הווה אומר: בעלי יחידות הדיור במלון, ובכללם המערערים דכאן, נטלו על עצמם לכסות את כל הוצאות הניהול במלון בהתאם לחלקם היחסי המחושב בהתאם שטחה של כל יחידה ויחידה (pro rata). כאמור, התעריף החודשי הקבוע של 3 דולר ארה"ב למ"ר פג עם עזיבתה של הילטון – דבר שיצר חוסר ודאות לגבי התעריף החדש, נושא שנשאר פתוח להתדיינויות. נושא זה, כאמור, לא עמד לדיון בפני בית משפט קמא לנוכח טענתם העקרונית של המערערים כי המשיבות אינן רשאיות להעלות את התעריף מעבר לסך של 3 דולר ארה"ב למ"ר.
- טענה עקרונית זו קורסת תחתיה לנוכח האמור בסעיף 4 סיפא להסכם הניהול.
- המערערים טוענים כי העלאת שיעורם של דמי הניהול פועלת לרעתם בכל הקשור לזכאותם לתשלומים שמתקבלים מאורחי המלון בגין לינות ביחידות הדיור שרכשו. זאת, מאחר שהסכם ההצטרפות למאגר מזכה את המערערים ב-35% מהתשלומים כאמור, בניכוי דמי הניהול (והשתתפות בקרן לחידוש הציוד במלון) (ראו: סעיף 8 להסכם ההצטרפות למאגר). המערערים מבקשים עקב כך כי בעלי המלון יחברו בין שני אלה: (א) שמירת דמי הניהול החודשיים בשיעור שנגבה מהם בתקופת הילטון: 3 דולר ארה"ב למ"ר; או (ב) העלאת תשלומי המאגר המגיעים להם לסכום שעולה על 35%.
- גם טענה זאת נדונה לכישלון. המערכת החוזית בין בעלי הדין קובעת כי צירופה של יחידת הדיור למאגר יחידות הנופש במלון נתונה להחלטתו של בעל היחידה. כך עולה בבירור מהוראת סעיף 2.2 להסכם ההצטרפות למאגר (שמאפשר לבעל היחידה להוציא את יחידתו מהמאגר לפי רצונו) וכן מהאמור בסעיף 12 להסכם הניהול שמקנה לרוכש היחידה, כדוגמת המערערים, אופציית הצטרפות למאגר היחידות (ה-lease-back option), תוך הבהרה כי "חברת הניהול לא תהיה רשאית לסרב לצרף רוכש למאגר וזאת בכפוף לחתימת הרוכש על ההסכם להצטרפות למאגר דירות ומילוי תנאיו ותנאי הסכם זה על ידי הרוכש" (ראו: סעיף 12.3 להסכם הניהול). מכאן עולה כי לא קיימת שום תלות בין הסכם הרכישה והסכם הניהול, מצד אחד, לבין הסכם ההצטרפות למאגר מהצד השני. רוכש יחידה במלון אשר בחר שלא לחתום על הסכם ההצטרפות ולא צירף את היחידה שרכש למאגר חייב לשלם את אותם דמי הניהול שמשולמים על ידי המצטרפים למאגר.
- המערערים משליכים את יהבם על קביעתו של בית משפט השלום תל אביב-יפו (השופט י' חסדיאל) בתא"מ 30798-04-17 נכסי מלכת שבא – אילת נ' בדוסה [נבו] (10.3.2019) (להלן: פרשת בדוסה), לפיה "דמי ניהול ... [בהסכם הניהול הזהה לזה שלפנינו – א.ש.] נקבעו מלכתחילה כסכום כולל קבוע וקשיח שאינו מותנה בחישוב נוסף כלשהו" (ראו שם, פסקה 4 לפסק הדין). ברם, קביעה זו אינה עוזרת למערערים כהוא זה מאחר שהיא נקבעה ביחס לסרבן תשלומים (כהגדרתו באותו פסק הדין) בעבור התקופה בה נוהל המלון על ידי חברת הילטון. כפי שכבר הוסבר על ידי, אחרי שחברת הילטון עזבה את המלון בתום 20 שנות ניהול, הדברים השתנו: סעיף 4 סיפא להסכם הניהול (שלא היה רלבנטי ומן הסתם לא נדון בפרשת בדוסה) ביטל את התעריף הישן של דמי הניהול והעביר את הצדדים להסכם למשטר של השתתפות pro rata בהוצאות הניהול של המלון, בהתאם לעיקרון אשר נקבע בסעיף 8.1 להסכם.
- בעלי המלון רשאים אפוא לגבות מהמערערים דמי ניהול מוגדלים המחושבים בהתאם לשטחה של כל יחידה ויחידה (pro rata). באומרי זאת, אין אני מביע דעה על האופן שבו ראוי לחשב את דמי הניהול. נושא זה לא עמד לדיון בפני בית משפט קמא, ויחד עם הנושא הקנייני – שעיקרו רישום זכויות המערערים ביחידותיהם – נשאר פתוח. בכפוף להכרעה שיפוטית שתיפול – כפי שתיפול – בשני הנושאים הללו, לטענות המערערים נגד המשיבות אין, ולא היה, שום בסיס.
סוף דבר
- הערעור שלפנינו הוא ערעור סרק, ובשל כך אציע לחבריי לדחותו תוך חיוב המערערים בהוצאות משמעותיות, בשים לב להתנהלותם הפסולה אחרי שהדיון תם. המערערים יישאו בהוצאות המשיבות בסך כולל של 50,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
אלכס שטייןשופט
|