(פ"ת) 290/24 וינשטין יצחק נ' נציגות הבית המשותף ברח' העמק 16 כפר סבא

מדינת ישראל

משרד המשפטים

פתח תקוה

פסק דין
בתקנון המוסכם שנרשם לבית המשותף, נקבע הנוסח הבא "אנו קובעים כי הוצאות החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף שאינו בתחום הכניסות יחול בשיעור שווה על כל דירה ודירה". הסעיף משקף בחירה מפורשת בשיטת חלוקה שוויונית של ההוצאות בין כלל הדירות בבית המשותף, בלי להתחשב בשטחן.
השאלה המתעוררת בהליך שלפניי היא האם הוראה זו חלה רק על הוצאות שוטפות, או שמא תחולתה משתרעת גם על הוצאות חריגות, כגון הוצאות שיפוץ רחב היקף, שאינן חלק משגרת התחזוקה הרגילה של הבית המשותף.
רקע עובדתי נדרש בקצרה
1. עסקינן בבית משותף ברחוב העמק 16 כפר סבא הידוע כחלקה 165 בגוש 6437 (להלן: "הבית המשותף"). לבית המשותף ניתן צו רישום בית משותף בתאריך 17.08.2011 וכן נרשם לו תקנון מוסכם (להלן: "התקנון"), הבית מורכב ממבנה אחד ובו שתי כניסות בנות שש קומות ו-15 תתי חלקה וכאשר בסה"כ 30 תתי חלקות.
2. התובע, מר וינשטין יצחק (להלן: "התובע") הוא הבעלים של שתי דירות בבית המשותף. דירה אחת, הידועה כתת חלקה 8 נמצאת בכניסה א' בקומה השלישית, שטחה הרשום הוא 95.42 מ"ר ומיוחסים לה 10/341 חלקים מהרכוש המשותף, והדירה השנייה, הידועה כתת חלקה 24 נמצאת בכניסה ב' בקומה השלישית, שטחה הרשום הוא 93.79 מ"ר ומיוחסים לה 9/341 חלקים מהרכוש המשותף. הנתבעת היא נציגות ועד הבית המשותף ברח' העמק 16 כפר סבא (להלן: "הנתבעת").
מהלך הדיון בקצרה
3. בתאריך 08.05.2024 הוגש כתב תביעה (להלן: "כתב התביעה"), בנוגע לשיפוץ העתיד להיערך בבית המשותף עקב ליקויים בחלקים הפנימיים והחיצוניים ובתשתיות הרכוש המשותף (להלן: "השיפוץ").
4. בכתב התביעה, עתר התובע למתן סעד הקובע כי יש לגבות את עלות השיפוץ בהתאם לחלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף, בהתאם לאמור בסעיף 58 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, (להלן-"חוק המקרקעין") כאשר לטענתו הוצאות חריגות כגון אלו של השיפוץ לא נכללו בתקנון הקובע חלוקה שווה להוצאות הניהול וההחזקה וכחיזוק לכך טען התובע כי הוא היה בין המנסחים של התקנון וזו הייתה הכוונה בעת כתיבת התקנון.
5. בכתב ההגנה הוכחשו טענות התובע ונטען כי סעיף 4 לתקנון הקובע כי בעלי הדירות יישאו בחלקים שווים בהוצאות החזקה וניהול הרכוש המשותף, תקף גם כלפי הוצאות השיפוץ. עם הגשת כתב ההגנה, הגישה הנתבעת תביעה שכנגד במסגרת הליך 392/24 (להלן: "התביעה שכנגד") אשר גם היא עסקה בהוצאות השיפוץ, ובה עתרה התובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת") למתן סעד כספי המורה לנתבע שכנגד (להלן: "התובע") לשלם את חלקו בעלות השיפוץ עבור שתי הדירות שברשותו בסך של 86,666 ₪. לטענת הנתבעת, סכום זה חושב בהתאם לתקנון הקובע שעלות השיפוץ תתחלק באופן שווה בין כלל בעלי הדירות. בכתב ההגנה שכנגד אשר הגיש התובע חזר על הנטען בכתב התביעה שהגיש.
בתאריך 31.10.2024 ניתן תוקף של פסק דין חלקי להסכמות הצדדים (להלן: "הסכמות הצדדים") אשר במסגרתן הוסכם כי בנוגע לסכום אשר אינו שנוי במחלוקת העומד על סך של 72,222 ₪ התובע ישלם סך של 12,222 ₪ בתוך 3 ימים ממתן ההחלטה ואת היתרה העומדת על סך של 60,000 ₪ ישלם התובע ב-20 תשלומים רציפים, בכל עשירי לחודש. כן הוסכם שבנוגע לסכום השנוי במחלוקת (להלן: "הסכום שבמחלוקת") העומד על סך של 14,444 ₪ ובנוגע להוצאות ההליך, המחלוקת תוכרע לאחר שיוגשו סיכומי הצדדים בכתב. אביא כעת את תמצית טענות הצדדים בסיכומיהם.
תמצית טענות התובע (והנתבע שכנגד) בסיכומיו
6. התובע היה בנציגות הראשונה של הבית המשותף והיה בין מנסחי התקנון המוסכם. אכן בסעיף 5 לתקנון אומנם נקבע כי: "אנו קובעים כי הוצאות החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף שאינו בתחום הכניסות יחולו בשיעור שווה על כל דירה ודירה", אך לא הייתה כל כוונה להחריג מסעיף 58 לחוק המקרקעין גם הוצאות חריגות בהיקפן דוגמת הוצאות השיפוץ וכמו כן נטען כי כך סבור גם היזם של הבניין וכן עו"ד דפנה וינשטוק החתומה על התקנון המוסכם. במקור, ברישת סעיף 5 לתקנון הופיעו המילים ""בהתאם לאמור בסעיף 58 לחוק". מילים אלו נמחקו, והן תומכות בגישת התובע.
7. גם הנתבעת (הנציגות) סברה בתחילת הדרך כי יש לחלק את ההוצאות החריגות לפי החלק היחסי אך בעקבות התנגדות של אחד מבעלי דירות הפנטהאוז שינתה הנציגות את עמדתה וחזרה בה.
8. הנתבעת לא צירפה את כלל המסמכים הנוגעים לעבודות השיפוץ בנוגע להסכם עם קבלן השיפוצים וכן פירוט של העבודות הנדרשות להחזקה התקינה והעבודות שהן מעבר לכך.
9. כמו כן נטען כי העובדה שהתשלום עבור עבודות השיפוץ משולם במישרין לעיריית כפר סבא ולא לקופת הנציגות, מוכיח כי תשלום זה לא נכלל בהוראות התקנון בנוגע להוצאות החזקה.
10. בבית המשותף נפלו כמה אריחים בודדים כך שאפשר היה לתקן נקודתית את אותן נפילות. אך הנתבעת ביקשה לבצע שיפוץ רחב לבניין באמצעות החברה הכלכלית של עיריית כפר סבא. לפיכך יש לקבל את טענות התובע, תוך חיוב הנתבעת בהוצאותיו לרבות בשכר טרחת עו"ד.
תמצית טענות הנתבעת (והתובעת שכנגד) בסיכומיה
11. התובע פעל בחוסר תום לב כאשר אף על פי שהוא מודה כי גם הוא תמך בביצוע השיפוץ ואף ציין זאת בכתב התביעה ואף על פי שהוא בעלים של שתי דירות בבית המשותף, הוא לא שילם כלל עבור השיפוץ אפילו את החלק שאינו שנוי במחלוקת - הסכום שבסופו של דבר נקבע לתשלום בהסכמת הצדדים וניתן לו תוקף של פסק דין.
12. התקנון המוסכם קובע כי הוצאות הבית המשותף יחולקו באופן שווה בין כלל הדיירים שבכל כניסה, ללא החרגה להוצאות מסוימות. המשמעות של "החזקה" בהתאם לסעיף 58(א) לחוק המקרקעין כוללת "שמירה על מצבו של הרכוש המשותף" ובהתאם לפסיקה כוללת גם עבודות שיפוץ מטעמים אסתטיים.
13. כלל הדיירים שילמו את מלוא עלות השיפוץ בהתאם לחלוקה שנקבעה ויש לראות בכך כהסכמה מצידם גם לצורת החלוקה של התשלום. טענות התובע בקשר למהות השיפוץ, דינן דחייה שעה שהן מנוגדות להסכמות הצדדים, שהותירה במחלוקת רק את התשלום שבמחלוקת. לפיכך יש לקבל את עמדת הנתבעת, תוך חיוב התובע בהוצאות ובשכ"ט עו"ד.
דיון והכרעה
14. סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, קובע כדלקמן: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה-"החזקה תקינה" שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".
15. הסיפא של סעיף 58 לחוק המקרקעין מלמדת כי סעיף זה אינו קוגנטי, כך שניתן להתנות עליו ולשנותו. שינוי כאמור יכול להיעשות על ידי קביעה שונה בתקנון מוסכם שנרשם [עש"א (מחוזי מרכז) 23578-07-14 אלי רוני ואבי יוזמה ופתוח בע"מ נ' ק.ר השקעות ונכסים (2000) בע"מ (נבו 11.02.2015)].
16. סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, קובע כי: "בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."
ואכן, לבית המשותף נושא ההליך, נרשם תקנון מוסכם אשר קובע בסעיף 4א כך:”)1). הרכוש המשותף שבתחומי כניסה א' של בית המשותף, לרבות חדר המדרגות, מעלית וכל המתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות בכניסה זו, או מרביתם ולמעט הקרקע, יוצמד לדירות בתחומי כניסה זו.
(2). בעלי הדירות שבתחומי כניסה א' ישאו בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף שהוצמד כאמור בסעיף קטן א'(1) הנ"ל לעיל, בחלקים שווים ביניהם".
בסעיף 4ב לתקנון המוסכם נקבע:
“)1). הרכוש המשותף שבתחומי כניסה ב' של בית המשותף, לרבות חדר המדרגות, מעלית וכל המתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות בכניסה זו, או מרביתם ולמעט הקרקע, יוצמד לדירות בתחומי כניסה זו.
(2). בעלי הדירות שבתחומי כניסה ב' ישאו בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף שהוצמד כאמור בסעיף קטן א'(1) הנ"ל לעיל, בחלקים שווים ביניהם".
ובסעיף 5 לתקנון המוסכם, שהוא הסעיף שבמחלוקת נקבע: "אנו קובעים כי הוצאות החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף שאינו בתחום הכניסות יחול בשיעור שווה על כל דירה ודירה".
על פרשנותו של התקנון המוסכם
17. על פרשנות תקנון מוסכם, עמדתי לא פעם [ראו למשל (המפקח על המקרקעין פתח תקווה) 384/22 רדזיק שמחה בונים נ' וייס מתתיהו (נבו 26.8.2024) ; (המפקח על המקרקעין פתח תקווה) 355/21 הלר רפאל נ' רוט אלימלך, בפסקה 27 (נבו 27.3.2022) (להלן-"עניין הלר")].
18. מטרתו של התקנון המוסכם היא להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף (סעיף 61 לחוק המקרקעין לחוק המקרקעין). עוד יש לזכור כי משנרשם תקנון מוסכם, כפי שאירע בענייננו, הוא בעל מעמד קנייני, וכוחו יפה לכל בעלי הדירות בבית המשותף, וגם אלו, שנעשו בעלי דירות לאחר מכן [סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין); דנ"א 20/73 יעקב שמע נ' נחמה סדובסקי, ו-21 אח' , כח (1) 730 ; עש"א (מחוזי חי') 15624-06-15 פריבאי נכסים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברח' התעשיה 11 נשר (נבו 08.11.2015);. עש"א (מחוזי י-ם) 23138-02-24 נציגות הבית המשותף ברחוב אגרון 30 ירושלים נ' יעקב טובול (נבו 17.06.2024);רע"א 1540/24 יוסף זילברברג נ' מגדל דניאל מלון דירות בע"מ, בפסקה 10 (נבו 11.04.2024)]. לכן, יש לפרש תקנון מוסכם שנרשם, בהתאם לפרשנות דיני החוזים.
19. כפי שכתבתי בעניין הלר לעיל, ומכיוון ש"לא כל החוזים נולדו שווים" [ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, בפסקה 12 לפסק דינו של כב' השופט שטיין (נבו 20.11.2019) (להלן - "פסק דין ביבי כבישים")], יש להבחין בין שני סוגי חוזים עיקריים. האחד חוזה יחס פתוח אשר מנוסח בקווים כלליים בלבד, והשני הוא חוזה סגור עם התניה מלאה: חוזה ממצה שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור ונהיר, והוא איננו זקוק לפרשנות יצירתית, כאשר "על פי רוב, אם כי לא תמיד, חוזים סגורים מכילים בתוכם הוראה כתובה בדבר היותם ממצים את מכלול החיובים והזכויות שהצדדים ביקשו ליצור עבור עצמם, אשר גם מבהירה כי שום תנאי מתנאי החוזה לא ישונה אלא בהסכם בכתב החתום בידי הצדדים. הוראה כאמור תחסום כל עדות אשר באה לסתור את תנאי החוזה, לרבות עדות המייחסת לבעלי החוזה הסכמה מאוחרת לשנות תנאי מתנאיו" (פסקה 13 לפסק דין ביבי כבישים (.
ככלל, תקנון מוסכם משתייך ל"חוזה סגור", או לכל הפחות במיקומו ב"קשת החוזים", יש למקמו ב"קצוות הקשת" ליד חוזה סגור [ראו למשל עניין הלר בפסקה 37; עש"א (מחוזי חי') 50207-10-23 רפי דביר נ' יונה קוגל, בפסקה 28 (נבו 04.04.2024); עש"א (מחוזי י-ם) 23138-02-24 נציגות הבית המשותף ברחוב אגרון 30 ירושלים נ' יעקב טובול, בפסקה 27 (נבו 17.06.2024). בהקשר זה, נקבע בפסק דין ביבי כבישים (בפסקה 14 לפסק דינו של כב' השופט שטיין) כי: "שופט אשר בא להכריע במחלוקת לגבי משמעותם של תנאיו של חוזה סגור לא יעסוק אלא בקביעתן של עובדות החוזה. הווה אומר: השאלה היחידה שעליה יהא עליו לענות היא "מה הסכימו ביניהם הצדדים כעניין של עובדה?"... פרשנותו של חוזה פורמלי סגור, ככל שמלאכה זו תידרש, תהא אפוא חסינה מפני הכנסת שיקולים ערכיים, החיצוניים לחוזה, על ידי בית המשפט" (ההדגשה אינה במקור, מ"פ).
20. עוד יש לזכור כי לשון החוזה היא "כלי הקיבול" של אומד דעת הצדדים, התוחם את גבולות הפרשנות ואינו מאפשר לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו [דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נגד מדינת ישראל [נבו] (11.5.2006);ע"א 8836/07 ‏ בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן [נבו] (23.2.2010);ע"א 8080/16 עמודי שחף בע"מ נ. פינקל יוסף, בפסקה 12 [נבו] (8.8.2018)]
21. כידוע, קיימת חזקה לפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב, היא המשמעות האינטואיטיבית הקמה עם קריאת לשון החוזה על רקע הקשרו הכללי [ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, מט(2) 265 (1995);רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, בפסקה 15 [נבו] (26.2.2012); המשפט יח 105, 129 (תשע"ד)].
22. ולסיום, יש לזכור את הכלל החשוב בפרשנות דיני החוזים ולפיו ההליך הפרשני לבחינת אומד דעת הצדדים איננו מתמצה אך בלשונה של תניה בודדת, זו הטעונה פירוש, אלא נגזרת מתוך לשון החוזה בכללותו, על הוראותיו השונות וההסדרים הקבועים בו [ראו למשל ע"א 2308/20 פז חברת נפט בע"מ נ' אליהו ממן, בפסקה 63 (נבו 28.8.2022);ע"א 839/21 חיה הקר נ' חברת קלמטיס אוברסיז בע"מ, בפסקה 5 לפסק דינה של כב' השופטת כנפי-שטייניץ (נבו 6.3.2024);ע"א 8316/21 אדלטק אחזקות (2006) בע"מ נ' קבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ, בפסקה 27 (נבו 14.8.2024)].
23. וביישומם של דברים אלה לענייננו שלנו - סעיף 8 לתקנון קובע כי "בכל מקרה של סתירה בין הוראות תקנון זה להוראות התקנון המצוי, הוראות תקנון זה תקבענה." אם כן, גם תקנון זה, משתייך ל"חוזה סגור", או לכל הפחות במיקומו ב"קשת החוזים", יש למקמו ב"קצוות הקשת" ליד חוזה סגור, כך שיש לפרשו לפי לשונו, ללא שקילת שיקולים החיצוניים לו.
24. סעיף 5 לתקנון המוסכם משתמש בלשון כללית, מובהקת ובלתי מסתייגת: "הוצאות החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף [...] יחולו בשיעור שווה על כל דירה ודירה." לא הוזכרו הבחנות בין סוגי הוצאות, לא נאמר כי מדובר רק בהוצאות שוטפות, ולא נרמז על כוונה להחריג הוצאות שיפוץ. בהיעדר סייג בלשון, אין מקום להוסיף או לגרוע מהאמור.
25. אכן, ככל חוזה משפטי, גם התקנון המוסכם כפוף לכללי פרשנות החוזים. אולם המשמעות ביחס לפרשנות תקנון מוסכם, אשר משתייך בקשת החוזים, לחוזה יחס סגור, היא שאין לאפשר קריאה יצירתית של התקנון. התקנון אינו "כתיבה הרמנויטית" שבה הקורא מבקש לשוב ולכתוב את הכתוב על-פי השקפתו. אין מדובר כאן בפואמה או באפוס סימבולי שפתוח לריבוי משמעויות, אלא בתקנון מחייב, תכליתי, שמילותיו נבחרו ונחתמו במשותף על-ידי כלל בעלי הדירות באמצעות ב"כ.
26. פרשנותו של התובע, שלפיה יש להבחין בין הוצאות "שוטפות" לבין הוצאות "חריגות", אינה עולה בקנה אחד עם נוסח סעיף 5 לתקנון המוסכם. היא דורשת למעשה לשלב בו מגבלות ותתי־סיווגים שלא נזכרו כלל. בכך, מבקש התובע לא לפרש את סעיף 5, אלא לשכתב אותו בהתאם למבחנים חיצוניים, דבר שאינו מתיישב עם כללי פרשנות חוזים ותקנונים מוסכמים, ועלול להוביל לחוסר ודאות חוזי.
27. יש לשים לב: אין די בטענה כי פרשנות מסוימת "הגיונית" או "צודקת" בעיני צד מסוים. בלשונו של התקנון עצמו גלומה ההכרעה: הוא נוסח בלשון סגורה ושוויונית, ולכן אין להחיל את הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין במקביל לו, שהרי הצדדים כבר קבעו אחרת. לכן גם טענת התובע אשר היה בין מנסחי התקנון המוסכם, ולפיה בעת ניסוח התקנון המוסכם, הייתה כוונה שהוראות סעיף 5 לתקנון המוסכם, יחולו רק על תשלומים שוטפים, ולא על תשלומים חריגים, דינה להידחות. בהיות התקנון המוסכם, משתייך בקשת החוזים, לכיוון חוזה יחס סגור, אין כל משמעות לכוונה, אלא רק ללשון התקנון המוסכם.
28. לו חפצו מנסחי התקנון המוסכם, להחריג את הוצאות השיפוץ או כל הוצאה מיוחדת אחרת, מה מנע מהם לכתוב את הדבר בשפה ברורה ונהירה? דבר לא מנע. אולם משבחרו הם לנסח את סעיף 5 כלשונו, כללו בו את כלל ההוצאות שבניהול ובתחזוקת הרכוש המשותף, לא פלוני ולא אלמוני. ולפיכך, אין אנו נדרשים למחשבות שבלב, אלא ללשון הכתובה, וזו, כדרכה של לשון ברורה, אינה משתמעת לשני פנים.
29. ולא זו אף זו: לא אך סעיף 5 לתקנון המוסכם קורא לתשלום שווה בין כלל הדירות, אלא שגם סעיף 4א, ואף סעיף 4ב, מצטרפים אליו כקול שני ושלישי בהרמוניה חוזית אחת. באותם סעיפים נאמר בלשון שאינה משתמעת לשני פנים: "בעלי הדירות... יישאו בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף... בחלקים שווים ביניהם." הרי לנו אפוא, לא אמירה בודדת שנכתבה בהיסח הדעת מבעד לשולי התקנון, אלא רצף חוזי סדור, המעיד על תכלית אחת ויחידה, שוויון בתשלום, לא לפי שטח, אלא לפי דירה. לשון התקנון, כמעשה מחשבת של בעלי הדירות, שזרה את עקרון השוויון לא כחוט צדדי, אלא כעיקרון שזור בכל אורכו של התקנון המוסכם. ועל כן, קשה להשתחרר מן הרושם, כי רצונם של בעלי הדירות, כפי שקיבל את ביטויו המפורש והעקבי באותם סעיפים, היה להנהיג שיטה אחת, שיטת תשלום שווה, פשוטה, אחידה.
30. איני מקבל את טענת התובע, ולפיה עצם העובדה שהתשלום בגין עבודות השיפוץ מבוצע ישירות לידיה של החברה הכלכלית של עיריית כפר סבא, יש כדי ללמד כי אותן הוצאות אינן נופלות בגדר הוראות התקנון המוסכם. אופן התשלום הוא ענין טכני בלבד, ולא יותר. אין הוא אלא כלי להעברת כספים, ואינו נושא עמו מטען של פרשנות או של כוונה. לא צינור התשלום יכריע בפרשנות התקנון, ולא מיקומו של חשבון הבנק יקבע את תחולת ההוראות שבו. כל שיטה של גבייה, תהא פרקטית ככל שתהא, אינה יכולה לגבור על לשון ברורה של תקנון מוסכם, שלא הותיר מקום לחריגות או לסייגים לעניין זה.
31. לסיכום נושא זה, התקנון אינו בגדר כתיבה סימבולית והוא אינו מסמך הרמנויטי במובנו הספרותי. הוא נכתב בלשון תכליתית, שאינה מאפשרת קריאה מרחיבה, או מחריגה כפי שמציע התובע.
32. אשר לטענת התובע בסיכומיו לעניין הצורך בשיפוץ והסכומים שניגבו לצורך השיפוץ (סעיפים 24-20 לסיכומי התובע). צודקת הנתבעת כי טענה זו הועלתה על ידי התובע בניגוד לאמור בהסכמות הצדדים, אשר הותירו במחלוקת רק את הסכום השנוי במחלוקת. כך נכתב בסעיף 1 להסכמות הצדדים, אשר קיבלו כאמור תוקף של פסק דין חלקי:
"1.התובע והנתבע שכנגד, מר יצחק וינשטיין (ולהלן גם: "מר וינשטיין") ישלם לנתבעת והתובעת שכנגד (ולהלן גם: "הנציגות") – ישירות - סכום השתתפות בשיפוץ שבנדון, אשר אינו שנוי במחלוקת, בסך של 72,222 ₪ (שבעים ושניים אלף ומאתיים עשרים ושניים שקלים), ואשר לטענת מר וינשטיין הינו התשלום אשר היה על הנציגות לדרוש בגין השתתפותו בשיפוץ, וזאת בהתאם לחלק היחסי של שטח 2 הדירות שבבעלותו."
ובסעיף 3 להסכמות נכתב: "בכל הנוגע להפרש שבין הסך שנפסק שאינו שנוי במחלוקת לבין סכום התביעה שנגד (86,666 ₪) - שלטענת הנציגות, הינו סכום ההשתתפות, החל על מר וינשטיין בהיותו הבעלים של שתי דירות בבית המשותף שבנדון - העומד ע"ס של 14,444 ₪, יגישו הצדדים טענותיהם בכתב (עד 7 עמודים)".
33. וכידוע, לא בנקל יאפשר בית המשפט סטייה מהסדר דיוני או חזרה ממנו. שכן שיקולי הגינות, ודאות וסופיות מצדיקים כי בית המשפט יכבד את ההסדר ויגזור ממנו את התוצאות המשפטיות הנובעות ממנו [רע"א 1581/13 פלוני נ' וקנין עמרם ובניו קבלני בניין בע"מ (נבו 01.05.2013);רע"א 7760/23 רמי רז נ' יהודה יושיע, בפסקה 11 (נבו 15.11.2023)]. לא מצאתי כל סיבה אשר בגינה מוצדק לאפשר לתובע לחזור בו מההסכמות, במיוחד שעה שהן קיבלו תוקף של פסק דין חלקי [בש"א 3895/20 תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' נאור, פסקה 3 (נבו 16.6.2020)].
אלא שבבחינת למעלה מהצורך, דין טענה זו של התובע להידחות אף לגופה. כפי שכתבתי בעבר [ראו למשל (המפקח על המקרקעין פתח תקוה) 652/21 נציגות הבית המשותף ברחוב גדרה 4 פ"ת נ' אזולאי מאיר, בפסקה 35 (נבו 30.1.2023)], הפסיקה מכירה גם באפשרות להוסיף ולכלול במסגרת שיפוצים הנעשים ברכוש המשותף, תוספת של מתקנים שלא היו בבית המשותף בעת גמר בנייתו כך שיתאימו לסטנדרט חדש יותר, שתואם את מועד השיפוץ, ולא רק כפי שהיה מצב הבית המשותף בגמר בנייתו [ע"א (ת"א) 2329/03 פלקון נ' נציגות הבית המשותף ברח' סוקולוב 10, הרצליה (נבו, 1.4.2004); עש"א (מחוזי ת"א) 35916-07-21 אהרון לידסקי נ' נציגות הבית המשותף מרח' וילסון 4 תל אביב, בפסקה 17 (נבו 6.2.2022) (להלן: "פסק דין לידסקי").
34. כך שלמעשה, בגדרי החזקה תקינה מצויה כל פעולת תחזוקה שוטפת אשר יש בה כדי למנוע את הזנחתו של הרכוש המשותף ושיש בה כדי להרחיק ממנו נגעי הזמן והזנחה, ולשמור על תפקודו התקין, על חזותו, על ערכו הכלכלי, וכמו כן על בריאותם ועל בטיחותם של המשתמשים בו, של המבקרים בו ושל החולפים על ידו. להשגת יעדים אלה דרושה שמירה על רמת תחזוקה נאותה, לרבות בכל הקשור למראהו האסטטי של הבית המשותף. תחזוקה תקינה משמעה לא רק טיפול בליקויים, אלא גם דאגה רציפה למראהו המכובד של הבית המשותף, מתוך הבנה כי חזות הבית המשותף משליכה על איכות החיים של דייריו, על ערכו הניכסי, ואף על תחושת השייכות של המתגוררים בו [ראו פסק דין לידסקי לעיל בפסקה 17].
35. ובמיושם לענייננו - בסעיף 18 לסיכומיו, כתב התובע כך: "מדובר בשיפוץ אשר כלל בין היתר, אך לא רק, עבודות בקירות החוץ של הבניין, עבודות פנים לרבות שיפוץ חדר מעלית, עבודות איטום של הגג המשותף והגג העליון, עבודות פיתוח ועבודות שונות נוספות, אשר דרושות גם פיקוח חיצוני". כך שאף לגישת התובע עצמו, עסקינן בשיפוץ שיש בו לשמר, לחזק, ולתחזק, לא לבנות יש מאין. ועל כן, לא רק שטענת התובע נסתרת מן הדין, אלא היא נסתרת גם מעצמה. עוד אציין, שעברתי בעיון על מסמכי השיפוץ, לרבות על מכתב ההסבר של חב' ניצנים מתאריך 27.7.2023 (עמ' 32 לכתב התביעה) ועל מכתבה של מהנדסת העיר כפר-סבא, מתאריך 17.12.2023 שכותרתו "מבנה המהווה מפגע בטיחותי ברח' העמק 16, גוש 6437, חלקה 165, כפר סבא (עמ' 36 לכתב התביעה). מסמכי השיפוץ שכנועני באופן חד משמעי, כי השיפוץ הוא בגדר החזקה תקינה של הרכוש המשותף.
סיכום:
36. על התובע, מר וינשטין יצחק, לשלם לנציגות הבית המשותף את הסכום השנוי במחלוקת, בסך של 14,444 ₪. סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין, מיום הגשת התביעה שכנגד (18.06.2024) ועד למועד מלוא התשלום בפועל.
אשר להוצאות ההליך:
37. אשר להוצאות המשפט, נקודת המוצא בפסיקת הוצאות, היא כי בעל דין שזכה בהליך, יזכה בהוצאות שהוציא לשם קידום ההליך, כאשר הדבר נועד למנוע חסרון כיס של הזוכה, להרתיע תובעים בכוח מנקיטת הליכי סרק ולעודד נתבעים בכוח להימנע מהתגוננות סרק, כאשר העיקרון הוא שהוצאות המשפט הנפסקות צריכות להיות מידתיות להליך עצמו ולמהותו (ע"א 9648/16 אורהייטק GIS בע"מ נ' חן אביטן משרד עורכי דין, בפסקה 67 (נבו 28.2.2018); רע"א 7650/20 Magic Software Enterprises Ltd נ' פאיירפלאי בע"מ, בפסקאות 11-9 (נבו 28.12.2020).
ובמיושם לענייננו - לאחר ששקלתי את אמות המידה שהובאו לעיל, ובשים לב לכך שהתביעה נדחתה במלואה והתביעה שכנגד נתקבלה, אך גם בשים לב לכך שהצדדים הגיעו להסכמות שחסכו את הצורך בניהול הוכחות, החלטתי לחייב את התובע, לשלם לנתבעת, נציגות הבית המשותף, את הוצאות ההליך לרבות אגרת התביעה שכנגד ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 2,700 ₪. הוצאות אלו ישולמו בתוך שלושים ימים מהיום, שאם לא כן, יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום מתן פסק הדין, עד ליום מלוא התשלום בפועל.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים / כמקובל.
ניתן היום, ‏כ"ד תמוז תשפ"ה, ‏20 יולי 2025, בהעדר הצדדים.