"ד בסכום של 9,000 ₪. בעניין זה לקחתי בחשבון כי כבר מלכתחילה ולפני נקיטת ההליכים, הייתה הנתבעת מוכנה להסתפק בחילוט אותו סכום מהערבות הבנקאית, אלא שהתובעת עמדה על ניהול ההליך, דבר שגם חייב את הגשת התביעה שכנגד.