בית משפט השלום באשקלון
תפ"מ 5054-09-25 מאיר ואח' נ' פריגן ואח'
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופט עידו כפכפי
תובעים 1. משה מאיר
2. בתיה מאיר
ע"י ב"כ עו"ד שלמה איבגי
נגד
נתבעים 1. שרון (איזבל) פריגן
2. נפלתי פריגן
פסק דין
האם השוכרים רשאים להחזיק במושכר עד לתום תקופת האופציה, מבלי שישלמו 4 חודשים ראשונים לתקופה זו, לאחר שהפחיתו את שווי דמי השכירות בשליש הואיל ולא תוקנו ליקויים, אשר לשיטתם הם מהותיים, במושכר?
רקע וטענות הצדדים
1. בין התובע 1 לנתבעת 1 נערך הסכם שכירות ביחס לבית ישן צמוד קרקע ברחוב השבטים 65 / יהואש 36 אשקלון, הידוע כגוש 1658, חלקה 48, תת חלקה 1 (להלן: המושכר). הנתבע 2, בעלה של השוכרת, ערב להסכם השכירות, (להלן יכונו הצדדים בשמות הפרטיים). בהסכם שנערך על נוסח הסכם שהיה ברשות משה נקבעה תקופת השכירות לשנה מיום 1.8.24 ועד ליום 31.7.25. בסיפא להסכם הוסף בכתב ידו של משה: "ניתנת בזה אופציה לשוכר לשנה נוספת החל מ- 1.8.2025 עד 31.7.2026".
בתביעה נטען כי תקופת השכירות הסתיימה ביום 31.7.25 וזאת לאור תלונות השוכרים סמוך לאחר תחילת השכירות בהן הלינו על בעיות ניקוז ואקוסטיקה וביקשו להגיע להסכמות לסיום יחסי השכירות. לשיטת התובעים, מאחר והשוכרים הביעו דעתם כי יש לסיים את יחסי השכירות ובמכתבי ב"כ המשכיר הבהיר כי המשכיר מסכים לבך וכי לא תחודש האופציה, פקע ההסכם בחלוף שנת השכירות הראשונה לכל המאוחר.
התובעים הפנו להליכים שנקטו כנגדם השוכרים והבהירו כי עושים הם דין לעצמן וממשיכים לעשות שימוש במושכר מבלי לשם את דמי השכירות, מאוגוסט 2025 ואילך. על כן נטען כי ההסכם פקע ביום 31.7.25 ובנוסף כי הנתבעים מפרים את ההסכם הפרה יסודית, ויש להורות על פינוי המושכר.
טענות ההגנה
2. הנתבעים, בכתבי טענות שנערכו על ידי נפתלי, טוענים באריכות יתר והגישו כתב הגנה בן 13 עמודים, עם 92 עמודי נספחים, אשר עיקרם הוא הליכים שהם עצמם נקטו כנגד התובעים. חלק ניכר מטענות כתב ההגנה (עמ' 1-6) עוסקות ברצון לעכב בירור הליך זה או לברר אותו יחד עם תביעת האכיפה שהגישו הנתבעים, אולם שעה שניתנה החלטתי מיום 1.10.25 אשר דחתה את הבקשה לעיכוב הליכים, אין מקום לדון בטענות אלו.
לגופו של עניין, בתמצית בפי השוכרים שתי טענות: כי הסכם השכירות לא בוטל ולכן האופציה מומשה בהתאם לתביעה שהגישו, וכי עומדת להם הזכות להפחית ולקזז את דמי השכירות, כפי שפירטו בתביעות שהגישו כנגד המשכיר אשר חלק מהסעדים שם הם אכיפת הסכם השכירות. כל הטיעון בעמ' 7-9 לכתב ההגנה הן טענות בדרך ההפניה לתביעה שהוגשה מטעמם ואין פירוט של טענות ההגנה.
רק לאחר מכן מפורטות הטענות העובדתיות בנוגע טענות לליקויים במושכר: זמן קצר לאחר הכניסה למושכר התגלתה בעיית אקוסטיקה וכי מערכת הביוב והניקוז מבוססת על ביוב מיושן ומצריכה שיפוץ יסודי יחד עם ניקוז מי הגשמים בחצר. נטען כי באוגוסט 2024 , על רקע סתימת ביוב וצואה שנפלטה מהאגנית בחצר, נודע להם מהשכן כי הוא הקים מערכת ביוב חדשה אשר התובעים סרבו להשתתף בהקמתה ונטען כי יש " "פלנג'" המאפשר איכשהו מעבר שפכים". בהמשך מפרט נפתלי את תחלואי הנכס ומתאר את שיקום מערכת הביוב שיש לעשות. יוער כי אין הסבר מפורט מדוע לא ניתן לעשות שימוש סביר במערכת הקיימת ואין כל תיעוד לבעיה הקיימת והניסיון לטפל בה בדרכים רגילות של פתיחת סתימה. בעדותו טען נפתלי לראשונה כי פתח סתימות בעצמו והוציא דליים של מים מהחצר שהוצפה.
הנתבעים מפנים לסעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה וטוענים כי מאחר והמשכיר לא פעל להסדיר את מערכת הביוב, פנו הם בתביעת אכיפה.
לגבי הרצון לסיים את יחסי השכירות, הנתבעים מאשרים כי הציעו הצעה להקדמת מועד הסיום של השכירות, אולם הצעה זו הותנתה בתנאים שלא התקיימו וכי אין בסיס לשלילת האופציה שניתנה להם להאריך את הסכם השכירות. לשיטתם הודיעו על מימוש האופציה עם מסירת התביעה הקטנה שהגישו. נטען כי מאחר ולא התגבשה ההסכמה לסיום יחסי השכירות השקיעו הנתבעים במושכר סך של 28,000 ₪, טענה שלא פורטה כנדרש בכתב ההגנה, וביצעו פעולות תחזוקה כמפורט בתכתובת אליה הפנו, נספח ת/11.
ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916על כן הנתבעים טוענים כי מקזזים נזקיהם או מפחיתים את שווי דמי השכירות כזכותם בחוק וכמפורט בסעיפים 50-51 לתביעתם.
12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)
דיון והכרעה
מסגרת דיונית
3. כאמור לעיל, בהחלטה מיום 1.10.25 נדחתה בקשת הנתבעים לעכב בירורו של הליך זה. למען הסר ספק, לא מצאתי בסיס לבקשה החלופית של הנתבעים לאחד הליך זה עם התביעה שהגישו. הליך פינוי מושכר קובע סדר דין מיוחד לדון בטענת משכיר להפרת הסכם שכירות מולו, ואין לכרוך עם תביעה מעיו זו תביעה כספית של השוכר כנגד המשכיר. אמנם הנתבעים הגישו תביעת אכיפה, אולם טענתם העקרונית לאכיפה מתבררת בהליך זה ואין מקום לבררה בהליך נפרד שיזמו הנתבעים, הליך אשר עד שייקבע בו קדם משפט ראשון יחלפו מספר חודשים, באופן המנוגד לתכלית סדר הדין המיוחד בתביעה לפינוי מושכר. הנתבעים לא יזמו סעד זמני באותו הליך שיאכוף את הסכם השכירות, וספק רב אם היה מקום לדון בסעד מעין זה שעה שדרך המלך היא בירור עילת הפינוי בתביעת המשכיר.
יובהר כי אין בסיס לטענות הנתבעים להשתק עילה או פלוגתא, כל עוד לא החל להתברר ההליך שיזמו ממילא לא נקבע כל ממצא שיכול למנוע בירור הליך זה.
בהליך מעין זה היה על הנתבעים לצרף את כל ראיותיהם לכתב ההגנה ולאור אופי הסכסוך לא מצאתי כי נפגמה הגנתם מבירור התביעה בדרך מקוצרת זו.
האם כדין בוטלה הברירה להאריך את תקופת השכירות
4. לאור אופן ניסוח האופציה שניתנה לשוכרים, בהעדר ברירה בחוזה בידי המשכיר לבטל את הסכם השכירות, אין תחולה לסעיף 25יב לחוק השכירות והשאילה הקובע את אופן מסירת ההודעה על הפעלת הברירה. על השוכרים היה להודיע 60 ימים לפני תום תקופת השכירות, קרי עד לסוף מאי 2025. ביום 26.3.25 המציא נפתלי את התביעה הקטנה שהגיש, ת"ק 38952-02-25, [נבו] אשר לשיטתם מהווה הודעה על מימוש האופציה. עיון באותה תביעה עולה כי מנוסחת באופן מסורבל, עם דרישות לא מובנות לקיום בוררות וטענות לאכיפה וביטול בערבוביה. אותה תביעה נמחקה בהחלטת בית המשפט מיום 21.4.25, ולא מצאתי כי האמור בה הוא הודעה ברורה על מימוש האופציה. די בנימוק זה כדי לקבוע כי לא מומשה כדין הברירה שהועמדה לשוכרים להאריך את תקופת השכירות.
יתרה מכך, עיון בתכתובת בין הצדדים מלמדת כי ניתן להבין מטענות השוכרים כי אינם מעוניינים עוד להחזיק במושכר. אמנם התנו תנאים שונים ברצונם לעזוב, אשר ייתכן וניתן היה להגיע להסכמות ולייתר הליכים אלו, אולם לא נתנו הם כל אופק למשכיר על מועד עזיבת המושכר על ידם, ניתנה הודעה עמומה כי אם וכאשר יאתרו נכס חלופי ויכרתו הסכם לשכירתו יודיעו תוך 30 ימים על כוונתם לפנות את המושכר. באותם תנאים התחייבו לשלם את מלוא דמי השכירות וההוצאות עד להחזרת המושכר לידי המשכיר.
עיון בתכתובת שהוגשה עולה כי בדין הודיע ב"כ המשכיר לשוכרים כי לא יחודש ההסכם לתקופה נוספת. כבר במכתב נפתלי מיום 29.10.24 מלין על בעיות ביוב, ניקוז ואקוסטיקה כליקויים שהוסתרו ומבקש לסיים יחסי השכירות. בתגובת ב"כ המשכיר מיון 4.11.24 התבקשו השוכרים לעזוב תוך 30 ימים או בתום תקופת השכירות, 31.7.25. בתשובת נפתלי מיום 9.11.24 מודיע כי אם לא יקבלו תנאיו לאופן סיום יחסי השכירות יאלץ לפנות לבימ"ש להסדרת אופן סיום יחסי השכירות. בתגובה מודיע לו ב"כ המשכיר ביום 10.11.24 כי ההסכם יסתיים תוך 60 ימים. במכתב קודם ביקש ב"כ המשכיר הבהרה האם מבקשים לקצר את תקופת השכירות או לעזוב בתום התקופה, ללא האופציה.
00הועתק מנבו תשובת השוכרים הייתה בהגשת התביעה הקטנה הנ"ל אשר נמחקה ביום 21.4.25. לאחר מחיקתה הגישו הנתבעים תביעה בת"א 20403-06-25 [נבו]. רק בתביעה זו טוענים באופן ברור יותר לאכיפת הסכם השכירות, אולם גם שלל טענות כנגד מצב הנכס ועתירה להפחית 1,300 ₪ מדמי השכירות מתחילת תקופת השכירות, ועוד שלל טענות כנגד המשכירות, עיריית אשקלון ותאגיד המים והביוב העירוני.
0
עולה כי רק לאחר שחלף המועד להפעלת הברירה להארכת תקופת השכירות הגישו הנתבעים תביעת אכיפה, ללא סעד זמני, ועל כן לא פעלו במועד להאריך את תקופת השכירות. יתרה מכך, בתכתובת הנתבעים עולה רצון לביטול ההסכם, החל מאוקטובר 2024, ועל כן לא מצאתי כי היו רשאים לשנות עמדתם, לאחר שהתובעים הסכימו להצעה לקצר את תקופת השכירות, ולפעול להאריך תקופת השכירות. מדובר בשימוש חסר תום לב בזכות התביעה שאין לקבלו. אמנם הצעת הנתבעים לקיצור התקופה הותנתה בתנאים שלא התקבלו, אולם העיקרון של סיום תקופת השכירות התקבל על ידי המשכיר ולכן לא ניתן לעתור למימוש הברירה להארכת השכירות.
על כן, ההסכם פקע ביום 31.7.25 והיה על הנתבעים לפנות המושכר במועד זה.
כפי שיובהר להלן, גם אם מומשה הברירה להאריך את הסכם השכירות, הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית ועל כן איבדו זכותם להחזיק במושכר.
האם לנתבעים זכות להימנע מתשלום דמי שכירות מאוגוסט 2025
5. בעדויות הקצרות של הצדדים בדיון, טען משה כי הגיע פעם אחת למושכר נוכח התלונה והראה לשוכרים כי הביוב זורם. בתגובה העיד נפתלי כי היו סתימות והוא נאלץ מידי פעם לפתוח סתימות בעצמו. בחינת כלל המסמכים שהגישו הנתבעים מלמד כי אין כלל ראיות להוכחת הטענות המהותיות של פגמים במושכר. זולת עדות יחידה של בעל דין, אין כל פירוט של טיב הליקוי ומדוע אינו מאפשר שימוש סביר בבית. אין תיעוד של הליקוי או טיבו ואין כל הוכחה כי אין כלל מערכת ביוב שאינה שמישה. על כן, שעה שהנתבעים לא הוכיחו מה טיבם של הפגמים בדירה ומדוע אינם מאפשרים שימוש סביר בבית, אין להם כל זכות להפחית מדמי השכירות.
יובהר כי בכל הנוגע לטענות הקיזוז הנתבעים מנועים להעלות טענות קיזוז לאור סעיף 17 להסכם השכירות, השולל את זכות הקיזוז.
הכלל המבוסס על סעיף 13 לחוק השכירות והשאילה הוא כי על השוכר לשלם את דמי השכירות, ומדובר בחיוב עצמאי שלא תלוי בפעולת המשכיר או מחדליו. אמנם ככלל, אם הזכות לא נשללה בהסכם עומדת לשוכר זכות קיזוז, אולם יש להפעיל זכות מעין זו בתום לב, בזמן אמת, ולא בדיעבד לאחר שהשוכר צבר חוב. על בית המשפט לבחון בחשדנות טענות של שוכר לנזקים שנגרמו לו בגין מחדלי המשכיר, אשר מכומתות על דרך האומדנא לאחר מעשה, כמו במקרה הנדון.
עמד על הפסיקה הרלוונטית בית המשפט בתא"ח (שלום נצ') 7295-08-20 שמעון ורצברגר נ' ליטל אלפסי, [נבו], 20.10.2020:
"אשר לטענת הנתבעת בדבר קיומם של ליקויים במושכר והפרת החובה של התובעים לתקנם, וזאת כטעם לאי תשלום דמי השכירות - הלכה פסוקה היא, כי אף אם בעל נכס מפר את חובתו על פי דין, לתקן ליקויים בדירה, אין בכך כדי להוות טענת הגנה מפני אי תשלום דמי השכירות.
בע"א 765/82 אלתר ואח' נ' אלעני, פד"י לח (2) 701, 709-708 (1984) נפסק כי :
"כאשר החיובים עצמאיים, חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה, גם כאשר לא עמד הצד השני במילוי חיוב כלשהו שהוטל עליו. תרופתו של הנפגע, במקרה זה, היא זו המתגבשת לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אך עליו לקיים את חלקו בהסכם, כל עוד החוזה אינו בטל. הדוגמה, שמקובל לתיתה, היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת), אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר-תוקף".
ראו גם פסק דינו של בית משפט השלום בהרצליה בתא"ח (הרצליה) 15899-05-09 שרונה גמזו לטובה ואח' נ' מנחם פרנקל [נבו] (10.8.11):
"הנה כי כן, אין שוכר הגר בשכירות רשאי לפטור עצמו מהחיוב לשלם את דמי השכירות בטענה לפגם במושכר, להבדיל מהפחתה קצובה במסגרת הוראותיו של סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה (ר' גם בפסק דינו של כב' השופט צ' דותן בתא"ק 5500-08-08 Sorsele real estate נ' פוסמן [נבו] (2009) (להלן – עניין פוסמן). ועל אחת כמה וכמה ששוכר כאמור אינו רשאי לעשות כן לתקופה ממושכת, של חודשים ושנים, בטענה כי הוא מקזז פיצויים בגין נזקים אותם גרם לו המשכיר באירועים שאירעו בעבר. במצב דברים כזה – של הימנעות כוללת ומתמשכת מתשלום דמי השכירות בטענה לנזקים שנגרמו לשוכר בעבר - אין מדובר בקיזוז-כביכול מדמי השכירות אלא בפגיעה בזכויות הקניין של המשכיר. תרופתו של שוכר, הטוען כי המשכיר גרם לו בעבר לנזק, היא בהגשת תובענה מתאימה; אך אין השוכר רשאי לעשות דין לעצמו ולהמשיך להתגורר בנכסו של המשכיר, במשך חודשים ושנים, מבלי לשלם את דמי השכירות. אכן, עצם העובדה שאדם שוכר נכס אינה נותנת בידיו זכות משפטית לגבות על דעת עצמו מהמשכיר דמי נזקים, אותם גרם לו לטענתו המשכיר, וזאת בדרך של הימנעות מתשלום דמי השכירות במשך חודשים ושנים."
לאור האמור, היה על הנתבעת למלא אחר הוראות חוזה השכירות ולשלם את דמי השכירות במועדם וכסדרם, גם אם היא סבורה כי התובעים מפרים בעצמם את חובת תיקון הליקויים במושכר".
6. החלת אמות מידה אלו על המקרה הנדון מלמד כי לנתבעים לא הייתה זכות להפחית מדמי השכירות, ודאי לא אי תשלום מלא החל מאוגוסט 2025. את אי תשלום דמי השכירות מבצעים הנתבעים לפי טענותיהם בתביעתם בסעיף 51 שם, העריכו את הפחתת שווי דמי השכירות לסך של 1,300 ₪ מתחילת יחסי השכירות, הפחיתו לתקופה של שנתיים, ומקזזים 31,200 ₪ החל מאוגוסט. קרי לפי תחשיב זה יכולים לגור היום ללא תשלום למשך 8 חודשים עד ליום 1.4.26.
לא מצאתי כי לנתבעים זכות לעשות כן ולא זו תכליתו של סעיף 9 לחוק. החוק נותן סעד עצמי לשוכר של תיקון הפגם או הפחתת דמי השכירות כדי לתמרץ משכיר לתקן פגמים, מדובר בהפחתה מתוך תשלום שוטף ואין זכות להימנע כליל מתשלום דמי השכירות. נדמה כי המחוקק התכוון לליקויים רגילים במושכר ולא לפגמים יסודיים המחייבים שיפוץ כולל של הנכס.
במקרי קיצון מעין אלו יש את סעיף 15 לחוק המאפשר למשכיר לבטל את ההסכם, במקרה בו השוכר לא משלם מחמת פגם מהותי בנכס אשר מונע שימוש. החוק לא מאפשר למעשה שימוש במושכר ללא תשלום דמי שכירות כלל, כפי שבחרו הנתבעים לעשות.
שעה שהנתבעים עשו סעד עצמי, נטלו הם סיכון כי בית המשפט אשר ייבחן פעולתם יימצא כי הפרו את ההסכם הפרה יסודית. כך מצאתי, שעה שהנתבעים לא הוכיחו כלל כי היו זכאים להפחית את דמי השכירות, וגם אם היו זכאים לעשות כן יכלו לכל היותר להפחית באופן חלקי תשלומים שוטפים ולא להפסיק באופן גורף לשלם את דמי השכירות, הפרו את ההסכם הפרה יסודית ולכן פקעה זכותם להמשיך ולהחזיק במושכר.
יובהר כי טענות מסוג טענות הנתבעים כי בנכס אין מערכת ביוב תקינה, יש הצפות בחצר עקב כשלי ניקוז, ויש בעיות אקוסטיקה, לו היו מוכחות, הן טענות המעידות כי הנכס אינו ראוי כלל למגורים, ולא ליקוי סביר שיש לחייב משכיר לתקנו. על כן נסיבות מעין אלו מתאימות לסעיף 15 לחוק ולא לסעיף 9. למרות הזכות העקרונית לאכיפת הסכם, בנסיבות מעין אלו הסעד הטבעי הוא ביטול ההסכם כפי שביקשו הנתבעים לעשות בתחילת הדרך, בטרם יצאו במסע לחנך את התובע ולהציל שוכרים עתידיים מלשכור נכס עם פגמים. רצון זה חורג ממערכת היחסים בין הצדדים ולא מצאתי כי לנתבעים אינטרס הראוי להגנה.
7. על כן, בין אם מחמת אי מימוש הברירה להאריך את ההסכם ובין אם מחמת הפרת ההסכם הפרה יסודית בגין אי תשלום דמי השכירות, אני מורה על פינוי המושכר. הנתבעים יפנו את המושכר וישיבו החזקה בו לתובעים כאשר הוא פנוי מכל חפץ ואדם, עד ליום 30.11.25.
הנתבעים יישאו בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 8,500 ₪.
ניתן היום, ט' חשוון תשפ"ו, 31 אוקטובר 2025, בהעדר הצדדים.